01 Le parc de logements
Le parc comprend 904 logements dont 845 résidences principales, 10 résidences secondaires et 49 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 845 | 93,5 % |
| Résidences secondaires | 10 | 1,1 % |
| Logements vacants | 49 | 5,4 % |
Le graphique détaille la structure des 904 logements: 93 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 61 | 7,5 % |
| 1919-1945 | 19 | 2,3 % |
| 1946-1970 | 41 | 5,0 % |
| 1971-1990 | 268 | 32,9 % |
| 1991-2005 | 170 | 20,9 % |
| 2006-2019 | 256 | 31,4 % |
La période 1971-1990 concentre 33 % du parc, tandis que 7 % datent d'avant 1919 et 31 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,6 % |
| 2 pièces | 48 | 5,7 % |
| 3 pièces | 97 | 11,5 % |
| 4 pièces | 192 | 22,7 % |
| 5 pièces ou plus | 503 | 59,5 % |
Taille moyenne: 4,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 60 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 672 | 825 | 904 |
| Rés. principales | 626 | 775 | 845 |
| Rés. secondaires | 13 | 18 | 10 |
| Vacants | 33 | 32 | 49 |
La part de propriétaires atteint 77,0 % à Murviel-Lès-Montpellier, commune de 2 075 hab. à 14 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 670 | 79,3 % |
| Locataires (privé) | 160 | 18,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 15 | 1,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 79,3 %, locataires 18,9 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 128 | 15,1 % |
| Fioul | 29 | 3,4 % |
| Électricité | 553 | 65,4 % |
| Gaz bouteille | 11 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 124 | 14,7 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 65 %. gaz de ville pèse 15 %, autres sources (bois notamment) 15 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 78 |
| 2 à 4 ans | 135 |
| 5 à 9 ans | 147 |
| 10 ans ou plus | 485 |
| Total ménages | 845 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 80 |
| Sous-occupation modérée | 211 |
| Sous-occupation accentuée | 231 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 21 | 2,5 % |
| 1 voiture | 311 | 36,8 % |
| 2 voitures ou plus | 513 | 60,7 % |
Équipement automobile des ménages: 2 % sans voiture, 37 % avec une voiture et 61 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 82,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 126 | 99 | 21 | 6 |
| 1975 | 170 | 145 | 7 | 18 |
| 1982 | 282 | 245 | 16 | 21 |
| 1990 | 407 | 358 | 28 | 21 |
| 1999 | 506 | 472 | 18 | 16 |
| 2006 | 582 | 547 | 18 | 17 |
| 2011 | 672 | 626 | 13 | 33 |
| 2016 | 825 | 775 | 18 | 32 |
| 2022 | 904 | 845 | 10 | 49 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 126 logements, le total atteint 904 en 2022 (+617 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 68 | 86 | 83 | 58 | 55 | 33 |
| Dont vacants > 2 ans | 23 | 26 | 21 | 18 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 9,5 % |
| Classe B | 18 | 10,7 % |
| Classe C | 71 | 42,3 % |
| Classe D | 46 | 27,4 % |
| Classe E | 14 | 8,3 % |
| Classe F | 3 | 1,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 42 % des logements et 63 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 76 | 45,2 % |
| Classe B | 64 | 38,1 % |
| Classe C | 15 | 8,9 % |
| Classe D | 8 | 4,8 % |
| Classe E | 4 | 2,4 % |
| Classe F | 1 | 0,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (45 %), 92 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 210 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 200 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 180 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 117 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 130 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 87 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 210 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 3 |
| Classe B | 14 | 4 |
| Classe C | 46 | 25 |
| Classe D | 30 | 16 |
| Classe E | 8 | 6 |
| Classe F | 1 | 2 |
| Classe G | 0 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (150 kWh/m²/an), les appartements C (181) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier des Matelles (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc des Matelles s'élève à 904 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (93,5 %, soit 845 logements habités à titre permanent). Une typologie quasi monomorphe — 88,1 % de maisons, le collectif y est très marginal. Les Matelles se situe dans un environnement une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, dans la plaine, à une altitude de 69 m.
Les Matelles compte une très forte proportion de propriétaires occupants (79,3 %), le locatif ne représentant que 18,9 %.
La dynamique de construction récente est sensible — 31,4 % du parc a moins de vingt ans. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (160 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 65,4 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements des Matelles a augmenté de +9,6 %. 60,7 % des ménages des Matelles disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Les Matelles est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 69 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir aux Matelles en 2026 ?
Niché au pied du Pic Saint-Loup, à 15 km de Montpellier, le bourg des Matelles combine un cadre de vie préservé et une dynamique démographique positive (+3,3 % sur 5 ans). Son marché immobilier, très majoritairement composé de maisons, a connu un pic de valorisation en 2023 avant une nette correction. Analysons si cette baisse ouvre une fenêtre d'opportunité pour investir en 2026.
Avec un revenu médian dans le top 10 % du département et une correction de -18 % en un an, Les Matelles offre un point d'entrée dans un marché jusqu'ici très résistant.
Verdict
➤ Marché de résidence principale à privilégier, mais à éviter pour le locatif pur.
Points clés
- ✓ Correction de -18 % : point d'entrée post-pic
- ✓ Solvabilité locale forte : revenu médian élevé
- ✓ Parc énergétique performant : 0,6 % de passoires
- ⚠ Rendement locatif net très faible
- ⚠ Opportunité de plus-value incertaine
- ⚠ Dépendance à la dynamique montpelliéraine
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² reste inférieur à la moyenne nationale, offrant un point d'entrée relativement accessible.
- Le prix médian est légèrement en deçà de la moyenne départementale, signe d'une valorisation modérée.
- Un prix bien inférieur à celui du littoral montpelliérain, à seulement 15 km, pour un cadre de vie préservé.
Analyse du marché immobilier aux Matelles
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir aux Matelles : opportunités et risques
Investir aux Matelles pour le rendement locatif est un pari risqué. Avec un rendement brut des appartements à 4,8 % et des maisons à 3,1 %, les performances sont anémiques. Une fois déduites les charges, dont une taxe foncière sur le bâti à 42,58 %, le rendement net tombe aux alentours de 2,9 % pour les petits logements et 1,8 % pour les maisons. Cet effort financier résiduel important rend l'opération peu attractive face à des placements sans risque, sauf à parier sur une forte plus-value future.
Le parc immobilier présente cependant un atout majeur : sa performance énergétique. La classe DPE dominante C et la part infime de passoires thermiques (0,6 %) protègent l'investisseur des coûts de rénovation obligatoires et des interdictions de location à venir. Ce critère est devenu un élément clé de la valorisation et de la liquidité à la revente. Par ailleurs, la faible pression touristique (IPTI à 2,2/10) écarte la stratégie de location saisonnière, cantonnant l'investissement à de la location annuelle, elle-même peu demandée localement.
La stratégie la plus cohérente serait donc une acquisition en vue d'une occupation à moyen terme (résidence principale) ou une stratégie de plus-value très longue, en jouant sur l'effet de levier d'un prix d'entrée corrigé et sur la pérennité de l'attractivité résidentielle du secteur. Toutefois, l'indice d'opportunité territoriale (IOT) faible de 3,2/10 invite à la prudence sur ce scénario.
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Données du marché immobilier aux Matelles
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché des Matelles est un cas d'école de la correction post-pic. Après une forte appréciation liée à l'attractivité du Grand Pic Saint-Loup et à la proximité de Montpellier, les prix ont chuté de 18 % en un an selon les données DVF 2024. Cette baisse, l'une des plus marquées de la région, s'explique par le réalignement après la surchauffe de 2023 et le durcissement des conditions de crédit. Le marché reste néanmoins structuré par une demande solide de maisons individuelles, représentant près de 9 transactions sur 10, portée par des ménages recherchant un cadre de vie nature.
La composition du parc, avec 88,1 % de maisons et seulement 1,1 % de résidences secondaires, dessine un territoire de résidence permanente, peu exposé aux fluctuations du tourisme. Cette stabilité est un atout, mais elle limite aussi les opportunités de location saisonnière. Le taux de vacance de 5,4 %, dans la moyenne basse, indique un parc plutôt bien occupé et une pression locative modérée, ce qui corrobore le faible rendement locatif.
À moyen terme, l'évolution des prix dépendra de la capacité de Montpellier à continuer d'irriguer cette couronne périurbaine et de la trajectoire des taux d'intérêt. La correction de 2024 a créé une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs non pressés, qui peuvent désormais négocier sur des bases plus favorables qu'il y a dix-huit mois.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Matelles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix aux Matelles dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés péri-urbains dynamiques. Après une hausse régulière entre 2020 et 2023, culminant à 4 618 €/m², le marché a connu une correction brutale de -18 % en 2024 pour revenir à 4 099 €/m². Cette baisse, la plus forte de la période, ramène les prix à un niveau proche de 2021. Selon les données DVF, les maisons, qui structurent le marché, ont mieux résisté que les appartements, dont la médiane est passée sous les 3 700 €/m². Cette correction, plus marquée que chez certaines voisines comme Beaulieu, pourrait représenter un point d'entrée pour les acheteurs, sous réserve que les indicateurs démographiques et économiques du territoire continuent de soutenir la demande.
Évolution du marché immobilier des Matelles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian des Matelles évolue de +12,3 %, passant de 3 651 à 4 099 €/m²; 12 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent un marché exigeant pour l'investisseur. L'acquisition d'une maison type de 110 m², représentant un investissement de près de 450 000 €, générerait un loyer mensuel estimé à environ 1 144 € (10,4 €/m²/mois). Avec un rendement brut de seulement 3,1 %, et après déduction des charges (taxe foncière à 42,58 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 1,8 %. Le loyer couvrirait ainsi une faible partie de la mensualité d'un emprunt, laissant un effort net important à la charge de l'investisseur. Pour un primo-accédant, l'effort est aussi conséquent, avec près de 16 années de revenu médian nécessaires pour acquérir ce même bien.
Acheter vs Louer — appartement 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 12 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024, le marché des Matelles est d'une liquidité modeste mais réelle. L'activité est largement dominée par les maisons (9 ventes), dont la surface médiane vendue est de 110 m², confirmant le profil familial et pavillonnaire de la demande. Les appartements, peu nombreux dans le parc, ont représenté 3 ventes pour une surface médiane de 47 m², souvent liée à des logements de type T2. Ce faible volume, associé à la forte baisse des prix, indique un marché qui passe en faveur de l'acheteur, avec davantage de marge de négociation. Les biens vendus sont généralement de construction récente (31,4 % du parc est post-2006) et énergétiquement performants, un critère de plus en plus valorisé.
Répartition des ventes
75,0 % de maisons et 25,0 % d'appartements parmi les 12 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 75,0 % de maisons et 25,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 12 | 9 | 3 |
| Prix médian/m² | 4 099 € | 4 311 € | 3 834 € |
| Prix moyen/m² | 3 967 € | ||
| Surface médiane | – | 125 m² | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 24 | 3 651 € |
| 2022 | 21 | 3 768 € |
| 2023 | 12 | 4 585 € |
| 2024 | 19 | 3 854 € |
| 2025 | 12 | 4 099 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Les Matelles marque un net ralentissement selon les données SITADEL. Seuls 42 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de -42 % par rapport à la période précédente. Seulement 6 autorisations ont été délivrées en 2024. Ce faible volume, couplé à une croissance démographique positive, limite le risque de sur-offre à court terme et maintient une certaine pression sur le parc existant. Cette modération dans la construction neuve suggère également que la commune privilégie un développement mesuré, préservant son caractère de bourg, ce qui peut soutenir la valeur du bâti ancien bien situé.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 12 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 280 autorisations pour 252 démarrages effectifs.
Construction neuve aux Matelles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à aux Matelles totalise 38 logements sur 5 ans, soit -48 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers aux Matelles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Matelles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vision idéalisée. Pour obtenir le net, déduisez systématiquement la taxe foncière, élevée aux Matelles à 42,58 % du revenu cadastral en 2024. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), la provision pour travaux (1 % de la valeur du bien/an), l'assurance et les éventuels frais de copropriété. La vacance locative, bien que faible dans ce bourg stable, doit aussi être provisionnée. Ces charges réduisent mécaniquement le rendement net d'environ 2 points, comme le montrent les estimations locales.
Performance énergétique du parc aux Matelles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 168 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc aux Matelles est C, avec 1,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est globalement performant avec une classe énergétique dominante C (155 kWh/m²/an). Le taux exceptionnellement bas de passoires thermiques (0,6 % seulement classées F ou G) selon les diagnostics ADEME disponible limite le risque réglementaire immédiat. Pour les biens anciens, une rénovation énergétique reste un atout valorisant face aux interdictions de location prévues pour 2028 (logements classés F) et 2034 (classés E). Un DPE dégradé est donc un facteur de décote significatif.
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Erreurs à éviter quand on investit aux Matelles
- Oublier la taxe foncière, élevée à 42,58 % aux Matelles.
- Négliger les travaux dans un parc où 9,8 % des logements sont antérieurs à 1945.
- Tabler sur une vacance nulle malgré un taux de 5,4 % de logements vacants.
- Surévaluer les loyers face à un pouvoir d'achat local médian de 28 150 €.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier aux Matelles suit une saisonnalité méditerranéenne classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, portée par les beaux jours et les projets de rentrée scolaire. L'automne (septembre-octobre) connaît un second souffle avant la trêve hivernale. Noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'été, caniculaire, ralentit l'activité.
Le saviez-vous ?
- Seulement 0,0 % de logements sociaux, une des parts les plus basses du département.
- Le taux de chômage de 5,7 % est le 1er/67 de sa catégorie dans l'Hérault.
- L'âge médian de 46,4 ans y est plus élevé que la moyenne nationale.
S'installer aux Matelles : cadre de vie et logement
S'installer aux Matelles, c'est opter pour un cadre de vie préservé au cœur du Grand Pic Saint-Loup, à une vingtaine de minutes de Montpellier. La commune offre un bon niveau d'équipements du quotidien avec 78 services recensés par l'INSEE, dont plusieurs commerces, des établissements de santé et des installations sportives. Le profil démographique, avec un âge médian de 46,4 ans et près d'un tiers de seniors, reflète un bourg paisible et familial, bien que l'indice de vieillissement élevé (175,8) indique un territoire vieillissant.
Le risque naturel, principalement lié aux inondations et aux incendies (deux PPR actifs), est une réalité concrète à intégrer dans le choix du bien et dans les démarches d'assurance. Néanmoins, la sismicité et le radon sont faibles. La connectivité numérique, avec 37 % des logements éligibles à la fibre, est perfectible mais en progression, un point à vérifier pour les télétravailleurs. La proximité de la gare TGV de Montpellier (15 km) ouvre cependant l'accès à des déplacements longue distance.
Carte du marché immobilier aux Matelles
Les Matelles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Matelles
Le climat méditerranéen atténué des Matelles, avec une température moyenne de 14,6 °C et 870 mm de pluie annuelle, offre des hivers doux et des étés chauds sans excès, à 153 m d'altitude. Ce profil, moins extrême que sur la côte, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux toute l'année tout en évitant la forte chaleur estivale et les risques de sécheresse accrus. Idéal pour les activités de plein air et les jardins.
Composition du parc immobilier aux Matelles
904 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier aux Matelles est composé très majoritairement de maisons (88,1 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier des Matelles est très stable et ancré localement : 88,1 % de maisons individuelles et 79,3 % de propriétaires occupants. La part minuscule de résidences secondaires (1,1 %) et le faible taux de vacance (5,4 %) indiquent un marché résidentiel principal, peu spéculatif et où la pression locative est modérée. Ceci dessine un profil d'acheteur typique : des familles ou couples souhaitant s'installer durablement dans un cadre de vie paisible, avec une forte préférence pour la maison avec terrain.
Ancienneté du parc aux Matelles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 815 logements).
- Avant 1919 7,5 % 61 logts
- 1919-1945 2,3 % 19 logts
- 1946-1970 5,0 % 41 logts
- 1971-1990 32,9 % 268 logts
- 1991-2005 20,9 % 170 logts
- 2006-2019 31,4 % 256 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services aux Matelles
78 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques aux Matelles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : inondation et incendie de forêt (PPRIF). Ces documents, consultables en mairie, définissent des zones où la construction ou l'extension peut être réglementée voire interdite. La sismicité et le radon sont faibles. Les 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques (source Géorisques) concernent majoritairement les inondations. Une vérification précise de la localisation du bien par rapport aux zones du PPR est une étape incontournable avant tout achat.
Cas pratique : un achat type aux Matelles
Pour une maison type de 110 m² (valeur médiane 447 480 €), l'achat représente près de 16 années du revenu médian local (28 150 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 150 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière, d'environ 1 700 €/an aux Matelles.
Erreurs à éviter quand on achète aux Matelles
- Ne pas consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs de la commune.
- Acheter sans vérifier le DPE, atout majeur dans un parc performant.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 28 150 €.
- Négliger les frais de notaire sur un prix médian de 447 480 € pour une maison.
Points clés à retenir aux Matelles
- Prix médian : 3 789 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut locatif : 4,8 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen doux, 14,6 °C de moyenne annuelle.
- 31,4 % du parc construit après 2006, valorisant l'ancien rénové.
- Maisons à 4 311 €/m², appartements à 3 834 €/m².
- Taxe foncière élevée à 42,58 % du revenu cadastral.
- Parc immobilier composé à 88,1 % de maisons individuelles.
- Proximité des 78 équipements du bourg booste la valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien aux Matelles ?
À Les Matelles, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de son exposition. Pour une maison, la surface du terrain et la vue sur les reliefs du Grand Pic Saint-Loup sont des plus-values. L'état général (cuisine, salles de bain) et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd, le parc étant majoritairement récent (31,4 % post-2006). La proximité des 78 équipements (commerces, services, santé) du bourg est appréciée. À l'inverse, un bien exposé au bruit de la route ou nécessitant des travaux importants de mise aux normes subira une décote substantielle par rapport au prix médian au m².
Estimation indicative d'une maison aux Matelles
Pour une maison de 125 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
512 375 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés des Matelles : la différence de valeur entre le centre historique, les lotissements récents et les hameaux isolés. Il évalue l'état réel du bien (qualité des matériaux, entretien) bien au-delà des simples mètres carrés, et sait quantifier l'impact d'une vue dégagée ou d'une proximité avec l'école. Son estimation, fondée sur des comparaisons réelles de ventes (DVF) et une connaissance de la demande, est un outil de négociation crédible pour attirer des acheteurs sérieux et conclure dans des délais raisonnables, ce qu'un algorithme ne peut garantir.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian au m² comme valeur exacte pour un bien singulier.
- Oublier de valoriser un terrain agréable dans une commune au cadre naturel préservé.
- Négliger l'impact négatif d'un DPE mauvais sur la valorisation.
- Ne pas tenir compte de la correction récente des prix (-18 % en un an).
Investir aux Matelles : passer à l'action
Les chiffres donnent la tendance, mais chaque projet est unique. Identifier le bon bien, au bon prix, dans une commune comme Les Matelles nécessite une connaissance fine du terrain et des négociations en cours. Une expertise locale peut faire la différence entre une bonne intention et un investissement réussi.
Les données posent un diagnostic clair. L'étape suivante est de l'adapter à votre situation financière et à vos objectifs.
Découvrez la valeur réelle d'un bien aux Matelles grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) aux Matelles
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier aux Matelles
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Matelles
Quel est le prix immobilier moyen aux Matelles ?
En 2024, le prix médian au mètre carré est de 3 789 €, selon les données DVF. Une maison de 110 m² coûte environ 447 480 €, tandis qu'un appartement de 47 m² est autour de 172 350 €.
Est-ce le bon moment pour acheter aux Matelles ?
Le marché a connu une baisse de -18 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible qu'en 2023. Pour un projet de résidence principale à moyen terme, cette correction peut représenter une opportunité, sous réserve d'une négociation serrée.
Les Matelles est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, son prix au m² est inférieur à celui de Restinclières (+4 %) et de Beaulieu (+7 %), mais supérieur à Murviel-lès-Montpellier (-16 %). La commune se positionne donc dans la moyenne basse de son bassin d'attractivité.
Quel rendement locatif espérer aux Matelles ?
Le rendement locatif brut est faible : 4,8 % pour les appartements et 3,1 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 2,9 % et 1,8 % respectivement, ce qui n'est pas compétitif.
Quels sont les risques naturels aux Matelles ?
La commune est concernée par des plans de prévention des risques inondation (PPRI) et incendie de forêt (PPRIF). Il est essentiel de consulter ces documents avant tout achat, car ils peuvent imposer des contraintes constructives et affecter les assurances.
Marché immobilier des communes voisines
Les Matelles affiche un prix au m² inférieur à celui de Restinclières (+4 %) et de Beaulieu (+7 %), mais avec des indicateurs économiques similaires, ce qui révèle un écart de valorisation à surveiller pour une éventuelle convergence.
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Matelles.
Communes limitrophes des Matelles
Les Matelles est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Les Matelles est un marché tendu — 4 099 €/m² sur 12 ventes récentes, +18,7 % par rapport au reste de l'Hérault. Dans l'Hérault, Les Matelles appartient au top 6 % des communes les plus chères au m².
Progression modérée: ++12,3 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 88 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +6,4 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (75,0 %), vendues autour de 4 311 €/m² pour des surfaces médianes de 125 m². Un bien type de 125 m² revient à environ 538 875 €, soit 19,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce des Matelles avoisinent 14,8 €/m² pour les appartements et 10,4 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,6 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 38 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 89 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Les Matelles est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Les Matelles est dans la plaine, à une altitude de 69 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).