Le prix médian de Castries dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 859 €/m² observés en 2024. La fourchette centrale des ventes (3 117 à 4 554 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Le prix médian de Castries gagne +10,1 % sur cinq ans (2020-2024). Sur l'ensemble de la période, 404 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -7,3 % — un retournement à surveiller.
Le marché penche nettement côté maisons (77,2 %), vendues autour de 3 859 €/m² pour des surfaces médianes de 106 m². Rapporté au revenu médian de Castries, un logement de 106 m² (409 054 €) représente 15,7 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,6 € (appartements) et 13,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,2 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 3,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 469 logements autorisés au permis de construire à Castries — un rythme moyen de 94 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (69 % des autorisations sur 2020-2024).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Castries est typique des villages de l'arrière-pays languedocien. Castries est à basse altitude (62 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Castries en 2026 ?
À moins de 12 km de Montpellier, Castries incarne la périphérie attractive d'une métropole dynamique. Avec une croissance démographique de +10,1 % en cinq ans et un parc de logements dominé par les maisons individuelles, la commune attire les familles en quête de cadre de vie. L'analyse des données DVF 2024 révèle un marché en phase de correction, ouvrant des opportunités sous conditions.
Avec une correction de -7,3 % en 2024 après cinq ans de hausse, Castries offre un point d'entrée plus raisonnable sans sacrifier ses solides indicateurs d'attractivité.
Verdict
➤ Marché pertinent pour l'investisseur patient, privilégiant le locatif annuel et une plus-value à moyen terme sur des biens bien choisis.
Points clés
- ✓ Correction récente : opportunité de timing
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 7,1/10)
- ✓ Très bon niveau d'équipements (ICS 7,5/10)
- ⚠ Accessibilité faible pour les locaux (IAI 2,9/10)
- ⚠ Pression touristique immobilière limitée (IPTI 2,6/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 21 % à la médiane nationale (source DVF 2024).
- Se positionne dans le top quart des communes du département pour la qualité des services (ICS 7,5/10).
- Plus accessible que le littoral mythique (La Grande-Motte à +55 %), avec des rendements locatifs comparables.
Analyse du marché immobilier à Castries
Le marché immobilier de Castries affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Castries
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,9/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, ce qui limite les risques de vacance prolongée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,9/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, ce qui limite les risques de vacance prolongée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible (2,9/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, le marché est majoritairement porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible (2,9/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, le marché est majoritairement porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est présente mais le rendement net reste contenu, nécessite une sélection rigoureuse du bien.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est présente mais le rendement net reste contenu, nécessite une sélection rigoureuse du bien.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,6/10) : peu adapté à un investissement en location saisonnière classique, le potentiel est dans la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,6/10) : peu adapté à un investissement en location saisonnière classique, le potentiel est dans la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Castries : opportunités et risques
Investir à Castries en 2026 correspond à une stratégie de value investing territorial : acheter sur un marché en correction (-7,3 %) tout en capitalisant sur des indicateurs solides. Le rendement locatif brut, autour de 4,2 % pour les appartements, est correct mais ne permet pas une rentabilité nette élevée une fois déduites la taxe foncière (48,62 %), les frais de gestion et les vacances locatives. La faible part de résidences secondaires (3,8 %) et le taux de vacance (6,8 %) modéré orientent clairement vers la location annuelle plutôt que saisonnière.
La vraie logique d'investissement réside dans la plus-value à moyen terme, portée par l'intégration à Montpellier Méditerranée Métropole et la croissance démographique soutenue. La construction neuve dynamique (469 logements autorisés en 5 ans) témoigne de cette confiance et offre des options contemporaines, mais attention à ne pas surenchérir sur des biens neufs vendus avec une prime trop importante. D'après les données INSEE, le tissu économique local est actif avec un taux de chômage (9,1 %) inférieur aux moyennes régionales, soutenant la demande locative.
Le principal écueil pour l'investisseur est le risque de liquidité à la revente si le marché local, déjà peu accessible, venait à se contracter davantage. Il est donc impératif de sélectionner des biens bien situés, idéalement à proximité des nombreux équipements (412 au total) ou des axes de transport, pour capter la demande la plus large et la plus résiliente.
Simuler un investissement immobilier à Castries
Estimation sur un maison type de 106 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Castries.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Castries
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Castries, analysé via les données DVF 2024, présente le profil typique d'une commune périurbaine intégrée à une grande métropole. Après une période d'emballement jusqu'en 2023, une correction de -7,3 % est intervenue, ramenant le prix médian à 3 859 €/m². Ce repli, plus marqué que la moyenne départementale, doit être lu comme un rééquilibrage salutaire plutôt qu'un retournement, la demande restant structurée par la proximité de Montpellier et la gare TGV à 10 km.
La répartition des transactions (77 % de maisons) et la surface médiane de 106 m² soulignent une attractivité centrée sur le pavillonnaire et les familles. Néanmoins, l'accessibilité pour les résidents locaux est devenue critique, comme le révèle l'indice IAI à 2,9/10 : le revenu médian local de 26 010 € rend l'accès à la propriété très difficile sans apport conséquent, faisant reposer le marché sur les acquéreurs extérieurs.
Enfin, la santé du parc locatif, avec seulement 3,8 % de passoires thermiques selon les DPE collectés, est un atout majeur face à la réglementation qui se durcit. Toutefois, la taxe foncière sur le bâti, à 48,62 %, grève significativement le rendement net des investisseurs, un paramètre à intégrer dans tout calcul de rentabilité.
Aperçu par typologie à Castries
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Castries
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Castries
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Castries (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 469 logements autorisés à à Castries, dont 42 en 2024 (+18 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Castries
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Castries
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Castries
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 880 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Castries: la classe C domine, 3,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Castries
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Castries : cadre de vie et logement
S'installer à Castries, c'est opter pour le calme d'une petite ville tout en conservant un accès rapide à la métropole montpelliéraine et à ses emplois. La commune offre un niveau d'équipements exceptionnel pour sa taille (412 équipements, ICS 7,5/10), avec une palette complète de commerces, services et établissements de santé, limitant les déplacements du quotidien. Le parc de logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles (70 %), et la présence de monuments historiques confèrent un caractère résidentiel et patrimonial apprécié des familles.
La connexion est un atout majeur, avec l'aéroport de Montpellier à 11 km et la gare TGV à 10 km, facilitant les déplacements professionnels et personnels. Cependant, il convient de noter que la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR), une donnée à vérifier systématiquement lors de l'acquisition, car elle peut impacter l'assurabilité et la constructibilité. Le climat méditerranéen, avec des températures moyennes de 14,7°C, complète agréablement ce tableau.
Carte du marché immobilier à Castries
Castries et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Castries
3 302 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (70,0 %) et collectif (30,0 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Castries
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 707 logements).
- Avant 1919 8,4 % 227 logts
- 1919-1945 2,9 % 79 logts
- 1946-1970 10,6 % 286 logts
- 1971-1990 30,6 % 828 logts
- 1991-2005 22,8 % 618 logts
- 2006-2019 24,7 % 669 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Castries
412 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Castries
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_EtangOr_Nord PPRN Approuvé approuvé le 18/03/2004
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Castries : passer à l'action
L'analyse chiffrée donne le tempo du marché, mais la concrétisation d'un bon investissement requiert une expertise de terrain. Identifier le bien au bon prix, négocier dans un contexte de correction et anticiper les évolutions du quartier sont des étapes cruciales où l'œil d'un professionnel local fait la différence.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Castries se joue sur le choix précis du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Castries grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 79 ventes récentes à Castries
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Castries
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Castries
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Castries ?
En 2024, le prix médian global à Castries était de 3 859 € par mètre carré, avec un prix moyen plus élevé à 4 385 €/m² en raison de la vente de certains biens haut de gamme. Une maison type de 106 m² coûte ainsi environ 409 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Castries ?
Le marché a connu une correction de -7,3 % en 2024 après plusieurs années de hausse, créant un environnement de négociation plus favorable pour les acheteurs. C'est une opportunité sous condition de bien choisir son bien, les indicateurs de la commune restant attractifs.
Castries est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Castries est plus chère que Sommières (-28 %) ou Marsillargues (-27 %), mais reste nettement plus accessible que Saint-Clément-de-Rivière (+15 %) et surtout que La Grande-Motte (+55 %). Son positionnement est intermédiaire, offrant un compromis prix/qualité de vie.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Castries ?
Le rendement locatif brut est d'environ 4,2 % pour les appartements et 4,3 % pour les maisons. Le rendement net, après déduction des charges (taxe foncière à 48,62 %, gestion, vacance), se situe plutôt autour de 3,2 %.
Quels sont les atouts du cadre de vie à Castries ?
Castries bénéficie d'un très haut niveau d'équipements (412 au total), d'une excellente connexion à Montpellier et sa gare TGV, et d'un parc immobilier principalement composé de maisons individuelles. La commune connaît une croissance démographique soutenue (+10,1 % en 5 ans).
Marché immobilier des communes voisines
Castries affiche un écart de valorisation significatif avec des voisines très prisées comme Saint-Clément-de-Rivière (+15 %), tout en offrant des indicateurs similaires de services et de connexion à Montpellier, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur visant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Castries.
Communes limitrophes de Castries
Castries est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
Études approfondies et classements par thématique d'investissement.
- Investissement locatif dans l'Hérault : les 15 communes où placer son argent en 2026
- Où vit-on le mieux dans l'Hérault ? Notre classement 2026
- Où acheter pas cher dans l'Hérault ? Notre analyse des communes accessibles en 2026
- Acheter à la campagne dans l'Hérault : les bons compromis et les pièges à éviter
- Où prendre sa retraite dans l'Hérault ? Notre analyse des 115 communes pour les seniors
- Où vivre dans l'Hérault en 2026 ? Le palmarès des communes les plus vertes et écologiques
- Immobilier dans l'Hérault : un marché sous tension, entre littoral saturé et arrière-pays en retrait
- Où s'installer dans l'Hérault ? Les communes qui gagnent des habitants et celles qui en perdent