Le marché de Teyran affiche une remarquable stabilité depuis 2020, avec un pic à 4 254 €/m² en 2023 suivi d'une légère correction. Dominé à 90,9 % par les maisons, il répond à une demande résidentielle familiale, portée par la croissance démographique et la proximité de Montpellier. Le volume de transactions (47 en 2024) confirme un marché actif mais mature.
Faut-il investir à Teyran en 2026 ?
Intégrée à la Communauté de communes du Grand Pic Saint-Loup, Teyran bénéficie d'une croissance démographique soutenue (+4,4 % en 5 ans) et d'une économie locale robuste. Son marché immobilier, très résidentiel, attire des ménages en quête de calme à moins de 15 km de Montpellier. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un indice « Vivre Bien pour Pas Cher » de 7,7/10, Teyran allie qualité de vie et accessibilité, un atout résidentiel majeur en périphérie montpelliéraine.
Verdict
➤ Marché résidentiel de qualité, porté par l'attractivité du cadre de vie, mais à réserver aux stratégies de résidence principale ou de plus-value à long terme.
Points clés
- ✓ Stabilité des prix après un pic en 2023
- ✓ Économie locale solide (taux de chômage 7,4 %)
- ✓ Parc immobilier récent et économe en énergie
- ⚠ Rendement locatif très faible (IOL 1,7/10)
- ⚠ Marché très fermé (80,6 % de propriétaires)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 211 €/m², Teyran dépasse la moyenne nationale et se positionne dans le haut du panier des communes françaises.
- Dans l'Hérault, son prix est comparable à Saint-Aunès (+0 %) mais reste inférieur aux pôles les plus côtés comme Montferrier-sur-Lez (-18 %).
- Son rendement locatif brut (1,7 %) est nettement inférieur à ceux des grandes métropoles ou du littoral touristique.
Données du marché immobilier à Teyran
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Teyran, selon les données DVF 2024, est un archétype du bourg résidentiel péri-urbain. Sa caractéristique première est une stabilité remarquable des prix, avec un prix médian oscillant entre 3 900 et 4 250 €/m² depuis 2020. Cette résilience s'explique par des indicateurs solides : une démographie croissante, un taux de chômage contenu (7,4 %) et un parc de logements très majoritairement composé de maisons individuelles (90,9 %), répondant à une demande familiale prégnante.
Néanmoins, cette stabilité masque une dualité marquée entre maisons et appartements. Le segment pavillonnaire, avec un prix médian de 4 130 €/m², structure le marché. À l'inverse, le segment des appartements, bien que très minoritaire (3 % du parc), affiche un prix médian stratosphérique à 10 227 €/m², tiré par un volume de transactions faible (10 ventes) et probablement par des biens neufs ou très récents. Cet écart reflète la rareté de l'offre collective dans une commune au profil essentiellement pavillonnaire.
À moyen terme, la proximité de Montpellier (moins de 15 km) et la qualité des services (indice ICS à 6,4/10) continueront de soutenir la demande. Toutefois, l'accessibilité financière reste un point d'attention, le prix d'une maison type représentant près de 17 années de revenu médian local, selon les calculs de villagesfrancais.fr.
Aperçu par typologie à Teyran
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Teyran
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Teyran
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Teyran (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les 5 dernières années, 119 logements ont été autorisés à la construction à Teyran, avec une tendance en hausse de +20 % par rapport à la période précédente. Ce dynamisme, porté par la CC du Grand Pic Saint-Loup, confirme l'attractivité résidentielle de la commune. Il répond à une demande solide, sans signaler de risque de sur-offre massive à court terme, le volume restant modéré au regard d'un parc existant de 2 068 logements.
Fourchettes de loyers à Teyran
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Teyran
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est un indicateur, mais le net reflète la vraie rentabilité. À Teyran, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,67 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (3,7 % de logements vacants sur la commune), les frais de gestion, les menues réparations et, en copropriété, les charges courantes. Pour un appartement, ces frais réduisent le rendement brut de 1,7 % à environ 1,0 % net, soulignant l'importance d'un achat au bon prix.
Performance énergétique du parc à Teyran
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 403 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Teyran affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C (145 kWh/m²/an). Seulement 1,7 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très inférieur aux moyennes nationales. Ce parc plutôt récent (19,1 % construits après 2006) limite le risque réglementaire lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat pour 2025 et 2028.
Calculateur de rendement à Teyran
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Teyran
Pour un appartement type de 65 m² à Teyran (au prix médian de 10 227 €/m²), comptez environ 665 k€ à l'achat. Il pourrait se louer 970 €/mois (14,9 €/m²), générant un rendement brut de 1,7 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, l'effort net mensuel pour l'investisseur pourrait dépasser 200 € en début de crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Teyran
- Négliger la taxe foncière à Teyran (43,67 %).
- Surestimer le loyer réalisable par rapport au marché.
- Oublier de provisionner la vacance locative (3,7 %).
- Investir sans viser la plus-value, le cash-flow étant faible.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Teyran suit la saisonnalité classique, avec une reprise d'activité en mars-avril et une forte période de transactions au printemps et en début d'automne. L'été peut être plus calme. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance. Vendre au printemps permet de profiter de l'afflux de projets d'achat des familles avant la rentrée scolaire.
Le saviez-vous ?
- Teyran compte 550 entreprises pour 4 787 habitants.
- Le taux de chômage n'est que de 7,4 %, bien inférieur à la moyenne nationale.
- La commune a autorisé 119 logements neufs en 5 ans, signe de dynamisme.
S'installer à Teyran : cadre de vie et logement
S'installer à Teyran, c'est opter pour un cadre de vie familial et paisible, à moins de 15 minutes en voiture des premiers atouts de la métropole montpelliéraine. La commune offre un panel de services conséquent pour sa taille, avec 191 équipements recensés par l'INSEE, dont une centaine de services et une cinquantaine de commerces et de professionnels de santé, assurant une autonomie quotidienne. La connectivité numérique est excellente, avec un taux de couverture fibre de 81,3 %, un atout pour les télétravailleurs.
Le profil démographique, avec un âge médian de 48,2 ans et plus d'un tiers de seniors, dessine une commune mature et apaisée. Ce vieillissement relatif de la population, couplé à une prédominance de maisons individuelles, renforce le caractère résidentiel et familial du bourg. Les nouveaux résidents sont souvent des actifs ou des jeunes familles attirés par cette qualité de vie préservée, mais doivent être conscients de la présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) sur la Salaison, un facteur à intégrer dans le choix du secteur et les modalités d'assurance.
Carte du marché immobilier à Teyran
Teyran et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Teyran
2 068 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc de Teyran est très majoritairement composé de maisons individuelles (90,9 %), avec une très faible part de résidences secondaires (1,2 %) et de logements sociaux (3,0 %). Cette composition indique un marché résidentiel stable et ancré, porté par des propriétaires occupants (80,6 %). L'acheteur type est souvent une famille recherchant la maison avec jardin, dans une commune paisible mais bien connectée à Montpellier.
Ancienneté du parc à Teyran
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 924 logements).
- Avant 1919 2,9 % 56 logts
- 1919-1945 1,5 % 29 logts
- 1946-1970 4,9 % 94 logts
- 1971-1990 48,6 % 936 logts
- 1991-2005 22,9 % 441 logts
- 2006-2019 19,1 % 368 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Teyran
191 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Teyran
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Salaison PPRN Approuvé approuvé le 14/08/2003
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Teyran est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation concernant la Salaison. La commune a connu 14 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ERP) et vérifiez si le bien est en zone réglementée. Ces éléments peuvent impacter l'assurabilité et le prix du bien.
Cas pratique : un achat type à Teyran
Pour une maison familiale type de 120 m² à Teyran (au prix médian de 4 130 €/m²), comptez environ 495 k€ hors frais de notaire. Cela représente environ 16,5 années du revenu médian local (29 970 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité s'établirait autour de 2 500 € sur 20 ans à un taux estimé à 4 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Teyran
- Oublier de vérifier le zonage du PPR Inondation.
- Négliger le DPE, malgré un parc globalement performant.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Acheter sans vérifier la connexion fibre (81,3 % d'éligibilité).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Teyran : passer à l'action
L'analyse des données DVF pose un diagnostic, mais la bonne affaire se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance des micro-secteurs. Notre réseau local peut vous aider à passer de l'intention à l'acquisition.
Les chiffres tracent une trajectoire. Pour transformer cette analyse en décision concrète, l'expertise terrain est indispensable.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Teyran
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Teyran
Quel est le prix immobilier moyen à Teyran ?
Le prix médian à Teyran est de 4 211 €/m² (DVF 2024). Il existe un écart important entre les maisons (4 130 €/m²) et les rares appartements (10 227 €/m²), ces derniers étant très peu nombreux sur le marché.
Est-ce le bon moment pour investir à Teyran ?
Pour un investissement locatif, non, le rendement est très faible (1,7 % brut pour les appartements). Pour une résidence principale ou une stratégie de plus-value à long terme, le marché stable et qualitatif de Teyran peut être pertinent, notamment pour les budgets familiaux.
Teyran est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Teyran (4 211 €/m²) est dans la moyenne de ses voisines comparables comme Saint-Aunès, mais reste moins chère que des communes plus cotées comme Clapiers (+4 %) et surtout Montferrier-sur-Lez (+18 %).
Quel rendement locatif espérer à Teyran ?
Le rendement locatif brut est faible : 1,7 % pour les appartements et 4,2 % pour les maisons. Après charges et taxe foncière (43,67 %), le rendement net estimé est d'environ 1,0 % et 2,5 % respectivement.
Quels sont les quartiers à privilégier à Teyran ?
Le marché est majoritairement pavillonnaire et homogène. Il convient de se renseigner localement sur les micro-secteurs, en tenant compte notamment du Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif sur la Salaison, qui peut impacter certaines zones.
Marché immobilier des communes voisines
Teyran affiche un écart de valorisation avec Montferrier-sur-Lez (-18 %) pour des indicateurs similaires en termes de cadre de vie, une décote qui limite la marge de plus-value à court terme mais peut séduire les budgets familiaux.
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Communes limitrophes de Teyran
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