Investir à Caudebec-Lès-Elbeuf présente un rendement brut correct (6,4 % pour les maisons) mais un net très modéré (3,1 %) après charges. La demande locative existe, portée par un taux de chômage élevé (17,8 %) et une population jeune (37 % de moins de 30 ans). Néanmoins, la forte taxe foncière (65,27 %) et le parc ancien grèvent significativement la rentabilité. Un investisseur averti devra calculer finement son opération.
Indices immobiliers de Caudebec-lès-Elbeuf
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché actif, favorable aux transactions rapides.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché actif, favorable aux transactions rapides.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (0,8/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, créant un risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (0,8/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, créant un risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Un score de 5,7/10 confirme une demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUn score de 5,7/10 confirme une demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2,7/10) signifie un marché porté par les résidents, sans effet de levier saisonnier significatif.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2,7/10) signifie un marché porté par les résidents, sans effet de levier saisonnier significatif.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Caudebec-lès-Elbeuf ?
Avec un rendement brut de 6,4 % pour les maisons, le potentiel locatif apparaît correct, surtout dans un contexte de baisse des prix d'acquisition. Les données de la Carte des Loyers indiquent un loyer médian de 9,2 €/m²/mois pour une maison, ce qui permet de couvrir une part significative d'une mensualité de crédit. Le rendement net estimé chute cependant à 3,1 % après intégration d'une taxe foncière élevée (65,27 %) et des charges de gestion.
L'investisseur doit impérativement intégrer le risque rénovation dans son calcul. Le parc est ancien (28,5 % d'avant 1945) et 10,1 % des logements sont classés F ou G, futurement interdits à la location. Acquérir une passoire thermique implique un plan de travaux urgent, sous peine de voir son actif se déprécier ou devenir invendable.
La stratégie la plus cohérente reste le locatif annuel en maison, ciblant les familles, dans un parc où la propriété ne représente que 44,9 % des résidences principales. L'horizon doit être moyen terme, le temps que la correction des prix se stabilise et que les indicateurs économiques locaux, fragiles, bénéficient des retombées de la métropolisation rouennaise.
Profil locatif à Caudebec-lès-Elbeuf
La demande locative est principalement locale, avec des ménages aux revenus modestes (revenu médian : 19 660 €). Les jeunes actifs et les familles recherchent des T2/T3 abordables, bien desservis par les transports (gare à 2,3 km) et proches des 9 écoles. La présence d'une gare TGV à 15 km peut aussi attirer une petite frange de navetteurs. Les étudiants ne sont pas le cœur de cible, l'offre universitaire étant à Rouen. La saisonnalité touristique est négligeable (1,1 % de résidences secondaires).
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, majoritaires dans les transactions récentes (surface médiane 56 m²). Ils offrent une meilleure liquidité et un loyer estimé à 11,6 €/m²/mois. Les petites maisons avec jardin peuvent également séduire des familles, avec un loyer de 9,2 €/m²/mois. Méfiez-vous des passoires thermiques (10,1 % du parc en F/G), dont la location sera interdite à terme. Le neuf est rare (12,9 % du parc post-2006) et moins adapté à la recherche de rendement.
Quelles zones cibler à Caudebec-lès-Elbeuf ?
La demande se concentre dans le centre-bourg et les secteurs proches de la gare d'Elbeuf-Saint-Aubin, où l'accès aux 268 équipements (commerces, services, santé) est optimal. Les quartiers pavillonnaires, plus calmes, conviennent aux locations familiales. Il n'y a pas de grand projet de développement immobilier en cours, la tendance des autorisations de construire étant même en chute libre (-53 %). L'absence de zones en forte rénovation limite les opportunités de plus-value à court terme.
Performance énergétique du parc à Caudebec-lès-Elbeuf
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 918 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Caudebec-lès-Elbeuf: majorité classée D, part de passoires thermiques à 10,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (211 kWh/m²/an) indique un parc ancien et énergivore. Les passoires thermiques (F/G) représentent 10,1 % des logements. Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire concret : la loi Climat interdit la location des logements classés G dès 2025 et F en 2028. Même pour une résidence principale, des travaux de rénovation seront nécessaires pour réduire la facture. Prévoyez un budget rénovation, surtout pour les maisons anciennes, afin d'anticiper les futures obligations de performance.
Construction neuve à Caudebec-lès-Elbeuf (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Caudebec-lès-Elbeuf: 137 logements autorisés sur 5 ans, 56 pour la dernière année (-53 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 137 logements neufs ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une chute de 53 % par rapport à la période précédente. Cette faible construction neuve limite l'offre et peut soutenir les prix de l'ancien à moyen terme. Pour les acheteurs, le neuf est rare ; ils se tournent vers l'ancien, souvent plus spacieux mais à rénover. La baisse des autorisations reflète peut-être des difficultés foncières ou un ralentissement de la demande de la part des promoteurs dans cette commune de la Métropole Rouen Normandie.
Fourchettes de loyers à Caudebec-lès-Elbeuf
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Caudebec-lès-Elbeuf
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (65,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net intègre des charges réelles : taxe foncière (65,27 % du revenu cadastral à Caudebec), frais de gestion (environ 5 % du loyer), assurance, travaux et vacance locative. Avec un taux de logements vacants de 10,1 %, prévoyez des périodes d'inoccupation. Pour un appartement, le rendement net d'environ 2,6 % signifie que près de la moitié du rendement brut est absorbée. Les copropriétés ajoutent des frais réguliers. Calculez une provision pour travaux, surtout dans un parc où 28,5 % des logements datent d'avant 1945.
Calculateur de rendement à Caudebec-lès-Elbeuf
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Caudebec-lès-Elbeuf ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Caudebec-lès-Elbeuf
Pour un appartement de 56 m² à Caudebec-Lès-Elbeuf, comptez environ 144 000 € à l'achat. Le loyer moyen serait de 650 € par mois (11,6 €/m²), soit un rendement brut de 5,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe à 2,6 %, soit 310 € nets par mois. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait d'environ 870 €, nécessitant un apport ou un complément de 220 € mensuels.
Erreurs à éviter quand on investit à Caudebec-lès-Elbeuf
- Négliger la taxe foncière élevée (65,27 %) dans le calcul de rentabilité.
- Oublier le taux de vacants (10,1 %) qui réduit le loyer perçu.
- Sous-estimer les travaux de rénovation énergétique sur un parc ancien.
- Ne pas vérifier si le bien est en zone inondable (PPRi actif).
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 2 monuments historiques protégés.
- Son score numérique est de 10/100, malgré une couverture fibre à 96,1 %.
- L'indice de vieillissement est de 138,8, signe d'une population âgée.
Risques à connaître avant d'investir à Caudebec-lès-Elbeuf
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants déjà à 10,1 %. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 17,8 %) expose à des impayés. La contrainte DPE est majeure : 10,1 % du parc est en classe F ou G, exigeant des travaux de rénovation énergétique coûteux pour rester louable. Enfin, le rendement net est sensible à la taxe foncière élevée (65,27 %) et aux frais de gestion dans un marché exigeant.
Simulation financière — appartement type 56 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Votre mensualité de crédit, confrontée au loyer moyen perçu, détermine l'effort d'épargne mensuel nécessaire. À Caudebec-Lès-Elbeuf, avec un revenu médian de 19 660 €, un investisseur typique peut supporter un effort résiduel modéré. Si le loyer couvre la mensualité, l'investissement est autofinancé. Sinon, calculez la rentabilité nette après impôts et les frais annexes. Attention : un rendement brut de 5,4 % pour les appartements ne garantit pas la couverture totale du crédit, surtout avec un apport faible. Prévoyez une trésorerie pour faire face aux imprévus.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut maisons à 6,4 %
- Prix en correction de -6 % en 2024
- Dynamique démographique positive (+3,2 %)
− Points d'attention
- Accessibilité très faible (IAI 0,8/10)
- Taux de chômage élevé (17,8 %)
- 10,1 % de passoires thermiques
Notre verdict
Investir ici suppose de viser le long terme et d'accepter une rentabilité nette faible (3,1 % pour une maison). Privilégiez les appartements rénovés en centre-bourg, mais évitez absolument les passoires thermiques qui deviendront invendables.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Caudebec-lès-Elbeuf
- Rendement brut de 5,4 % pour les appartements, 6,4 % pour les maisons.
- Rendement net approximatif : 2,6 % (appart) et 3,1 % (maison).
- 10,1 % de logements vacants, risque d'inoccupation.
- Taxe foncière élevée : 65,27 % du revenu cadastral.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Caudebec-lès-Elbeuf
Est-il rentable d'investir à Caudebec-lès-Elbeuf ?
Le rendement brut atteint 6,4 % pour les maisons, mais le net estimé n'est que de 3,1 % après déduction de la taxe foncière (65,27 %), de la gestion et d'une provision pour vacance. La rentabilité est donc modeste.
Quel rendement locatif attendre ?
Pour un appartement, le loyer médian est estimé à 11,6 €/m²/mois, soit un rendement brut de 5,4 %. Pour une maison, comptez 9,2 €/m²/mois et 6,4 % de rendement brut (source : carte des loyers).
Quels sont les risques principaux ?
Trois risques majeurs : la vacance (10,1 % des logements sont vacants), le parc énergétique dégradé (10,1 % de passoires) et la taxe foncière élevée à 65,27 %, qui pèse sur le rendement net.
Vous envisagez d'investir à Caudebec-lès-Elbeuf ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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