À Cergy, le prix médian de l'immobilier s'établit à 3 143 €/m² selon les données DVF 2024, en repli de 4,3 % sur un an. Sur les 560 transactions annuelles, les appartements (3 222 €/m²) dominent largement le marché, représentant plus de 75 % des ventes. Cette page analyse les tendances réelles pour vous aider à positionner votre bien à sa juste valeur.
Comment se porte le marché immobilier à Cergy
Le marché cergyssois affiche une correction modérée, avec une baisse des prix de 4,3 % sur un an. Le volume de 560 ventes annuelles indique une activité soutenue, portée par les appartements (423 ventes, médiane à 55 m²). La fourchette interquartile (2 641 – 3 668 €/m²) révèle une dispersion des prix contenue, signe d'un marché relativement homogène. Toutefois, la part élevée de logements sociaux (41 %) et un taux de vacance de 7,7 % (source INSEE) constituent des facteurs de modération à intégrer dans une stratégie de vente.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 4,3 % sur un an intervient après une période de croissance soutenue par une démographie dynamique (+6,9 % en 5 ans). Cette correction peut refléter un réajustement aux taux d'emprunt, plus qu'un effondrement de la demande. Le marché actuel est peut-être plus favorable aux acheteurs, mais la construction neuve qui ralentit (-17 % de tendance) pourrait limiter l'offre future et soutenir les prix à moyen terme.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cergy
Les appartements, souvent de petite surface (médiane 55 m²), structurent le marché avec 423 ventes contre 137 pour les maisons. Ce parc locatif important (41 % de logements sociaux) et une population jeune (âge médian 30,2 ans) orientent la demande vers des biens compacts et fonctionnels. Les acquéreurs sont majoritairement des primo-accédants ou des investisseurs attirés par un rendement brut estimé à 6,9 %.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 2 449 logements autorisés sur cinq ans (SITADEL), l'offre neuve reste dynamique et peut exercer une pression concurrentielle sur l'ancien. Le marché est plutôt équilibré, légèrement en faveur de l'acheteur compte tenu de la baisse des prix. La vente d'un bien bien positionné, notamment près de la gare Saint-Christophe (0,3 km) ou dans un secteur bien équipé (2 233 équipements INSEE), peut rester fluide.
Vacance longue durée à Cergy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cergy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 876 logements ont été autorisés à à Cergy, -42 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
2449 logements autorisés en 5 ans témoignent d'une attractivité confirmée pour les promoteurs. Cette offre neuve répond à la pression démographique et rajeunit le parc. Toutefois, la tendance est à la baisse (-17 % vs la période précédente), ce qui pourrait éviter une surchauffe de l'offre. Le flux de 366 logements en 2024 reste substantiel, contribuant à moderniser l'offre et à capter une demande solvable.
Quand acheter ou vendre ?
La saisonnalité classique (printemps actif, été calme) s'applique. À Cergy, la rentrée universitaire peut créer un pic de demande locative en août-septembre, pertinent pour les investisseurs. Pour les vendeurs, mettre en vente en avril permet de profiter des longues journées pour visiter les espaces extérieurs. L'encaissement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Cergy a un âge médian de 30,2 ans, bien plus jeune que la moyenne nationale.
- La ville compte 4 monuments historiques protégés au cœur de son patrimoine.
- 92,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cergy
- Prix médian à 3 143 €/m², en baisse de 4,3 % sur un an.
- Écart de 12 % entre le prix des maisons et celui des appartements.
- Revenu médian local de 20 270 €, inférieur à la moyenne régionale.
- Dette communale modérée à 550 €/habitant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cergy
Quel est le prix au m² d'un appartement à Cergy ?
Le prix médian des appartements à Cergy est de 3 222 €/m², pour une surface typique de 55 m². La fourchette de prix la plus courante (Q1-Q3) se situe entre 2 641 et 3 668 €/m² (DVF 2024).
Le prix de l'immobilier baisse-t-il à Cergy ?
Oui, les prix médians ont reculé de 4,3 % sur un an. Cette correction modérée intervient dans un marché restant actif, avec 560 transactions annuelles.
Combien coûte une maison à Cergy ?
Une maison se négocie en médiane à 2 878 €/m², pour une surface moyenne de 101 m². Il faut donc prévoir un budget médian d'environ 290 000 € pour ce type de bien.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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