Acheter à Clamart, c'est opter pour une ville dense (6 508 hab/km²) et dynamique de la proche couronne parisienne. Son prix médian de 5 808 €/m² la place au-dessus de voisines comme Massy (4 561 €/m²), mais son cadre de vie, avec 8 monuments historiques et une température moyenne de 12,3°C, séduit. La commune a gagné 10,7 % d'habitants en 5 ans, preuve d'une attractivité résidentielle réelle. Pour qui est-ce fait, et à quel prix ?
Carte du marché immobilier à Clamart
Clamart et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Clamart
27 181 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 74,0 % d'appartements, 26,0 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Clamart est mixte : 26 % de maisons et 74 % d'appartements. La part de propriétaires (49,7 %) et la faible proportion de résidences secondaires (2,8 %) indiquent un marché stable, ancré dans la vie de famille. Un taux de vacants de 5,9 % reste dans la moyenne, sans signal de sur-spéculation. Ce mix attire autant des familles en quête de maisons que des actifs pour les appartements, soutenant la demande.
Évolution démographique à Clamart
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Clamart
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Clamart
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 23,0 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 21,0 %
- Professions intermédiaires 16,5 %
- Employés 15,4 %
- Autres sans activité professionnelle 14,8 %
- Ouvriers 6,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,4 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Clamart
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Clamart
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 313 logements).
- Avant 1919 6,0 % 1 399 logts
- 1919-1945 14,2 % 3 305 logts
- 1946-1970 36,1 % 8 410 logts
- 1971-1990 19,9 % 4 646 logts
- 1991-2005 13,1 % 3 044 logts
- 2006-2019 10,8 % 2 509 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Clamart
1 827 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Clamart
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Clamart
Pour une maison familiale type de 100 m², comptez environ 747 600 € hors frais de notaire. Cela représente 25 années du revenu médian local (29 920 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 4 150 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Clamart
- Omettre de consulter le PPR actif (R111.3) pour connaître les zones à risques.
- Négliger le DPE, crucial pour le confort et la future valeur du bien.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire (environ 8 %).
- Choisir un quartier sans vérifier la proximité des 31 établissements scolaires si besoin.
Le saviez-vous ?
- Clamart abrite 8 monuments historiques protégés, dont le Fort de Châtillon.
- 89,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique et au très haut débit.
- La dette communale s'élève à 2 441 € par habitant, un niveau modéré.
Performance énergétique du parc à Clamart
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 23 018 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Clamart: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (176 kWh/m²/an). Seulement 8,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour les biens les moins bien classés, les obligations de rénovation de la loi Climat (interdiction de location des F/G en 2025 et des E en 2028) pèseront sur la valorisation et nécessiteront des travaux.
Risques naturels et géorisques à Clamart
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 sur la commune Clamart PPRN Approuvé approuvé le 07/08/1985
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Clamart est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, référencé R111.3. La commune a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces risques, principalement liés aux mouvements de terrain ou inondations, doivent être vérifiés via le zonage précis du PPR lors de l'acquisition. Ils peuvent impacter l'assurabilité et imposer des contraintes constructives spécifiques.
Cadre de vie à Clamart
Clamart bénéficie d'un climat tempéré (690 mm de pluie/an) et d'une altitude moyenne de 138 m. Son environnement est urbain mais dispose d'espaces verts. La connectivité est un atout fort : gare de Clamart à 1,6 km, aéroport d'Issy-les-Moulineaux à 2,4 km et gare TGV Paris-Montparnasse à 6,1 km. Les services sont pléthoriques avec 1 827 équipements recensés, dont 235 commerces et 457 structures de santé. La fibre est déployée à 89,9 %. En revanche, la densité est élevée et la commune est concernée par un plan de prévention des risques (PPR). L'indice de sécurité (ISE 8/10) est un point positif.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget pour un appartement type de 58 m² démarre autour de 321 000 € (5 530 €/m²). Pour une maison de 100 m², il faut compter environ 748 000 € (7 476 €/m²). La fourchette normale des prix s'étale de 4 949 à 7 220 €/m². Avec un revenu médian local de 29 920 €, l'accession à un appartement demande 10,7 années de revenus, et à une maison 25 années. Les délais de vente s'allongent avec la baisse du marché, surtout pour les biens énergivores. Les transactions sur les biens bien présentés et bien situés restent plus rapides.
À qui s'adresse Clamart ?
Clamart s'adresse en premier lieu aux actifs travaillant à Paris ou dans les Hauts-de-Seine, valorisant les transports. Les jeunes couples et primo-accédants y trouvent des appartements de taille modérée. Les familles sont attirées par les 31 établissements scolaires, mais le prix des maisons constitue un filtre important. Les retraités (22,2 % de 60 ans et plus) apprécient la proximité des services de santé et le calme relatif de certains quartiers. La ville convient moins aux budgets très serrés ou à ceux recherchant un cadre totalement préservé.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Excellente accessibilité (gares, aéroport à < 3 km).
- Dynamisme démographique fort (+10,7% en 5 ans).
- Équipements et services très nombreux (1 827 au total).
- Parc immobilier relativement performant (classe énergétique C dominante).
- Environnement patrimonial avec 8 monuments historiques.
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (6 508 hab/km²).
- Prix des maisons prohibitif (7 476 €/m² en médiane).
- Présence de risques naturels et PPR actif.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Clamart est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Clamart
- Climat doux : 12,3 °C de moyenne et 690 mm de pluie par an.
- Parc de logements : 74 % d'appartements, 26 % de maisons.
- Très bien équipé : 1 827 équipements dont 235 commerces et 457 santé.
- DPE performant : classe C dominante, seulement 8,4 % de passoires (F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Clamart
Quel budget prévoir pour acheter à Clamart ?
Prévoyez au minimum 320 000 € pour un appartement de 58 m² (5 530 €/m²) et environ 750 000 € pour une maison de 100 m². Le prix médian global est de 5 808 €/m².
Clamart est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 31 écoles et 26 % de maisons. Cependant, le prix d'entrée pour une maison est élevé (7 476 €/m²) et la densité urbaine forte.
Quels sont les principaux inconvénients de vivre à Clamart ?
Les inconvénients majeurs sont la forte densité (6 508 hab/km²), le coût de l'accession à une maison, et l'exposition à certains risques naturels (6 recensés).
Vous envisagez d'acheter à Clamart ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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