4 angles pour comprendre le marché immobilier à Montmagny
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Faut-il investir à Montmagny en 2026 ?
Densément peuplée et bien reliée à Paris par le RER, Montmagny combine une attractivité résidentielle de proximité et des indicateurs socio-économiques en tension. Son marché immobilier, en correction après la flambée post-Covid, pose une question cruciale pour 2026 : le rendement locatif élevé compense-t-il les risques territoriaux ?
Avec un rendement locatif brut de 8,2 % dépassant celui de Paris, la commune affiche une opportunité de cash-flow rare en petite couronne, malgré des indicateurs socio-économiques fragiles.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement pour le rendement immédiat, en acceptant un risque de vacance et une plus-value incertaine.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel de 8,2 %
- ✓ Correction de -5,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Densité d'équipements supérieure à la moyenne
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité économique et sociale élevée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 152 €/m², Montmagny est moins chère que 75 % des communes d'Île-de-France.
- Son prix médian est inférieur de 15 % à la moyenne du Val-d'Oise.
- Le rendement locatif des appartements y est deux fois supérieur à celui du littoral francilien.
Analyse du marché immobilier à Montmagny
Le marché immobilier de Montmagny affiche une pression notable (IPI 5,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,6/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 8,3 %.
Indices immobiliers de Montmagny
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : un marché équilibré entre vendeurs et acheteurs, propice aux négociations.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : un marché équilibré entre vendeurs et acheteurs, propice aux négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande est soutenue par une population jeune et un parc locatif dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande est soutenue par une population jeune et un parc locatif dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3077,6 — Percentile dept : 29/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 76/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 75/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5035,0 — Percentile dept : 93/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 24/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 53,4 — Percentile dept : 18/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,0 — Percentile dept : 29/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,2 — Percentile dept : 85/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 75/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3077,6 — Percentile dept : 71/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 30/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 63/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5035,0 — Percentile dept : 7/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Montmagny : cadre de vie et logement
Acheter à Montmagny, c'est opter pour une petite ville dense et connectée de la banlieue nord, où le prix du m² (-5,9 % en un an) devient plus accessible. Avec un parc de logements à 41,2 % de maisons et un âge médian de 35 ans, la commune attire des jeunes ménages en quête de racines. La gare à moins de 10 minutes à pied ouvre les portes de Paris, tandis que les 514 équipements de proximité animent le quotidien. Pour quel budget et quel projet ?
Tout savoir pour acheter et vivre à MontmagnyInvestir à Montmagny : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix dans un marché aussi spécifique exige une connaissance fine des quartiers et de la demande locative réelle. Notre réseau d'experts du Val-d'Oise décrypte pour vous les micro-tendances et les opportunités concrètes.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montmagny
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montmagny ?
Le prix médian global est de 3 152 €/m² en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 2 819 €/m² et les maisons à 3 444 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Montmagny ?
Le marché est en correction (-5,9 % sur un an), offrant un point d'entrée potentiellement favorable par rapport au pic de 2022. C'est un moment propice à la négociation, notamment sur les appartements.
Montmagny est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Montmagny est moins chère que plusieurs communes comparables : -11 % par rapport à Villetaneuse, -32 % par rapport à Saint-Leu-la-Forêt et -67 % par rapport au Bourget.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montmagny ?
Le rendement locatif brut est très attractif, à 8,2 % pour les appartements. Le loyer médian est de 19,3 €/m²/mois, ce qui couvre largement une grande partie de la mensualité de crédit.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs à proximité immédiate de la gare de Deuil-Montmagny pour capter la demande locative des navetteurs, ainsi que les axes commerçants centraux bien desservis par les transports.
Marché immobilier des communes voisines
Montmagny affiche un écart de valorisation saisissant avec Le Bourget (-67 %) pour une desserte ferroviaire similaire, offrant un effet de levier considérable sur des indicateurs locatifs pourtant solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montmagny.
Communes limitrophes de Montmagny
Montmagny est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Montmagny est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 304 €/m² en 2026, soit -3,9 % de plus que la médiane du Val-d'Oise (3 438 €/m²).
Marché en palier: +1,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 712 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +6,9 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Montmagny: 3 456 €/m² pour les maisons (surface médiane 80 m²) et 2 788 €/m² pour les appartements (59 m²). Un bien type de 80 m² revient à environ 276 480 €, soit 12,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 19,3 €/m² pour un appartement et 17,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,3 % pour un appartement (6,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Montmagny (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 158 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 32 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 78 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Montmagny est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Contexte physique: en plaine, à 56 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.