01 Le parc de logements
Le parc comprend 225 logements dont 195 résidences principales, 12 résidences secondaires et 18 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 195 | 86,7 % |
| Résidences secondaires | 12 | 5,3 % |
| Logements vacants | 18 | 8,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 87 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 225 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 47 | 24,0 % |
| 1919-1945 | 16 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 10 | 5,1 % |
| 1971-1990 | 62 | 31,6 % |
| 1991-2005 | 36 | 18,4 % |
| 2006-2020 | 25 | 12,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 24 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 2,1 % |
| 2 pièces | 7 | 3,6 % |
| 3 pièces | 22 | 11,3 % |
| 4 pièces | 38 | 19,5 % |
| 5 pièces ou plus | 124 | 63,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 5,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (64 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 200 | 221 | 225 |
| Rés. principales | 166 | 191 | 195 |
| Rés. secondaires | 19 | 15 | 12 |
| Vacants | 14 | 14 | 18 |
En comparaison, Cravent (à 7 km) enregistre 91,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 166 | 85,1 % |
| Locataires (privé) | 20 | 10,3 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 9 | 4,6 % |
La répartition du parc occupé: 85,3 % de propriétaires, 10,3 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 56 | 28,9 % |
| Électricité | 77 | 39,7 % |
| Gaz bouteille | 11 | 5,7 % |
| Autre (bois…) | 50 | 25,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 40 % au électricité, 29 % pour fioul, 26 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 |
| 2 à 4 ans | 29 |
| 5 à 9 ans | 29 |
| 10 ans ou plus | 121 |
| Total ménages | 195 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 15 |
| Sous-occupation accentuée | 53 |
| Sous-occupation très accentuée | 111 |
| Suroccupation modérée | 11 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 4,6 % |
| 1 voiture | 69 | 35,4 % |
| 2 voitures ou plus | 117 | 60,0 % |
Motorisation des ménages: 5 % n'ont aucune voiture, 35 % en ont une et 60 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 83,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 111 | 84 | 23 | 4 |
| 1975 | 121 | 80 | 21 | 20 |
| 1982 | 133 | 96 | 24 | 13 |
| 1990 | 168 | 128 | 33 | 7 |
| 1999 | 189 | 157 | 28 | 4 |
| 2007 | 191 | 166 | 22 | 3 |
| 2012 | 200 | 166 | 19 | 14 |
| 2017 | 221 | 191 | 15 | 14 |
| 2023 | 225 | 195 | 12 | 18 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 111 à 225, soit +103 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 | 12 | 17 | 26 | 21 | 15 | 21 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 3,4 % |
| Classe B | 1 | 1,7 % |
| Classe C | 16 | 27,6 % |
| Classe D | 19 | 32,8 % |
| Classe E | 9 | 15,5 % |
| Classe F | 6 | 10,3 % |
| Classe G | 5 | 8,6 % |
Le graphique décompose les 58 diagnostics par étiquette énergétique: 33 % en D, 33 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 20,7 % |
| Classe B | 28 | 48,3 % |
| Classe C | 2 | 3,4 % |
| Classe D | 2 | 3,4 % |
| Classe E | 5 | 8,6 % |
| Classe F | 5 | 8,6 % |
| Classe G | 4 | 6,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (48 %), 72 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 235 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 316 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 217 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 207 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 175 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 41 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 316 kWh/m²/an, contre 41 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 275 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 7 | 9 |
| Classe D | 16 | 3 |
| Classe E | 8 | 1 |
| Classe F | 6 | 0 |
| Classe G | 5 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 241 kWh/m²/an côté maisons, C à 178 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Douains (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2023), Douains dispose de 225 logements, dont 86,7 % sont des résidences principales. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 99,1 % de maisons individuelles. À l'échelle locale, Douains est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux — contexte utile pour lire le parc.
Douains compte une très forte proportion de propriétaires occupants (85,3 %), le locatif ne représentant que 10,3 %.
La structure par époque du parc est contrastée — 24,1 % avant 1919 et 12,8 % depuis 2006. Le parc de Douains consomme plus que la moyenne: D dominante, 227 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 19,0 % sont des passoires thermiques (F+G). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 39,7 % des résidences principales.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2017–2023. 60,0 % des ménages de Douains disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Douains est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux.
Le détail du parc (195 résidences principales de Douains) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le rendement locatif brut estimé atteint 5,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Douains s'établit à 2 909 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Douains se positionne dans le top 3 % des communes les plus chères du Eure.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Douains Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Douains
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 909 €/m² pour 3 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 909 € | 2 909 € |
| Prix moyen/m² | 2 773 € | |
| Surface médiane | – | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 13 | 2 643 € |
| 2022 | 7 | 2 773 € |
| 2023 | 5 | 2 636 € |
| 2024 | 6 | 2 286 € |
| 2025 | 3 | 2 909 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 92 autorisations et 40 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 43 %.
Construction neuve à Douains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 30 logements ont été autorisés à à Douains, +233 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Douains
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Douains
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Douains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 58 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Douains: classe D en tête, 19,0 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Douains
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S'installer à Douains : cadre de vie et logement
Douains compte 450 habitants sur 11,27 km². Le climat local affiche 11,2 °C de moyenne annuelle et 601 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 111 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Douains
Douains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Douains
Composition du parc immobilier à Douains
225 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
223 maisons pour 2 appartements: le parc à Douains est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Douains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 195 logements).
- Avant 1919 24,1 % 47 logts
- 1919-1945 8,2 % 16 logts
- 1946-1970 5,1 % 10 logts
- 1971-1990 31,8 % 62 logts
- 1991-2005 18,5 % 36 logts
- 2006-2020 12,8 % 25 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Douains
111 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Douains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Douains
Pour une maison de 55 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
159 995 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Douains
Quel est le prix de l'immobilier à Douains ?
Le prix médian au m² à Douains est de 2 909 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 55 m² (surface médiane locale), compter environ 160 000 €.
Comment Douains se situe-t-elle dans le Eure ?
Douains se classe au 18ᵉ rang sur 583 communes du Eure — dans le top 3 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Douains ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Douains est de 5,6 % (loyer de 13,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le coût médian du m² à Douains (2 909 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +52,0 % par rapport dans l'Eure. Au classement départemental, Douains se place dans les 3 % de communes les plus chères de l'Eure.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 909 €/m². Le bien médian (55 m² à 159 995 €) équivaut à 5,5 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Douains: 13,5 €/m²/mois pour un appartement, 13,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 5,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Douains (5,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Douains: 30 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 6 par an.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Douains est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.