01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 740 logements dont 11 141 résidences principales, 155 résidences secondaires et 1 443 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 141 | 87,4 % |
| Résidences secondaires | 155 | 1,2 % |
| Logements vacants | 1 443 | 11,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 12 740.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 028 | 9,4 % |
| 1919-1945 | 973 | 8,9 % |
| 1946-1970 | 3 241 | 29,5 % |
| 1971-1990 | 2 960 | 27,0 % |
| 1991-2005 | 1 405 | 12,8 % |
| 2006-2019 | 1 369 | 12,5 % |
Structure du bâti par époque: 9 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (30 %), 12 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 680 | 6,1 % |
| 2 pièces | 2 039 | 18,3 % |
| 3 pièces | 3 008 | 27,0 % |
| 4 pièces | 2 386 | 21,4 % |
| 5 pièces ou plus | 3 029 | 27,2 % |
Distribution par taille: 24 % de petits logements (T1-T2), 27 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 697 | 11 933 | 12 740 |
| Rés. principales | 10 545 | 10 251 | 11 141 |
| Rés. secondaires | 226 | 189 | 155 |
| Vacants | 926 | 1 492 | 1 443 |
À Carrières-sous-Poissy, commune similaire à 43 km, la part de propriétaires est de 35,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 823 | 43,3 % |
| Locataires (privé) | 3 044 | 27,3 % |
| Locataires HLM | 3 127 | 28,1 % |
| Logés gratuitement | 147 | 1,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 43,3 % de propriétaires occupants, 55,4 % de locataires et 28 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 940 | 62,3 % |
| Fioul | 403 | 3,6 % |
| Électricité | 3 331 | 29,9 % |
| Gaz bouteille | 59 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 409 | 3,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 62 % au gaz de ville, 30 % pour électricité, 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 373 |
| 2 à 4 ans | 2 636 |
| 5 à 9 ans | 2 338 |
| 10 ans ou plus | 4 794 |
| Total ménages | 11 141 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 246 |
| Sous-occupation modérée | 2 811 |
| Sous-occupation accentuée | 1 772 |
| Suroccupation modérée | 1 185 |
| Suroccupation accentuée | 140 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 472 | 22,2 % |
| 1 voiture | 5 966 | 53,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 703 | 24,3 % |
Équipement automobile des ménages: 22 % sans voiture, 54 % avec une voiture et 24 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 60,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 492 | 5 918 | 302 | 272 |
| 1975 | 8 249 | 7 459 | 178 | 612 |
| 1982 | 8 696 | 7 956 | 216 | 524 |
| 1990 | 9 717 | 8 868 | 308 | 541 |
| 1999 | 10 499 | 9 617 | 238 | 644 |
| 2006 | 10 996 | 10 054 | 129 | 813 |
| 2011 | 11 697 | 10 545 | 226 | 926 |
| 2016 | 11 933 | 10 251 | 189 | 1 492 |
| 2022 | 12 740 | 11 141 | 155 | 1 443 |
Trajectoire de long terme: 6 492 logements en 1968, 12 740 en 2022 (+96 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 399 | 1 444 | 1 413 | 1 363 | 1 186 | 738 |
| Dont vacants > 2 ans | 295 | 377 | 375 | 334 | 376 | 384 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 30 | 0,4 % |
| Classe B | 96 | 1,3 % |
| Classe C | 2 258 | 31,5 % |
| Classe D | 2 587 | 36,1 % |
| Classe E | 1 570 | 21,9 % |
| Classe F | 409 | 5,7 % |
| Classe G | 225 | 3,1 % |
Le graphique décompose les 7 175 diagnostics par étiquette énergétique: 36 % en D, 33 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 505 | 7,0 % |
| Classe B | 1 210 | 16,9 % |
| Classe C | 2 010 | 28,0 % |
| Classe D | 1 991 | 27,7 % |
| Classe E | 1 069 | 14,9 % |
| Classe F | 286 | 4,0 % |
| Classe G | 104 | 1,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (28 %), et 52 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 275 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 221 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 170 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 165 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 275 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 97 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 13 |
| Classe B | 30 | 66 |
| Classe C | 238 | 2 020 |
| Classe D | 555 | 2 032 |
| Classe E | 415 | 1 155 |
| Classe F | 231 | 178 |
| Classe G | 107 | 118 |
Performance comparée: maisons classées D (251), appartements classés D (198), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 139 |
| T2 | 668 |
| T3 | 1 331 |
| T4 | 1 047 |
| T5+ | 223 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vernon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Vernon dispose de 12 740 logements, dont 87,4 % sont des résidences principales. Profil typologique mixte: 41,2 % de maisons et 58,8 % d'appartements. Vernon est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux, à 16 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 43,3 % de propriétaires, 55,4 % de locataires. Au plan locatif social, 28,1 % des résidences principales sont en HLM. Au titre de la loi SRU, Vernon est conforme — 35,0 % pour une obligation de 20,0 %.
La structure par époque du parc est contrastée — 9,4 % avant 1919 et 12,5 % depuis 2006. Bilan énergétique intermédiaire: classe D et consommation moyenne (210 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (62,3 %).
Progression modérée du parc: +6,8 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 22,2 % de ménages sans voiture, 24,3 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux. L'environnement physique — à 16 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Vernon en 2026 ?
Bordée par la Seine et proche de l'Ile-de-France, Vernon affiche une croissance démographique soutenue (+6,4 % en 5 ans) et un taux d'emploi de 61,8 %. Cette ville moyenne normande, membre de Seine Normandie Agglomération, bénéficie d'un réseau équipé et d'une gare TGV à proximité. Son marché immobilier, sous pression, mérite une analyse fine.
Vernon figure dans le top 20 % des communes les plus attractives de son département, portée par sa dynamique territoriale et son bassin d'emploi.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel et de sélectionner rigoureusement le bien, en jouant sur la correction récente des prix.
Points clés
- ✓ Correction de -4 % en 2024 : opportunité de timing
- ✓ Rendement brut correct (jusqu'à 6,6 % pour les maisons)
- ✓ Attractivité et équipements très élevés (IAT 8,9/10)
- ⚠ Accessibilité catastrophique pour les revenus locaux (IAI 0,3/10)
- ⚠ Économie locale fragile (15,1 % de chômage)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Légèrement en dessous du prix médian national, estimé à environ 2 800 €/m².
- Supérieure de plus de 30 % à la moyenne du département de l'Eure.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Vernon
Acheter demande un effort important : 8,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Vernon : opportunités et risques
Investir à Vernon en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Les rendements bruts, entre 5,8 % et 6,6 %, dépassent ceux des grandes métropoles mais doivent être tempérés par des charges significatives. La taxe foncière, à 56,06 %, représente par exemple environ un mois de loyer perçu, grêvant le rendement net qui se situe autour de 3 % selon nos estimations.
Le parc de logements, âgé à 18,2 % d'avant 1945, impose une vigilance sur l'état du bâti et la performance énergétique. Si la part de passoires thermiques (F/G) n'est que de 10 %, la classe dominante D (217 kWh/m²/an) indique un parc moyennement performant. La future règlementation environnementale rendra la rénovation inévitable pour maintenir la valeur locative à moyen terme.
La stratégie gagnante repose sur une sélection rigoureuse. Privilégiez les biens bien situés, à proximité des 435 services recensés ou de la gare, pour capter une demande locative solide malgré la fragilité économique locale. La correction des prix offre une marge de négociation, à exploiter pour préserver la rentabilité du montage.
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Données du marché immobilier à Vernon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché vernonnais, analysé à travers les données DVF 2024, révèle un ajustement en cours. Après une année record en 2022, le prix médian a reculé de 6 % pour se stabiliser autour de 2 618 €/m². Cette correction, plus marquée pour les appartements, s’explique par le durcissement des conditions de crédit et pourrait représenter un point d’entrée pour les investisseurs patients.
La structure des ventes est équilibrée entre maisons et appartements, ce qui est rare pour une ville de cette taille. Cette dualité reflète une demande variée, allant des familles en quête d’un pavillon aux actifs ou retraités ciblant un logement plus facile à entretenir. La surface médiane des biens vendus, 98 m² pour les maisons et 52 m² pour les appartements, confirme cette orientation vers des logements de taille moyenne, adaptés à la location.
Le contexte territorial, avec une attractivité notée 8,9/10, joue un rôle stabilisateur. La présence de la gare de Vernon-Giverny à moins d’un kilomètre et la proximité de l’autoroute A13 relient la ville à Paris et Rouen, alimentant une demande résidentielle extérieure. Néanmoins, le taux de chômage élevé (15,1 %) rappelle la fragilité économique locale et la dépendance à ce bassin d’emploi extérieur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vernon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché immobilier de Vernon a connu une hausse continue entre 2020 et 2022, avec un médian passant de 2 471 à 2 828 €/m², soit une augmentation de 14,4 % en deux ans. Le pic de 2022 a été suivi d'une légère baisse en 2023 (-2,0 %) puis d'une correction plus marquée en 2024 (-4,0 %), ramenant les prix au niveau de 2021. Cette dynamique, similaire à de nombreux marchés français, ouvre une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs en 2026, d'autant que les prix restent supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables de l'Eure, comme Dreux ou Saint-Étienne-du-Rouvray. La baisse récente concerne surtout les appartements, dont le prix médian a perdu 168 €/m² sur un an, tandis que les maisons résistent mieux.
Évolution du marché immobilier de Vernon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 470 €/m² à 2 618 €/m² (+6,0 %), pour 295 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 295 transactions ont été enregistrées à Vernon, un volume en baisse de 19 % par rapport à 2023 mais qui reste substantiel. La répartition est équilibrée entre maisons (143 ventes, médian 2 476 €/m²) et appartements (152 ventes, médian 2 718 €/m²). Le marché est caractérisé par des biens de taille modeste : surfaces médianes de 98 m² pour les maisons et 52 m² pour les appartements. La fourchette des prix (2 242 - 3 301 €/m²) indique une diversité de l'offre. La baisse du volume, couplée à la correction des prix, suggère un marché qui passe en faveur de l'acheteur, offrant davantage de marge de négociation.
Répartition des ventes
48,5 % de maisons et 51,5 % d'appartements parmi les 295 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (51,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 476 €/m² pour les maisons et 2 718 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 295 | 143 | 152 |
| Prix médian/m² | 2 618 € | 2 476 € | 2 718 € |
| Prix moyen/m² | 3 034 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 348 | 2 470 € |
| 2022 | 381 | 2 724 € |
| 2023 | 296 | 2 696 € |
| 2024 | 245 | 2 579 € |
| 2025 | 295 | 2 618 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 532 logements ont été autorisés à Vernon, dont 164 pour la seule année 2024. Cependant, cette dynamique de construction neuve marque un net ralentissement, avec une tendance à la baisse de 41 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette réduction de l'offre nouvelle, face à une démographie en croissance (+6,4 % en 5 ans), contribue à maintenir une pression sur le parc existant et soutient les prix à moyen terme. La construction se concentre vraisemblablement sur des opérations denses en centre-ville ou dans les quartiers en renouvellement, répondant à une demande locative et résidentielle soutenue par l'attractivité du territoire.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 3 692 logements ont été autorisés et 2 368 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 64 %.
Vacance longue durée à Vernon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Vernon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 505 logements ont été autorisés à à Vernon, -48 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Vernon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vernon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 2,7 points par rapport au brut. À Vernon, la taxe foncière sur le bâti (56,06 %) est un poste majeur. Il faut y ajouter les frais de gestion, les charges de copropriété si applicable, et une provision pour travaux, d'autant que 10 % du parc est classé F ou G. La vacance locale (11,3 %) exige aussi une épargne de précaution.
Performance énergétique du parc à Vernon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 175 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Vernon: classe D en tête, 8,8 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante et la consommation de 217 kWh/m²/an montrent un parc vieillissant. Les passoires thermiques (F/G) représentent 10 % des logements. Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire croissant (interdictions de location) et des travaux de rénovation probables, à budgéter dès l'achat pour les biens les moins performants.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 13,5 €/m²/mois, sont adaptés aux petits budgets et se louent généralement plus vite. Les studios et T2 dans des copropriétés bien entretenues, idéalement rénovés (classe D dominante, 217 kWh/m²/an), trouvent preneurs. Les maisons, à 14,2 €/m²/mois, ciblent les familles mais impliquent plus d'entretien. Le neuf est rare (12,5 % du parc post-2006) et la construction neuve baisse (-41 %), limitant les opportunités en défiscalisation. L'ancien représente 18,2 % du parc, avec un risque de travaux de rénovation énergétique.
Quelles zones cibler à Vernon ?
Le centre-ville historique, autour des monuments et de la gare, offre la meilleure liquidité locative pour les petites surfaces. Les quartiers résidentiels pavillonnaires, où la part de maisons atteint 41,5 %, visent une clientèle familiale stable mais avec des turn-over plus longs. La dynamique intercommunale (Seine Normandie Agglomération) ne génère pas de zone de développement économique majeur susceptible de créer un afflux soudain de locataires. La vigilance est de mise près des zones inondables (PPRN Seine) et du site industriel classé PPRT, pouvant affecter l'attractivité locative.
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Risques à connaître avant d'investir à Vernon
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 11,3 % des logements sont déjà vacants. Le pouvoir d'achat locatif local est contraint, limitant les hausses de loyer. La rénovation énergétique est un impératif financier : 10 % du parc est en passoire thermique (DPE F/G), visé par les interdictions de location à venir. La taxe foncière, à 56,06 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la dépendance à l'économie locale, avec un tissu de 1 907 entreprises mais un taux de chômage élevé, rend le marché locatif vulnérable à un ralentissement économique.
Cas pratique : un investissement type à Vernon
Pour un appartement de 55 m² (surface type d'un T2), le prix d'achat médian est d'environ 154 440 €. Le loyer mensuel attendu est de 742 € (13,5 €/m²). Cela donne un rendement brut de 5,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou équilibré selon l'apport.
Erreurs à éviter quand on investit à Vernon
- Oublier la taxe foncière, élevée à 56,06 % à Vernon.
- Tabler sur un taux de vacance nul, alors qu'il est de 11,3 %.
- Négliger le DPE : 10 % du parc est indélocable à terme.
- Surestimer les loyers face à l'offre de logements sociaux (32 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit un cycle classique avec une accélération au printemps. À Vernon, la période estivale, marquée par le tourisme à Giverny, peut aussi amener des acheteurs franciliens en visite. Pour un vendeur, mettre en avant le patrimoine et les bords de Seine en été est stratégique. L'automne permet de négocier après la frénésie estivale, avant le ralentissement hivernal.
Le saviez-vous ?
- Vernon abrite 10 monuments historiques protégés.
- La taxe foncière sur le bâti y est de 56,06 %.
- 94,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Vernon : cadre de vie et logement
S'installer à Vernon, c'est bénéficier des atouts d'une ville bien équipée, avec plus de 1 000 commerces et services, tout en étant à moins de 30 minutes en train de la vallée de la Seine et des jardins de Giverny. La commune offre un cadre de vie complet, avec 257 établissements de santé et 53 équipements sportifs, soutenant une population au profil âgé (indice de vieillissement de 131).
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Il est soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) lié à la Seine et compte dix arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un facteur à intégrer dans le choix du secteur et l'assurance du bien. La connectivité numérique est en revanche excellente, avec une couverture fibre à 94,4 %, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Vernon
Vernon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vernon
Le climat est tempéré (11,8°C de moyenne) avec des précipitations modérées (747 mm/an). Ce profil, similaire à l'Île-de-France voisine, convient aux personnes recherchant une transition en douceur hors de la métropole, sans les excès maritimes ou continentaux. L'altitude basse (94 m) limite les jours de gel sévère.
À qui s'adresse Vernon ?
Vernon s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes familles à la recherche d'un accès à la propriété plus accessible qu'en Île-de-France, avec 43,3 % de propriétaires occupants. La ville convient également aux retraités (25,7 % de 60 ans et plus) attirés par le calme relatif, le patrimoine et les services de santé. Les navetteurs travaillant dans l'agglomération rouennaise ou vers Évreux/Paris (via le TGV) y trouvent un compromis habitat/transport. En revanche, les chercheurs d'une vie nocturne animée ou d'un pôle d'emploi très dense pourront être déçus.
Avantages et limites à Vernon
✓ Points forts
- Patrimoine historique avec 10 monuments classés.
- Dynamisme démographique (+6,4 % en 5 ans).
- Bon maillage de services (1 003 équipements).
- Connexion fibre très développée (94,4 %).
- Accès ferroviaire pratique (gare à 0,6 km).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (15,1 %).
- Taxe foncière importante (56,06 %).
- Présence de risques d'inondation (PPRN Seine).
Composition du parc immobilier à Vernon
12 740 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 5 248 maisons et 7 399 appartements à à Vernon.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (41,5 %) et appartements. La part de propriétaires occupants (43,3 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,2 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, moins spéculatif. Cependant, le taux de logements vacants (11,3 %) et sociaux (32 %) reflète une diversité de situations et de demandes.
Ancienneté du parc à Vernon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 976 logements).
- Avant 1919 9,4 % 1 028 logts
- 1919-1945 8,9 % 973 logts
- 1946-1970 29,5 % 3 241 logts
- 1971-1990 27,0 % 2 960 logts
- 1991-2005 12,8 % 1 405 logts
- 2006-2019 12,5 % 1 369 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Vernon
1 003 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Vernon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Vernon est soumis à un PPRN inondation pour la Seine et un PPRT lié à l'ancien site SNECMA. La sismicité est très faible et le radon faible. Consultez systématiquement le cadastre des risques avant toute offre. Dix arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent la réalité du risque inondation sur ce territoire riverain.
Cas pratique : un achat type à Vernon
Pour une maison de 100 m², le budget médian est de 257 200 € hors frais. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 300 €. Cela représente environ 74 % du revenu médian local mensuel (1 745 €), nécessitant souvent un second apport ou un double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Vernon
- Ne pas consulter le PPRN inondation de la Seine avant l'achat.
- Ignorer la composition de la copropriété (charges, travaux votés).
- Oublier de vérifier la couverture fibre (94,4 % du territoire).
- Minimiser le coût des travaux sur un parc ancien (18,2 % d'avant 1945).
Points clés à retenir à Vernon
- Prix médian à 2 618 €/m², en baisse de 4 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,8 % pour les appartements, 6,6 % pour les maisons.
- Climat tempéré avec 11,8°C de moyenne et 747 mm de pluie par an.
- Les appartements (2 718 €/m²) sont plus chers que les maisons (2 476 €/m²).
- Rendement net estimé autour de 3,1 % et 3,5 % après charges.
- 43,3 % de propriétaires occupants, marché ancré localement.
- La fibre est disponible pour 94,4 % des logements.
- Un bien type coûte 146 016 € pour un appartement, 252 056 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vernon ?
À Vernon, la proximité de la gare de Vernon-Giverny (0,6 km) et des commerces (184 équipements) prime. Pour un appartement, l'étage et l'exposition sud peuvent justifier un écart de prix. L'état et le DPE sont critiques : un bien rénové (classe B/C) se distingue nettement d'un bien D. Pour une maison, la taille du terrain et la vue dégagée sont des atouts valorisants. La présence de logements sociaux dans l'immeuble ou le quartier peut, à l'inverse, modérer la valeur.
Estimation indicative d'une maison à Vernon
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
235 620 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale à Vernon pour éviter deux écueils : une mise en prix trop élevée, qui engendre une vacance commerciale dans un marché déjà ralenti (11,3 % de logements vacants), ou une sous-évaluation, synonyme de manque à gagner. Les indices locaux, comme un indice de pression immobilière (IPI) à 7,6/10, indiquent une demande sous-jacente, mais un indice d'animation immobilière (IAI) très faible (0,3/10) indique peu de transactions récentes hors données DVF, nécessitant une expertise fine. Tenir compte de la taxe foncière (56,06 %) et de l'état du DPE (10 % de passoires) permet aussi de positionner son bien face à une clientèle de plus en plus informée.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne voit pas la vue sur les monuments historiques, l'ambiance d'une rue piétonne ou les défauts d'entretien. Un agent local connaît les micro-marchés : la cote différente entre le centre et les quartiers pavillonnaires. Son estimation, étayée par des visites comparatives, sert aussi de base à une négociation crédible avec des acheteurs sérieux, évitant une mise en prix trop haute ou trop basse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², qui masque les écarts.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix (-4 % sur un an).
- Oublier de valoriser la proximité de la gare Vernon-Giverny.
- Négliger l'impact d'un DPE mauvais sur la valorisation.
Investir à Vernon : passer à l'action
Les données DVF tracent un cadre, mais un bon investissement se concrétise dans le détail du bien, de la rue et de la négociation. Avec une correction en cours et une attractivité élevée, le timing et l'expertise locale deviennent déterminants pour saisir la bonne opportunité vernonnaise.
Vous avez les chiffres. Leur traduction en stratégie d'achat ou de vente exige une connaissance fine des rues et des opportunités.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Vernon grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Vernon
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vernon
Quel est le prix immobilier moyen à Vernon ?
Le prix médian à Vernon est de 2 618 €/m² en 2024. Pour une maison type de 98 m², il faut compter environ 252 000 €, et 146 000 € pour un appartement de 52 m².
Est-ce le bon moment pour investir à Vernon ?
Le marché connaît une correction de 4 % en 2024, après un pic en 2022. Cette baisse peut représenter une opportunité d'entrée pour un investissement locatif en vue du moyen terme, à condition de sélectionner un bien bien situé.
Vernon est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Vernon est plus chère que Dreux (-25 %) ou Saint-Étienne-du-Rouvray (-24 %), et légèrement au-dessus de Mantes-la-Ville (-3 %). Elle est en revanche nettement plus accessible que Carrières-sous-Poissy en Ile-de-France (+34 % pour cette dernière).
Quel rendement locatif espérer à Vernon ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,8 % pour un appartement et 6,6 % pour une maison. Après déduction des charges, le rendement net se situe aux alentours de 3 % à 3,5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Vernon ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports (proche de la gare Vernon-Giverny) et les quartiers centraux bien pourvus en services. La proximité des équipements, nombreux dans la commune, est un gage de valeur locative et de plus-value à la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 2 660 €/m², Vernon se positionne au-dessus de Mantes-la-Ville (-3 %) mais avec une attractivité territoriale bien plus forte, créant un effet de levier supérieur pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vernon.
Communes limitrophes de Vernon
Vernon est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Vernon (2 618 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +34,4 % par rapport dans l'Eure. La commune figure parmi les 7 % les plus chères de l'Eure au mètre carré.
Hausse contenue du prix médian: +6,0 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 565 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 48,5 % de maisons et 51,5 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 90 m² revient à environ 222 840 €, soit 10,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Vernon: 13,5 €/m²/mois pour un appartement, 14,2 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Vernon: l'équivalent de 101 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 78 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Vernon est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux. Sur le plan physique, la commune est à 16 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.