Côté prix, Assas est un marché d'exception — 4 615 €/m² sur 17 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans l'Hérault. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 4 300 à 5 434 €/m². La commune figure parmi les 5 % les plus chères de l'Hérault au mètre carré.
Forte valorisation observée: le m² médian d'Assas gagne +36,6 % sur la période 2020-2024. 109 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -5,5 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Assas à un niveau significatif — 4 615 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian d'Assas, un logement de 125 m² (576 875 €) représente 18,2 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Assas avoisinent 15,1 €/m² pour les appartements et 12,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 3,2 % — en lien avec le niveau des prix au m². Les résidences secondaires représentent 3,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Assas: 65 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 13 par an.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Assas est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Assas est à 105 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Assas en 2026 ?
Assas, village de l'arrière-pays montpelliérain intégré à la CC du Grand Pic Saint-Loup, combine une proximité métropolitaine (11 km de Montpellier) avec un cadre rural préservé. Dotée d'un revenu médian élevé et d'un taux de chômage bas, elle attire une population aisée. La correction des prix et le déclin démographique interrogent toutefois la solidité du marché immobilier local à moyen terme.
Avec un prix au m² en correction de -5,5 % après le pic de 2022, Assas offre un point d'entrée plus accessible pour un village du Grand Pic Saint-Loup.
Verdict
➤ Marché réservé à une stratégie de plus-value à long terme, avec une sélection rigoureuse du bien, hors investissement locatif classique.
Points clés
- ✓ Correction récente de -5,5 %
- ✓ Accessibilité immobilière élevée
- ✓ Revenu médian en tête de catégorie
- ⚠ Déclin démographique prononcé
- ⚠ Rendement locatif faible
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² supérieur de 35 % à la moyenne nationale des villages
- Dépasse la médiane départementale en matière de prix au m²
- Rendement locatif inférieur aux grandes métropoles comme Montpellier
Analyse du marché immobilier à Assas
Le marché immobilier d'Assas affiche une pression notable (IPI 5,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers d'Assas
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est tendu, ce qui peut soutenir les prix à la revente mais complique l'acquisition.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est tendu, ce qui peut soutenir les prix à la revente mais complique l'acquisition.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix restent relativement abordables au regard du revenu local, facilitant l'accès à la propriété.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix restent relativement abordables au regard du revenu local, facilitant l'accès à la propriété.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
1,0
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative très faible : la demande locative est limitée, rendant l'investissement locatif peu attractif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative très faible : la demande locative est limitée, rendant l'investissement locatif peu attractif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique immobilière modérée : un potentiel saisonnier existe mais reste limité, notamment du fait de la faible part de résidences secondaires.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique immobilière modérée : un potentiel saisonnier existe mais reste limité, notamment du fait de la faible part de résidences secondaires.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Assas : opportunités et risques
Investir à Assas en 2026 ne semble pertinent que sous certaines conditions strictes. Le rendement locatif brut des maisons, à 3,2 %, est trop faible pour couvrir les charges d'un crédit, comme le révèlent nos simulations. La taxe foncière, à 33,29 %, vient encore rogner ce rendement net. De plus, avec seulement 3,3 % de résidences secondaires et un indice de pression touristique modéré (IPTI 4/10), la piste locative saisonnière offre peu de débouchés.
La stratégie la plus cohérente serait donc une acquisition en vue d'une plus-value à long terme, en misant sur la correction actuelle pour acheter en dessous des prix du pic. Toutefois, cette approche est risquée car elle dépend de la capacité d'Assas à attirer de nouveaux habitants malgré son déclin démographique et son indice de vieillissement élevé (329,4).
Un point de vigilance supplémentaire réside dans le parc énergétique : si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 7,5 % du parc, la future réglementation (interdiction de location des logements F en 2028) impose de sélectionner des biens déjà aux normes ou de budgéter des travaux de rénovation.
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Données du marché immobilier à Assas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Assas, analysé via les données DVF 2024, présente un profil contrasté. Porté par la proximité de Montpellier et son intégration au Grand Pic Saint-Loup, il a bénéficié d'une forte appréciation jusqu'en 2022, dépassant les 5 000 €/m². La correction amorcée depuis (-5,5 % sur un an) semble logique au regard du tassement national et des indicateurs locaux moins dynamiques.
Néanmoins, selon l'INSEE, le parc est majoritairement composé de maisons individuelles et présente un âge médian relativement élevé, avec seulement 12,6 % de constructions postérieures à 2006. Cette structure, couplée à un taux de vacance de 9,6 % légèrement supérieur à la moyenne, indique un parc qui pourrait nécessiter des rénovations, un point à intégrer dans toute négociation.
Enfin, la très faible liquidité du marché (17 transactions annuelles) et son caractère maison quasi exclusif en font un marché de niche. L'investisseur doit anticiper une revente potentiellement plus longue, d'autant que la demande locale est affectée par un déclin démographique continu.
Aperçu par typologie à Assas
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Assas
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Assas
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Assas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Assas totalise 65 logements sur 5 ans, soit +141 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 65 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance en forte hausse (+141 %), indiquent une pression foncière et une attractivité confirmée pour Assas. Cette construction neuve, si elle se concrétise, pourra répondre à une partie de la demande, mais risque aussi de créer une segmentation du marché entre l'ancien et le neuf. Elle témoigne de la confiance des promoteurs dans la capacité d'absorption de ce village bien desservi, proche de Montpellier.
Fourchettes de loyers à Assas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Assas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net intègre des charges incompressibles. À Assas, la taxe foncière, avec un taux de 33,29 % en 2024, est le premier poste. Ajoutez environ 0,5 % pour la vacance locative (le taux de logements vacants est de 9,6 %) et les frais de gestion. Pour les maisons, très majoritaires, prévoyez aussi une provision pour travaux d'entretien. Ces éléments expliquent l'écart entre le brut (3,2 %) et le net (2,1 %).
Performance énergétique du parc à Assas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 120 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Assas est C, avec 7,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (173 kWh/m²/an) place le parc d'Assas dans une moyenne nationale correcte. Seuls 7,5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à beaucoup de territoires ruraux. Cela limite, mais n'élimine pas, le risque réglementaire pour les acquéreurs : les logements les moins performants devront être rénovés d'ici 2028 pour la location et 2034 pour toute vente, selon la loi Climat.
Calculateur de rendement à Assas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Assas
Pour une maison type de 125 m² (environ 576 875 €), le loyer médian estimé est de 1 538 €/mois (12,3 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 % et 30 % d'apport, la mensualité serait d'environ 1 850 €. Le rendement brut serait de 3,2 %, mais après taxe foncière et charges, l'effort net mensuel serait légèrement négatif, nécessitant un complément ou un apport plus important.
Erreurs à éviter quand on investit à Assas
- Négliger la taxe foncière, élevée à 33,29 %.
- Surévaluer le loyer dans un marché modeste.
- Oublier une provision pour travaux sur maison ancienne.
- Ne pas vérifier les contraintes des PPR (inondation, incendie).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Assas suit la saisonnalité classique du Grand Montpellier : une activité accrue au printemps (mises en vente) et en septembre (reprise après l'été). Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre des négociations, les vendeurs souvent pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les budgets des acquéreurs comme des vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Assas compte 2 monuments historiques protégés pour 1 405 habitants.
- L'indice de vieillissement de 329,4 traduit une population âgée.
- Seulement 31,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Assas : cadre de vie et logement
S'installer à Assas, c'est choisir un village calme à moins de 15 minutes en voiture de l'aéroport de Montpellier-Méditerranée et des axes autoroutiers. La commune offre un cadre de vie rural avec 49 équipements de proximité, dont 5 commerces, 8 services de santé et 10 équipements sportifs, assurant une autonomie relative. La connectivité numérique, en revanche, reste perfectible avec seulement 31,1 % de foyers éligibles à la fibre.
Le profil démographique, marqué par un âge médian de 53,1 ans et une surreprésentation des plus de 60 ans, dessine une communauté plutôt sédentaire et aisée, ce qui se reflète dans un taux de propriétaires de 81 %. Les nouveaux arrivants devront intégrer la réalité des risques naturels, avec deux PPR actifs (inondation et incendie) et un historique de 10 arrêtés de catastrophe naturelle, impactant potentiellement les assurances.
Carte du marché immobilier à Assas
Assas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Assas
727 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Assas est composé très majoritairement de maisons (91,4 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Assas est extrêmement homogène et ancré : 91,4 % de maisons et 81 % de propriétaires occupants. Ceci indique un marché stable, peu spéculatif, où l'offre est rare. La part minime de résidences secondaires (3,3 %) et le taux de vacance (9,6 %) modéré confirment une dynamique résidentielle principale. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans un village de caractère.
Ancienneté du parc à Assas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 611 logements).
- Avant 1919 10,0 % 61 logts
- 1919-1945 3,3 % 20 logts
- 1946-1970 6,5 % 40 logts
- 1971-1990 33,6 % 205 logts
- 1991-2005 34,0 % 208 logts
- 2006-2019 12,6 % 77 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Assas
49 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Assas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Salaison PPRN Approuvé approuvé le 14/08/2003
- PPRIF Assas PPRN Approuvé approuvé le 21/03/2005
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Assas est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR Salaison) et un PPR Incendie de forêt (PPRIF). La sismicité est faible et le radon classé faible. Ces PPR actifs imposent des contraintes constructives et peuvent nécessiter des études spécifiques avant travaux. Consultez systématiquement le cadastre des risques en mairie et assurez-vous de la couverture assurance adaptée, d'autant que 10 arrêtés catastrophes naturelles ont été historiquement recensés.
Cas pratique : un achat type à Assas
Pour une maison familiale de 125 m² à Assas, au prix médian de 4 615 €/m², le budget total est d'environ 576 875 €. Cela représente l'équivalent de 18,2 années du revenu médian local (31 670 €). Avec un apport de 10 %, un crédit à 3,5 % sur 20 ans générerait une mensualité hors assurance d'environ 2 900 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Assas
- Oublier de vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
- Négliger la consultation du cadastre des risques en mairie.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire.
- Ne pas visiter le bien à différentes heures pour les nuisances.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Assas : passer à l'action
Transformer l'analyse d'Assas en investissement réussi exige de dépasser les chiffres : la compréhension des micro-secteurs, l'état du bâti et la négociation sont décisifs. Un professionnel local vous aide à évaluer les risques et opportunités concrètes sur le terrain.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Assas se joue sur la sélection précise du bien et du secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Assas
Quel est le prix immobilier moyen à Assas ?
Le prix médian au m² à Assas était de 4 615 € en 2024 selon les données DVF. Pour une maison de 125 m², typique du parc local, cela représente un investissement total d'environ 576 875 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Assas ?
Le marché est en correction (-5,5 % en 2024), ce qui peut créer des opportunités d'achat. Cependant, le rendement locatif est faible et la démographie décline, recommandant une stratégie de long terme et une sélection rigoureuse.
Assas est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Assas est plus chère que des communes similaires comme Argelliers (-33 %) ou Saint-Sériès (-22 %), mais moins chère que Montaud (+12 %). Cet écart de valorisation n'est pas compensé par des rendements locatifs supérieurs.
Quel rendement locatif espérer à Assas ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 3,2 %. Pour un appartement, les données sont insuffisantes, signe d'un marché locatif quasi inexistant pour ce type de bien.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Assas ?
Les principaux risques sont le déclin démographique (-6,6 % en 5 ans), la présence de plans de prévention des risques (inondation, feu de forêt), et un marché immobilier peu liquide avec seulement 17 transactions par an.
Marché immobilier des communes voisines
Assas affiche un prix au m² supérieur de 22 % à des voisines comme Argelliers ou Saint-Sériès, sans offrir de rendement locatif compensatoire, ce qui limite fortement l'effet de levier pour l'investisseur.
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Communes limitrophes d'Assas
Assas est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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