01 Le parc de logements
Le parc comprend 115 logements dont 95 résidences principales, 16 résidences secondaires et 4 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 95 | 82,6 % |
| Résidences secondaires | 16 | 13,9 % |
| Logements vacants | 4 | 3,5 % |
Parmi les 115 logements du parc, 83 % assurent la fonction de résidence principale, contre 14 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 8 | 8,3 % |
| 1919-1945 | 2 | 2,1 % |
| 1946-1970 | 3 | 3,1 % |
| 1971-1990 | 22 | 22,9 % |
| 1991-2005 | 35 | 36,5 % |
| 2006-2019 | 26 | 27,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1991-2005 domine (37 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 8 | 8,4 % |
| 3 pièces | 12 | 12,6 % |
| 4 pièces | 18 | 18,9 % |
| 5 pièces ou plus | 57 | 60,0 % |
Taille moyenne: 5,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 60 %, les T1-T2 8 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 83 | 105 | 115 |
| Rés. principales | 74 | 74 | 95 |
| Rés. secondaires | 5 | 22 | 16 |
| Vacants | 4 | 8 | 4 |
À 19 km, Gorniès (103 hab.) enregistre 33,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 69 | 72,6 % |
| Locataires (privé) | 13 | 13,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 13 | 13,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 72,9 %, locataires 13,5 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 3,1 % |
| Fioul | 14 | 14,6 % |
| Électricité | 53 | 55,2 % |
| Gaz bouteille | 3 | 3,1 % |
| Autre (bois…) | 23 | 24,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (55 %), 24 % pour autres sources (bois notamment) et 15 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 13 |
| 2 à 4 ans | 15 |
| 5 à 9 ans | 12 |
| 10 ans ou plus | 56 |
| Total ménages | 95 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 15 |
| Sous-occupation modérée | 15 |
| Sous-occupation accentuée | 15 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 0 | 0,0 % |
| 1 voiture | 31 | 32,6 % |
| 2 voitures ou plus | 64 | 67,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 0 % sans véhicule, 33 % mono-motorisés, 67 % multi-motorisés. Par ailleurs, 90,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 15 | 7 | 7 | 1 |
| 1975 | 17 | 10 | 6 | 1 |
| 1982 | 29 | 20 | 7 | 2 |
| 1990 | 34 | 30 | 1 | 3 |
| 1999 | 47 | 41 | 5 | 1 |
| 2006 | 68 | 64 | 0 | 4 |
| 2011 | 83 | 74 | 5 | 4 |
| 2016 | 105 | 74 | 22 | 8 |
| 2022 | 115 | 95 | 16 | 4 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 15 à 115 logements, soit +667 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 13 | 12 | 17 | 16 | 19 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 30,8 % |
| Classe B | 7 | 26,9 % |
| Classe C | 9 | 34,6 % |
| Classe D | 2 | 7,7 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (35 %), 92 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 88,5 % |
| Classe B | 3 | 11,5 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 88 % des logements relèvent de la classe A, 100 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 182 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 137 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 63 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 108 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 182 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 63 (1989-2000).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0 |
| Classe B | 7 | 0 |
| Classe C | 7 | 2 |
| Classe D | 0 | 2 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Performance comparée: maisons classées A (93), appartements classés C (182), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cazevieille (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Cazevieille est le petit village ayant le prix au m² le plus élevé du département Hérault. (sur 96 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
- Cazevieille est le petit village ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Hérault. (sur 97 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement INSEE 2022, les 115 logements de Cazevieille se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (82,6 % / 13,9 % / 3,5 %). Pavillonnaire à très forte intensité: 93,9 % du parc se compose de maisons (108 unités). Ancrage local: la commune est dans le tissu communal du Languedoc historique, à 214 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Côté occupation, la propriété l'emporte (72,9 %) sur la location (13,5 %).
27,4 % des logements de Cazevieille datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Bonne tenue énergétique du parc de Cazevieille: classe C en tête et consommation moyenne (107 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 55,2 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+9,5 %). La multi-motorisation est la norme à Cazevieille: 67,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu communal du Languedoc historique. Le parc résidentiel de Cazevieille s'inscrit dans un territoire à 214 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Cazevieille en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays montpelliérain, membre de la CC du Grand Pic Saint-Loup, Cazevieille bénéficie d'une attractivité résidentielle puissante, portée par un cadre naturel préservé et une dynamique démographique positive (+16,5 % en 5 ans). Cette attractivité se traduit par une pression immobilière très élevée. Est-elle pour autant synonyme d'opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict des chiffres appelle à la nuance.
Un marché très attractif au sein du Grand Pic Saint-Loup, dans le top 20 % du département, mais dont la valorisation crève déjà le plafond.
Verdict
➤ Marché réservé à une stratégie de plus-value à long terme, avec un risque de correction face à des prix déjà très élevés.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8/10)
- ✓ Pression immobilière forte et marché tendu
- ✓ Croissance démographique soutenue (+16,5 %)
- ⚠ Rendement locatif brut faible (3,3 %)
- ⚠ Écart de prix majeur avec les communes voisines
- ⚠ Accessibilité modérée pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 5 157 €/m², Cazevieille se situe bien au-dessus de la moyenne nationale.
- Son prix est supérieur de plus de 35 % à la moyenne des communes comparables de l'Hérault.
- Son rendement locatif est inférieur à celui des grandes métropoles comme Montpellier, mais sa valorisation dépasse déjà celle du littoral proche.
Analyse du marché immobilier à Cazevieille
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Investir à Cazevieille : opportunités et risques
Investir à Cazevieille en 2026 ne peut s'envisager que dans une optique de plus-value à long terme, en jouant sur la rareté des biens et la poursuite de l'attractivité du Grand Pic Saint-Loup. La stratégie locative annuelle est peu pertinente face à des rendements nets étriqués, autour de 2 %, qui ne compensent pas le risque et l'immobilisation de capital. La fiscalité locale, avec une taxe foncière à 38,85 %, vient encore alourdir la charge pour l'investisseur.
La commune présente un parc immobilier de qualité énergétique, dominé par la classe C et sans passoires thermiques (F/G) recensées, ce qui élimine le risque de rénovation imposée à court terme. Toutefois, l'analyse des transactions révèle que l'écart de prix avec les communes environnantes est déjà colossal (jusqu'à -79 % pour Gorniès). Cet écart pose un risque de correction si la dynamique d'attraction venait à fléchir, d'autant que le tissu économique local reste limité (39 entreprises).
Pour un investisseur, la sélection du bien sera donc primordiale. Il faudra privilégier les propriétés bien orientées, avec des vues ou du caractère, qui conservent leur attractivité auprès d'une clientèle exigeante. La fenêtre d'opportunité pour une acquisition « raisonnable » semble étroite, les prix ayant déjà intégré une grande partie de la valorisation potentielle. L'horizon doit être de 10 ans minimum pour espérer une plus-value significative.
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Données du marché immobilier à Cazevieille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Cazevieille, analysé via les données DVF 2024, se distingue par une valorisation extrêmement élevée au regard de son profil de petit village de l'Hérault. Avec un prix médian de 5 157 €/m², il surclasse largement ses voisines géographiques et se rapproche des niveaux observés dans certaines communes périurbaines de Montpellier, située à moins de 20 km. Cette attractivité est confirmée par un indice de pression immobilière (IPI) de 7,7/10, signe d'un marché où la demande excède l'offre.
Néanmoins, cette dynamique cache des faiblesses structurelles. Le marché est quasi-exclusivement composé de maisons, souvent de grande surface, ce qui en fait un investissement lourd en capital. Le rendement locatif brut des maisons n'est que de 3,3 %, et le net tombe à environ 2 % une fois intégrée la taxe foncière (38,85 % en 2024) et les charges de gestion. D'après les données de la Carte des loyers, ce rendement est inférieur à celui de nombreuses communes du département, limitant l'intérêt pour un investissement locatif classique.
La clé de lecture réside dans la dynamique démographique et le cadre de vie. Avec une population en croissance de +16,5 % en 5 ans et un indice d'attractivité territoriale (IAT) de 8/10, Cazevieille attire une population aisée, souvent extérieure, en quête de résidence principale ou secondaire dans un environnement préservé. Cette demande spécifique, peu sensible aux rendements, soutient les prix mais rend le marché volatil et dépendant de flux externes.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cazevieille Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Cazevieille sur les cinq dernières années est marquée par une volatilité importante, principalement due au faible volume de transactions. Le prix médian est passé de 2 978 €/m² en 2020 à un pic de 5 500 €/m² en 2022. La valeur de 116 €/m² en 2023 est un artefact statistique, certainement liée à la vente de terrains ou de biens atypiques à très bas prix au mètre carré, et ne reflète pas une correction du marché des maisons. En 2024, le prix médian se stabilise à 5 157 €/m², confirmant une valorisation très élevée. Comparé aux communes voisines comme Gorniès ou Brouzet-lès-Quissac, le prix au m² de Cazevieille est plus du double, un écart qui interroge sur la poursuite de la hausse. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire signifie un point d'entrée déjà très haut, laissant peu de marge pour une forte plus-value à court terme.
Évolution du marché immobilier de Cazevieille
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Cazevieille évolue de +116,5 %, passant de 2 382 à 5 158 €/m²; 3 ventes ont été enregistrées en 2024.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, l'investissement dans une maison type de Cazevieille (218 m² à 5 157 €/m²) représente un capital de plus de 1,1 million d'euros. Avec un taux d'emprunt estimé à 4 % sur 20 ans, la mensualité brute s'élèverait à environ 6 700 €. Le loyer médian estimé pour cette surface (14 €/m²/mois) générerait un revenu de 3 052 € par mois. Le rendement brut ressort à 3,3 %, mais le loyer ne couvrirait que 45 % de la mensualité, laissant un effort net mensuel conséquent d'environ 3 650 €. Ce montage n'est viable qu'avec un apport personnel très important ou pour un investisseur visant la plus-value à long terme plutôt que la rentabilité locative immédiate.
Acheter vs Louer — maison 218 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 5 158 € | 5 158 € |
| Prix moyen/m² | 4 673 € | |
| Surface médiane | – | 218 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 2 382 € |
| 2022 | 2 | 3 750 € |
| 2023 | 2 | 3 441 € |
| 2024 | 3 | 5 158 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Cazevieille, bien qu'en nette accélération (+467 % sur 5 ans), reste mesurée en volume absolu avec 17 logements autorisés sur la période. Seuls 3 logements ont été autorisés en 2024. Cette construction neuve limitée, couplée à une croissance démographique soutenue, contribue à maintenir la pression sur le parc existant et soutient les prix. Il n'y a pas de risque de sur-offre à court terme. Cette tendance confirme l'attractivité résidentielle de la commune, mais aussi les contraintes d'urbanisation liées à son caractère rural et préservé. Les nouvelles constructions viendront marginalement alimenter un marché très tendu.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit 0,0 %.
Construction neuve à Cazevieille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 11 logements autorisés à à Cazevieille, dont 1 en 2025 (+83 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Cazevieille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cazevieille
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 3,3 % pour les maisons se réduit à environ 2,0 % net. Cette déduction comprend principalement la taxe foncière (taux de 38,85 % à Cazevieille en 2024), les frais de gestion, les provisions pour travaux et une éventuelle vacance locative. Dans un parc composé à 94 % de maisons individuelles, les charges de copropriété sont rares, mais l'entretien du terrain reste à votre charge. Source DGFiP, INSEE.
Performance énergétique du parc à Cazevieille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 26 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cazevieille: la classe C domine, 0,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique correcte avec une classe dominante C (118 kWh/m²/an) et, notablement, 0 % de passoires thermiques (F/G). Ceci réduit considérablement le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe et moins exposé aux futures dépréciations. Source ADEME, diagnostics disponibles.
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Erreurs à éviter quand on investit à Cazevieille
- Négliger la taxe foncière élevée (38,85 %).
- Surestimer le loyer dans un marché locatif étroit.
- Oublier de budgéter les travaux sur les maisons anciennes.
- Ne pas vérifier le classement en zone du PPR Inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Cazevieille, influencé par sa proximité avec Montpellier, suit une saisonnalité classique du Sud : activité accrue au printemps et à l'automne. L'été peut être calme, mais la présence de résidences secondaires (13,9 %) maintient une certaine activité. Pour vendre, le printemps est idéal pour mettre en valeur les extérieurs. Acheter en fin d'année peut permettre des négociations, les vendeurs anticipant le paiement de la taxe foncière en octobre. Source INSEE.
Le saviez-vous ?
- Cazevieille a enregistré +467 % d'autorisations de construire sur 5 ans (SITADEL).
- Le village ne compte aucun logement social (0,0 %) (INSEE).
- L'indice de vieillissement de la population est de 179,5 (INSEE).
S'installer à Cazevieille : cadre de vie et logement
S'installer à Cazevieille, c'est choisir un cadre de vie rural préservé au pied du Pic Saint-Loup, tout en bénéficiant d'une relative proximité avec la métropole montpelliéraine, accessible en moins de 30 minutes. La commune offre un environnement sain, avec un indice de santé environnementale (ISE) de 8,5/10, et un bon niveau d'équipements pour sa taille (18 équipements dont 11 services et 6 sports/loisirs). Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 48,4 ans et une part des moins de 30 ans (27,6 %) qui contrebalance un certain vieillissement.
Le revers de la médaille est une dépendance certaine à la voiture et une connectivité numérique encore perfectible, avec seulement 16,4 % des logements fibrés. Les résidents doivent également composer avec les aléas naturels, la commune étant concernée par un PPR Inondation et ayant connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces éléments sont à intégrer dans le choix du bien et la souscription d'assurances.
Carte du marché immobilier à Cazevieille
Cazevieille et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cazevieille
Avec une température moyenne de 13,8 °C et des précipitations annuelles de 1086 mm, Cazevieille bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré par l'altitude (279 m). Les hivers sont doux et les étés chauds, avec un risque de pluies automnales. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans les excès de chaleur du littoral, idéal pour une résidence principale ou secondaire tournée vers la nature.
Composition du parc immobilier à Cazevieille
115 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 93,9 % du parc à Cazevieille, 6,1 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché de Cazevieille est ultra-dominé par les maisons individuelles (93,9 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (72,9 %). Seulement 13,9 % sont des résidences secondaires et 3,5 % des logements vacants. Cela indique un marché résidentiel stable et ancré, peu spéculatif, où la pression locative est faible. L'acheteur type est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans le Grand Pic Saint-Loup. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Cazevieille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 95 logements).
- Avant 1919 8,4 % 8 logts
- 1919-1945 2,1 % 2 logts
- 1946-1970 3,2 % 3 logts
- 1971-1990 23,2 % 22 logts
- 1991-2005 36,8 % 35 logts
- 2006-2019 27,4 % 26 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cazevieille
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cazevieille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif. Neuf risques naturels sont recensés et sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Une vigilance particulière est requise pour tout bien en zone identifiée, ce qui peut impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux. La sismicité et le radon sont classés faibles. Consultez obligatoirement le dossier Géorisques avant toute offre. Source Géorisques.gouv.fr.
Cas pratique : un achat type à Cazevieille
Pour une maison de 218 m² au prix médian de 1 124 226 €, avec un apport de 10 % (112 423 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 5 600 €. Cela représente environ 20 années de revenu médian local (33 500 €/an), soulignant le niveau élevé du marché. Source DVF 2024, INSEE.
Erreurs à éviter quand on achète à Cazevieille
- Oublier de consulter le dossier Géorisques avant l'offre.
- Ne pas anticiper la nécessité d'un véhicule (peu de transports).
- Sous-estimer le coût des trajets vers Montpellier (20 km).
- Négliger le DPE malgré un parc globalement performant.
Points clés à retenir à Cazevieille
- Prix médian des maisons à 5 158 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut maison : 3,3 %, net : ~2,0 %.
- Climat : 13,8°C de moyenne, 1086 mm de pluie/an.
- Évolution démographique : +16,5 % sur 5 ans.
- Revenu médian local de 33 500 €/an (INSEE).
- Taxe foncière bâti au taux de 38,85 % (2024).
- 93,9 % de maisons individuelles dans le parc.
- Prix total médian d'une maison : 1 124 226 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cazevieille ?
À Cazevieille, au-delà de la surface, la valeur est très sensible à la vue, à l'exposition sud et à la taille du terrain, souvent vaste dans ce village peu dense. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd, le parc étant récent à 27,4 % post-2006. La proximité des commodités (un commerce sur place) est un plus, mais l'éloignement des écoles peut être un frein. Enfin, la localisation exacte dans le village et l'absence de contraintes liées au PPR Inondation sont déterminantes. Source SITADEL, Géorisques.
Estimation indicative d'une maison à Cazevieille
Pour une maison de 218 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
1 124 444 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais seul un professionnel local connaît les écarts de valeur entre le hameau exposé plein sud et la parcelle en limite de zone inondable. Il évalue l'état réel (humidité, qualité des matériaux) et l'impact des travaux de rénovation énergétique sur un bien souvent ancien. Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs informés, dans un marché où les transactions sont rares et les prix volatils, comme le montre la hausse récente des autorisations de construire (+467 %). Source SITADEL, DVF.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian, très volatile.
- Oublier de pondérer la valeur par l'état énergétique du bien.
- Ne pas tenir compte des vues et de l'exposition du terrain.
- Ignorer les contraintes du PPR dans l'estimation.
Investir à Cazevieille : passer à l'action
Analyser un marché aussi spécifique que celui de Cazevieille nécessite de dépasser les agrégats statistiques. La valeur réelle d'un bien, son potentiel locatif ou de plus-value dépendent étroitement de sa localisation exacte, de son état et des tendances micro-locales. Seul un professionnel implanté peut vous guider dans ce paysage complexe.
Ces données dessinent un marché complexe. Pour traduire cette analyse en opportunité concrète, l'expertise locale est indispensable.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Cazevieille grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Cazevieille
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cazevieille
Quel est le prix immobilier moyen à Cazevieille ?
Le prix médian des maisons à Cazevieille était de 5 158 €/m² en 2024, selon les données DGFiP. Pour une maison de surface médiane (218 m²), cela représente un investissement total d'environ 1,12 million d'euros.
Est-ce le bon moment pour investir à Cazevieille ?
Le marché est à un haut niveau de valorisation. Investir n'est pertinent qu'avec une vision long terme (10 ans minimum) pour espérer une plus-value, les rendements locatifs étant faibles (3,3 % brut). Une sélection rigoureuse du bien est cruciale.
Cazevieille est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Cazevieille est significativement plus chère. Son prix au m² est 79 % plus élevé qu'à Gorniès et 50 % plus élevé qu'à Brouzet-lès-Quissac, selon les comparaisons de communes similaires.
Quel rendement locatif espérer à Cazevieille ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 3,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,0 %, ce qui est faible pour un investissement locatif classique.
Quel est le profil des acheteurs à Cazevieille ?
Le marché est principalement porté par des acquéreurs extérieurs, souvent aisés, recherchant une résidence principale ou secondaire dans un cadre naturel préservé et proche de Montpellier. Les primo-accédants locaux y ont peu accès.
Marché immobilier des communes voisines
Cazevieille affiche un prix au m² jusqu'à 79 % supérieur à celui de Gorniès, pour des indicateurs similaires, ce qui pose la question de la soutenabilité de cet écart de valorisation et limite l'effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cazevieille.
Communes limitrophes de Cazevieille
Cazevieille est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 5 158 €/m² à Cazevieille en médiane, +49,3 % comparé à la médiane départementale. Au classement départemental, Cazevieille se place dans les 1 % de communes les plus chères de l'Hérault.
Le marché de Cazevieille connaît une hausse prononcée: +116,5 % sur le prix médian entre 2021 et 2024. Sur l'ensemble de la période, 9 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +49,9 % sur le prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 5 158 €/m² pour une surface médiane de 218 m². Un bien type de 218 m² revient à environ 1 124 444 €, soit 33,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,2 € (appartements) et 14,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 3,3 % — en lien avec le niveau des prix au m². Avec 13,9 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Les flux de permis restent élevés: 11 logements autorisés et 11 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (82 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Cazevieille s'interprète dans un contexte plus large — Cazevieille est dans le tissu communal du Languedoc historique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à 214 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.