01 Le parc de logements
Le parc comprend 918 logements dont 850 résidences principales, 20 résidences secondaires et 48 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 850 | 92,6 % |
| Résidences secondaires | 20 | 2,2 % |
| Logements vacants | 48 | 5,2 % |
Sur les 918 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 69 | 8,2 % |
| 1919-1945 | 133 | 15,8 % |
| 1946-1970 | 114 | 13,5 % |
| 1971-1990 | 153 | 18,2 % |
| 1991-2005 | 198 | 23,5 % |
| 2006-2020 | 175 | 20,8 % |
Structure du bâti par époque: 8 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (23 %), 21 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,2 % |
| 2 pièces | 16 | 1,9 % |
| 3 pièces | 121 | 14,3 % |
| 4 pièces | 193 | 22,7 % |
| 5 pièces ou plus | 517 | 60,9 % |
Distribution par taille: 2 % de petits logements (T1-T2), 61 % de grands (5p+), moyenne à 5,0 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 843 | 882 | 918 |
| Rés. principales | 796 | 820 | 850 |
| Rés. secondaires | 2 | 6 | 20 |
| Vacants | 45 | 56 | 48 |
À 11 km, Burnhaupt-le-Bas (1 969 hab.) enregistre 73,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 663 | 78,0 % |
| Locataires (privé) | 161 | 18,9 % |
| Locataires HLM | 4 | 0,5 % |
| Logés gratuitement | 21 | 2,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 78,0 % de propriétaires face à 19,5 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 372 | 43,8 % |
| Fioul | 159 | 18,7 % |
| Électricité | 155 | 18,3 % |
| Gaz bouteille | 7 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 156 | 18,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 44 % au gaz de ville, 19 % pour fioul, 18 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 82 |
| 2 à 4 ans | 129 |
| 5 à 9 ans | 111 |
| 10 ans ou plus | 528 |
| Total ménages | 850 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 75 |
| Sous-occupation modérée | 155 |
| Sous-occupation accentuée | 240 |
| Sous-occupation très accentuée | 371 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 34 | 4,0 % |
| 1 voiture | 326 | 38,4 % |
| 2 voitures ou plus | 489 | 57,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 38 % à une voiture et 58 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 92,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 468 | 447 | 4 | 17 |
| 1975 | 498 | 466 | 5 | 27 |
| 1982 | 534 | 496 | 5 | 33 |
| 1990 | 537 | 498 | 7 | 32 |
| 1999 | 632 | 602 | 12 | 18 |
| 2007 | 747 | 708 | 1 | 38 |
| 2012 | 843 | 796 | 2 | 45 |
| 2017 | 882 | 820 | 6 | 56 |
| 2023 | 918 | 850 | 20 | 48 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 468 logements, le total atteint 918 en 2023 (+96 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 86 | 95 | 92 | 101 | 96 | 76 | 100 |
| Dont vacants > 2 ans | 30 | 35 | 38 | 47 | 51 | 30 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 3,3 % |
| Classe B | 2 | 0,9 % |
| Classe C | 58 | 27,4 % |
| Classe D | 73 | 34,4 % |
| Classe E | 38 | 17,9 % |
| Classe F | 17 | 8,0 % |
| Classe G | 17 | 8,0 % |
La classe D domine avec 34 % des diagnostics, et 32 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 8,0 % |
| Classe B | 30 | 14,2 % |
| Classe C | 65 | 30,7 % |
| Classe D | 59 | 27,8 % |
| Classe E | 22 | 10,4 % |
| Classe F | 14 | 6,6 % |
| Classe G | 5 | 2,4 % |
Émissions CO₂: 31 % des logements relèvent de la classe C, 53 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 231 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 286 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 68 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 286 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 68 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 2 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 26 | 32 |
| Classe D | 42 | 31 |
| Classe E | 35 | 3 |
| Classe F | 14 | 3 |
| Classe G | 15 | 2 |
Les maisons affichent une classe dominante D (238 kWh/m²/an), les appartements C (173) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 1 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Carspach (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2023 de l'INSEE, Carspach dispose de 918 logements, dont 850 résidences principales (92,6 %). Habitat à dominante pavillonnaire — 77,1 % de maisons, 22,9 % d'appartements complètent l'offre. Carspach est dans la mosaïque communale alsacienne.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 78,0 % des résidences principales de Carspach sont occupées par leur propriétaire, contre 19,5 % de locataires.
Construction récente dynamique: 20,8 % des logements de Carspach ont été bâtis depuis 2006. Bilan énergétique intermédiaire: classe D et consommation moyenne (216 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 16,0 % sont des passoires thermiques (F+G). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 43,8 % des résidences principales.
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements de Carspach a augmenté de +4,1 %. 57,5 % des ménages de Carspach disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Carspach appartient au tissu dans la mosaïque communale alsacienne, repère pour lire son marché résidentiel.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Données du marché immobilier à Carspach
DVF, loyers, permis, analyse expertLa taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carspach Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 166 autorisations et 58 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 35 %.
Vacance longue durée à Carspach
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Carspach (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 59 logements ont été autorisés à à Carspach, +354 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Carspach
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Carspach
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Carspach
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 212 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Carspach: classe D en tête, 16,0 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Carspach
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Carspach : cadre de vie et logement
Carspach compte 2 091 habitants sur 17,17 km². Le climat local affiche 11,1 °C de moyenne annuelle et 748 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 69 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Carspach
Carspach et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carspach
Composition du parc immobilier à Carspach
918 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 708 maisons et 206 appartements à à Carspach.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Ancienneté du parc à Carspach
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 843 logements).
- Avant 1919 8,2 % 69 logts
- 1919-1945 15,8 % 133 logts
- 1946-1970 13,5 % 114 logts
- 1971-1990 18,1 % 153 logts
- 1991-2005 23,5 % 198 logts
- 2006-2020 20,8 % 175 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Carspach
69 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Carspach
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Ill PPRN Approuvé approuvé le 27/12/2006
- PPRn Mouvements de terrain - Secteur d'Altkirch PPRN Approuvé approuvé le 11/03/2022
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Carspach : passer à l'action
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Communes limitrophes de Carspach
Carspach est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Loyers observés à Carspach: 12,4 €/m²/mois pour un appartement, 10,3 €/m²/mois pour une maison. Peu de résidences secondaires à Carspach (2,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 59 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Carspach est dans la mosaïque communale alsacienne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en récente au plus récent.