Avec 3 067 €/m² en médiane, Gonesse s'inscrit dans la moyenne du Val-d'Oise (3 438 €/m²) et reste +20,9 % au regard de la médiane nationale.
Marché en palier: -2,1 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 878 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Gonesse — maisons à 3 253 €/m² pour 84 m² en surface médiane, appartements à 2 872 €/m² pour 54 m². Rapporté au revenu médian de Gonesse, un logement de 84 m² (273 252 €) représente 14,3 années de ressources brutes.
Loyers observés à Gonesse: 18,3 €/m²/mois pour un appartement, 18,0 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Gonesse (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 290 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 58 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 80 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Gonesse est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France. Le cadre géographique (à 70 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.
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Faut-il investir à Gonesse en 2026 ?
Gonesse, ville de plus de 27 000 habitants en Île-de-France, profite de sa proximité stratégique avec l'aéroport du Bourget et la gare TGV de Roissy. Son marché immobilier, marqué par une part importante de logements sociaux et un revenu médian modeste, présente des rendements locatifs attractifs. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,3 % et un prix au m² inférieur de 25 % à celui de Pierrefitte-sur-Seine, Gonesse offre un point d'entrée attractif pour la recherche de rentabilité.
Verdict
➤ Investir à Gonesse en 2026 est réservé aux investisseurs locatifs avertis, prêts à composer avec un marché local fragile mais une demande locative extérieure soutenue.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 7,3 %
- ✓ Correction récente des prix : -2,5 % en 2024
- ✓ Dynamique démographique positive : +6,5 % en 5 ans
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian à 19 140 €
- ⚠ Taux de chômage élevé : 13,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix au m² inférieur de 23 % à la moyenne des villes similaires du Val-d'Oise
- Se situe dans le bas du classement départemental pour le revenu médian (15e sur 18)
- Rendement locatif brut (7,3 %) supérieur à la moyenne des grandes métropoles françaises
Analyse du marché immobilier à Gonesse
Le marché immobilier de Gonesse affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,7/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,7 %.
Indices immobiliers de Gonesse
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant de la marge pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant de la marge pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs selon les données de la Carte des loyers.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs selon les données de la Carte des loyers.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Faible pression touristique : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleFaible pression touristique : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Gonesse : cadre de vie et logement
Acheter à Gonesse, c'est opter pour une ville en mouvement, à 20 km au nord-est de Paris, où le prix du mètre carré (3 074 €) reste en deçà de nombreuses communes du Val-d'Oise. Son profil démographique jeune (âge médian 34,6 ans) et sa croissance (+6,5 % en 5 ans) en font un territoire dynamique. La commune offre un cadre de vie pratique, avec 1 198 équipements et une bonne desserte en transports, mais présente aussi certains défis sociaux. Cette page vous aide à déterminer si Gonesse correspond à votre projet résidentiel.
Tout savoir pour acheter et vivre à GonesseInvestir à Gonesse : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance des microsecteurs. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces données en opportunité concrète et à saisir la fenêtre actuelle.
Le potentiel locatif est réel, mais son exploitation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gonesse
Quel est le prix immobilier moyen à Gonesse ?
Le prix médian global s'établit à 3 074 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les appartements se négocient autour de 3 000 €/m² et les maisons à 3 182 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Gonesse ?
Le marché connaît une correction de -2,5 % en 2024, ce qui peut constituer un point d'entrée opportun pour les investisseurs recherchant un rendement locatif brut élevé (7,3 %), sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Gonesse est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Gonesse est significativement moins chère que ses voisines similaires du Val-d'Oise. Son prix au m² est inférieur de 25 % à celui de Pierrefitte-sur-Seine et de 39 % à celui de Deuil-La-Barre.
Quel rendement locatif espérer à Gonesse ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est de 7,3 %. Après déduction des charges courantes (gestion, taxe foncière, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,4 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Gonesse ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports, notamment à proximité de la gare de Villiers-le-Bel - Gonesse - Arnouville (2,6 km), pour optimiser l'attractivité locative et la valeur du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Gonesse affiche un prix au m² inférieur de 25 % à celui de Pierrefitte-sur-Seine pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour les investisseurs en quête de rentabilité brute.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gonesse.
Communes limitrophes de Gonesse
Gonesse est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :