01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 364 logements dont 5 014 résidences principales, 35 résidences secondaires et 315 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 014 | 93,5 % |
| Résidences secondaires | 35 | 0,7 % |
| Logements vacants | 315 | 5,9 % |
Le graphique détaille la structure des 5 364 logements: 93 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 52 | 1,1 % |
| 1919-1945 | 34 | 0,7 % |
| 1946-1970 | 530 | 10,8 % |
| 1971-1990 | 1 610 | 32,8 % |
| 1991-2005 | 1 289 | 26,3 % |
| 2006-2019 | 1 391 | 28,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (28 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 64 | 1,3 % |
| 2 pièces | 699 | 13,9 % |
| 3 pièces | 1 100 | 21,9 % |
| 4 pièces | 1 502 | 30,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 649 | 32,9 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 33 %, les T1-T2 15 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 135 | 4 822 | 5 364 |
| Rés. principales | 3 905 | 4 520 | 5 014 |
| Rés. secondaires | 33 | 25 | 35 |
| Vacants | 197 | 278 | 315 |
Portet-sur-Garonne, commune de taille similaire à 19 km, affiche 57,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 876 | 57,4 % |
| Locataires (privé) | 1 314 | 26,2 % |
| Locataires HLM | 670 | 13,4 % |
| Logés gratuitement | 155 | 3,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 57,3 % de propriétaires occupants, 39,6 % de locataires et 13 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 224 | 44,3 % |
| Fioul | 80 | 1,6 % |
| Électricité | 2 474 | 49,3 % |
| Gaz bouteille | 16 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 221 | 4,4 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (49 %), suivi par gaz de ville (44 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 816 |
| 2 à 4 ans | 1 120 |
| 5 à 9 ans | 938 |
| 10 ans ou plus | 2 140 |
| Total ménages | 5 014 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 203 |
| Sous-occupation modérée | 1 391 |
| Sous-occupation accentuée | 1 081 |
| Suroccupation modérée | 172 |
| Suroccupation accentuée | 16 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 458 | 9,1 % |
| 1 voiture | 2 501 | 49,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 056 | 41,0 % |
Équipement automobile des ménages: 9 % sans voiture, 50 % avec une voiture et 41 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 86,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 421 | 394 | 4 | 23 |
| 1975 | 1 170 | 1 099 | 7 | 64 |
| 1982 | 1 712 | 1 609 | 23 | 80 |
| 1990 | 2 361 | 2 255 | 27 | 79 |
| 1999 | 2 877 | 2 762 | 29 | 86 |
| 2006 | 3 669 | 3 490 | 12 | 167 |
| 2011 | 4 135 | 3 905 | 33 | 197 |
| 2016 | 4 822 | 4 520 | 25 | 278 |
| 2022 | 5 364 | 5 014 | 35 | 315 |
Trajectoire de long terme: 421 logements en 1968, 5 364 en 2022 (+1174 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 340 | 399 | 323 | 334 | 364 | 230 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 | 34 | 58 | 58 | 61 | 88 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 39 | 1,8 % |
| Classe B | 123 | 5,8 % |
| Classe C | 1 521 | 72,0 % |
| Classe D | 315 | 14,9 % |
| Classe E | 80 | 3,8 % |
| Classe F | 29 | 1,4 % |
| Classe G | 6 | 0,3 % |
Le graphique décompose les 2 113 diagnostics par étiquette énergétique: 72 % en C, 80 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 756 | 35,8 % |
| Classe B | 302 | 14,3 % |
| Classe C | 784 | 37,1 % |
| Classe D | 188 | 8,9 % |
| Classe E | 63 | 3,0 % |
| Classe F | 19 | 0,9 % |
| Classe G | 1 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: C concentre 37 % des diagnostics et 87 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 240 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 190 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 164 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 142 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 91 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 240 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 91 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 20 |
| Classe B | 58 | 65 |
| Classe C | 523 | 998 |
| Classe D | 190 | 125 |
| Classe E | 50 | 30 |
| Classe F | 26 | 3 |
| Classe G | 5 | 1 |
Performance comparée: maisons classées C (151), appartements classés C (133), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 16 |
| T2 | 194 |
| T3 | 316 |
| T4 | 239 |
| T5+ | 40 |
Faut-il investir à Castelginest en 2026 ?
Integree a Toulouse Metropole et situee a moins de 10 km du centre-ville, Castelginest a tire profit de la metropolisation toulousaine. Sa population a cru de plus de 16 % en dix ans. Cette attractivite se traduit-elle par une opportunite immobiliere en 2026 ? Le verdict ci-dessous s'appuie sur les dernieres transactions et indicateurs territoriaux.
Avec un prix median inferieur de 10 % a ses voisines les plus proches de Toulouse, Castelginest offre un point d'entree strategique dans la metropole toulousaine.
Verdict
➤ Investir ici exige une selection rigoureuse pour capter une demande locative solide, mais la marge de manœuvre est reelle face a des voisines surcotees.
Points clés
- ✓ Prix 10 % inferieur aux voisines portees
- ✓ Rendement brut appartements a 5,7 %
- ✓ Dynamique demographique soutenue (+16,3 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilite faible pour les locaux
- ⚠ Correction recente des prix en cours
- ⚠ Taux de chomage superieur a 10 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Castelginest depasse la mediane nationale pour le prix au metre carre.
- Elle se positionne au-dessus de la moyenne departementale pour l'attractivite territoriale.
- Son rendement locatif brut surpasse celui des grandes metropoles comme Toulouse.
Analyse du marché immobilier à Castelginest
Le marché immobilier de Castelginest affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Castelginest
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobiliere elevee indique un marche actif et une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobiliere elevee indique un marche actif et une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilite tres faible signifie que les prix ont depasse la capacite d'achat des menages locaux, ce qui peut limiter la liquidite a la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilite tres faible signifie que les prix ont depasse la capacite d'achat des menages locaux, ce qui peut limiter la liquidite a la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
La demande locative moderee soutient un investissement locatif, a condition de bien cibler les biens et les locataires.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréLa demande locative moderee soutient un investissement locatif, a condition de bien cibler les biens et les locataires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La faible pression touristique ecarte l'opportunite d'une location saisonniere et confirme le marche de la residence principale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa faible pression touristique ecarte l'opportunite d'une location saisonniere et confirme le marche de la residence principale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2861,0 — Percentile dept : 74/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 89/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 63/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1408,9 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 11/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 53,6 — Percentile dept : 22/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,5 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,6 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 63/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2861,0 — Percentile dept : 26/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 8/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 48/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1408,9 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Castelginest : opportunités et risques
Pour un investisseur, Castelginest presente un profil en demi-teinte. Le rendement brut des appartements (5,7 %) est correct et superieur a celui des maisons (4,5 %), orientant naturellement vers l'achat de petits appartements pour la location annuelle. Ce rendement doit etre nuance par la fiscalite locale : une taxe fonciere a 53,75 % vient sensiblement reduire le revenu net, sans compter les charges de gestion et la vacance locative estimee a 8 %.
La faible part de passoires thermiques (1,7 % en F/G) est un atout majeur, reduisant le risque de travaux de renovation energetique immediate et les interdictions de location a venir. Par ailleurs, la dynamique de construction neuve (690 logements autorises en 5 ans) temoigne d'un territoire attractif, mais elle augmente aussi la concurrence pour les locations, notamment sur les biens anciens moins performants.
Le choix du secteur est donc crucial. La proximite de la gare de Lacourtensourt (3,4 km) ou des axes vers Toulouse peut etre un critere decisif pour capter la demande locative, majoritairement composee d'actifs travaillant dans la metropole. L'investissement semble pertinent pour un horizon de moyen terme, visant davantage un effet de levier et une plus-value a la revente qu'un rendement net tres eleve.
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Données du marché immobilier à Castelginest
DVF, loyers, permis, analyse expertLes donnees DVF 2024 livrent un premier constat : le prix median a Castelginest stagne autour de 2 722 €/m², apres avoir atteint un pic a 2 974 €/m² en 2022. Cette stabilisation, dans un contexte de hausse des taux, denote une certaine resilience. La repartition des transactions est revelatrice ; avec 88 ventes de maisons pour 50 appartements, le marche est clairement tire par la demande de pavillonnage, coherente avec le profil residentiel de cette commune de l'aire toulousaine.
La comparaison avec les communes voisines est edifiante. Castelginest se vend 10 % moins cher que La Salvetat-Saint-Gilles et 6 % de moins que Portet-sur-Garonne, deux communes pourtant similaires en termes d'eloignement de Toulouse. Cet ecart de valorisation, observe sur les transactions reelles, peut etre interprete comme une marge de progression potentielle, a condition que la commune ameliore son attractivite relative ou beneficie d'un effet de rattrapage.
Le contexte territorial, avec une croissance demographique vigoureuse (+16,3 % en 10 ans) et un taux d'emploi de 73 %, fournit un socle solide a la demande. Neanmoins, le taux de chomage (10,2 %) et le revenu median (23 790 €) indiquent une fragilite economique d'une partie de la population, ce qui peut limiter la solvabilite locale et expliquer en partie l'accessibilite degradee (IAI a 1,4/10).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Castelginest Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les donnees DVF, les prix median a Castelginest ont connu une hausse continue entre 2020 et 2022, passant de 2 704 €/m² a 2 974 €/m², soit une progression de 10 % en deux ans. L'annee 2023 a marque un infléchissement (-3,3 %), tendance qui se poursuit legerement en 2024 (-0,7 %). Cette correction moderee suit le mouvement national post-hausse des taux. Les maisons, plus cheres, ont mieux resiste que les appartements. Comparativement aux voisines, Castelginest reste sous-valorisee, ce qui pourrait limiter les baisses supplementaires et offrir un point d'entree relativement protege.
Évolution du marché immobilier de Castelginest
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 763 €/m² → 2 722 €/m² (-1,5 %), volume annuel actuel 140 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'apres les chiffres 2024, l'acquisition d'une maison type de 92 m² represente un investissement de 279 000 € environ. Avec un loyer median estime a 11,3 €/m²/mois, le rendement brut plafonne a 4,5 %. Pour un appartement de 57 m² a 147 000 €, le rendement brut atteint 5,7 %. Dans les deux cas, le loyer percu couvre une partie seulement de la mensualite d'emprunt, necessitant un apport ou un effort mensuel net de la part de l'investisseur. La taxe fonciere, elevee a 53,75 %, rogne significativement le rendement net.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marche de Castelginest est actif, avec un volume annuel de transactions stable autour de 130 a 140 ventes ces deux dernieres annees, en retrait par rapport au pic de 2022 (209 ventes). Les maisons individuelles dominent nettement les transactions (88 ventes contre 50 pour les appartements), reflet d'un parc compose a 62,4 % de maisons. La surface mediane vendue est de 92 m² pour les maisons et 57 m² pour les appartements, signe d'un marche oriente vers la residence principale familiale. Cette liquidite est un atout pour la revente.
Répartition des ventes
62,9 % de maisons et 37,1 % d'appartements parmi les 140 transactions enregistrées.
Sur 140 transactions enregistrées, 62,9 % portent sur des maisons (2 841 €/m²) et 37,1 % sur des appartements (2 522 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 140 | 88 | 52 |
| Prix médian/m² | 2 722 € | 2 841 € | 2 522 € |
| Prix moyen/m² | 2 773 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 177 | 2 763 € |
| 2022 | 201 | 2 968 € |
| 2023 | 141 | 2 844 € |
| 2024 | 127 | 2 842 € |
| 2025 | 140 | 2 722 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Castelginest est soutenue, avec 690 logements autorises sur les cinq dernieres annees. Cette tendance est en hausse de 7 % par rapport aux cinq annees precedentes, indiquant une confiance des promoteurs et une reponse a la pression demographique. Neanmoins, le rythme de construction (30 logements autorises en 2024) reste mesure au regard d'une population en croissance reguliere, limitant le risque de sur-offre a court terme. Cette nouvelle offre, souvent mieux dotee en termes de performance energetique, contribue a moderniser un parc ou 28,4 % des logements ont ete construits apres 2006.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 218 autorisations et 3 020 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 94 %.
Vacance longue durée à Castelginest
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Castelginest (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Castelginest: 642 logements autorisés sur 5 ans, 15 pour la dernière année (+71 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Castelginest
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Castelginest
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est un indicateur initial, mais le net détermine votre rentabilité réelle. À Castelginest, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 53,75 %, un prélèvement significatif à intégrer. Pour passer du brut au net, déduisez également les charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), une provision pour travaux et le risque de vacance. Ce dernier est modéré avec un taux de logements vacants à 5,9 %. Un rendement brut de 5,7 % sur un appartement peut ainsi fondre à environ 3,1 % net, selon l'état du bien.
Performance énergétique du parc à Castelginest
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 113 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Castelginest: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,7 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier local est plutôt performant, avec une classe énergétique dominante C (140 kWh/m²/an). Seulement 1,7 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), un taux très inférieur aux moyennes nationales. Ce parc rassurant limite le risque réglementaire pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat et Résilience impose tout de même une vigilance : les logements classés F ou G seront interdits à la location en 2025 (G) et 2028 (F). À Castelginest, ce risque marginal concerne surtout un stock ancien très limité, construit à 72 % après 1970.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (médiane 57 m²) pour maximiser la rentabilité brute (5,7%). Les T2 et T3 en bon état DPE sont les plus recherchés. Les maisons, avec un rendement brut inférieur (4,5%), conviennent moins. Le parc est globalement performant énergétiquement (classe C dominante, seulement 1,7% de passoires), réduisant le risque de travaux de rénovation énergétique coûteux à court terme.
Quelles zones cibler à Castelginest ?
La proximité immédiate de la gare de Lacourtensourt (3,4 km) et du centre-bourg, bien doté en services (183 équipements), constitue les zones les plus demandées pour la location. L'offre neuve (690 logements autorisés sur 5 ans) se concentre en périphérie, ce qui pourrait, à terme, créer une sur-offre et une pression sur les loyers dans ces secteurs. La fibre très présente (87,8%) est un atout majeur.
Calculateur de rendement à Castelginest
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Castelginest
Le risque de vacance locative (estimé à 8% dans notre calcul) est réel, avec un taux de logements vacants de 5,9%. La taxe foncière est élevée (53,75%), grevant le rendement net. Enfin, la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques inondation (PPR Hers-Mort aval), susceptible d'affecter l'assurabilité et la valeur de certains biens. Une étude fine de la localisation est indispensable.
Erreurs à éviter quand on investit à Castelginest
- Négliger la taxe foncière, à 53,75 % à Castelginest.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché (12,4 €/m² pour un appart).
- Oublier de provisionner la vacance locative (taux local : 5,9 %).
- Ignorer le DPE, clé pour la valorisation et la réglementation future.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Castelginest, très résidentiel, suit le rythme scolaire avec une nette accélération de mars à juillet. La période idéale pour vendre se situe souvent au printemps, lorsque les visites sont facilitées par la météo clémente. Pour acheter, l'automne (septembre-octobre) peut offrir des opportunités, certains vendeurs souhaitant conclure avant l'hiver. Notez que la taxe foncière, payable en octobre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. La relative stabilité des prix atténue cependant les fortes variations saisonnières.
Le saviez-vous ?
- Castelginest a gagné 16,3 % d'habitants en 10 ans.
- La commune dispose de 333 équipements, dont 80 dans le domaine de la santé.
- 87,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Castelginest : cadre de vie et logement
S'installer a Castelginest, c'est beneficier des services d'une petite ville active (333 equipements recenses) tout en etant a moins de 15 minutes en voiture du centre de Toulouse. La commune est bien dotee en commerces et services de proximite, et son parc de logements, majoritairement constitue de maisons individuelles, repond a une recherche d'espace et de tranquillite. La tres bonne couverture en fibre (87,8 %) est un atout evident pour les tele travailleurs.
Le cadre de vie est neanmoins a nuancer. La commune est soumise a un Plan de Prevention des Risques (PPR) Hers-Mort aval, temoignant d'une exposition aux inondations sur certains secteurs, un point a verifier scrupuleusement avant tout achat. Par ailleurs, l'indice de sante environnementale (ISE) relativement faible (3,4/10) invite a s'interroger sur la qualite de l'environnement immediat, meme si le territoire affiche une classe energetique dominante C pour son parc de logements.
Carte du marché immobilier à Castelginest
Castelginest et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Castelginest
Avec une température moyenne annuelle de 14,2 °C et des précipitations modérées (627 mm/an), Castelginest bénéficie d'un climat océanique altéré typique de la Haute-Garonne. Les hivers sont doux et les étés chauds, sans excès. Ce profil climatique, similaire à celui de Toulouse toute proche, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux et évitant les rigueurs hivernales prononcées. Il est favorable à une vie extérieure régulière et à une consommation énergétique modérée pour le chauffage, ce que confirme un parc immobilier dominé par des DPE de classe C.
À qui s'adresse Castelginest ?
Castelginest s'adresse principalement aux familles et aux primo-accédants travaillant dans la métropole toulousaine, recherchant une maison avec jardin à un prix maîtrisé. La part des 60 ans et plus (25,2%) et l'indice de vieillissement (133,4) indiquent aussi une population senior établie. Les amateurs de calme strict ou de centralité urbaine intense trouveront la commune trop périurbaine.
Avantages et limites à Castelginest
✓ Points forts
- Proximité de Toulouse et aéroport en moins de 15 minutes.
- Parc immobilier récent (28,4% construits après 2006) et énergétiquement performant.
- Cadre de vie familial avec 62,4% de maisons et 5 établissements scolaires.
- Desserte correcte avec gare TER à 3,4 km et accès autoroutier proche.
- Ensoleillement généreux et climat doux (moyenne annuelle 14,2°C).
− À prendre en compte
- Exposition à des risques naturels (inondation, sécheresse) avec PPR actifs.
- Taxe foncière élevée (53,75% en 2024), impactant le budget propriétaire.
- Offre culturelle et de loisirs limitée comparé à un centre-ville.
Composition du parc immobilier à Castelginest
5 364 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 62,4 % de maisons, 37,6 % d'appartements sur un total de 5 364 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Castelginest est majoritairement constitué de maisons individuelles (62,4 %), un atout pour les familles. Avec seulement 0,7 % de résidences secondaires et 57,3 % de propriétaires occupants, le marché est ancré dans une logique de résidence principale, signe de stabilité. Le taux de vacance (5,9 %) et la part de logements sociaux (16,0 %) sont proches des moyennes métropolitaines. Cette composition dessine une commune résidentielle et ancrée, où la pression locative est réelle mais où la demande à l'achat est principalement portée par des ménages souhaitant s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Castelginest
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 905 logements).
- Avant 1919 1,1 % 52 logts
- 1919-1945 0,7 % 34 logts
- 1946-1970 10,8 % 530 logts
- 1971-1990 32,8 % 1 610 logts
- 1991-2005 26,3 % 1 289 logts
- 2006-2019 28,4 % 1 391 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Castelginest
333 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Castelginest
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : sécheresse et inondation (Hers-Mort aval). La sismicité est très faible et le radon, faible. Historiquement, 20 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris, principalement pour des épisodes de sécheresse ou d'inondation. Ces PPR peuvent imposer des contraintes constructives ou des études géotechniques spécifiques pour certains terrains. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) avant tout compromis est indispensable pour évaluer d'éventuelles surcharges d'assurance ou restrictions d'usage du terrain.
Cas pratique : un achat type à Castelginest
Pour une maison type de 92 m² (correspondant au prix total médian de 279 036 €), un ménage au revenu médian local (23 790 €/an) devrait y consacrer environ 12 années de revenus. Avec un apport de 10 % (27 900 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité (hors assurance) s'élèverait à environ 1 400 €, soit un taux d'effort de 41 % du revenu net estimé. Cela illustre l'importance d'un apport substantiel pour les primo-accédants visant l'accession à la propriété d'une maison.
Erreurs à éviter quand on achète à Castelginest
- Se fier uniquement au prix au m², qui masque les écarts selon la localisation.
- Omettre de vérifier le cadastre des risques naturels (2 PPR actifs).
- Sous-estimer le coût des travaux dans un bien ancien (18 % du parc est antérieur à 1970).
- Négocier sans connaître le marché local en évolution (-0,7 % sur un an).
Points clés à retenir à Castelginest
- Prix médian au m² : 2 722 €, en légère baisse sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,7 % pour les appartements.
- Climat doux : moyenne annuelle de 14,2 °C.
- Marché stable mais en légère correction (-0,7 % sur un an).
- Écart maison/appartement : +17,6 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée à 53,75 %, impactant le rendement net.
- Majorité de maisons individuelles (62,4 % du parc).
- Facteur clé de valeur : la performance énergétique (DPE).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Castelginest ?
À Castelginest, au-delà du prix au m², plusieurs facteurs pondèrent fortement la valeur vénale. La proximité des transports (gare de Lacourtensourt à 3,4 km, accès rapide à l'A62) et des commerces (33 équipements recensés) est un premium. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud-ouest, protégée du vent d'Autan, sont valorisantes. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) sont devenus déterminants : un logement classe C vaut plus qu'un équivalent classe D. Enfin, dans un parc où 28,4 % des logements sont post-2006, l'ancienneté et le besoin de travaux se ressentent immédiatement sur le prix de vente.
Estimation indicative d'une maison à Castelginest
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
255 868 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste est cruciale à Castelginest. Un prix trop haut entraîne une vacance prolongée (le parc compte déjà 5,9% de logements vacants). Un prix trop bas signifie une moins-value, d'autant que le revenu médian des habitants (23 790 €) limite la capacité de surenchère. Avec 132 transactions annuelles, le marché offre des références suffisantes pour calibrer votre prix. Notre outil croise ces données DVF avec les caractéristiques uniques de votre bien pour une évaluation au plus près de la réalité du terrain.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais un expert local saisit les micro-marchés de Castelginest. Il valorisera correctement une rue calme près des écoles, un bien rénové avec des matériaux de qualité, ou l'impact d'une vue dégagée. Il connaît la demande spécifique pour cette commune de Toulouse Métropole, où les acheteurs sont souvent des jeunes actifs (34,4 % de moins de 30 ans) cherchant une alternative pavillonnaire à la ville. Son estimation, étayée par des visites et des comparables récents, sert aussi de base solide pour négocier avec des acquéreurs sérieux, évitant ainsi une décote due à une surévaluation ou une mévente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Surévaluer en se basant sur le prix du neuf ou des biens exceptionnels.
- Ne pas ajuster le prix selon la performance énergétique réelle (DPE).
- Oublier l'impact des équipements de proximité (écoles, commerces) sur la valeur.
- Vendre sans professionalisation dans un marché devenu plus technique.
Investir à Castelginest : passer à l'action
L'analyse revele un potentiel, mais aussi des ecueils. Passer de la donnee a la transaction gagnante exige une connaissance fine des micro-secteurs et du reseau d'agents. C'est la que l'expertise locale fait la difference entre un investissement moyen et une reussite.
Les donnees posent un diagnostic. Sa traduction en achat reussi depend d'une expertise hyperlocale.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Castelginest
Quel est le prix moyen d'une maison a Castelginest ?
En 2024, le prix median d'une maison etait de 2 841 €/m². Pour une surface mediane de 92 m², cela represente un investissement total d'environ 279 000 €.
Castelginest est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, Castelginest est generalement moins chere. Son prix median est inferieur de 10 % a celui de La Salvetat-Saint-Gilles et de 6 % a Portet-sur-Garonne, selon les donnees DVF 2024.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements y est de 5,7 %, ce qui est correct. Cependant, la taxe fonciere elevee (53,75 %) et un taux de chomage local de 10,2 % necessitent une selection rigoureuse du bien et des locataires.
La ville se developpe-t-elle ?
Oui, la population a augmente de 16,3 % en 10 ans et 690 logements ont ete autorises sur les 5 dernieres annees, signe d'une dynamique constructive soutenue.
Quels sont les risques naturels a Castelginest ?
La commune est couverte par des Plans de Prevention des Risques (PPR) concernant la secheresse et les inondations (Hers-Mort aval). Il est essentiel de consulter le zonage avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Castelginest affiche un ecart de valorisation significatif avec des communes voisines comme La Salvetat-Saint-Gilles (+10 %) ou Portet-sur-Garonne (+6 %), offrant un effet de levier interessant pour qui croit a un rattrapage a moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Castelginest.
Communes limitrophes de Castelginest
Castelginest est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Castelginest s'établit à 2 722 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Haute-Garonne.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-1,5 %). Au total, 786 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -4,2 % du prix médian.
Les maisons (62,9 % des transactions, 2 841 €/m²) et les appartements (37,1 %, 2 522 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 94 m² revient à environ 267 054 €, soit 11,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,4 €/m² pour un appartement et 11,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Castelginest: l'équivalent de 128 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 62 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Castelginest est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan. Sur le plan physique, la commune est perchée à 151 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.