4 angles pour comprendre le marché immobilier à Castelginest
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir à Castelginest en 2026 ?
Integree a Toulouse Metropole et situee a moins de 10 km du centre-ville, Castelginest a tire profit de la metropolisation toulousaine. Sa population a cru de plus de 16 % en dix ans. Cette attractivite se traduit-elle par une opportunite immobiliere en 2026 ? Le verdict ci-dessous s'appuie sur les dernieres transactions et indicateurs territoriaux.
Avec un prix median inferieur de 10 % a ses voisines les plus proches de Toulouse, Castelginest offre un point d'entree strategique dans la metropole toulousaine.
Verdict
➤ Investir ici exige une selection rigoureuse pour capter une demande locative solide, mais la marge de manœuvre est reelle face a des voisines surcotees.
Points clés
- ✓ Prix 10 % inferieur aux voisines portees
- ✓ Rendement brut appartements a 5,7 %
- ✓ Dynamique demographique soutenue (+16,3 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilite faible pour les locaux
- ⚠ Correction recente des prix en cours
- ⚠ Taux de chomage superieur a 10 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Castelginest depasse la mediane nationale pour le prix au metre carre.
- Elle se positionne au-dessus de la moyenne departementale pour l'attractivite territoriale.
- Son rendement locatif brut surpasse celui des grandes metropoles comme Toulouse.
Analyse du marché immobilier à Castelginest
Le marché immobilier de Castelginest affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Castelginest
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobiliere elevee indique un marche actif et une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobiliere elevee indique un marche actif et une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilite tres faible signifie que les prix ont depasse la capacite d'achat des menages locaux, ce qui peut limiter la liquidite a la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilite tres faible signifie que les prix ont depasse la capacite d'achat des menages locaux, ce qui peut limiter la liquidite a la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
La demande locative moderee soutient un investissement locatif, a condition de bien cibler les biens et les locataires.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréLa demande locative moderee soutient un investissement locatif, a condition de bien cibler les biens et les locataires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La faible pression touristique ecarte l'opportunite d'une location saisonniere et confirme le marche de la residence principale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa faible pression touristique ecarte l'opportunite d'une location saisonniere et confirme le marche de la residence principale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2861,0 — Percentile dept : 74/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 89/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 63/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1408,9 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 11/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 53,6 — Percentile dept : 22/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,5 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,6 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 63/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2861,0 — Percentile dept : 26/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 8/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 48/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1408,9 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Castelginest : cadre de vie et logement
Acheter à Castelginest, c'est opter pour une ville résidentielle de plus de 11 000 habitants, intégrée à Toulouse Métropole. Avec un prix médian de 2 857 €/m², l'accès à la propriété y demande un budget inférieur au cœur de Toulouse, mais supérieur à certaines communes voisines. Son cadre de vie, son bon ensoleillement (14,2°C de moyenne) et sa desserte transport en font un choix pertinent pour certains profils, malgré quelques contraintes.
Tout savoir pour acheter et vivre à CastelginestInvestir à Castelginest : passer à l'action
L'analyse revele un potentiel, mais aussi des ecueils. Passer de la donnee a la transaction gagnante exige une connaissance fine des micro-secteurs et du reseau d'agents. C'est la que l'expertise locale fait la difference entre un investissement moyen et une reussite.
Les donnees posent un diagnostic. Sa traduction en achat reussi depend d'une expertise hyperlocale.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Castelginest
Quel est le prix moyen d'une maison a Castelginest ?
En 2024, le prix median d'une maison etait de 3 033 €/m². Pour une surface mediane de 92 m², cela represente un investissement total d'environ 279 000 €.
Castelginest est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, Castelginest est generalement moins chere. Son prix median est inferieur de 10 % a celui de La Salvetat-Saint-Gilles et de 6 % a Portet-sur-Garonne, selon les donnees DVF 2024.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements y est de 5,7 %, ce qui est correct. Cependant, la taxe fonciere elevee (53,75 %) et un taux de chomage local de 10,2 % necessitent une selection rigoureuse du bien et des locataires.
La ville se developpe-t-elle ?
Oui, la population a augmente de 16,3 % en 10 ans et 690 logements ont ete autorises sur les 5 dernieres annees, signe d'une dynamique constructive soutenue.
Quels sont les risques naturels a Castelginest ?
La commune est couverte par des Plans de Prevention des Risques (PPR) concernant la secheresse et les inondations (Hers-Mort aval). Il est essentiel de consulter le zonage avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Castelginest affiche un ecart de valorisation significatif avec des communes voisines comme La Salvetat-Saint-Gilles (+10 %) ou Portet-sur-Garonne (+6 %), offrant un effet de levier interessant pour qui croit a un rattrapage a moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Castelginest.
Communes limitrophes de Castelginest
Castelginest est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Castelginest s'établit à 2 722 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Haute-Garonne.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-1,5 %). Au total, 786 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -4,2 % du prix médian.
Les maisons (62,9 % des transactions, 2 841 €/m²) et les appartements (37,1 %, 2 522 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 94 m² revient à environ 267 054 €, soit 11,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,4 €/m² pour un appartement et 11,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Castelginest: l'équivalent de 128 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 62 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Castelginest est caractéristique des villages du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 135 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.