Faut-il investir à Deuil-la-Barre en 2026 ?
À 10 km au nord de Paris, Deuil-La-Barre bénéficie d'une desserte ferroviaire exceptionnelle et d'un tissu économique actif, avec un taux de chômage (9,6 %) inférieur à la moyenne nationale. La commune affiche une attractivité résidentielle forte, mais son marché immobilier vient de subir une correction significative en 2024. Faut-il y voir une opportunité d'investissement ?
Avec un rendement locatif brut de 6,7 % et une correction récente de 8,2 %, Deuil-La-Barre offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines mieux côtées.
Verdict
➤ Investir ici impose de viser le rendement locatif en appartement, avec une sélection rigoureuse pour éviter les passoires thermiques et profiter de la baisse.
Points clés
- ✓ Correction de -8,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé (6,7 %)
- ✓ Desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 0,7 km)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acquéreurs
- ⚠ Parc ancien avec risque de rénovation accru
- ⚠ Liquidité à la revente potentiellement limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 26 % à la moyenne francilienne, mais supérieur de 48 % à la moyenne nationale.
- Dans le Val-d'Oise, son prix médian est 10 % inférieur à la moyenne des communes comparables comme Sannois ou Eaubonne.
- Rendement locatif brut (6,7 %) nettement supérieur à celui de Paris intra-muros (environ 3 %).
Analyse du marché immobilier à Deuil-la-Barre
Le marché immobilier de Deuil-la-Barre affiche une pression notable (IPI 6,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Deuil-la-Barre
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,4/10) : le marché est dynamique avec une demande soutenue, mais l'offre est limitée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,4/10) : le marché est dynamique avec une demande soutenue, mais l'offre est limitée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui pousse à une demande locative externe.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui pousse à une demande locative externe.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité modérée (4,6/10) : le rendement brut est correct, mais le net est réduit par les charges et une taxe foncière à 46,67 %.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité modérée (4,6/10) : le rendement brut est correct, mais le net est réduit par les charges et une taxe foncière à 46,67 %.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,4/10) : la location saisonnière n'est pas un levier, privilégiez la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,4/10) : la location saisonnière n'est pas un levier, privilégiez la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3776,2 — Percentile dept : 77/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 81/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 63/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5774,8 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 19/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 53,3 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 15,7 — Percentile dept : 22/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,4 — Percentile dept : 81/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 63/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3776,2 — Percentile dept : 23/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 9/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 89/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5774,8 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Deuil-la-Barre : opportunités et risques
Investir à Deuil-La-Barre en 2026 suppose de cibler prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 6,7 % (environ 3,9 % net) surpasse celui des maisons (4,8 %) et offre un point d'entrée plus accessible, autour de 227 240 € pour un deux-pièces de 65 m². Ce rendement est soutenu par une demande locative structurée par la desserte ferroviaire vers Paris et par un taux de propriétaires (59,6 %) laissant une part significative à la location. Toutefois, la taxe foncière, à 46,67 %, vient rogner significativement la rentabilité nette.
La prudence s'impose sur la sélection du bien. Avec 13,4 % de passoires thermiques (classes F et G) dans le parc, le risque réglementaire est réel : la loi Climat et Résilience interdira la location des logements classés G dès 2025 et F en 2028. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) défavorable peut donc transformer un achat en casse-tête de rénovation. L'idéal est de viser les constructions récentes (17,3 % du parc date d'après 2006) ou les biens rénovés, même à un prix au mètre carré plus élevé.
Enfin, la stratégie doit être calibrée sur le moyen terme. La baisse des prix de 8,2 % en 2024 offre une fenêtre d'opportunité pour acquérir en dessous des pics récents, mais la reprise d'une dynamique haussière n'est pas immédiate. L'indicateur d'accessibilité (IAI à 1,9/10) indique que le marché local est déjà porté par des acheteurs extérieurs, limitant la marge de manœuvre à la revente. L'investisseur devra donc compter sur la rentabilité locative pour compenser une plus-value incertaine à court terme.
Simuler un investissement immobilier à Deuil-la-Barre
Estimation sur un maison type de 81 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Deuil-la-Barre.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Deuil-la-Barre ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Deuil-la-Barre
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du mètre carré à Deuil-La-Barre s'est établi à 3 715 € en 2024, selon les données DVF, en recul de 8,2 % sur un an. Cette correction, la plus marquée de la période récente, intervient après quatre années de hausse continue et ramène les prix en dessous du niveau de 2020. Elle s'explique en partie par le durcissement des conditions de crédit et un rééquilibrage du marché francilien, mais aussi par le profil spécifique du parc local : 16,1 % des logements ont été construits avant 1945, ce qui peut freiner certains acquéreurs face aux obligations de rénovation énergétique.
La structure du marché est clairement orientée vers la copropriété. Les appartements ont représenté 180 ventes sur 228 l'an dernier, avec un prix médian de 3 397 €/m², bien en deçà des maisons (4 407 €/m²). Cet écart de près de 800 € du mètre carré crée deux marchés distincts : l'un, plus accessible, capte les investisseurs et les jeunes ménages ; l'autre, plus cher et familial, dépend davantage de la solvabilité des acquéreurs locaux. La proximité immédiate de la gare de Deuil-Montmagny, desservie par la ligne H du Transilien, reste un facteur de valorisation prépondérant pour les deux segments.
Comparé à ses voisines du Val-d'Oise, Deuil-La-Barre affiche un positionnement intermédiaire. Son prix médian est inférieur de 10 % à celui de Sannois (4 071 €/m²) et de 22 % à celui d'Eaubonne, pour des indicateurs de transport et d'équipements très similaires. Cet écart de valorisation, couplé à une pression immobilière encore élevée (IPI à 6,4/10), suggère un potentiel de rattrapage à moyen terme si la dynamique macroéconomique le permet. Le marché reste néanmoins peu liquide, avec seulement 261 transactions enregistrées en 2024.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Deuil-la-Barre Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Deuil-La-Barre sur cinq ans révèle un cycle classique de boom et de correction. Après une hausse constante de 2020 à 2023, le prix médian a atteint un pic à 4 047 €/m², avant une baisse de 8,2 % en 2024 pour s'établir à 3 646 €/m². Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, ramène les niveaux de prix en dessous de ceux de 2020. Concrètement, pour un acheteur en 2026, cette dynamique ouvre une fenêtre de négociation, surtout sur les appartements dont le prix médian (3 397 €/m²) a moins résisté que celui des maisons. Toutefois, cette baisse doit être mise en perspective avec la chute du volume des transactions (-22 % entre 2023 et 2024), signe d'un marché plus prudent.
Évolution du marché immobilier de Deuil-la-Barre
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 966 €/m² à 3 646 €/m² (-8,1 %), pour 261 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Deuil-La-Barre mettent en lumière un équilibre précaire entre effort d'achat et rentabilité. Pour acquérir un appartement type de 65 m² (227 240 €), un emprunt sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 1 320 €. Le loyer médian estimé (1 274 €) couvre la majeure partie de cette charge, laissant un effort net résiduel modeste d'environ 50 € par mois. Le rendement brut s'établit à 6,7 %, mais le net tombe autour de 3,9 % une fois intégrées la taxe foncière (46,67 %), les frais de gestion et une vacance locative estimée. Cet effort financier reste néanmoins soutenable pour un investisseur, d'autant que la baisse des prix récente améliore légèrement le ratio rendement/prix d'entrée.
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions à Deuil-La-Barre en 2024, d'après les données DGFiP, dessine un marché en transition. Avec 228 ventes enregistrées, l'activité a reculé de 22 % par rapport à 2023, mais reste dans la moyenne des cinq dernières années. Les appartements représentent 64 % des transactions (180 ventes) pour une surface médiane de 65 m², contre 81 ventes de maisons (surface médiane 91 m²). Ce volume, combiné à la baisse des prix, indique un marché qui bascule progressivement en faveur de l'acheteur, avec davantage de marge de négociation. Les biens vendus sont typiquement des logements de taille moyenne, reflétant une demande locative et résidentielle ancrée dans le quotidien. La liquidité du marché, soutenue par la desserte ferroviaire, demeure un atout malgré le ralentissement.
Répartition des ventes
31,0 % de maisons et 69,0 % d'appartements parmi les 261 transactions enregistrées.
31,0 % maisons, 69,0 % appartements sur 261 ventes: le collectif pèse 69,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 261 | 81 | 180 |
| Prix médian/m² | 3 646 € | 4 407 € | 3 397 € |
| Prix moyen/m² | 3 848 € | ||
| Surface médiane | – | 81 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 415 | 3 966 € |
| 2022 | 402 | 3 940 € |
| 2023 | 272 | 3 917 € |
| 2024 | 219 | 3 706 € |
| 2025 | 261 | 3 646 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Deuil-La-Barre, suivie via les données SITADEL, montre un net ralentissement. Seulement 28 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse (-36 % par rapport aux cinq années précédentes). Avec 554 logements autorisés au total sur cette période, l'offre nouvelle reste modeste au regard d'une croissance démographique stable (+4,2 % sur cinq ans). Ce faible volume de constructions neuves limite le risque de sur-offre à court terme et contribue à soutenir la valeur du parc existant. Toutefois, il révèle aussi un territoire dense (4 km²) où les réserves foncières sont limitées. Pour un investisseur, cela signifie que la valeur des biens anciens bien situés devrait être préservée, mais que les opportunités dans le neuf seront rares.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 144 autorisations et 2 866 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 91 %.
Vacance longue durée à Deuil-la-Barre
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Deuil-la-Barre (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Deuil-la-Barre: 606 logements autorisés sur 5 ans, 146 pour la dernière année (+5 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Deuil-la-Barre
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Deuil-la-Barre
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 6,7 % pour les appartements se réduit une fois les charges déduites. La taxe foncière à Deuil-La-Barre, fixée à 46,67 % du revenu cadastral, représente un prélèvement important. Il faut ensuite ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer si mandatée), les charges de copropriété, les provisions pour travaux et un fonds de roulette pour la vacance locative (le taux de logements vacants est de 9,9 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et un rendement net d'environ 3,9 %, qui correspond au revenu réellement perçu.
Performance énergétique du parc à Deuil-la-Barre
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 831 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Deuil-la-Barre: majorité classée C, part de passoires thermiques à 13,6 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est C, avec une consommation moyenne de 218 kWh/m²/an. Cela place Deuil-La-Barre dans une situation plutôt favorable. Toutefois, 13,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire croissant : les logements les plus énergivores verront leur mise en location interdite à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation, un coût à anticiper dans le budget.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, segment le plus liquide. Les studios peuvent souffrir d'une vacance plus longue. Le parc ancien domine (seulement 17,3 % construits après 2006), nécessitant une vigilance sur le DPE : 13,4 % sont des passoires thermiques (classe F/G), un risque réglementaire majeur.
Quelles zones cibler à Deuil-la-Barre ?
La proximité immédiate de la gare Deuil - Montmagny et du centre-bourg concentre la demande. Les quartiers plus résidentiels, avec des maisons, offrent des loyers au m² plus faibles (17,3 €/m²/mois) et donc une rentabilité moindre. Aucune zone en développement majeur n'est identifiée, la construction neuve étant en net ralentissement (-36 %).
Calculateur de rendement à Deuil-la-Barre
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Deuil-la-Barre
Le risque de vacance locative (estimé à 8 % dans notre calcul) est réel, avec un taux de logements vacants communal de 9,9 %. La dépendance à la conjoncture économique francilienne est forte. Surtout, le risque lié au DPE est crucial : les logements mal notés seront interdits à la location progressivement à partir de 2025.
Cas pratique : un investissement type à Deuil-la-Barre
Pour un appartement de 60 m² à Deuil-La-Barre, comptez environ 210 000 € à l'achat (au prix médian de 3 496 €/m²). Il peut se louer autour de 1 175 €/mois (19,6 €/m²), générant un rendement brut de 6,7 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et de la vacance, le rendement net approche 3,9 %, soit un revenu net annuel d'environ 8 200 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Deuil-la-Barre
- Négliger la taxe foncière, à 46,67 % à Deuil-La-Barre.
- Oublier de provisionner pour la vacance (9,9 % de logements vacants).
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (19,6 €/m² médian).
- Acheter sans vérifier le DPE, source de travaux futurs obligatoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Deuil-La-Barre suit la saisonnalité francilienne : plus actif au printemps et à l'automne. La rentrée de septembre est souvent dynamique pour les familles, avant la taxe foncière prélevée en octobre. Vendre au printemps permet de présenter un jardin ou une terrasse sous son meilleur jour. Acheter en fin d'année peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs pressés. Notez que la commune n'étant pas une station touristique, l'été reste calme.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 856 équipements, dont 71 commerces et 167 établissements de santé.
- 97,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique (score numérique 9/100).
- L'aéroport du Bourget n'est qu'à 8,2 km, un atout pour les voyageurs d'affaires.
S'installer à Deuil-la-Barre : cadre de vie et logement
S'installer à Deuil-La-Barre, c'est opter pour une ville de taille moyenne à la densité élevée, mais dotée d'un réseau d'équipements remarquable pour 23 000 habitants. Les 856 équipements recensés par l'INSEE, dont 167 dans le domaine de la santé et 394 services, confèrent à la commune une autonomie quotidienne rare dans la première couronne parisienne. Cette profusion de commerces et de services, couplée à une connexion numérique excellente (fibre à 97,3 %), en fait un cadre de vie pratique pour les actifs et les familles.
Le profil démographique, avec un âge médian de 39 ans et 37,3 % de moins de 30 ans, est jeune et dynamique. La commune attire donc naturellement une population active, dont une partie utilise quotidiennement la gare de Deuil-Montmagny, située à moins de 10 minutes à pied du centre, pour rejoindre Paris en une vingtaine de minutes. Néanmoins, cette attractivité se heurte à une contrainte spatiale évidente : avec seulement 4 km² de superficie et un rythme de construction neuve qui ralentit, l'offre de logements reste tendue, ce qui explique en partie le niveau des loyers et des prix.
Carte du marché immobilier à Deuil-la-Barre
Deuil-la-Barre et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Deuil-la-Barre
Le climat de Deuil-La-Barre est tempéré, avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et 616 mm de précipitations. Ces conditions, typiques du bassin parisien, évitent les extrêmes. Les hivers sont modérés, les étés supportables. Ce profil convient particulièrement aux familles et aux actifs recherchant un cadre de vie sans contraintes météorologiques fortes. La proximité de la gare de Deuil - Montmagny (0,7 km) permet de compenser les jours de pluie par un accès rapide à Paris.
À qui s'adresse Deuil-la-Barre ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles travaillant en Île-de-France, attirés par les 16 établissements scolaires. Les retraités (21,7 % de 60 ans et plus) y trouvent également des services de proximité. En revanche, les budgets très serrés ou la recherche d'un cadre très vert seront déçus.
Avantages et limites à Deuil-la-Barre
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire excellente (gare en centre-ville)
- Parc de logements relativement économe en énergie (classe C dominante)
- Dynamisme démographique (+4,2% en 5 ans)
- Équipements et services nombreux (856 au total)
- Prix au m² inférieur à plusieurs voisines (Sannois, Eaubonne)
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (46,67 % en 2024)
- Densité urbaine forte (5 775 hab./km²)
- Taux de chômage local au-dessus de la moyenne (9,6 %)
Composition du parc immobilier à Deuil-la-Barre
11 035 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 35,9 % de maisons, 64,1 % d'appartements sur un total de 11 035 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est mixte et ancré : 35,9 % de maisons et 59,6 % de propriétaires occupants. Ce taux de propriétaires, supérieur à la moyenne nationale, indique un marché stable et une population sédentaire. Seuls 0,7 % des logements sont des résidences secondaires, confirmant une vocation principalement résidentielle pour les habitants du quotidien. Le taux de vacance de 9,9 %, légèrement élevé, peut indiquer des opportunités de réhabilitation ou un segment de biens moins attractifs.
Ancienneté du parc à Deuil-la-Barre
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 833 logements).
- Avant 1919 4,2 % 415 logts
- 1919-1945 11,9 % 1 167 logts
- 1946-1970 27,3 % 2 680 logts
- 1971-1990 27,6 % 2 715 logts
- 1991-2005 11,8 % 1 157 logts
- 2006-2019 17,3 % 1 699 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Deuil-la-Barre
856 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Deuil-la-Barre
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est classée en zone de sismicité très faible et en potentiel radon faible, ce qui limite les risques géologiques majeurs. Cependant, 4 risques naturels sont recensés et 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé, principalement pour des inondations ou des mouvements de terrain. Consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour savoir si un bien est en zone inondable ou soumise à contraintes. Ces éléments sont à vérifier lors de l'acquisition, car ils peuvent impacter l'assurabilité.
Cas pratique : un achat type à Deuil-la-Barre
Pour une maison de 100 m², le budget médian est de 427 500 € (4 275 €/m²). Avec un apport de 10 % (42 750 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 2 350 €. Cela représente environ 14 années du revenu médian local (25 000 €/an) pour financer le bien total.
Erreurs à éviter quand on achète à Deuil-la-Barre
- Se fier uniquement au prix au m², qui varie selon la rue.
- Oublier de vérifier les risques naturels (4 recensés).
- Négocier sans connaître la baisse récente de 8,2 % des prix.
- Sous-estimer le coût des travaux sur une passoire thermique (13,4 % du parc).
Points clés à retenir à Deuil-la-Barre
- Prix médian au m² : 3 715 €, en baisse de 8,2 % sur un an.
- Rendement brut appart : 6,7 %, net approx. 3,9 %.
- Classe DPE dominante : C, mais 13,4 % de passoires (F/G).
- Écart maison/appart : +22 % pour les maisons (4 407 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 46,67 % du revenu cadastral.
- Parc stable : 59,6 % de propriétaires occupants.
- Facteur clé valeur : proximité gare et état énergétique.
- Coût total médian : 389 025 € pour une maison type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Deuil-la-Barre ?
À Deuil-La-Barre, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa typologie : l'écart entre le prix des maisons (4 407 €/m²) et des appartements (3 397 €/m²) est significatif. Pour une maison, la surface du terrain et son état général (date de construction, rénovation) priment. Pour un appartement, l'étage, la vue, la présence d'un ascenseur et la qualité de la copropriété sont déterminants. La proximité de la gare Deuil - Montmagny (0,7 km) ou des 16 établissements scolaires ajoute une prime de localisation. Enfin, un DPE dégradé (F/G) peut déprécier le bien de 5 à 15 %, face à la future réglementation.
Estimation indicative d'une maison à Deuil-la-Barre
Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
295 326 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Trop haute, elle allonge la vente dans un marché devenu acheteur. Trop basse, vous perdez du capital. Avec 9,9 % de logements vacants, la concurrence existe. Seule une évaluation croisant les données DVF, les caractéristiques spécifiques de votre bien (surface, année, état) et les micro-tendances du quartier permet de se positionner au prix optimal pour vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne au m², mais ne voit pas l'état réel du bien, les aménagements intérieurs, ou la qualité de l'environnement immédiat. Un professionnel local connaît les micro-marchés : un quartier près de la gare, un autre plus pavillonnaire, les copropriétés à éviter. Il ajuste le prix selon la demande actuelle, qui peut différer des tendances annuelles. Enfin, son estimation crédibilise votre bien auprès des acheteurs et des banques, et sert de base solide à la négociation. Il sait, par exemple, que la baisse de 8,2 % sur un an masque des disparités fortes entre segments.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian brut sans ajustement pour l'état.
- Oublier la prime pour la proximité de la gare (0,7 km).
- Ne pas consulter le PPR pour connaître les contraintes légales.
- Vendre sans professionaliser les photos et la description.
Investir à Deuil-la-Barre : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites donnent une photographie du marché, mais elles ne suffisent pas pour choisir le bon bien. Pour transformer cette analyse en achat rentable, une connaissance fine des quartiers et du parc immobilier local est indispensable.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Deuil-La-Barre.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Deuil-La-Barre grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Deuil-la-Barre
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Deuil-la-Barre
Quel est le prix immobilier moyen à Deuil-La-Barre ?
En 2024, le prix médian du mètre carré est de 3 715 €, avec une fourchette centrale comprise entre 3 079 et 4 336 €/m² pour 50 % des transactions. Le prix moyen, lui, s'élève à 4 162 €/m².
Deuil-La-Barre est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Deuil-La-Barre est moins chère que plusieurs communes comparables du Val-d'Oise. Son prix médian est inférieur de 10 % à celui de Sannois (4 071 €/m²) et de 22 % à celui d'Eaubonne (4 520 €/m²). En revanche, elle est légèrement plus chère que Gonesse (3 182 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Deuil-La-Barre ?
Le rendement locatif brut médian pour un appartement est de 6,7 %, ce qui correspond à un loyer de 19,6 €/m²/mois. Après déduction des charges et de la taxe foncière (46,67 %), le rendement net estimé est d'environ 3,9 %.
Est-ce le bon moment pour investir à Deuil-La-Barre ?
Le marché a connu une correction de 8,2 % en 2024, créant une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs visant le rendement locatif. Cependant, la sélection du bien est cruciale pour éviter les passoires thermiques, qui représentent 13,4 % du parc.
Quels sont les atouts du cadre de vie à Deuil-La-Barre ?
La commune bénéficie d'une desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 0,7 km), de 856 équipements de proximité et d'une connectivité fibre optimale (97,3 %). Son profil démographique est jeune, avec un âge médian de 39 ans.
Marché immobilier des communes voisines
Deuil-La-Barre affiche un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Eaubonne (+22 %) ou Cormeilles-en-Parisis (+22 %), tout en offrant des indicateurs de transports et d'équipements similaires, ce qui crée un potentiel d'effet de levier intéressant pour un investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Deuil-la-Barre.
Communes limitrophes de Deuil-la-Barre
Deuil-la-Barre est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Deuil-la-Barre s'échange à 3 646 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale.
Repli du prix médian: -8,1 % entre 2021 et 2025 à Deuil-la-Barre. Au total, 1 569 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 407 €/m² (surface médiane 81 m²) et celui des appartements à 3 397 €/m² (61 m²). Le bien médian (81 m² à 356 967 €) équivaut à 14,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 19,6 €/m² pour un appartement et 17,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 606 logements autorisés, soit 121/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (88 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Deuil-la-Barre est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Deuil-la-Barre est en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.