01 Le parc de logements
Le parc comprend 324 logements dont 283 résidences principales, 12 résidences secondaires et 29 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 283 | 87,3 % |
| Résidences secondaires | 12 | 3,7 % |
| Logements vacants | 29 | 9,0 % |
Sur les 324 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 4 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 67 | 23,7 % |
| 1919-1945 | 29 | 10,2 % |
| 1946-1970 | 29 | 10,2 % |
| 1971-1990 | 64 | 22,6 % |
| 1991-2005 | 40 | 14,1 % |
| 2006-2019 | 54 | 19,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 24 %, devant les constructions récentes (19 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,4 % |
| 2 pièces | 14 | 5,0 % |
| 3 pièces | 30 | 10,6 % |
| 4 pièces | 86 | 30,5 % |
| 5 pièces ou plus | 151 | 53,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 54 % du parc, contre 5 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 302 | 299 | 324 |
| Rés. principales | 254 | 254 | 283 |
| Rés. secondaires | 17 | 13 | 12 |
| Vacants | 30 | 32 | 29 |
86,5 % de part de propriétaires à Engins, commune de population comparable à 15 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 213 | 75,3 % |
| Locataires (privé) | 44 | 15,5 % |
| Locataires HLM | 16 | 5,7 % |
| Logés gratuitement | 10 | 3,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 75,2 % de propriétaires face à 21,1 % de locataires (dont 6 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 | 3,5 % |
| Fioul | 48 | 17,0 % |
| Électricité | 80 | 28,4 % |
| Gaz bouteille | 16 | 5,7 % |
| Autre (bois…) | 128 | 45,4 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (45 %), suivi par électricité (28 %) et fioul (17 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 29 |
| 2 à 4 ans | 60 |
| 5 à 9 ans | 39 |
| 10 ans ou plus | 155 |
| Total ménages | 283 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 24 |
| Sous-occupation modérée | 79 |
| Sous-occupation accentuée | 109 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 17 | 6,0 % |
| 1 voiture | 117 | 41,3 % |
| 2 voitures ou plus | 149 | 52,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 41 % à une voiture et 53 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 74,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 161 | 111 | 15 | 35 |
| 1975 | 151 | 110 | 33 | 8 |
| 1982 | 173 | 125 | 32 | 16 |
| 1990 | 205 | 162 | 29 | 14 |
| 1999 | 238 | 203 | 22 | 13 |
| 2006 | 258 | 230 | 19 | 9 |
| 2011 | 302 | 254 | 17 | 30 |
| 2016 | 299 | 254 | 13 | 32 |
| 2022 | 324 | 283 | 12 | 29 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 161 logements, le total atteint 324 en 2022 (+101 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 31 | 30 | 28 | 37 | 30 | 21 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 | 17 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 5,2 % |
| Classe B | 2 | 2,1 % |
| Classe C | 28 | 28,9 % |
| Classe D | 34 | 35,1 % |
| Classe E | 16 | 16,5 % |
| Classe F | 5 | 5,2 % |
| Classe G | 7 | 7,2 % |
Distribution DPE sur 97 diagnostics: la majorité se situe en classe D (35 %), avec 36 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 23,7 % |
| Classe B | 29 | 29,9 % |
| Classe C | 18 | 18,6 % |
| Classe D | 15 | 15,5 % |
| Classe E | 7 | 7,2 % |
| Classe F | 3 | 3,1 % |
| Classe G | 2 | 2,1 % |
Répartition climat du parc: B concentre 30 % des diagnostics et 72 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 234 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 248 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 227 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 129 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 248 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 73 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 4 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 18 | 10 |
| Classe D | 16 | 18 |
| Classe E | 9 | 7 |
| Classe F | 3 | 2 |
| Classe G | 6 | 1 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 223 kWh/m²/an côté maisons, D à 195 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 7 |
| T3 | 5 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cognin-les-Gorges (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 324 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (87,3 %). Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (86,4 %). La commune est dans la géographie contrastée de l'Isère, à 272 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 75,2 % des ménages possèdent leur résidence principale. Le segment social représente 5,7 % du parc occupé à titre principal.
Le parc mêle bâti ancien (23,7 % avant 1919) et constructions récentes (19,1 % après 2006). Côté DPE, le parc de Cognin-les-Gorges est dans la moyenne — classe D dominante, 211 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 12,4 % du parc diagnostiqué. Côté énergie, le autres sources (bois notamment) chauffe 45,4 % des résidences principales.
Croissance modérée du parc de Cognin-les-Gorges entre 2016 et 2022 (+8,4 %). 52,7 % des ménages de Cognin-les-Gorges disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Cognin-les-Gorges est dans la géographie contrastée de l'Isère. Le parc résidentiel de Cognin-les-Gorges s'inscrit dans un territoire à 272 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Petit marché de 5 transactions par an : les prix à Cognin-les-Gorges reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Isère (227ᵉ rang sur 507 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Analyse du marché immobilier à Cognin-les-Gorges
Acheter demande un effort important : 8,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cognin-les-Gorges
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cognin-les-Gorges s'établit à 2 614 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Cognin-les-Gorges Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cognin-les-Gorges
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 614 €/m² pour 5 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
60,0 % de maisons et 40,0 % d'appartements parmi les 5 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 60,0 % de maisons et 40,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 3 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 614 € | 2 237 € | 2 714 € |
| Prix moyen/m² | 2 411 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 1 875 € |
| 2022 | 11 | 2 760 € |
| 2023 | 6 | 2 151 € |
| 2024 | 7 | 1 298 € |
| 2025 | 5 | 2 614 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 4 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Cognin-les-Gorges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Cognin-les-Gorges: 7 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-81 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cognin-les-Gorges
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cognin-les-Gorges
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Cognin-les-Gorges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 97 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Cognin-les-Gorges: majorité classée D, part de passoires thermiques à 12,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Cognin-les-Gorges
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cognin-les-Gorges : cadre de vie et logement
Cognin-les-Gorges, commune de 615 habitants étendue sur 12,7 km², se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 439 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 21 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cognin-les-Gorges
Cognin-les-Gorges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cognin-les-Gorges
Composition du parc immobilier à Cognin-les-Gorges
324 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Cognin-les-Gorges: 87,0 % de maisons, 13,0 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Cognin-les-Gorges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 283 logements).
- Avant 1919 23,7 % 67 logts
- 1919-1945 10,2 % 29 logts
- 1946-1970 10,2 % 29 logts
- 1971-1990 22,6 % 64 logts
- 1991-2005 14,1 % 40 logts
- 2006-2019 19,1 % 54 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cognin-les-Gorges
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cognin-les-Gorges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cognin-les-Gorges
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
240 488 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cognin-les-Gorges
Quel est le prix de l'immobilier à Cognin-les-Gorges ?
Le prix médian au m² à Cognin-les-Gorges est de 2 614 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 206 000 €.
Comment Cognin-les-Gorges se situe-t-elle dans le Isère ?
Cognin-les-Gorges se situe au 227ᵉ rang du Isère sur 507 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Cognin-les-Gorges ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cognin-les-Gorges est de 4,9 % (loyer de 9,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cognin-les-Gorges.
Communes limitrophes de Cognin-les-Gorges
Cognin-les-Gorges est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Cognin-les-Gorges se situe dans la moyenne — prix médian 2 614 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Isère.
Les maisons (60,0 % des transactions, 2 237 €/m²) et les appartements (40,0 %, 2 714 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Cognin-les-Gorges, un logement de 92 m² (205 804 €) représente 9,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,2 €/m² pour un appartement et 9,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,1 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Cognin-les-Gorges (3,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de construction peu soutenue: 7 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 71 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cognin-les-Gorges est dans la géographie contrastée de l'Isère. Contexte physique: à 272 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.