Le prix médian de Montmagny s'établit à 3 152 €/m² en 2024, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Val-d'Oise. Entre 2 599 et 4 192 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Montmagny présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Le prix médian de Montmagny gagne +7,3 % sur cinq ans (2020-2024). Au total, 720 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,9 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Montmagny: 3 444 €/m² pour les maisons (surface médiane 92 m²) et 2 819 €/m² pour les appartements (62 m²). Un bien type de 92 m² revient à environ 316 848 €, soit 14,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 19,3 €/m² pour un appartement et 17,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,2 % pour un appartement (6,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Montmagny (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 149 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 30 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 76 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Montmagny est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Contexte physique: en plaine, à 56 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
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Faut-il investir à Montmagny en 2026 ?
Densément peuplée et bien reliée à Paris par le RER, Montmagny combine une attractivité résidentielle de proximité et des indicateurs socio-économiques en tension. Son marché immobilier, en correction après la flambée post-Covid, pose une question cruciale pour 2026 : le rendement locatif élevé compense-t-il les risques territoriaux ?
Avec un rendement locatif brut de 8,2 % dépassant celui de Paris, la commune affiche une opportunité de cash-flow rare en petite couronne, malgré des indicateurs socio-économiques fragiles.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement pour le rendement immédiat, en acceptant un risque de vacance et une plus-value incertaine.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel de 8,2 %
- ✓ Correction de -5,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Densité d'équipements supérieure à la moyenne
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité économique et sociale élevée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 152 €/m², Montmagny est moins chère que 75 % des communes d'Île-de-France.
- Son prix médian est inférieur de 15 % à la moyenne du Val-d'Oise.
- Le rendement locatif des appartements y est deux fois supérieur à celui du littoral francilien.
Analyse du marché immobilier à Montmagny
Le marché immobilier de Montmagny affiche une pression notable (IPI 5,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,6/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 8,2 %.
Indices immobiliers de Montmagny
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : un marché équilibré entre vendeurs et acheteurs, propice aux négociations.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : un marché équilibré entre vendeurs et acheteurs, propice aux négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande est soutenue par une population jeune et un parc locatif dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande est soutenue par une population jeune et un parc locatif dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Montmagny : cadre de vie et logement
Acheter à Montmagny, c'est opter pour une petite ville dense et connectée de la banlieue nord, où le prix du m² (-5,9 % en un an) devient plus accessible. Avec un parc de logements à 41,2 % de maisons et un âge médian de 35 ans, la commune attire des jeunes ménages en quête de racines. La gare à moins de 10 minutes à pied ouvre les portes de Paris, tandis que les 514 équipements de proximité animent le quotidien. Pour quel budget et quel projet ?
Tout savoir pour acheter et vivre à MontmagnyInvestir à Montmagny : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix dans un marché aussi spécifique exige une connaissance fine des quartiers et de la demande locative réelle. Notre réseau d'experts du Val-d'Oise décrypte pour vous les micro-tendances et les opportunités concrètes.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montmagny
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montmagny ?
Le prix médian global est de 3 152 €/m² en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 2 819 €/m² et les maisons à 3 444 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Montmagny ?
Le marché est en correction (-5,9 % sur un an), offrant un point d'entrée potentiellement favorable par rapport au pic de 2022. C'est un moment propice à la négociation, notamment sur les appartements.
Montmagny est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Montmagny est moins chère que plusieurs communes comparables : -11 % par rapport à Villetaneuse, -32 % par rapport à Saint-Leu-la-Forêt et -67 % par rapport au Bourget.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montmagny ?
Le rendement locatif brut est très attractif, à 8,2 % pour les appartements. Le loyer médian est de 19,3 €/m²/mois, ce qui couvre largement une grande partie de la mensualité de crédit.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs à proximité immédiate de la gare de Deuil-Montmagny pour capter la demande locative des navetteurs, ainsi que les axes commerçants centraux bien desservis par les transports.
Marché immobilier des communes voisines
Montmagny affiche un écart de valorisation saisissant avec Le Bourget (-67 %) pour une desserte ferroviaire similaire, offrant un effet de levier considérable sur des indicateurs locatifs pourtant solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montmagny.
Communes limitrophes de Montmagny
Montmagny est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :