Logement & immobilier

Le logement à Enghien-les-Bains

95880 Val-d'Oise 11 432 hab.
Fiche complète

L'habitat d'Enghien-les-Bains regroupe 6 248 logements, à dominante collective (76,2 % d'appartements, 3,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 87%
Logements vacants 9,9%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

6 248Logements au total
78 %Appartements i
53,1 %Propriétaires
3,3 %Rés. secondaires
12 %Logements sociaux i
9,9 %Logements vacants i+65% vs dept · +24% vs France
+4,8 %Évolution 2016–2022
3 124 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 6 248 logements dont 5 424 résidences principales, 208 résidences secondaires et 616 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 6 248.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 16 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (24 %), 5 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 23 % du parc, contre 34 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements5 9805 9646 248
Rés. principales5 4095 2745 424
Rés. secondaires64126208
Vacants507564616

Commune voisine de taille comparable, L'île-Saint-Denis (4 km) affiche 29,2 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 53,1 % de propriétaires, 44,6 % de locataires, dont 11 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (57 %), suivi par électricité (35 %) et fioul (6 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans660
2 à 4 ans1 273
5 à 9 ans1 045
10 ans ou plus2 446
Total ménages5 424
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 803
Sous-occupation modérée1 156
Sous-occupation accentuée690
Suroccupation modérée822
Suroccupation accentuée113
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 29 % sans voiture, 53 % à une voiture et 18 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 56,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

6 248Logements en 2022
+28 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 4 894 logements en 1968, 6 248 en 2022 (+28 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 701 668 651 674 736 419
Dont vacants > 2 ans 91 92 91 130 166 185

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
262kWh/m²/an en moyenne
22,3 %Passoires (F+G) i
3 232Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
262 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 225 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 3 232 diagnostics par étiquette énergétique: 29 % en D, 25 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: C concentre 25 % des diagnostics et 50 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 327 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 130 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées E (310), appartements classés D (257), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+60 kWh/m²/an
Consommation vs France+59 kWh/m²/an
Passoires vs département+13,4 pts
Passoires vs France+12,4 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
16,3 %Taux logements sociaux i
877Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

8,96 €Loyer moyen /m² i
1,2 %Taux de vacance i
132dont PLAI i
246dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T186
T2301
T3259
T4130
T5+51

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc d'Enghien-les-Bains comprend 6 248 logements, dont l'essentiel (86,8 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Profil très urbain: l'appartement (à 77,9 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (22,1 %). La commune est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, en plaine, à 29 m d'altitude.

Enghien-les-Bains affiche un profil mixte — 53,1 % de propriétaires et 44,6 % de locataires. Le parc social représente 10,6 % des résidences principales. Côté SRU, Enghien-les-Bains demeure déficitaire avec 16,3 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.

Le noyau ancien du parc pèse 16,4 % (logements d'avant 1919). Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 262 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 22,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le gaz de ville équipe 57,3 % des logements occupés à titre principal.

Le parc d'Enghien-les-Bains a progressé de +4,8 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages d'Enghien-les-Bains traduit un profil urbain: 28,9 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.

Le contexte régional pèse sur le parc local — Enghien-les-Bains est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Le parc résidentiel d'Enghien-les-Bains s'inscrit dans un territoire en plaine, à 29 m d'altitude.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Enghien-les-Bains en 2026 ?

Unique station thermale d'Île-de-France, Enghien-Les-Bains mise sur son lac et sa desserte ferroviaire vers Paris (15 min) pour attirer résidents et investisseurs. Avec un revenu médian élevé (31 400 €) mais un parc immobilier vieillissant, la commune présente un profil contrasté. Analyse des indicateurs pour trancher l'opportunité en 2026.

5 002 €/m² prix médian
+0,1 % sur un an
151 transactions 2026

Station thermale francilienne unique, Enghien-Les-Bains combine une attractivité résidentielle solide (IAT 7,4/10) avec un marché en correction de -7,1 %, créant une fenêtre d'opportunité.

Verdict

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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut de 5,1 % pour les appartements
  • ✓ Correction de -7,1 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Desserte ferroviaire directe et équipements très nombreux
  • ⚠ Accessibilité très faible (IAI 1,4/10)
  • ⚠ 22,3 % de passoires thermiques : risque rénovation

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian supérieur de 50 % à la moyenne nationale des petites villes.
  • Se positionne dans le top 30 % des communes les plus attractives du Val-d'Oise.
  • Rendement locatif brut (5,1 %) supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Enghien-les-Bains

Le marché d'Enghien-les-Bains est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers d'Enghien-les-Bains

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

8,1

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Pression immobilière très élevée (8,1/10) : la demande excède largement l'offre, soutenant les prix à long terme.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
94
Années de revenu pour acheter 70 m²
89
% de résidences secondaires
71
Croissance démographique (5 ans)
43
Densité de population
95
3,5

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
11
% de propriétaires
9
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
35
5,7

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée (5,5/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs en location annuelle.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
90
% résidences secondaires (demande saisonnière)
71
Croissance démographique (5 ans)
43
Capacité touristique / population
67
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
6
5,6

Indice de Pression Touristique Immobilière

Élevé

Pression touristique modérée (5,3/10) : la location saisonnière est possible en complément, mais ne constitue pas le cœur du marché.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
71
Capacité touristique / population
67
% de logements vacants
88
Faible densité (proxy isolement touristique)
5

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 5191,9 — Percentile dept : 94/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 89/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 71/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 43/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 5716,0 — Percentile dept : 95/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 11/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 46,1 — Percentile dept : 9/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 35/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 46,8 — Percentile dept : 90/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 71/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 43/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 67/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 5191,9 — Percentile dept : 6/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 71/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 67/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 88/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 5716,0 — Percentile dept : 5/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Enghien-les-Bains : opportunités et risques

Le rendement brut de 5,1 % pour les appartements semble attractif, mais il est impératif de calculer le net. La taxe foncière, à 32,15 %, représente une charge conséquente. Combinée aux frais de gestion et à un taux de vacance estimé à 8 %, elle rogne le rendement net jusqu'à environ 3,3 %, soit un niveau juste correct.

Le risque majeur provient du parc énergétique : 22,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement impropres à la location, imposant des travaux lourds. Investir impose donc une vigilance accrue sur le DPE, sous peine de voir sa rentabilité anéantie.

La faible construction neuve limite le risque de sur-offre mais aussi les opportunités d'acquisition de biens performants. La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements rénovés, bien situés près de la gare ou du lac, pour attirer une clientèle d'actifs parisiens prêts à payer un loyer premium pour la commodité.

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Données du marché immobilier à Enghien-les-Bains

DVF, loyers, permis, analyse expert

La baisse de 7,1 % du prix médian en 2024, selon les données DVF, marque un tournant après quatre années de hausse quasi ininterrompue. Ce repli, plus brutal que la moyenne régionale, s'explique par un double choc : la normalisation post-Covid et la remontée des taux d'intérêt qui ont évincé une partie des acheteurs.

La structure des transactions révèle un marché segmenté. Les appartements, avec 120 ventes, représentent l'essentiel de l'activité et sont le moteur de la correction. Les maisons, plus rares et plus chères, résistent mieux, tirées par une demande familiale solvable. Cette dichotomie impose des stratégies d'investissement distinctes.

Le contexte territorial, avec sa gare à 300 mètres du centre, reste un atout structurel. Cependant, l'écart croissant entre les prix et le revenu médian local (31 400 €) suggère que le marché est désormais porté par des capitaux extérieurs, augmentant sa sensibilité aux conjonctures économique et financière.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Enghien-les-Bains Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Les prix médians à Enghien-Les-Bains ont culminé à 5 932 €/m² en 2022 avant une correction cumulative de 11,9 % sur les deux années suivantes, pour atteindre 5 226 €/m² en 2024. Cette baisse de 7,1 % sur un an est plus marquée que dans beaucoup de communes franciliennes, reflétant un ajustement sévère post-Covid et une sensibilité à la hausse des taux. Le marché des maisons (6 194 €/m²) résiste mieux que celui des appartements (4 858 €/m²), signe d'une demande persistante pour l'individuel. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée revisité, avec un potentiel de stabilisation si l'inflation des taux se modère.

Évolution du marché immobilier d'Enghien-les-Bains

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 5 667 €/m² → 5 002 €/m² (-11,7 %), volume annuel actuel 151 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 6 194 €/m²
Surface médiane 110 m²
Transactions 31
Appartements
Prix médian 4 858 €/m²
Surface médiane 55 m²
Transactions 120

Indicateurs clés du marché

+0,1 %
Variation annuelle prix/m² ?
5,2 %
Rendement locatif apparts ?
3,4 %
Rendement locatif maisons ?
44,2 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

681 340 €
Maison 110 m² ?
Mensualité ~3 951 €/mois (20 ans, 3,5 %)
267 190 €
Appartement 55 m² ?
Mensualité ~1 550 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 55 m²

1 550 €/mois
Mensualité crédit ?
1 158 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 392 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

21,7 ans
Pour une maison ?
8,5 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

21,1 €/m²
Loyer médian appartements ?
16,7 - 26,5 €/m²
17,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,9 - 23,3 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 151 transactions en 2024, le volume d'échanges s'est stabilisé après une baisse continue depuis le pic de 2021 (249 ventes). Le marché est largement porté par les appartements (120 ventes, soit 81 % du total), avec une surface médiane de 53 m², typique d'un parc composé de deux-pièces et trois-pièces. Les maisons, plus rares (31 ventes), affichent une surface médiane de 119 m² et un prix au m² supérieur de 20 %. Ce profil traduit un marché actif mais en phase de rééquilibrage, où l'acheteur retrouve un certain pouvoir de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.

Répartition des ventes

20,5 % de maisons et 79,5 % d'appartements parmi les 151 transactions enregistrées.

Sur 151 transactions enregistrées, 20,5 % portent sur des maisons (6 194 €/m²) et 79,5 % sur des appartements (4 858 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 151 31 120
Prix médian/m² 5 002 € 6 194 € 4 858 €
Prix moyen/m² 5 605 €
Surface médiane – 110 m² 55 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 221 5 667 €
2022 188 5 788 €
2023 143 5 475 €
2024 154 4 995 €
2025 151 5 002 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve est atone à Enghien-Les-Bains : seulement 8 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse de 16 %. Cette faible production s'explique par la densité déjà extrême (5 716 hab/km²) et la rareté des terrains disponibles. À court terme, cette pénurie d'offre neuve soutient le marché de l'ancien. Cependant, elle limite aussi la modernisation d'un parc où 38,8 % des logements datent d'avant 1945. Pour l'investisseur, la valeur ajoutée viendra donc de la rénovation de biens existants plutôt que de l'acquisition de neuf.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 366 autorisations pour 568 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Enghien-les-Bains

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

419 logements vacants au total
185 vacants depuis plus de 2 ans 44,2 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Enghien-les-Bains (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 161 logements autorisés à à Enghien-les-Bains, dont 3 en 2025 (-58 % vs les 5 années précédentes).

161 logements autorisés sur 5 ans
3 en 2025 dernière année connue
-58 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Enghien-les-Bains

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 16,7 €/m²
Médian 21,1 €/m²
Haut 26,5 €/m²
Écart de 9,7 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,9 €/m²
Médian 17,3 €/m²
Haut 23,3 €/m²
Écart de 10,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Enghien-les-Bains

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (55 m²)
~2 233 €/an
soit ~1,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (110 m²)
~3 675 €/an
soit ~1,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 32,15 % Moyenne dept : 42,51 % -10,36 pt Moyenne France : 43,01 % -10,86 pt
Taxe d'habitation (rappel) 20,15 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

30,97 % 2021
31,36 % 2022
32,21 % 2023
32,15 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (32,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement net chute significativement une fois les charges réelles intégrées. À Enghien-les-Bains, la taxe foncière (32,15 % du taux) représente un prélèvement important. Ajoutez la provision pour copropriété (environ 40 €/m²/an dans l'ancien), les frais de gestion locative (5 à 8 % du loyer), et une provision pour vacance (le taux de logements vacants local est de 9,9 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le brut et le net.

Performance énergétique du parc à Enghien-les-Bains

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 232 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Enghien-les-Bains: la classe D domine, 22,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante D
Passoires thermiques 22,3 % F + G
Conso moyenne 261 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

Le parc est vieillissant, avec une classe D dominante et une consommation moyenne de 259 kWh/m²/an. Plus de 22 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Cette donnée est cruciale : acheter un bien mal classé expose à des travaux de rénovation obligatoires et coûteux dès 2025 pour les logements les plus énergivores, impactant directement la valorisation et la capacité à louer ou vendre.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont la surface médiane est de 53 m². Ces biens correspondent à la demande majoritaire de ménages mono ou biparentaux. Les studios peuvent trouver preneurs mais sont moins valorisés. L'ancien domine (38,8 % du parc construit avant 1945), imposant une vigilance sur l'état et le DPE. Le neuf est rare (5 % après 2006), et la construction neuve ralentit (-16 % sur 5 ans).

Quelles zones cibler à Enghien-les-Bains ?

Le centre-ville, autour du lac et de la gare, est le plus attractif pour la location en raison de sa proximité avec les commerces (156 équipements) et les transports. La périphérie, plus résidentielle et pavillonnaire, convient moins à l'investissement locatif classique en raison de loyers au m² plus bas (17,3 €/m² pour les maisons). Aucune zone en fort développement n'est identifiée, le rythme de construction étant faible (8 logements autorisés en 2024).

Calculateur de rendement à Enghien-les-Bains

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Enghien-les-Bains

Le risque vacance est réel avec un taux de logements vacants de 9,9 %. La dépendance à la conjoncture francilienne est forte. Surtout, 22,3 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), ce qui implique des travaux de rénovation obligatoires à moyen terme (loi Climat). La taxe foncière, à 32,15 %, grève le rendement net. Enfin, la baisse des prix (-7,1 %) peut retarder une éventuelle plus-value à la revente.

Cas pratique : un investissement type à Enghien-les-Bains

Pour un appartement de 50 m² au prix médian (5 000 €/m²), comptez 250 000 € à l'achat. Avec un loyer de 21,1 €/m², cela génère 1 055 €/mois, soit un rendement brut de 5,1 %. Après charges et impôts (rendement net ~3,3 %), et avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel peut être de l'ordre de 200 à 300 € selon votre apport.

Erreurs à éviter quand on investit à Enghien-les-Bains

  • Oublier la taxe foncière, pourtant élevée à 32,15 % du taux.
  • Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (9,9 %).
  • Négliger le DPE : 22,3 % de passoires, travaux obligatoires à venir.
  • Surévaluer les loyers face à une offre concurrentielle.

Quand acheter ou vendre ?

Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active pour les visites, portée par le cadre du lac. Vendre à l'automne permet de capter les acheteurs souhaitant boucler avant fin d'année. La période de la taxe foncière (septembre) peut parfois motiver des vendeurs. L'hiver, moins d'offres mais des acheteurs souvent plus déterminés, permet une négociation potentiellement plus favorable.

Le saviez-vous ?

  • Enghien est la commune la plus dense de sa catégorie dans le Val-d'Oise.
  • Le lac, d'origine naturelle, est le seul lac d'Île-de-France autorisé à la baignade.
  • 95,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.

S'installer à Enghien-les-Bains : cadre de vie et logement

Avec 807 équipements recensés par l'INSEE pour 11 432 habitants, Enghien-Les-Bains surclasse la plupart des communes de taille comparable. La densité de commerces et de services (329), couplée à une offre de soins importante (228 équipements santé), garantit une autonomie quasi complète au quotidien.

Le cadre de vie s'articule autour du lac et de ses activités nautiques, un atour unique en Île-de-France. La connexion ferroviaire directe vers Paris-Saint-Lazare en fait une cité-dortoir de prestige pour les actifs, tandis que la part élevée de plus de 60 ans (27,5 %) atteste aussi de son attrait pour les retraités. La contrepartie est une densité de population parmi les plus fortes du département, avec un parc immobilier où les maisons individuelles ne représentent qu'un logement sur cinq.

Carte du marché immobilier à Enghien-les-Bains

Enghien-les-Bains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Enghien-les-Bains

12,9 °C
Température moyenne ?
634 mm
Précipitations ?
28 j
Jours de gel/an ?

Un climat tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,9 °C et des précipitations modérées (634 mm), caractérise Enghien. Idéal pour ceux qui fuient les extrêmes, l'hiver y est doux (43 m d'altitude) et l'été supportable. Ce profil plaît aux familles et aux retraités recherchant un cadre agréable à proximité du lac, sans les rigueurs climatiques d'autres régions.

À qui s'adresse Enghien-les-Bains ?

La commune s'adresse principalement aux actifs travaillant à Paris ou en proche couronne, valorisant la desserte ferroviaire. Les familles y trouvent 10 établissements scolaires et de nombreux services, malgré un espace public limité. Les retraités (27,5 % de la population) apprécient le cadre calme, les équipements de santé et la vie culturelle. Les primo-accédants aux budgets serrés seront en revanche tenus à l'écart par le niveau de prix.

Avantages et limites à Enghien-les-Bains

✓ Points forts

  • Desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 300 m).
  • Cadre de vie unique avec lac, casino et thermes.
  • Densité élevée de services et commerces (807 équipements).
  • Connexion internet optimale (fibre à 95.2 %).
  • Dynamisme démographique (+1.3 % sur 5 ans).

− À prendre en compte

  • Prix au m² très élevés pour le département (5 226 €/m²).
  • Fort taux de passoires thermiques (22.3 % du parc).
  • Densité de population très importante (5 716 hab./km²).

Composition du parc immobilier à Enghien-les-Bains

6 248 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Dominante collective (77,5 %) sur un total de 6 248 logements.

86,8 % Résidences principales 5 424 logements
3,3 % Résidences secondaires 208 logements
9,9 % Logements vacants 616 logements
53,1 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc est majoritairement composé d'appartements (77,5 %), ce qui est cohérent avec une densité élevée (rang 1/36 dans sa catégorie). La part de propriétaires (53,1 %) est solide, mais inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif. Le faible taux de résidences secondaires (3,3 %) confirme une vocation résidentielle principale, tandis qu'un taux de vacants à 9,9 % suggère une possible rotation ou des biens en attente de rénovation.

Ancienneté du parc à Enghien-les-Bains

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 327 logements).

  • Avant 1919 16,4 % 871 logts
  • 1919-1945 22,4 % 1 194 logts
  • 1946-1970 23,7 % 1 265 logts
  • 1971-1990 21,9 % 1 164 logts
  • 1991-2005 10,6 % 566 logts
  • 2006-2019 5,0 % 266 logts

Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.

Équipements et services à Enghien-les-Bains

807 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

156 Commerces
329 Services
228 Santé
36 Sports et loisirs
20 Enseignement
10 Tourisme
28 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Enghien-les-Bains

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 2 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 16 catastrophes naturelles déclarées

Le risque sismique est très faible et le radon faible. Cependant, 16 arrêtés de catastrophes naturelles historiques sont recensés, liés principalement à des inondations ou coulées de boue. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour tout achat en bordure du lac ou sur les pentes. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et les possibilités de travaux.

Cas pratique : un achat type à Enghien-les-Bains

Pour une maison de 120 m² au prix médian (6 000 €/m²), le budget s'élève à 720 000 € hors frais. Cela représente environ 23 années du revenu médian local (31 400 €). Avec un apport de 10 % (72 k€), un crédit sur 25 ans au taux de 3,5 % génère une mensualité d'environ 3 300 € hors assurance.

Erreurs à éviter quand on achète à Enghien-les-Bains

  • Se fier au prix au m² moyen sans vérifier le DPE du bien.
  • Oublier de consulter le PPR en bord de lac ou sur pente.
  • Minimiser les frais de copropriété dans l'ancien.
  • Négocier sans connaître la correction récente des prix (-7,1 %).

Points clés à retenir à Enghien-les-Bains

  • Prix médian : 5 226 €/m², en correction de -7,1 % sur un an.
  • Rendement brut locatif : 5,1 % pour les appartements.
  • Densité record : 1ère place dans sa catégorie du Val-d'Oise.
  • Écart maison/appartement : 6 194 € vs 4 858 € du m².
  • Taxe foncière élevée : taux de 32,15 % à intégrer au calcul net.
  • Climat doux : température moyenne de 12,9 °C.
  • Facteur DPE critique : 22,3 % de passoires thermiques (F/G).
  • Surface médiane achetée : ~51 m² pour un appart, ~119 m² pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Enghien-les-Bains ?

À Enghien, la proximité immédiate de la gare (0,3 km) et du lac prime. Pour un appartement, un DPE rénové (classe B/C) peut justifier une majoration de 10 à 15 % par rapport à un équivalent en D. La vue dégagée et l'étage (sans ascenseur) créent des écarts significatifs. Pour les maisons, la taille du terrain et la pente du jardin (vue sur le lac) sont des multiplicateurs de valeur. L'état général pèse lourd dans un parc où 38,8 % des logements sont antérieurs à 1945.

Estimation indicative d'une maison à Enghien-les-Bains

Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

550 220 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien le condamne à une vacance prolongée (le taux de vacance local est de 9,9 %). Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros sur un actif déjà valorisé. Une estimation précise doit intégrer la localisation exacte (à moins de 500 m de la gare, la plus-value est réelle), l'état du bien (rénové ou passoire) et les tendances micro-locales. Les données DVF, bien que publiques, ne suffisent pas ; une expertise terrain est indispensable pour ajuster au contexte actuel, marqué par la sensibilité accrue aux performances énergétiques.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme utilise des moyennes. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové rue de Malleville ne se vend pas au même prix qu'un équivalent rue Édouard-Dumont, malgré une distance de 300 mètres. Il évalue l'impact concret d'un DPE F, la valeur d'une place de parking rare, ou le potentiel d'une verrière. Son réseau lui permet aussi de confronter son estimation à la demande réelle d'acheteurs sérieux, ajustant le prix pour une vente plus rapide.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser une moyenne par m² pour un bien avec une vue exceptionnelle.
  • Oublier de déduire de la valeur les travaux de mise aux normes énergétiques.
  • Comparer avec des ventes datant du pic du marché il y a 2 ans.
  • Ne pas tenir compte de la micro-localisation (rue par rue).

Investir à Enghien-les-Bains : passer à l'action

La correction des prix ouvre une fenêtre, mais le risque de passoires thermiques (22,3 %) impose une expertise terrain. Un professionnel local identifie les biens énergétiquement performants et négocie le juste prix dans ce marché en transition.

Les données révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend du bon bien et d'une négociation serrée.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Enghien-les-Bains

    Quel est le prix immobilier moyen à Enghien-Les-Bains ?

    Le prix médian global est de 5 226 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 4 858 €/m² et les maisons à 6 194 €/m², selon les données DVF.

    Est-ce le bon moment pour investir à Enghien-Les-Bains ?

    La correction récente de 7,1 % crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en locatif. Il est crucial de sélectionner un bien avec un bon DPE pour éviter les coûts de rénovation futurs.

    Enghien-Les-Bains est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Elle est 39 % plus chère que Dugny mais 167 % moins chère que L'Île-Saint-Denis. Son positionnement est intermédiaire, justifié par une attractivité et des équipements supérieurs.

    Quel rendement locatif espérer à Enghien-Les-Bains ?

    Le rendement brut moyen pour un appartement est de 5,1 %. Après déduction des charges courantes, le rendement net approche les 3,3 %, un niveau correct en Île-de-France.

    Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?

    Deux risques principaux : la part élevée de passoires thermiques (22,3 %) pouvant nécessiter des travaux, et une accessibilité très faible pour les habitants locaux, rendant le marché dépendant des acheteurs extérieurs.

    Marché immobilier des communes voisines

    Enghien-Les-Bains présente un écart de valorisation saisissant avec L'Île-Saint-Denis (+167 %), tout en offrant des indicateurs locatifs similaires, ce qui ouvre une marge de plus-value si son attractivité se confirme.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Enghien-les-Bains.

    Communes limitrophes d'Enghien-les-Bains

    Enghien-les-Bains est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    5 002 €/m² Prix médian à Enghien-les-Bains
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le m² médian à Enghien-les-Bains atteint 5 002 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. Dans le Val-d'Oise, Enghien-les-Bains appartient au top 4 % des communes les plus chères au m².

    Repli du prix médian: -11,7 % entre 2021 et 2025 à Enghien-les-Bains. Sur l'ensemble de la période, 857 transactions sont recensées par les données DVF.

    Le marché est principalement collectif: 79,5 % des ventes portent sur des appartements, à 4 858 €/m² pour 55 m² en surface médiane. Le bien médian (110 m² à 681 340 €) équivaut à 21,7 années de revenu médian au niveau communal.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 21,1 € (appartements) et 17,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,2 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Enghien-les-Bains (3,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Entre 2021 et 2025, 161 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 94 % des autorisations de la période).

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Enghien-les-Bains est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 29 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Enghien-les-Bains

    Classement remarquable Part de diplômés du supérieur Top 152 national Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Enghien-les-Bains

    Communes voisines

    Épinay-sur-Seine 93800 52 833 hab. 2,0 km Deuil-La-Barre 95170 23 099 hab. 1,6 km Saint-Gratien 95210 21 336 hab. 1,8 km Soisy-sous-Montmorency 95230 18 008 hab. 2,0 km