4 angles pour comprendre le marché immobilier à Montmorency
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Faut-il investir à Montmorency en 2026 ?
À moins de 15 km au nord de Paris, Montmorency combine un cadre de vie verdoyant avec une desserte ferroviaire pratique. La commune, membre de la CA Plaine Vallée, affiche une santé économique solide avec un taux de chômage de 9,9 %. Mais ses prix immobiliers élevés et leur récente correction interrogent sur les opportunités d'investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 5,9 % et une correction récente de 3,2 %, Montmorency offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines mieux côtées.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier le locatif annuel sur des appartements bien choisis, en acceptant une rentabilité nette modeste et un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut de 5,9 % pour les appartements
- ✓ Pression immobilière élevée (7,2/10)
- ✓ Correction de -3,2 % : opportunité d'achat
- ⚠ Accessibilité très faible (2/10)
- ⚠ Effort financier net après loyer positif
- ⚠ Parc ancien avec 15 % de passoires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Supérieure de 19 % au prix médian national, la commune affiche un niveau de prix élevé.
- Dans la fourchette haute du Val-d'Oise, Montmorency se positionne au-dessus de la médiane départementale.
- Un rendement locatif brut de 5,9 % dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris (3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Montmorency
Le marché de Montmorency est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Montmorency
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,2/10) indique un marché dynamique, favorable aux vendeurs et à une bonne liquidité.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,2/10) indique un marché dynamique, favorable aux vendeurs et à une bonne liquidité.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible (2/10) signifie que les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible (2/10) signifie que les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,8/10) suggère une demande locative correcte mais sans tension excessive, privilégiez des biens bien placés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,8/10) suggère une demande locative correcte mais sans tension excessive, privilégiez des biens bien placés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (4,4/10) limite le potentiel de la location saisonnière, orientez-vous vers la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (4,4/10) limite le potentiel de la location saisonnière, orientez-vous vers la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4190,8 — Percentile dept : 91/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 78/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 53/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 35/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4352,6 — Percentile dept : 91/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 22/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 51,3 — Percentile dept : 14/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,8 — Percentile dept : 26/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,9 — Percentile dept : 86/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 53/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 35/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4190,8 — Percentile dept : 9/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 53/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 80/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4352,6 — Percentile dept : 9/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Montmorency : cadre de vie et logement
Nichée dans la verdure du Val-d'Oise, à seulement 12,5 km de la gare du Nord, Montmorency séduit par son équilibre entre calme résidentiel et accessibilité. Avec un prix médian de 4 156 €/m², l'accession y est plus abordable qu'à Maisons-Laffitte (7 787 €/m²) mais demande un effort financier conséquent pour les budgets moyens. La ville convient particulièrement aux familles et aux navetteurs travaillant dans le nord de Paris.
Tout savoir pour acheter et vivre à MontmorencyInvestir à Montmorency : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Montmorency en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montmorency
Quel est le prix immobilier moyen à Montmorency ?
Le prix médian à Montmorency est de 4 156 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 59 m², il faut compter environ 237 000 €, et pour une maison de 130 m², près de 594 000 €, selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Montmorency ?
La correction des prix (-3,2 % en 2024) crée une opportunité d'entrée. Le rendement locatif brut des appartements (5,9 %) est attractif, mais l'effort financier net mensuel reste à prévoir. Un horizon moyen terme est recommandé.
Montmorency est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montmorency est au même niveau que Montigny-lès-Cormeilles, 2 % plus chère que Sannois, mais 9 % moins chère qu'Eaubonne. L'écart avec Maisons-Laffitte est de 87 % en défaveur de Montmorency.
Quel rendement locatif espérer à Montmorency ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,9 % pour les appartements et de 4,8 % pour les maisons. Compte tenu des charges, le rendement net estimé est d'environ 3,5 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Montmorency ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des commerces, ainsi que ceux bien desservis par les transports (proximité de la gare de Deuil - Montmagny). La qualité du bâti et la classe énergétique (classe C dominante) sont des critères essentiels.
Marché immobilier des communes voisines
Montmorency présente un écart de valorisation significatif avec Maisons-Laffitte (+87 %) mais des indicateurs similaires à Eaubonne (+9 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investissement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montmorency.
Communes limitrophes de Montmorency
Montmorency est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Montmorency dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 898 €/m² observés en 2026. La commune figure parmi les 8 % les plus chères du Val-d'Oise au mètre carré.
Le prix médian de Montmorency recule de -9,5 % entre 2021 et 2025. 1 528 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -4,4 % du prix médian.
La ventilation des ventes associe 33,9 % de maisons et 66,1 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 96 m² revient à environ 460 512 €, soit 16,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Montmorency avoisinent 19,8 €/m² pour les appartements et 18,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (2,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 130 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 26 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Montmorency est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Montmorency est dans la plaine, à une altitude de 118 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.