01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 822 logements dont 1 414 résidences principales, 174 résidences secondaires et 234 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 414 | 77,6 % |
| Résidences secondaires | 174 | 9,5 % |
| Logements vacants | 234 | 12,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 78 % de résidences principales, 10 % de secondaires et 13 % de vacants pour un total de 1 822 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 234 | 16,7 % |
| 1919-1945 | 178 | 12,7 % |
| 1946-1970 | 331 | 23,6 % |
| 1971-1990 | 391 | 27,9 % |
| 1991-2005 | 181 | 12,9 % |
| 2006-2020 | 88 | 6,3 % |
Structure du bâti par époque: 17 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (28 %), 6 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 8 | 0,6 % |
| 2 pièces | 96 | 6,8 % |
| 3 pièces | 282 | 19,9 % |
| 4 pièces | 420 | 29,7 % |
| 5 pièces ou plus | 608 | 43,0 % |
Taille moyenne: 4,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 43 %, les T1-T2 7 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 774 | 1 771 | 1 822 |
| Rés. principales | 1 409 | 1 376 | 1 414 |
| Rés. secondaires | 156 | 177 | 174 |
| Vacants | 209 | 219 | 234 |
À Bergheim (25 km, 2 069 hab.), la part de propriétaires s'élève à 72,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 824 | 58,3 % |
| Locataires (privé) | 378 | 26,7 % |
| Locataires HLM | 173 | 12,2 % |
| Logés gratuitement | 38 | 2,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 58,3 % de propriétaires occupants, 39,0 % de locataires et 12 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 454 | 32,1 % |
| Fioul | 212 | 15,0 % |
| Électricité | 292 | 20,7 % |
| Gaz bouteille | 24 | 1,7 % |
| Autre (bois…) | 432 | 30,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (32 %), 31 % pour autres sources (bois notamment) et 21 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 155 |
| 2 à 4 ans | 254 |
| 5 à 9 ans | 220 |
| 10 ans ou plus | 784 |
| Total ménages | 1 414 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 150 |
| Sous-occupation modérée | 392 |
| Sous-occupation accentuée | 412 |
| Sous-occupation très accentuée | 446 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 201 | 14,2 % |
| 1 voiture | 740 | 52,3 % |
| 2 voitures ou plus | 474 | 33,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 14 % sans, 52 % à une voiture, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 77,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 253 | 1 108 | 80 | 65 |
| 1975 | 1 377 | 1 135 | 136 | 106 |
| 1982 | 1 505 | 1 211 | 209 | 85 |
| 1990 | 1 537 | 1 206 | 226 | 105 |
| 1999 | 1 634 | 1 283 | 211 | 140 |
| 2007 | 1 774 | 1 382 | 227 | 165 |
| 2012 | 1 774 | 1 409 | 156 | 209 |
| 2017 | 1 771 | 1 376 | 177 | 219 |
| 2023 | 1 822 | 1 414 | 174 | 234 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 1 253 à 1 822, soit +45 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 276 | 269 | 285 | 262 | 239 | 171 | 216 |
| Dont vacants > 2 ans | 110 | 112 | 103 | 93 | 113 | 110 | 101 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0,6 % |
| Classe B | 7 | 1,4 % |
| Classe C | 113 | 22,9 % |
| Classe D | 144 | 29,2 % |
| Classe E | 103 | 20,9 % |
| Classe F | 63 | 12,8 % |
| Classe G | 60 | 12,2 % |
Le graphique décompose les 493 diagnostics par étiquette énergétique: 29 % en D, 25 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 7,3 % |
| Classe B | 123 | 24,9 % |
| Classe C | 128 | 26,0 % |
| Classe D | 89 | 18,1 % |
| Classe E | 49 | 9,9 % |
| Classe F | 44 | 8,9 % |
| Classe G | 24 | 4,9 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 26 %, 58 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 278 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 314 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 219 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 169 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 167 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 314 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 155 (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 6 | 1 |
| Classe C | 28 | 85 |
| Classe D | 61 | 83 |
| Classe E | 70 | 33 |
| Classe F | 38 | 25 |
| Classe G | 46 | 14 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette E à 285 kWh/m²/an côté maisons, C à 224 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 6 |
| T2 | 29 |
| T3 | 68 |
| T4 | 73 |
| T5+ | 5 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fraize (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
234 logements sont recensés comme vacants dans le parc de Fraize (12,8 % des 1 822 unités). Au plan typologique, la maison (64,1 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (35,9 %). L'environnement communal: dans la tradition lorraine.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 58,3 % de propriétaires occupants. La part HLM atteint 12,2 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc antérieur à la Première Guerre mondiale constitue 16,7 % de l'offre résidentielle communale. Côté DPE, de Fraize, le parc fait moins bien que le repère national: D et 255 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 24,9 %. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (32,1 %).
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2017–2023. La motorisation des ménages est classique: 14,2 % sans voiture et 33,5 % avec deux voitures ou plus.
Fraize appartient au tissu dans la tradition lorraine, repère pour lire son marché résidentiel.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 12,8 %
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 24 % du Vosges
Analyse du marché immobilier à Fraize
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 12,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fraize
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fraize s'établit à 1 540 €, sur la base de 30 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Fraize se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Vosges.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fraize Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fraize
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Fraize évolue de +26,2 %, passant de 1 220 à 1 540 €/m²; 30 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
80,0 % de maisons et 20,0 % d'appartements parmi les 30 transactions enregistrées.
Sur 30 transactions enregistrées, 80,0 % portent sur des maisons (1 658 €/m²) et 20,0 % sur des appartements (831 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 30 | 24 | 6 |
| Prix médian/m² | 1 540 € | 1 658 € | 831 € |
| Prix moyen/m² | 1 663 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 56 | 1 220 € |
| 2022 | 51 | 1 385 € |
| 2023 | 36 | 1 177 € |
| 2024 | 22 | 1 580 € |
| 2025 | 30 | 1 540 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
160 logements autorisés cumulés, 116 commencés: la dynamique récente affiche 10 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Fraize
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Fraize (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fraize totalise 40 logements sur 5 ans, soit +82 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Fraize
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Fraize
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Fraize
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 493 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fraize est D, avec 24,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Fraize
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S'installer à Fraize : cadre de vie et logement
Fraize compte 2 843 habitants sur 15,59 km². Le climat local affiche 10,3 °C de moyenne annuelle et 1 122 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 123 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fraize
Fraize et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fraize
Composition du parc immobilier à Fraize
1 822 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Fraize combine 64,5 % de maisons et 35,5 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Fraize
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 403 logements).
- Avant 1919 16,7 % 234 logts
- 1919-1945 12,7 % 178 logts
- 1946-1970 23,6 % 331 logts
- 1971-1990 27,9 % 391 logts
- 1991-2005 12,9 % 181 logts
- 2006-2020 6,3 % 88 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Fraize
123 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Fraize
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fraize
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
157 080 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fraize
Quel est le prix de l'immobilier à Fraize ?
Le prix médian au m² à Fraize est de 1 540 € (données DVF, 30 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 169 000 €.
Comment Fraize se situe-t-elle dans le Vosges ?
Fraize se classe au 115ᵉ rang sur 479 communes du Vosges — dans le top 24 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Fraize ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fraize est de 7,3 % (loyer de 10,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Fraize est-il énergétiquement dégradé ?
24,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fraize.
Communes limitrophes de Fraize
Fraize est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Fraize est contenu: 1 540 € en médiane sur 30 transactions, un niveau -37,0 % comparé à la médiane nationale.
Le marché de Fraize connaît une hausse prononcée: +26,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. 195 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Typologie largement pavillonnaire à Fraize: 80,0 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 658 €/m². Le bien médian (102 m² à 169 116 €) équivaut à 7,3 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Fraize avoisinent 8,8 €/m² pour les appartements et 10,1 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 12,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Fraize (9,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve reste limitée: 40 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (75 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Fraize est dans la tradition lorraine.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.