4 angles pour comprendre le marché immobilier à Castres
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir à Castres en 2026 ?
Deuxieme ville du Tarn, Castres beneficie d'une attractivite territoriale solide, portee par ses equipements et sa demographie positive. Mais un taux de chomage eleve et une accessibilite faible complexifient l'equation immobiliere. Faut-il investir a Castres en 2026 ?
Avec une attractivite territoriale classee dans le top 30% des communes francaises, Castres seduit mais exige une selection rigoureuse du bien.
Verdict
➤ Investir a Castres necessite une selection rigoureuse du bien et du quartier, avec une vision a moyen terme pour compenser la faible accessibilite locale.
Points clés
- ✓ Rendement brut correct (5,8% maisons)
- ✓ Parc immobilier energetiquement correct (4,6% passoires)
- ✓ Dynamique demographique positive (+1,7% en 5 ans)
- ⚠ Accessibilite faible (IAI 2,1/10)
- ⚠ Taux de chomage eleve (15,2%)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Castres affiche un prix median inferieur de 9% a celui d'Albi, sa voisine tarnaise.
- Elle se positionne au premier rang des communes de sa categorie dans le Tarn pour le revenu median et la population.
- Le rendement locatif brut des appartements (5,7%) depasse celui des grandes metropoles francaises.
Analyse du marché immobilier à Castres
Le marché immobilier de Castres affiche une pression notable (IPI 5,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Castres
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobiliere est elevee, signe d'un marche actif et concurrentiel.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobiliere est elevee, signe d'un marche actif et concurrentiel.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilite est faible : les prix ont depasse la capacite d'achat locale, risque de liquidite a la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilite est faible : les prix ont depasse la capacite d'achat locale, risque de liquidite a la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunite locative est moderee, adaptee a un investissement locatif mais sans marge importante.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunite locative est moderee, adaptee a un investissement locatif mais sans marge importante.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobiliere est faible, limitant les opportunites en saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobiliere est faible, limitant les opportunites en saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1884,3 — Percentile dept : 61/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 50/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 429,3 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 29/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,4 — Percentile dept : 15/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 45,2 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 50/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1884,3 — Percentile dept : 40/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 14/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 79/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 429,3 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Castres : cadre de vie et logement
Acheter à Castres, c'est opter pour le calme d'une ville moyenne tarnaise de 42 505 habitants, où le prix du m² (1 805 €) reste accessible comparé à d'autres pôles occitans. Le cadre de vie y est marqué par un patrimoine historique (22 monuments), un climat doux (14°C en moyenne) et une taille humaine, mais aussi par des indicateurs économiques en retrait qui modèrent l'emballement des prix.
Tout savoir pour acheter et vivre à CastresInvestir à Castres : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, timing. Notre reseau de professionnels locaux connait Castres en profondeur et peut vous aider a transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les donnees. Voici ce qu'elles signifient concretement pour votre projet a Castres.
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- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Castres
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Castres
Quel est le prix immobilier moyen a Castres ?
Le prix median global a Castres s'eleve a 1 805 €/m² en 2024. Les appartements sont plus chers (2 119 €/m² median) que les maisons (1 668 €/m²).
Est-ce le bon moment pour investir a Castres ?
Le marche a connu une correction de -4,1% depuis 2022, offrant un point d'entree potentiel. Les rendements bruts (5,7-5,8%) sont corrects, mais l'accessibilite locale est faible (IAI 2,1/10), ce qui exige une selection rigoureuse.
Castres est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Castres est 9% moins chere qu'Albi (1 966 €/m²) et a peine plus chere que Carcassonne (1 747 €/m²). Elle reste tres eloignee des prix du littoral, comme Sete (4 700 €/m²).
Quel rendement locatif esperer a Castres ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,7% pour un appartement et 5,8% pour une maison. Le loyer median est de 10 €/m²/mois pour un appartement et 8 €/m²/mois pour une maison.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Castres ?
Le taux de chomage est eleve (15,2%), ce qui peut fragiliser la demande locative. La taxe fonciere est de 61,78%. Enfin, la commune est soumise a plusieurs plans de prevention des risques (inondation, industriel).
Marché immobilier des communes voisines
Castres affiche un prix au m² inferieur de 9% a celui d'Albi et comparable a Carcassonne, avec un rendement locatif brut superieur, ce qui en fait un marche a effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Castres.
Communes limitrophes de Castres
Castres est entourée de 16 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Castres (1 727 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -4,3 % par rapport dans le Tarn.
Hausse contenue du prix médian: +10,6 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 3 145 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,7 % sur le prix médian.
Marché mixte à Castres: maisons à 1 630 €/m² et appartements à 1 854 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Castres, un logement de 96 m² (156 480 €) représente 7,5 années de ressources brutes.
Loyers observés à Castres: 10,0 €/m²/mois pour un appartement, 8,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,5 % pour un appartement (5,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Castres (2,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 673 logements autorisés et 468 commencés sur la période 2020-2024.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Castres est dans le tissu rural de l'Occitanie intérieure. La géographie joue son rôle: la commune est à 219 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.