Acheter à Carcassonne, c'est choisir une ville au patrimoine exceptionnel, desservie par le TGV, où le prix du m² (1 588 €) reste accessible comparé à Narbonne (2 743 €) ou Sète (4 700 €). Le revenu médian local étant de 19 240 €, l'accession à la propriété demande 4,2 années de revenus pour un appartement type, 8,3 pour une maison.
Carte du marché immobilier à Carcassonne
Carcassonne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Carcassonne
27 518 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est équilibré entre maisons (51,1 %) et appartements. La part de propriétaires occupants (47,6 %) est légèrement inférieure à la moyenne nationale, tandis que le taux de vacants (9,6 %) et de résidences secondaires (5,6 %) reste modéré. Ce mélange indique un marché ancré dans l'habitat principal, avec une certaine stabilité, mais aussi une pression touristique mesurée. Le faible taux de logements sociaux (20 %) souligne un parc majoritairement privé.
Évolution démographique à Carcassonne
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Carcassonne
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Carcassonne
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 31,0 %
- Employés 18,9 %
- Autres sans activité professionnelle 18,7 %
- Professions intermédiaires 12,0 %
- Ouvriers 10,0 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,3 %
- Agriculteurs exploitants 0,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Carcassonne
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Carcassonne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 209 logements).
- Avant 1919 10,4 % 2 412 logts
- 1919-1945 8,7 % 2 025 logts
- 1946-1970 26,4 % 6 122 logts
- 1971-1990 29,9 % 6 937 logts
- 1991-2005 16,8 % 3 895 logts
- 2006-2019 7,8 % 1 819 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Carcassonne
2 805 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Carcassonne
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Carcassonne
Pour une maison type de 91 m² (prix médian 1 747 €/m²), le budget d'acquisition est d'environ 159 000 €. Cela représente environ 8,3 années du revenu médian local (19 240 €). Avec un apport de 10 % (15 900 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établit aux alentours de 830 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Carcassonne
- Se fier uniquement au prix au m² médian, très variable selon les quartiers.
- Oublier de vérifier le DPE et les travaux de rénovation énergétique à prévoir.
- Négliger la consultation du cadastre des risques naturels (PPR).
- Sous-estimer les frais de notaire dans le budget total.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 51 monuments historiques protégés, dont la célèbre Cité.
- Seulement 2 % des logements sont des passoires énergétiques, un taux très bas.
- L'aéroport de Carcassonne-Salvaza n'est qu'à 3,6 km du centre-ville.
Performance énergétique du parc à Carcassonne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 987 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante C (154 kWh/m²/an) place le parc carcassonnais dans une moyenne honorable, mais avec une marge de progression. Seulement 2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très bas qui limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements les plus énergivores d'ici 2034. Vérifier le DPE reste donc une étape cruciale pour tout investissement locatif durable.
Risques naturels et géorisques à Carcassonne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRIF La Cavayère Carcassonne PPRN Approuvé approuvé le 12/09/2011
- PPRi Carcassonne PPRN Approuvé approuvé le 07/05/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La sismicité est très faible et le radon, faible. Les principaux risques identifiés proviennent des incendies de forêt et des inondations, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs. 25 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés. Ces contraintes sont cartographiées et peuvent impacter la constructibilité ou exiger des travaux de mise en conformité. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) avant tout achat est indispensable pour connaître les obligations liées au bien.
Cadre de vie à Carcassonne
Bénéficiant d'un climat méditerranéen atténué (14,4°C de moyenne, 665 mm de pluie), Carcassonne offre un ensoleillement généreux. La ville est un pôle de services important avec 2 805 équipements, dont 695 dans la santé et 156 pour les sports. La connexion est un atout majeur : gare TGV à moins d'1 km, aéroport à 4 km, et un taux de couverture fibre de 70,5 %. En revanche, la vigilance s'impose sur certains secteurs exposés aux risques naturels (13 recensés, 25 arrêtés catastrophes).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement, prévoyez environ 81 000 € (55 m² à 1 475 €/m²). Une maison type de 91 m² nécessite un budget médian de 159 000 €. Le marché étant équilibré, les délais de vente ne sont pas anormalement longs. Les transactions se concentrent sur l'ancien, le neuf représentant moins de 8 % du parc. Avec 897 logements autorisés sur 5 ans, l'offre neuve augmente mais reste mesurée.
À qui s'adresse Carcassonne ?
La ville s'adresse particulièrement aux primo-accédants et aux jeunes actifs attirés par les prix des appartements et la desserte TGV. Les familles y trouvent une offre éducative complète (60 établissements) et un parc de maisons important. Les retraités, qui représentent 32,5 % de la population, apprécient le climat, le patrimoine et les services de santé. L'âge médian est de 46,6 ans.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique unique (51 monuments protégés).
- Dessertes TGV et aérienne exceptionnelles pour une ville moyenne.
- Large palette de services et d'équipements (santé, sports, commerces).
- Prix au m² attractif par rapport au littoral audois et à l'axe Toulouse-Montpellier.
- Climat ensoleillé et tempéré, avec une altitude moyenne de 129 m.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Carcassonne est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Carcassonne
- Climat doux et ensoleillé : 14,4 °C de moyenne annuelle.
- Parc de logements équilibré entre maisons (51 %) et appartements.
- Ville bien équipée avec plus de 2 800 équipements (commerce, santé, écoles).
- Desserte TGV directe depuis la gare à moins d'1 km du centre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Carcassonne
Quel budget pour acheter une maison à Carcassonne ?
Le budget médian pour une maison de 91 m² à Carcassonne est d'environ 159 000 €, soit 1 747 €/m². Les prix débutent autour de 120 000 € pour les biens nécessitant des travaux.
Carcassonne est-elle bien desservie ?
Oui, la gare TGV est à 0,7 km du centre, permettant des liaisons directes avec Paris et Toulouse. L'aéroport de Carcassonne-Salvaza est à 3,6 km. La ville est également bien pourvue en transports en commun.
La ville convient-elle aux familles ?
Avec 60 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs (156) et un parc de maisons majoritaire (51,1%), Carcassonne présente un cadre adapté aux familles, malgré un taux de pauvreté parmi les plus élevés du département.
Vous envisagez d'acheter à Carcassonne ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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