Acheter à Cogolin, c'est opter pour une petite ville vivante de plus de 12 000 habitants, au climat méditerranéen (15,6°C de moyenne) et intégrée à la célèbre Communauté de Communes du Golfe de Saint-Tropez. Le marché immobilier y est actif, avec des prix en hausse de 5 % en un an, proposant un compromis entre authenticité provençale et proximité des plages.
Carte du marché immobilier à Cogolin
Cogolin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Cogolin
8 245 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Cogolin combine 37,9 % de maisons et 62,1 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Cogolin présente un équilibre entre maisons (37,9 %) et appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (55,4 %) et un taux de résidences secondaires de 22,4 % dessinent un marché ancré dans le territoire mais avec une attractivité touristique. Seuls 9,1 % des logements sont vacants, indiquant une pression modérée. Cette structure traduit une certaine stabilité, moins spéculative que certaines communes balnéaires, et un profil d'acheteur mixte : résidents permanents et acquéreurs de villégiature.
Évolution démographique à Cogolin
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Cogolin
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Cogolin
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 22,8 %
- Employés 22,0 %
- Ouvriers 17,1 %
- Autres sans activité professionnelle 15,1 %
- Professions intermédiaires 10,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 8,5 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 3,5 %
- Agriculteurs exploitants 0,6 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Cogolin
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Cogolin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 604 logements).
- Avant 1919 7,2 % 405 logts
- 1919-1945 3,9 % 218 logts
- 1946-1970 11,1 % 623 logts
- 1971-1990 42,7 % 2 392 logts
- 1991-2005 19,8 % 1 110 logts
- 2006-2019 15,3 % 856 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cogolin
940 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Cogolin
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Cogolin
Acquérir une maison de 89 m² (surface médiane pour 486 296 €) représente un investissement équivalent à 22,5 années du revenu médian local (21 630 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité d'environ 2 050 €. Cet effort nécessite un revenu mensuel stable d'au moins 6 150 €, selon les critères des banques.
Erreurs à éviter quand on achète à Cogolin
- Omettre de vérifier le classement du bien en zone de PPR.
- Ne pas anticiper les travaux de mise aux normes sur un bien ancien.
- Sous-estimer l'impact d'une mauvaise exposition en climat méditerranéen.
- Oublier de contrôler la présence de radon dans le diagnostic.
Le saviez-vous ?
- Cogolin abrite 2 campings pour 471 emplacements touristiques.
- La commune dispose d'un score numérique de 8/100, malgré une fibre très déployée.
- L'âge médian de 43,3 ans y est plus jeune que dans beaucoup de communes du Var.
Performance énergétique du parc à Cogolin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 541 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cogolin est C, avec 2,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc cogolinois est plutôt performant avec une classe énergétique dominante C (164 kWh/m²/an). Seulement 2,3 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Pour l'acheteur, cela réduit le risque immédiat de travaux de rénovation énergétique lourds et les contraintes réglementaires à venir, comme les interdictions de location à partir de 2025 pour les pires classes. Privilégier un bien déjà bien classé devient un atout majeur.
Risques naturels et géorisques à Cogolin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-MVT - Cogolin 1997 PPRN Prescrit
- PPRN-I - Cogolin 2005 PPRN Approuvé approuvé le 30/12/2005
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Comme beaucoup de communes varoises, Cogolin est exposée à des risques naturels. Deux plans de prévention des risques (PPRN) sont actifs, concernant les inondations et les mouvements de terrain. La sismicité est faible, mais un risque de radon, gaz naturel radioactif, est qualifié de significatif. Ces contraintes impactent les possibilités de construction et d'extension. Vérifier la zone du cadastre et l'historique des arrêtés de catastrophe naturelle (14 recensés) est une étape indispensable avant tout achat.
Cadre de vie à Cogolin
Cogolin bénéficie d'un ensoleillement généreux et de précipitations modérées (958 mm/an). La commune offre une gamme étendue de services avec 940 équipements, dont 165 commerces, 117 structures de santé et 8 établissements scolaires. La mobilité est assurée par la gare TGV des Arcs - Draguignan à 23 km et l'aéroport de Hyères à 35 km. Les loisirs et la culture sont présents, avec un patrimoine artisanal réputé (tapis et pipes). La connexion internet est excellente (fibre à 95,8 %). Cependant, la commune est soumise à des plans de prévention des risques naturels (inondation, mouvement de terrain).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 47 m², il faut prévoir environ 224 000 € (4 764 €/m²). Une maison de 89 m² représente un investissement médian de 486 000 € (5 464 €/m²). Les délais de vente sont raisonnables dans un marché équilibré, mais les biens bien prix et bien entretenus partent plus vite. Le revenu médian local étant de 21 630 €, l'accession à la propriété demande un apport conséquent ou un double revenu.
À qui s'adresse Cogolin ?
Cogolin s'adresse principalement aux familles recherchant une qualité de vie provençale (31,7 % de moins de 30 ans), aux retraités (27,3 % de 60 ans et plus) attirés par le climat et les services, et aux actifs travaillant dans le bassin d'emploi local ou en télétravail. Les amateurs d'artisanat et de calme relatif, tout en étant à 20 minutes des plages, y trouveront aussi leur compte.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat méditerranéen ensoleillé (15,6°C de moyenne)
- Proximité du Golfe de Saint-Tropez et des plages
- Équipements et commerces nombreux (940 au total)
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement (classe C dominante)
- Dynamisme démographique (+6,4 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Prix élevés par rapport au revenu médian local
- Exposition à certains risques naturels (radon, inondation)
- Trafic potentiellement dense en période estivale
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Cogolin est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Cogolin
- Climat méditerranéen doux, avec 15,6°C de température moyenne.
- Parc immobilier stable : 55,4 % de propriétaires occupants.
- Performance énergétique correcte, classe DPE dominante C.
- Commune bien équipée avec 940 équipements et 165 commerces.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Cogolin
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Cogolin ?
Le prix médian d'une maison à Cogolin est de 5 464 €/m². Pour une surface médiane de 89 m², le budget médian s'élève à environ 486 000 €, hors frais.
Cogolin est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, la commune compte 8 établissements scolaires, 31,7 % de moins de 30 ans et de nombreux équipements sportifs et de loisirs (25 recensés), ce qui en fait un environnement familial.
Quels sont les points noirs de la vie à Cogolin ?
Outre les prix, les points de vigilance sont la présence de risques naturels (14 recensés) et une circulation accrue en été. Le taux de chômage (13,4 %) est aussi légèrement supérieur à la moyenne nationale.
Vous envisagez d'acheter à Cogolin ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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