Le m² médian à Guzargues atteint 5 094 € en 2024, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. La fourchette centrale des ventes (5 094 à 5 277 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène. La commune figure parmi les 4 % les plus chères de l'Hérault au mètre carré.
Le marché de Guzargues connaît une hausse prononcée: +42,2 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. 32 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +15,7 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Guzargues à un niveau significatif — 5 094 €/m² en médiane. Un bien type de 139 m² revient à environ 708 066 €, soit 22,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Guzargues avoisinent 14,5 €/m² pour les appartements et 12,3 €/m² pour les maisons. Le ratio loyer / prix ressort à 2,9 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Peu de résidences secondaires à Guzargues (3,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 2 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Côté contexte, Guzargues est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 125 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Guzargues en 2026 ?
Nichée dans le Grand Pic Saint-Loup, à une vingtaine de minutes de Montpellier, Guzargues attire par son cadre de vie préservé. Mais avec une population vieillissante et un déclin démographique, son marché immobilier, bien que dynamique, repose largement sur l'attractivité résidentielle périurbaine. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec une flambée des prix de +15,7 % en un an, Guzargues s'impose comme un marché tendu, mais à la rentabilité locative limitée.
Verdict
➤ Marché réservé à la stratégie de plus-value, à éviter pour le locatif classique.
Points clés
- ✓ Flambée des prix : marché porté par la demande
- ✓ Parc immobilier récent : faible risque de rénovation
- ✓ Taux de vacance faible : liquidité à la revente
- ⚠ Rendement locatif faible : 2,9 % brut seulement
- ⚠ Dépendance à l'extérieur : solvabilité locale limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 5 094 €/m², Guzargues dépasse le prix médian national des villages de moins de 1000 habitants.
- Son prix au m² est 50 % plus élevé que la médiane des villages comparables de l'Hérault.
- Un rendement locatif brut de 2,9 % reste inférieur aux 4 % habituels sur le littoral proche.
Analyse du marché immobilier à Guzargues
Le marché immobilier de Guzargues affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Guzargues
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est tendu, favorisant les vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est tendu, favorisant les vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat local, mais restent abordables pour les revenus extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat local, mais restent abordables pour les revenus extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
1,1
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative très faible : la demande locative est limitée, rendant l'investissement peu rentable.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative très faible : la demande locative est limitée, rendant l'investissement peu rentable.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'impact sur le marché locatif saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'impact sur le marché locatif saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Guzargues : opportunités et risques
Investir à Guzargues en locatif classique est déconseillé, avec un rendement brut des maisons de seulement 2,9 % et un indice d'opportunité locative (IOL) très faible à 1,1/10. La taxe foncière, à 37,36 %, vient encore rogner ce rendement, tandis que la faible part de passoires thermiques (3,3 %) limite le risque de rénovation obligatoire à court terme.
La stratégie de plus-value pourrait sembler pertinente au vu de la hausse récente, mais elle suppose une poursuite de la tendance dans un marché déjà valorisé. Avec un indice d'opportunité territoriale (IOT) à 1,7/10, les leviers de développement local sont faibles. La décroissance démographique et le taux de chômage à 10,1 % n'incitent pas à l'optimisme.
En définitive, seuls les investisseurs en résidence principale, attirés par le cadre de vie, trouveront un intérêt à s'implanter ici. Pour un investissement locatif, il existe des alternatives plus rentables dans des communes voisines au prix d'entrée plus bas, comme Carnas ou Saint-Clément, où l'effet de levier serait meilleur.
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Données du marché immobilier à Guzargues
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier de Guzargues affiche une profil mixte : une hausse des prix de 15,7 % en un an, portant le m² à 5 094 €, mais un volume de transactions stagnant à 9 ventes annuelles. Cette rareté des biens, dans un parc composé à 95 % de maisons, explique en partie la tension, d'autant que la construction neuve reste anecdotique avec seulement 8 logements autorisés sur cinq ans.
L'ancrage dans la CC du Grand Pic Saint-Loup et la proximité de Montpellier (16 km de l'aéroport) soutiennent cette attractivité résidentielle. Néanmoins, les données INSEE révèlent un territoire en léger déclin démographique (-0,6 % sur 5 ans) et vieillissant, avec un indice de vieillissement de 319. La demande locale est donc limitée, et le marché est surtout porté par des acheteurs extérieurs, ce qui le rend plus sensible aux retournements de conjoncture.
En comparaison avec les communes voisines, l'écart de prix est saisissant : Guzargues est 42 % plus chère que Salinelles. Cette survalorisation relative, non justifiée par des indicateurs économiques ou locatifs supérieurs, indique un marché potentiellement surchauffé. L'investisseur doit donc approcher ce territoire avec prudence, en privilégiant les biens bien situés et énergétiquement performants.
Aperçu par typologie à Guzargues
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Guzargues
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Guzargues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Guzargues totalise 8 logements sur 5 ans, soit +33 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La construction neuve à Guzargues reste très mesurée, avec seulement 8 logements autorisés sur les 5 dernières années. Cette faible offre nouvelle (+33 % par rapport à la période précédente mais sur un volume très bas) ne risque pas de saturer le marché. Au contraire, elle confirme la rareté du foncier et la préservation du caractère villageois, deux facteurs qui soutiennent la valorisation du parc existant. La tendance observée est celle d'un développement contrôlé, conforme au profil résidentiel et familial de la commune.
Fourchettes de loyers à Guzargues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Guzargues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net est crucial. À Guzargues, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,36 %, un prélèvement conséquent qui grève directement la rentabilité. Pour un investisseur, il faut aussi provisionner environ 15 % du loyer pour la gestion, les réparations et les périodes de vacance locative. Le parc local, composé à 94,7 % de maisons individuelles, limite les charges de copropriété mais expose à l'entretien du jardin et des équipements. Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net est souvent inférieur de 1 à 1,5 point au rendement brut.
Performance énergétique du parc à Guzargues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 30 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Guzargues est C, avec 3,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C du parc est un atout pour Guzargues, indiquant un bâti relativement performant avec une consommation estimée à 162 kWh/m²/an. Seuls 3,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bien inférieur aux moyennes régionales. Ce bon score limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat, mais il reste essentiel de vérifier le DPE individuel de tout bien, surtout les constructions d'avant 1945 qui représentent 12,6 % du parc.
Calculateur de rendement à Guzargues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Guzargues
Pour une maison type de 140 m² à Guzargues, comptez environ 713 000 € à l'achat. Au loyer médian de 12,3 €/m², cela génère 1 722 € de revenus mensuels bruts, soit un rendement brut de 2,9 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et des provisions, le rendement net tombe autour de 1,8 %, et l'investisseur doit souvent combler un écart entre la mensualité de crédit et le loyer perçu.
Erreurs à éviter quand on investit à Guzargues
- Négliger la taxe foncière élevée (37,36 %).
- Surestimer les loyers sur un marché de maisons.
- Oublier de provisionner pour l'entretien du jardin.
- Ne pas vérifier la classe DPE avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Guzargues, de par son profil résidentiel et familial, est actif toute l'année avec un ralentissement estival classique. La période idéale pour vendre est souvent le printemps, lorsque la végétation et la douceur climatique mettent en valeur le cadre de vie. Pour acheter, l'automne peut offrir des opportunités avec une légère baisse de la concurrence. Notez que la taxe foncière, élevée ici, est exigible en octobre, ce qui peut influer sur les négociations en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Guzargues compte 502 habitants pour 55 entreprises actives.
- Seul 1 logement neuf a été autorisé en 2024.
- L'indice de vieillissement est de 319 % (319 seniors pour 100 jeunes).
S'installer à Guzargues : cadre de vie et logement
Avec seulement 502 habitants, Guzargues offre un cadre de vie paisible, typique des villages du Pic Saint-Loup, à moins de 20 minutes des aménités métropolitaines de Montpellier. La commune dispose de 16 équipements de proximité, dont 9 services et 6 équipements sportifs, ce qui est correct pour sa taille. La connectivité numérique reste toutefois perfectible, avec un taux de fibre de 21,8 % seulement.
Le parc de logements, majoritairement constitué de maisons individuelles récentes (17,9 % construits après 2006), offre un bon confort. En revanche, les acquéreurs doivent intégrer la présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR Salaison) et de neuf arrêtés de catastrophe naturelle historiques, ce qui peut impacter l'assurance et la valorisation de certains biens.
Carte du marché immobilier à Guzargues
Guzargues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Guzargues
206 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Guzargues est composé très majoritairement de maisons (94,7 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Guzargues est extrêmement homogène et ancré : 94,7 % de maisons et 89 % de propriétaires occupants. Cette domination de la maison individuelle en propriété traduit un marché stable et résidentiel, peu soumis à la spéculation ou à la pression locative temporaire. La part infime de résidences secondaires (3,9 %) et de logements vacants (1 %) confirme un village où l'habitat est principalement tourné vers la vie de famille à l'année. L'acheteur typique recherche donc un cadre de vie pérenne.
Ancienneté du parc à Guzargues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 190 logements).
- Avant 1919 9,5 % 18 logts
- 1919-1945 3,2 % 6 logts
- 1946-1970 4,2 % 8 logts
- 1971-1990 21,6 % 41 logts
- 1991-2005 43,7 % 83 logts
- 2006-2019 17,9 % 34 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Guzargues
16 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Guzargues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Salaison PPRN Approuvé approuvé le 14/08/2003
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Guzargues est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif sur la Salaison, principal risque identifié. La commune recense 9 risques naturels et a fait l'objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Tout acquéreur doit consulter le PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives et d'assurance applicables à sa parcelle. Ces éléments sont déterminants pour l'obtention d'un prêt et influent sur la valeur du bien.
Cas pratique : un achat type à Guzargues
Pour acquérir une maison médiane de 139 m² à Guzargues au prix de 5 094 €/m², il faut prévoir environ 708 000 € hors frais. Cela représente près de 23 années du revenu médian local (31 110 €). Avec un apport de 10 % (70 800 €) et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 3 550 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Guzargues
- Omettre de consulter le PPR Inondation en mairie.
- Se fier uniquement au prix médian, très volatil.
- Sous-estimer les besoins de voiture (faible connectivité).
- Négocier sans connaître l'état réel du DPE.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Guzargues : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un diagnostic sans appel : à Guzargues, la rentabilité locative est faible. Pour transformer cette contrainte en opportunité, une connaissance intime des secteurs et des biens est indispensable.
Les données révèlent un marché tendu mais peu rentable. Passer à l'action nécessite une expertise fine du terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Guzargues
Quel est le prix immobilier moyen à Guzargues ?
En 2024, le prix médian des maisons à Guzargues est de 5 094 €/m², pour une surface médiane de 139 m². Le prix total d'une maison type avoisine ainsi les 708 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Guzargues ?
Pour un investissement locatif, non : le rendement brut est faible (2,9 %) et l'indice d'opportunité locative très bas. Pour une résidence principale, cela dépend de votre budget et de votre attachement au territoire.
Guzargues est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Guzargues est significativement plus chère : son prix au m² est 42 % plus élevé qu'à Salinelles et 33 % plus qu'à Carnas, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Guzargues ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 2,9 %, ce qui est faible. Après déduction des charges, le rendement net estimé est d'environ 1,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Guzargues ?
La commune étant de petite taille, il n'y a pas de quartiers distincts. Privilégiez les biens bien exposés, hors zone inondable (PPR Salaison) et avec une bonne performance énergétique (DPE C en moyenne).
Marché immobilier des communes voisines
Guzargues affiche un prix au m² supérieur de 42 % à celui de Salinelles, sans indicateurs locatifs plus solides, ce qui réduit l'effet de levier pour l'investisseur.
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Communes limitrophes de Guzargues
Guzargues est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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