01 Le parc de logements
Le parc comprend 84 logements dont 52 résidences principales, 24 résidences secondaires et 8 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 52 | 61,9 % |
| Résidences secondaires | 24 | 28,6 % |
| Logements vacants | 8 | 9,5 % |
Visualisation des trois usages du parc: 62 % d'habitat permanent, 29 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 84.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 10 | 19,2 % |
| 1919-1945 | 1 | 1,9 % |
| 1946-1970 | 2 | 3,8 % |
| 1971-1990 | 16 | 30,8 % |
| 1991-2005 | 15 | 28,8 % |
| 2006-2019 | 8 | 15,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 19 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 2 | 3,8 % |
| 3 pièces | 3 | 5,8 % |
| 4 pièces | 17 | 32,7 % |
| 5 pièces ou plus | 30 | 57,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 58 % du parc, contre 4 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 5,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 77 | 78 | 84 |
| Rés. principales | 50 | 50 | 52 |
| Rés. secondaires | 22 | 23 | 24 |
| Vacants | 5 | 4 | 8 |
Pégairolles-De-Buèges (54 hab., à 15 km) présente 23,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 38 | 73,1 % |
| Locataires (privé) | 9 | 17,3 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 5 | 9,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 73,1 % de propriétaires occupants, 17,3 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 1,9 % |
| Fioul | 7 | 13,5 % |
| Électricité | 28 | 53,8 % |
| Gaz bouteille | 3 | 5,8 % |
| Autre (bois…) | 13 | 25,0 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 54 %. autres sources (bois notamment) pèse 25 %, fioul 13 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 |
| 2 à 4 ans | 7 |
| 5 à 9 ans | 5 |
| 10 ans ou plus | 35 |
| Total ménages | 52 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 26 |
| Sous-occupation accentuée | 10 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 0 | 0,0 % |
| 1 voiture | 19 | 36,5 % |
| 2 voitures ou plus | 33 | 63,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 0 % sans voiture, 37 % à une voiture et 63 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 88,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 23 | 15 | 7 | 1 |
| 1975 | 30 | 15 | 11 | 4 |
| 1982 | 43 | 22 | 15 | 6 |
| 1990 | 45 | 29 | 15 | 1 |
| 1999 | 56 | 44 | 6 | 6 |
| 2006 | 73 | 49 | 20 | 3 |
| 2011 | 77 | 50 | 22 | 5 |
| 2016 | 78 | 50 | 23 | 4 |
| 2022 | 84 | 52 | 24 | 8 |
Trajectoire de long terme: 23 logements en 1968, 84 en 2022 (+265 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 15 | 16 | 13 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 33,3 % |
| Classe C | 3 | 50,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 16,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (50 %), 83 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 66,7 % |
| Classe B | 1 | 16,7 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 16,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 67 %, 83 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 154 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 105 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 105 kWh/m²/an pour les logements 1948-1974, près de 178 pour ceux 1975-1988.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 2 | 1 |
| Classe D | 0 | 0 |
| Classe E | 1 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette B à 146 kWh/m²/an côté maisons, C à 145 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Lagamas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel de Lagamas comporte une forte dimension touristique (28,6 % du parc en résidences secondaires). Habitat à dominante pavillonnaire — 77,4 % de maisons, 22,6 % d'appartements complètent l'offre. Lagamas se situe dans un environnement entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, à 70 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (42 km).
La propriété occupe la première place dans le parc de Lagamas (73,1 %), suivie par le locatif (17,3 %).
Héritage et constructions récentes cohabitent: 19,2 % du parc date d'avant 1919, 15,4 % d'après 2006. Sur le plan énergétique, de Lagamas, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 146 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 53,8 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Progression modérée du parc: +7,7 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 63,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Lagamas est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. L'environnement physique — à 70 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (42 km) — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Lagamas en 2026 ?
Niché dans la vallée de l'Hérault, le petit village de Lagamas (111 habitants) présente un profil démographique vieillissant et une économie locale fragile, avec un taux de chômage de 18,2 %. Son marché immobilier, minime en volume, a pourtant connu une correction spectaculaire des prix en 2022. Ce contexte singulier pose une question claire pour l'investisseur 2026.
Avec une variation annuelle record de -80,5 % sur les prix médians, le marché de Lagamas est en pleine correction, offrant un point d'entrée unique mais volatil.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif pour investisseurs avertis, à condition d'accepter un marché étroit et une forte volatilité des prix.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (9,5 %)
- ✓ Accessibilité financière très élevée (IAI 7,5/10)
- ✓ Faible pression immobilière pour négocier
- ⚠ Volatilité extrême des prix (-80,5 %)
- ⚠ Marché très peu liquide (2 transactions)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global de 3 390 €/m² la place parmi les communes les plus accessibles de France.
- Son prix au mètre carré est nettement inférieur à la moyenne départementale de l'Hérault.
- Le rendement locatif brut des maisons (9,5 %) dépasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Lagamas
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Lagamas : opportunités et risques
Investir à Lagamas en 2026 relève d'une stratégie de niche cash-flow, principalement portée par le segment des maisons en location annuelle. Le rendement brut de 9,5 % (environ 6,2 % net) est l'argument massue, nettement supérieur aux standards des grandes villes. Cet attractif cash-flow doit cependant être pondéré par la faible liquidité du marché, qui compliquera une éventuelle revente et expose à une valorisation imprévisible, comme l'illustre la variation historique.
Les données INSEE indiquent une fragilité économique locale (taux de chômage à 18,2 %), signant une demande locative locale peu solvable. Le marché locatif est donc probablement soutenu par une demande extérieure, liée à la proximité de Montpellier (à moins de 30 km) ou au caractère résidentiel de villégiature. L'investisseur devra soigneusement sélectionner un bien adapté à cette demande exogène, en tenant compte de la taxe foncière, fixée à 31,58 % du revenu cadastral.
La part modeste de passoires thermiques (0 %) est un point positif, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires. Toutefois, avec seulement 7 équipements de proximité et une connectivité numérique très faible (score 3/100), l'attractivité pour les locataires actifs ou en télétravail reste limitée. L'investissement à Lagamas convient donc à un profil aversionné au risque et recherchant un rendement immédiat, prêt à gérer un bien à distance dans un environnement peu dynamique.
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Données du marché immobilier à Lagamas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Lagamas s'établit à 3 390 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Lagamas se positionne dans le top 22 % des communes les plus chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lagamas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Lagamas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 712 €/m² à 3 390 €/m² (-8,7 %), pour 2 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données 2022, révèle un profil d'investissement particulier à Lagamas. Pour une maison médiane de 89 m² à 136 615 €, le loyer médian estimé s'élève à 1 86 € par mois, générant un rendement brut attractif de 9,5 %. En intégrant les charges locatives, la taxe foncière (31,58 % du revenu cadastral) et les frais de gestion, le rendement net approche les 6,2 %. L'effort financier initial est modéré, nécessitant environ 5,5 années de revenu médian local pour acquérir le bien. Ce montage est viable pour un investisseur en cash-flow, mais la faiblesse du volume de transactions implique une vigilance accrue sur la valorisation à la revente.
Acheter vs Louer — maison 186 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 3 390 € | 3 390 € |
| Prix moyen/m² | 3 390 € | |
| Surface médiane | – | 186 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 3 712 € |
| 2022 | 3 | 1 535 € |
| 2024 | 1 | 16 200 € |
| 2025 | 2 | 3 390 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Lagamas est très limitée mais en nette accélération, selon les données SITADEL. Sur les cinq dernières années, seulement 6 logements ont été autorisés, dont 1 en 2024. Cependant, cette tendance affiche une progression de +200 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette faible construction neuve, dans un parc de 84 logements, limite les risques de sur-offre et maintient une certaine rareté du bâti. Elle reflète également les contraintes d'urbanisme d'un petit village et une attractivité résidentielle qui peine à se traduire par un développement significatif, en cohérence avec une évolution démographique stable (+0,9 % sur 10 ans).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
12 logements autorisés cumulés, 4 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Lagamas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 3 logements ont été autorisés à à Lagamas, 0 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Lagamas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lagamas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net à Lagamas est inférieur de près de 3 points au rendement brut. Cette différence s'explique principalement par la taxe foncière, fixée à 31,58 % du revenu cadastral en 2024. S'y ajoutent les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien (le parc est ancien à 21,2 %) et l'assurance propriétaire non-occupant. Dans un village avec 28,6 % de résidences secondaires, la vacance locative peut aussi ponctuellement greffer les revenus. Prévoyez donc une marge de sécurité pour ces charges réelles.
Performance énergétique du parc à Lagamas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Lagamas: classe C en tête, 0,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc de Lagamas présente une performance énergétique moyenne (classe C, 145 kWh/m²/an) et surtout, aucune passoire thermique (F/G) n'est recensée sur les 6 diagnostics disponibles. C'est un atout majeur face aux échéances réglementaires de la loi Climat (interdiction de location des logements les plus énergivores à partir de 2025 et 2028). Pour un acheteur, cela limite le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires à court terme. Privilégiez tout de même les biens déjà bien isolés pour anticiper les futures normes (2034).
Calculateur de rendement à Lagamas
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Erreurs à éviter quand on investit à Lagamas
- Négliger la taxe foncière, élevée à 31,58 % à Lagamas.
- Surévaluer les loyers dans un village de 111 habitants.
- Oublier de provisionner pour la vacance (9,5 % de logements vacants).
- Ne pas vérifier le classement du bien en zone inondable (PPR).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Lagamas, influencé par les résidences secondaires (28,6 %), est plus actif au printemps et en début d'été, lorsque les acquéreurs potentiels visitent. L'automne peut aussi être propice après la saison touristique. Évitez la haute saison estivale (juillet-août) où l'activité ralentit. Pour la vente, anticipez la taxe foncière due en septembre, qui peut motiver certains vendeurs à conclure avant. La période de fin d'année est généralement calme.
Le saviez-vous ?
- Lagamas n'a enregistré aucune passoire thermique (F/G) sur les diagnostics disponibles.
- Le village compte 7 équipements de proximité pour seulement 111 habitants.
- La dette communale est nulle, soit 0 € par habitant en 2024.
S'installer à Lagamas : cadre de vie et logement
S'installer à Lagamas, c'est opter pour le calme d'un village de 111 habitants au cœur de la vallée de l'Hérault, à une demi-heure de l'agitation montpelliéraine. Le cadre de vie y est rural et préservé, avec une altitude moyenne de 81 mètres et un climat méditerranéen doux (15°C de moyenne). La commune, membre de la CC Vallée de l'Hérault, bénéficie de la dynamique touristique et viticole de ce territoire, mais dispose de très peu d'équipements en son sein (un commerce, un équipement sportif).
Le profil démographique est vieillissant (âge médian de 52,8 ans, indice de vieillissement à 375), ce qui se traduit par une vie communale tranquille. Les résidents doivent compter sur les communes voisines pour la plupart des services et commerces. La présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif rappelle la nécessité de vérifier la situation du bien par rapport aux zones inondables, un facteur crucial pour l'assurance et la sérénité.
Carte du marché immobilier à Lagamas
Lagamas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lagamas
Avec une température moyenne annuelle de 15,0 °C et des précipitations modérées (701 mm), Lagamas bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré. Les hivers sont doux (altitude de 81 m limite les gels fréquents) et les étés chauds. Ce profil climatique convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux pour une résidence principale ou secondaire, et aux retraités souhaitant échapper aux rigueurs du nord. La douceur des saisons favorise également une vie extérieure agréable une grande partie de l'année.
Composition du parc immobilier à Lagamas
84 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 65 maisons et 19 appartements à à Lagamas.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Lagamas est très majoritairement composé de maisons individuelles (77,4 %), reflétant un habitat pavillonnaire typique des petits villages. La forte proportion de propriétaires occupants (73,1 %) indique un noyau résidentiel stable. Cependant, le taux significatif de résidences secondaires (28,6 %) et de logements vacants (9,5 %) indique un marché dual : une partie des transactions vise donc des acquéreurs extérieurs, en recherche de pied-à-terre ou de projet de rénovation, ce qui peut accentuer la saisonnalité des ventes.
Ancienneté du parc à Lagamas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 52 logements).
- Avant 1919 19,2 % 10 logts
- 1919-1945 1,9 % 1 logts
- 1946-1970 3,8 % 2 logts
- 1971-1990 30,8 % 16 logts
- 1991-2005 28,8 % 15 logts
- 2006-2019 15,4 % 8 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Lagamas
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Lagamas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Lagamas est concerné par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif sur la Haute Vallée Sud de l'Hérault. Onze risques naturels sont recensés et la commune a fait l'objet de 4 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces éléments imposent une vigilance particulière lors de l'acquisition : vérification en mairie de la zone du bien, souscription d'une assurance adaptée et, le cas échéant, contraintes constructives. À l'inverse, l'exposition au radon et l'aléa sismique sont classés faibles, ce qui est rassurant.
Cas pratique : un achat type à Lagamas
Pour acquérir une maison type à Lagamas (136 615 €), un ménage au revenu médian local (24 950 €) consacrerait environ 5,5 années de revenu au prix d'achat. Avec un apport de 10 % et un emprunt de 123 000 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 715 €, soit un taux d'effort de 34 % du revenu médian – un effort important pour un seul salaire.
Erreurs à éviter quand on achète à Lagamas
- Omettre de consulter le DPE, malgré l'absence de passoire.
- Ignorer le Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR).
- Sous-estimer le besoin d'une voiture (peu de transports).
- Négocier sans connaître le marché très restreint (12 ventes/an).
Points clés à retenir à Lagamas
- Prix médian des maisons : 3 390 €/m² (source DVF 2022).
- Rendement brut moyen des maisons : 9,5 %.
- Climat doux méditerranéen : 15,0 °C de moyenne annuelle.
- Marché de petite taille : seulement 84 logements au total.
- Évolution annuelle : -80,5 %, à interpréter avec précaution.
- Rendement net estimé après charges : environ 6,2 %.
- Parc sans passoire thermique (0,0 % de classes F/G).
- 73,1 % de propriétaires occupants, noyau stable.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lagamas ?
À Lagamas, la valeur d'un bien dépend fortement de son état général et de sa performance énergétique, le parc étant ancien. La surface habitable et la présence d'un terrain agréable (jardin, vue) sont des atouts majeurs. La proximité du centre-village et de son unique commerce influence aussi le prix, tout comme l'exposition (sud privilégié). Pour les maisons, l'autonomie (garage, cave) est valorisée. Enfin, la connectivité (score numérique de 3/100) peut être un frein pour certains acheteurs, pénalisant les biens mal desservis. Un bien rénové avec un bon DPE se démarquera nettement.
Estimation indicative d'une maison à Lagamas
Pour une maison de 186 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
630 540 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capture pas les spécificités de Lagamas, où le marché est minuscule (12 ventes DVF en 2022) et les biens très hétérogènes. Un professionnel local intègre la valeur d'un jardin en pente, l'impact des risques inondation sur tel quartier, ou l'attrait d'une rénovation authentique. Il connaît la demande réelle : retraités, néo-ruraux, investisseurs. Son expertise permet aussi de justifier le prix auprès d'acheteurs sérieux et de négocier en connaissance de cause. C'est la garantie de ne pas brader son bien ni de le surévaluer, ce qui le laisserait invendu.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très volatil.
- Oublier de valoriser un jardin ou une vue dégagée.
- Ne pas tenir compte de la faible connectivité numérique (3/100).
- Minimiser l'impact d'un DPE médiocre (classe C dominante).
Investir à Lagamas : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux dessine les contours du marché, mais la rareté des transactions à Lagamas exige une expertise de terrain pointue. Identifier le bon bien, au juste prix, nécessite une connaissance fine des rues et des opportunités qui ne transparaissent pas dans les statistiques.
Les données révèlent un marché contrasté : saurez-vous identifier la bonne opportunité à Lagamas ?
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Lagamas grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Lagamas
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lagamas
Quel est le prix immobilier moyen à Lagamas ?
En 2022, le prix médian global à Lagamas était de 3 390 €/m², avec une fourchette de prix allant de 814 € à 3 146 €/m² pour 50 % des transactions. Ce prix est très inférieur à la moyenne départementale.
Est-ce le bon moment pour investir à Lagamas ?
Le marché présente un rendement locatif brut attractif de 9,5 % sur les maisons, mais une volatilité historique importante et une très faible liquidité. C'est une opportunité de cash-flow pour investisseurs avertis, à horizon moyen terme.
Lagamas est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Lagamas (3 390 €/m²) est environ 7 % plus chère que Saint-Pierre-De-La-Fage (1 430 €/m²), une commune comparable. L'écart s'explique par un rendement locatif plus élevé à Lagamas.
Quel rendement locatif espérer à Lagamas ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 9,5 %, soit l'un des plus élevés du secteur. Le loyer médian est estimé à 12,2 €/m²/mois. Le rendement net, après charges, est d'environ 6,2 %.
Quels sont les risques principaux à Lagamas ?
Les risques majeurs sont la faible liquidité du marché (seulement 2 ventes en 2022) et la volatilité des prix. La commune est également concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) et présente une fragilité économique locale (taux de chômage de 18,2 %).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lagamas.
Communes limitrophes de Lagamas
Lagamas est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Lagamas dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 390 €/m² observés en 2026.
Le prix médian de Lagamas recule de -8,7 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 10 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -79,1 % — un retournement à surveiller.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 3 390 €/m². Le bien médian (186 m² à 630 540 €) équivaut à 25,3 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Lagamas: 12,0 €/m²/mois pour un appartement, 12,2 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,3 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 28,6 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve est soutenue à Lagamas: 3 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 1 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Lagamas est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (42 km), à 70 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.