01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 245 logements dont 5 654 résidences principales, 1 844 résidences secondaires et 747 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 654 | 68,6 % |
| Résidences secondaires | 1 844 | 22,4 % |
| Logements vacants | 747 | 9,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 69 % de résidences principales, 22 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 8 245 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 405 | 7,2 % |
| 1919-1945 | 218 | 3,9 % |
| 1946-1970 | 623 | 11,1 % |
| 1971-1990 | 2 392 | 42,7 % |
| 1991-2005 | 1 110 | 19,8 % |
| 2006-2019 | 856 | 15,3 % |
Structure du bâti par époque: 7 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (43 %), 15 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 284 | 5,0 % |
| 2 pièces | 1 168 | 20,7 % |
| 3 pièces | 1 722 | 30,5 % |
| 4 pièces | 1 481 | 26,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 000 | 17,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 18 % du parc, contre 26 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 015 | 8 381 | 8 245 |
| Rés. principales | 4 916 | 5 276 | 5 654 |
| Rés. secondaires | 2 618 | 2 199 | 1 844 |
| Vacants | 481 | 905 | 747 |
Vidauban (12 608 hab., à 18 km) présente 51,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 132 | 55,4 % |
| Locataires (privé) | 2 102 | 37,2 % |
| Locataires HLM | 253 | 4,5 % |
| Logés gratuitement | 167 | 3,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 55,4 %, locataires 41,6 % — la part HLM s'établit à 4 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 91 | 1,6 % |
| Fioul | 310 | 5,5 % |
| Électricité | 4 588 | 81,1 % |
| Gaz bouteille | 62 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 603 | 10,7 % |
Le électricité équipe 81 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (11 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 583 |
| 2 à 4 ans | 1 200 |
| 5 à 9 ans | 1 258 |
| 10 ans ou plus | 2 613 |
| Total ménages | 5 654 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 765 |
| Sous-occupation modérée | 1 698 |
| Sous-occupation accentuée | 1 004 |
| Suroccupation modérée | 512 |
| Suroccupation accentuée | 51 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 572 | 10,1 % |
| 1 voiture | 3 056 | 54,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 027 | 35,9 % |
Motorisation des ménages: 10 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 36 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 73,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 385 | 1 142 | 163 | 80 |
| 1975 | 2 438 | 1 593 | 671 | 174 |
| 1982 | 3 941 | 2 077 | 1 346 | 518 |
| 1990 | 5 217 | 3 112 | 1 655 | 450 |
| 1999 | 6 472 | 3 732 | 2 222 | 518 |
| 2006 | 7 425 | 4 643 | 2 443 | 340 |
| 2011 | 8 015 | 4 916 | 2 618 | 481 |
| 2016 | 8 381 | 5 276 | 2 199 | 905 |
| 2022 | 8 245 | 5 654 | 1 844 | 747 |
Trajectoire de long terme: 1 385 logements en 1968, 8 245 en 2022 (+495 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 711 | 864 | 859 | 985 | 1 084 | 541 |
| Dont vacants > 2 ans | 116 | 165 | 170 | 169 | 195 | 259 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 103 | 3,8 % |
| Classe B | 294 | 10,9 % |
| Classe C | 1 424 | 52,8 % |
| Classe D | 597 | 22,2 % |
| Classe E | 215 | 8,0 % |
| Classe F | 52 | 1,9 % |
| Classe G | 10 | 0,4 % |
Distribution DPE sur 2 695 diagnostics: la majorité se situe en classe C (53 %), avec 68 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 414 | 52,5 % |
| Classe B | 822 | 30,5 % |
| Classe C | 286 | 10,6 % |
| Classe D | 89 | 3,3 % |
| Classe E | 60 | 2,2 % |
| Classe F | 18 | 0,7 % |
| Classe G | 6 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 52 % des logements relèvent de la classe A, 94 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 207 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 191 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 124 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 207 kWh/m²/an, contre 82 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 126 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 30 | 73 |
| Classe B | 99 | 195 |
| Classe C | 238 | 1 186 |
| Classe D | 145 | 452 |
| Classe E | 47 | 168 |
| Classe F | 21 | 31 |
| Classe G | 1 | 9 |
Côté maisons, la dominante est C (162 kWh/m²/an); côté appartements, C (165).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 6 |
| T2 | 43 |
| T3 | 142 |
| T4 | 185 |
| T5+ | 58 |
Faut-il investir à Cogolin en 2026 ?
Porte d'entrée du Golfe de Saint-Tropez, Cogolin bénéficie d'une attractivité résidentielle et touristique indéniable, soutenue par un tissu de services exceptionnel. Cette position géographique privilégiée se reflète dans les prix de l'immobilier, en croissance continue. Est-ce pour autant un terrain de jeu pertinent pour l'investisseur en 2026 ? Le verdict s'appuie sur une analyse fine des indicateurs économiques et des transactions récentes.
Malgré un prix médian qui frôle les 5 100 €/m², l'attractivité territoriale élevée et un parc de logements largement rénové offrent un marché dynamique.
Verdict
➤ Investir à Cogolin exige une stratégie ciblée sur le locatif annuel, en tenant compte d'un marché porté par les capitaux extérieurs.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 6,3/10)
- ✓ Parc immobilier récent et peu de passoires thermiques
- ✓ Confort de services exceptionnel (ICS 8,2/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (IAI 2,1/10)
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,4 %)
- ⚠ Taxe foncière au-dessus de 35 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian du m² (4 950€) place Cogolin au-dessus de la médiane nationale.
- Son marché est plus valorisé de 37 % par rapport à la moyenne des communes comparables du Var.
- Avec 22,4 % de résidences secondaires, le marché est exposé à la pression touristique du Golfe de Saint-Tropez.
Analyse du marché immobilier à Cogolin
Le marché immobilier de Cogolin affiche une pression notable (IPI 7,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Cogolin
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (7,6/10) indique un marché tendu et une forte demande, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (7,6/10) indique un marché tendu et une forte demande, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilité faible (2,1/10) montre que les prix dépassent la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente pour certains biens.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilité faible (2,1/10) montre que les prix dépassent la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente pour certains biens.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,8/10) confirme une demande locative solide, particulièrement pour les petits logements.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,8/10) confirme une demande locative solide, particulièrement pour les petits logements.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
La pression touristique modérée (4,3/10) suggère un potentiel locatif saisonnier réel mais moins marqué que dans d'autres stations du Golfe.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréLa pression touristique modérée (4,3/10) suggère un potentiel locatif saisonnier réel mais moins marqué que dans d'autres stations du Golfe.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4985,1 — Percentile dept : 82/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 16,1 — Percentile dept : 87/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 22,4 — Percentile dept : 55/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 65/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 439,3 — Percentile dept : 88/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 16,1 — Percentile dept : 13/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,0 — Percentile dept : 27/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 38/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,6 — Percentile dept : 87/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 22,4 — Percentile dept : 55/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 65/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 62/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4985,1 — Percentile dept : 18/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 22,4 — Percentile dept : 55/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 62/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 68/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 439,3 — Percentile dept : 12/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Cogolin : opportunités et risques
Investir à Cogolin en 2026 cible prioritairement la location annuelle, portée par une opportunité locative élevée (IOL 5,8/10). Le rendement brut des appartements (4,3 %) est correct dans le contexte régional, mais il faut immédiatement en déduire la taxe foncière, particulièrement lourde à 35,61 %. Cette charge représente, à elle seule, l'équivalent de plus d'un mois de loyer perçu, ramenant le rendement net estimé autour de 2,7 %. La stratégie locative doit donc viser la stabilité et la réduction des frais annexes.
La pression touristique modérée (IPTI 4,3/10) et la part élevée de résidences secondaires (22,4 %) ouvrent aussi la voie à un investissement mixte, combinant location saisonnière et occupation personnelle. Toutefois, ce segment est déjà concurrentiel, avec 7 hébergements touristiques et 2 campings recensés. La sélection du bien et sa localisation (proximité du centre, commodités) seront déterminantes pour assurer une rentabilité.
Un risque sous-jacent réside dans la fragilité économique territoriale (IFE 5,8/10). Le taux de chômage de 13,4 % et le revenu médian modeste (21 630€) indiquent que la demande locative locale est limitée. Le marché est en réalité porté par une demande extérieure (retraités, actifs du bassin d'emploi élargi, touristes). Cette dépendance introduit une sensibilité aux conjonctures économiques nationales et à l'attractivité du Golfe, nécessitant un horizon d'investissement au moins au moyen terme pour lisser d'éventuels cycles.
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Données du marché immobilier à Cogolin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché cogolinois se caractérise par une valorisation élevée et continue, avec un prix médian global de 4 950€/m² en 2024, en hausse de 5 % sur un an. Cette performance place la commune dans le peloton de tête du Var, juste derrière des stations balnéaires comme La Londe-les-Maures. Selon les données DVF 2024, la fourchette des prix est particulièrement large (3 946 - 7 301€/m²), reflétant une diversité de l'offre, des appartements compacts du centre aux villas avec vue.
Cette dynamique de prix s'explique en grande partie par des indicateurs territoriaux solides. Cogolin bénéficie d'un indice de confort de services exceptionnel (8,2/10), avec 940 équipements recensés par l'INSEE pour 12 300 habitants. La commune fonctionne comme un pôle de vie à part entière, limitant la dépendance aux villes voisines. Néanmoins, cette attractivité a un coût : l'accessibilité financière est très faible (IAI 2,1/10), le prix d'une maison type dépassant 22 années de revenu médian local.
Le parc immobilier, où les maisons individuelles représentent 38 % des logements, est relativement récent et performant énergétiquement. La classe DPE dominante est C, et seulement 2,3 % des biens diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Cet état limite le risque de dépréciation lié à la loi Climat et Résilience, mais implique aussi que les marges de progression énergétique (et donc de valorisation) sont plus restreintes que sur des marchés au parc plus ancien.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cogolin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'analyse des données DVF sur les cinq dernières années révèle une trajectoire haussière constante pour Cogolin. Le prix médian du m² est passé de 4 122 € en 2020 à 4 950 € en 2024, soit une augmentation de près de 24 %. Cette progression, linéaire et régulière, contraste avec les corrections observées dans certains marchés nationaux. Elle souligne la résilience de l'attractivité du Golfe. La comparaison entre maisons (+32 % sur la période) et appartements (+22 %) montre une légère surperformance de l'immobilier individuel, probablement porté par la demande de résidences principales et secondaires. Pour un acheteur en 2026, cette tendance historique impose une vigilance accrue sur les prix d'entrée, mais valide le caractère patrimonial de l'investissement.
Évolution du marché immobilier de Cogolin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 337 €/m² → 4 950 €/m² (+14,1 %), volume annuel actuel 270 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières, basées sur les derniers prix médians et loyers observés, dessinent un effort d'épargne significatif. L'acquisition d'une maison type de 89 m² nécessiterait un apport personnel conséquent, l'équivalent de 22,5 années de revenu médian local. Pour un appartement de 47 m², cet effort tombe à 10,4 années, restant élevé. Le rendement brut locatif, de 4,3 % pour les appartements, est correct mais se contracte nettement une fois intégrées les charges (taxe foncière à 35,61 %, gestion, vacance locative). Dans un scénario classique, le loyer perçu ne couvrira qu'une partie de la mensualité d'emprunt, nécessitant un effort net mensuel résiduels de la part de l'investisseur. La viabilité du montage dépend donc fortement des taux d'intérêt et de la capacité d'autofinancement.
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 270 transactions en 2024, l'activité à Cogolin reste soutenue, même si elle marque un ralentissement par rapport aux pics de 2021 (417 ventes). Ce volume, élevé pour une commune de cette taille, témoigne d'un marché liquide et dynamique. La répartition est intéressante : les appartements représentent 68 % des ventes, avec une surface médiane de 47 m², signe d'un marché très actif sur les petits logements, idéaux pour la location. Le profil des biens vendus indique un parc relativement récent, avec seulement 11 % de logements construits avant 1945. Ce marché reste orienté vendeurs, comme en témoigne la pression immobilière très élevée (IPI 7,6/10), mais la baisse du nombre de transactions pourrait, à terme, rééquilibrer les négociations.
Répartition des ventes
29,3 % de maisons et 70,7 % d'appartements parmi les 270 transactions enregistrées.
Sur 270 transactions enregistrées, 29,3 % portent sur des maisons (5 362 €/m²) et 70,7 % sur des appartements (4 644 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 270 | 79 | 191 |
| Prix médian/m² | 4 950 € | 5 362 € | 4 644 € |
| Prix moyen/m² | 5 412 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 370 | 4 337 € |
| 2022 | 343 | 4 218 € |
| 2023 | 276 | 4 656 € |
| 2024 | 213 | 4 694 € |
| 2025 | 270 | 4 950 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cogolin est robuste, avec 1 443 logements autorisés sur les cinq dernières années. Cette offre nouvelle, qui représente près de 18 % du parc existant, répond à une pression démographique réelle (+6,4 % d'habitants en 5 ans). Toutefois, la tendance récente est au ralentissement : les autorisations de 2024 (118 logements) sont en baisse de 7 % par rapport à la moyenne quinquennale. Ce signal suggère une possible saturation du foncier constructible ou une adaptation à un marché qui pourrait se tendre. Pour l'investisseur, cette construction soutenue assure une modernisation du parc et maintient l'attractivité, tout en limitant le risque de surchauffe des prix sur l'ancien, grâce à l'existence d'une alternative neuve.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 6 468 logements ont été autorisés et 3 230 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 50 %.
Vacance longue durée à Cogolin
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cogolin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cogolin totalise 1 488 logements sur 5 ans, soit -4 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Cogolin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cogolin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie rentabilité, amputée des charges incompressibles. À Cogolin, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,61 %. Il faut aussi anticiper les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les copropriétés parfois onéreuses et une provision pour travaux. Compte tenu d'un taux de vacance de 9,1 %, un rendement brut affiché à 4,3 % pour un appartement peut se réduire à environ 2,7 % net. C'est ce chiffre qui doit guider votre décision.
Performance énergétique du parc à Cogolin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 695 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cogolin est C, avec 2,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc cogolinois est plutôt performant avec une classe énergétique dominante C (164 kWh/m²/an). Seulement 2,3 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Pour l'acheteur, cela réduit le risque immédiat de travaux de rénovation énergétique lourds et les contraintes réglementaires à venir, comme les interdictions de location à partir de 2025 pour les pires classes. Privilégier un bien déjà bien classé devient un atout majeur.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) en centre-bourg ou près des commodités sont les plus adaptés à la location annuelle comme saisonnière. Les maisons avec extérieur séduisent la clientèle touristique mais présentent un rendement brut plus faible (3,5 %). Le parc est relativement récent (15,3 % construit après 2006) et énergétiquement performant (classe DPE dominante C), limitant les risques de travaux de rénovation urgents.
Quelles zones cibler à Cogolin ?
Le centre historique et les quartiers proches des commerces (165 équipements recensés) sont prioritaires pour la location annuelle. La périphérie, plus résidentielle et familiale, convient aux maisons en location annuelle. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve ayant tendance à baisser (-7 % sur 5 ans), ce qui peut soutenir la valeur des biens existants.
Calculateur de rendement à Cogolin
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Cogolin
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La saisonnalité marquée du tourisme peut créer des trous de location hors saison. La taxe foncière, à 35,61 %, pèse sur la rentabilité. Enfin, bien que faible, la présence de risques naturels (14 arrêtés catastrophes naturelles historiques) peut impacter l'assurance.
Cas pratique : un investissement type à Cogolin
Pour un appartement de 47 m² (surface correspondant au prix médian de 223 908 €), le loyer attendu est d'environ 808 € par mois (47 x 17,2 €). Avec un crédit sur 20 ans et 10 % d'apport, la mensualité s'élèverait à environ 940 €. L'effort résiduel mensuel serait donc de 132 €, pour un rendement brut de 4,3 %. Ce scénario suppose un taux d'intérêt autour de 3,5 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Cogolin
- Négliger la taxe foncière, élevée à Cogolin (35,61 %).
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (17,2 €/m² en appartement).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 9,1 %).
- Ignorer les risques réglementaires sur les DPE les plus mauvais.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Cogolin connaît une accélération printanière, avec des visites facilitées par le beau temps. La fin d'été et l'automne sont aussi propices, les vacanciers quittant la place. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à se décider avant cette échéance. Vendre entre avril et juin maximise souvent la visibilité, tandis qu'acheter en novembre ou janvier peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus pressés.
Le saviez-vous ?
- Cogolin abrite 2 campings pour 471 emplacements touristiques.
- La commune dispose d'un score numérique de 8/100, malgré une fibre très déployée.
- L'âge médian de 43,3 ans y est plus jeune que dans beaucoup de communes du Var.
S'installer à Cogolin : cadre de vie et logement
S'installer à Cogolin, c'est bénéficier de l'animation et des services d'une petite ville complète, sans subir la frénésie estivale de Saint-Tropez toute proche. Les 583 services et 165 commerces recensés par l'INSEE assurent une autonomie au quotidien. La commune affiche un équilibre démographique, avec un âge médian de 43,3 ans et 32 % de moins de 30 ans, signe d'un territoire qui attire aussi les familles et les actifs.
Le cadre de vie est néanmoins à double visage. D'un côté, la proximité des plages et des collines du Massif des Maures offre un environnement privilégié. De l'autre, la commune est exposàe à 14 risques naturels recensés et fait l'objet de Plans de Prévention des Risques (inondation, mouvement de terrain). Tout projet d'achat doit impérativement intégrer la consultation de ces documents d'urbanisme, qui peuvent imposer des contraintes constructives ou assurables fortes sur certains secteurs.
Carte du marché immobilier à Cogolin
Cogolin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cogolin
Avec une température moyenne annuelle de 15,6°C et seulement 958 mm de précipitations, Cogolin bénéficie d'un climat méditerranéen clément, aux hivers doux et aux étés chauds. Ce profil convient particulièrement aux personnes cherchant à fuir les grands froids ou à profiter d'un ensoleillement généreux. La proximité du Golfe de Saint-Tropez et l'altitude basse (58 m) renforcent cette douceur, favorable à un mode de vie tourné vers l'extérieur presque toute l'année.
À qui s'adresse Cogolin ?
Cogolin s'adresse principalement aux familles recherchant une qualité de vie provençale (31,7 % de moins de 30 ans), aux retraités (27,3 % de 60 ans et plus) attirés par le climat et les services, et aux actifs travaillant dans le bassin d'emploi local ou en télétravail. Les amateurs d'artisanat et de calme relatif, tout en étant à 20 minutes des plages, y trouveront aussi leur compte.
Avantages et limites à Cogolin
✓ Points forts
- Climat méditerranéen ensoleillé (15,6°C de moyenne)
- Proximité du Golfe de Saint-Tropez et des plages
- Équipements et commerces nombreux (940 au total)
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement (classe C dominante)
- Dynamisme démographique (+6,4 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Prix élevés par rapport au revenu médian local
- Exposition à certains risques naturels (radon, inondation)
- Trafic potentiellement dense en période estivale
Composition du parc immobilier à Cogolin
8 245 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Cogolin combine 37,9 % de maisons et 62,1 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Cogolin présente un équilibre entre maisons (37,9 %) et appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (55,4 %) et un taux de résidences secondaires de 22,4 % dessinent un marché ancré dans le territoire mais avec une attractivité touristique. Seuls 9,1 % des logements sont vacants, indiquant une pression modérée. Cette structure traduit une certaine stabilité, moins spéculative que certaines communes balnéaires, et un profil d'acheteur mixte : résidents permanents et acquéreurs de villégiature.
Ancienneté du parc à Cogolin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 604 logements).
- Avant 1919 7,2 % 405 logts
- 1919-1945 3,9 % 218 logts
- 1946-1970 11,1 % 623 logts
- 1971-1990 42,7 % 2 392 logts
- 1991-2005 19,8 % 1 110 logts
- 2006-2019 15,3 % 856 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cogolin
940 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cogolin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Comme beaucoup de communes varoises, Cogolin est exposée à des risques naturels. Deux plans de prévention des risques (PPRN) sont actifs, concernant les inondations et les mouvements de terrain. La sismicité est faible, mais un risque de radon, gaz naturel radioactif, est qualifié de significatif. Ces contraintes impactent les possibilités de construction et d'extension. Vérifier la zone du cadastre et l'historique des arrêtés de catastrophe naturelle (14 recensés) est une étape indispensable avant tout achat.
Cas pratique : un achat type à Cogolin
Acquérir une maison de 89 m² (surface médiane pour 486 296 €) représente un investissement équivalent à 22,5 années du revenu médian local (21 630 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité d'environ 2 050 €. Cet effort nécessite un revenu mensuel stable d'au moins 6 150 €, selon les critères des banques.
Erreurs à éviter quand on achète à Cogolin
- Omettre de vérifier le classement du bien en zone de PPR.
- Ne pas anticiper les travaux de mise aux normes sur un bien ancien.
- Sous-estimer l'impact d'une mauvaise exposition en climat méditerranéen.
- Oublier de contrôler la présence de radon dans le diagnostic.
Points clés à retenir à Cogolin
- Prix médian à 4 950 €/m², en hausse de 5 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 4,3 % pour les appartements, 3,5 % pour les maisons.
- Climat méditerranéen doux, avec 15,6°C de température moyenne.
- Le prix du m² varie fortement selon l'état et la localisation exacte.
- Maisons à 5 362 €/m², appartements à 4 644 €/m².
- Rendement net estimé après charges : environ 2,7 % et 2,2 %.
- Parc immobilier stable : 55,4 % de propriétaires occupants.
- Seulement 2,3 % de passoires thermiques, un atout pour la valorisation.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cogolin ?
À Cogolin, la valeur d'un bien dépend de plusieurs leviers concrets. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus, un bien classé C ou mieux étant plus valorisable qu'un D ou E. Pour les maisons, la surface du terrain et la vue sont des critères prépondérants. L'exposition sud et la proximité des 165 commerces ou des 8 établissements scolaires font aussi la différence. Un appartement rénové avec ascenseur dans une petite copropriété bien entretenue se vendra plus cher qu'un équivalent au rez-de-chaussée sans travaux. L'état général reste le facteur n°1 de négociation.
Estimation indicative d'une maison à Cogolin
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
430 650 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut entraîner une vente trop rapide en dessous de sa valeur ou, à l'inverse, un blocage du bien sur le marché. À Cogolin, où le prix au m² des maisons dépasse de 44 % celui des appartements, la typologie est déterminante. Une estimation professionnelle, ancrée sur les données locales et les spécificités (comme l'exposition aux risques naturels ou la qualité de la rénovation), permet de se positionner stratégiquement dans la fourchette et d'attirer les acheteurs sérieux sans perdre de temps.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un prix au m² médian est une moyenne qui cache de fortes disparités selon les quartiers et l'état des biens. Un agent local connaît les micro-marchés, par exemple la valeur ajoutée d'une rue calme versus une artère passante, ou l'attrait spécifique des secteurs proches de la gare TGV (23 km). Il évalue justement l'impact d'une cuisine à refaire ou d'une toiture récente. Son estimation, fondée sur des comparaisons récentes et négociées, sert aussi d'outil de dialogue crédible avec les acheteurs, facilitant une vente au juste prix et dans des délais raisonnables.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², très agrégé.
- Survaloriser un bien pour ses 'potentiels' sans budget travaux.
- Négliger l'influence négative d'une copropriété en difficulté.
- Oublier de mentionner les risques naturels dans l'annonce.
Investir à Cogolin : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien, la négociation et la connaissance des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels locaux, qui suit au quotidien l'évolution du marchà Cogolin, peut vous aider à transformer cette analyse en opportunité concrète et sécurisée.
Ces donnîs tracent une trajectoire. En identifier les opportunités concrètes nécessite une expertise de terrain.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Cogolin grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 266 ventes récentes à Cogolin
- Connaissance des micro-secteurs et de la dynamique des prix
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cogolin
Quel est le prix moyen d'un appartement à Cogolin ?
Le prix médian d'un appartement à Cogolin est de 4 644€/m² en 2024. Pour un logement de surface médiane (47 m²), cela représente un investissement total d'environ 224 000€. Les prix peuvent varier du simple au double selon l'emplacement et la qualité du bien.
Cogolin est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Cogolin est significativement plus chère que la plupart de ses voisines de l'arrière-pays varois. Son prix au mètre carré est supérieur de 28 % à celui de Vidauban et de 26 % à celui de Lorgues. Elle reste en revanche moins chère que La Londe-les-Maures, station balnéaire directe.
Est-ce un bon endroit pour investir en locatif ?
Cogolin présente un potentiel locatif correct, avec un rendement brut de 4,3 % pour les appartements. La demande est soutenue par les services locaux et la proximité du Golfe. L'investissement est pertinent pour un profil locatif classique, sous réserve de bien calculer le rendement net, amputé par une taxe foncière élevée (35,61 %).
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Outre les risques économiques (chômage à 13,4 %), le territoire est exposé à des risques naturels, notamment d'inondation et de mouvement de terrain. Deux Plans de Prévention des Risques (PPRN) sont actifs. Il est crucial de vérifier si un bien est en zone réglementée, ce qui impacte l'assurabilité et les travaux possibles.
La commune est-elle bien desservie pour le télétravail ?
Cogolin est très bien connectée numériquement, avec un taux de couverture fibre de 95,8 % et le Très Haut Débit disponible sur 100 % du territoire. En revanche, les transports en commun sont limités ; la gare TGV la plus proche est à 23 km (Les Arcs-Draguignan).
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de prix avec des communes voisines aux indicateurs similaires comme Vidauban (-28 %) ou Lorgues (-26 %) souligne la prime payée pour l'adresse « Golfe de Saint-Tropez », limitant l'effet de levier immédiat mais garantissant une demande solide.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cogolin.
Communes limitrophes de Cogolin
Cogolin est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Cogolin figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 4 950 €/m² en 2026, soit +95,2 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Le marché immobilier de Cogolin est en hausse progressive: +14,1 % entre 2021 et 2025. 1 472 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +5,5 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Cogolin — maisons à 5 362 €/m² pour 87 m² en surface médiane, appartements à 4 644 €/m² pour 45 m². Le bien médian (87 m² à 466 494 €) équivaut à 21,6 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Cogolin avoisinent 17,2 €/m² pour les appartements et 15,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,4 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Cogolin compte 22,4 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La construction neuve est soutenue à Cogolin: 1 488 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 298 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 92 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Cogolin est dans la géographie contrastée du Var. Sur le plan physique, la commune est à 6 km du rivage, sur le littoral varois, à 31 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).