01 Le parc de logements
Le parc comprend 996 logements dont 774 résidences principales, 131 résidences secondaires et 90 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 774 | 77,7 % |
| Résidences secondaires | 131 | 13,2 % |
| Logements vacants | 90 | 9,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 78 % d'habitat permanent, 13 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 996.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 149 | 19,8 % |
| 1919-1945 | 62 | 8,3 % |
| 1946-1970 | 71 | 9,5 % |
| 1971-1990 | 139 | 18,5 % |
| 1991-2005 | 183 | 24,4 % |
| 2006-2019 | 147 | 19,6 % |
La période 1991-2005 concentre 24 % du parc, tandis que 20 % datent d'avant 1919 et 20 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 10 | 1,3 % |
| 2 pièces | 49 | 6,3 % |
| 3 pièces | 141 | 18,2 % |
| 4 pièces | 252 | 32,5 % |
| 5 pièces ou plus | 323 | 41,7 % |
Taille moyenne: 4,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 42 %, les T1-T2 8 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 869 | 943 | 996 |
| Rés. principales | 654 | 711 | 774 |
| Rés. secondaires | 141 | 99 | 131 |
| Vacants | 74 | 133 | 90 |
61,5 % de part de propriétaires à Saint-Félix-De-Lodez, commune de population comparable à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 557 | 72,0 % |
| Locataires (privé) | 200 | 25,8 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 17 | 2,2 % |
La répartition du parc occupé: 72,0 % de propriétaires, 25,8 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 76 | 9,8 % |
| Électricité | 504 | 65,1 % |
| Gaz bouteille | 32 | 4,1 % |
| Autre (bois…) | 162 | 20,9 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (65 %), suivi par autres sources (bois notamment) (21 %) et fioul (10 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 71 |
| 2 à 4 ans | 160 |
| 5 à 9 ans | 145 |
| 10 ans ou plus | 398 |
| Total ménages | 774 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 74 |
| Sous-occupation modérée | 187 |
| Sous-occupation accentuée | 199 |
| Suroccupation modérée | 24 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 42 | 5,4 % |
| 1 voiture | 348 | 45,0 % |
| 2 voitures ou plus | 384 | 49,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 5 % sans voiture, 45 % à une voiture et 50 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 71,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 448 | 352 | 49 | 47 |
| 1975 | 477 | 334 | 61 | 82 |
| 1982 | 556 | 368 | 78 | 110 |
| 1990 | 595 | 411 | 110 | 74 |
| 1999 | 654 | 460 | 124 | 70 |
| 2006 | 789 | 591 | 131 | 67 |
| 2011 | 869 | 654 | 141 | 74 |
| 2016 | 943 | 711 | 99 | 133 |
| 2022 | 996 | 774 | 131 | 90 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 448 à 996 logements, soit +122 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 108 | 111 | 115 | 112 | 118 | 83 |
| Dont vacants > 2 ans | 47 | 51 | 47 | 49 | 40 | 48 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 9,5 % |
| Classe B | 36 | 17,1 % |
| Classe C | 68 | 32,2 % |
| Classe D | 53 | 25,1 % |
| Classe E | 23 | 10,9 % |
| Classe F | 8 | 3,8 % |
| Classe G | 3 | 1,4 % |
Le graphique décompose les 211 diagnostics par étiquette énergétique: 32 % en C, 59 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 94 | 44,5 % |
| Classe B | 75 | 35,5 % |
| Classe C | 22 | 10,4 % |
| Classe D | 12 | 5,7 % |
| Classe E | 7 | 3,3 % |
| Classe F | 1 | 0,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 45 %, 91 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 195 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 157 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 122 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 121 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 61 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 61 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 217 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 0 |
| Classe B | 31 | 5 |
| Classe C | 57 | 11 |
| Classe D | 37 | 16 |
| Classe E | 18 | 5 |
| Classe F | 7 | 1 |
| Classe G | 3 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (160 kWh/m²/an) et appartements en classe D (193).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Jean-de-Fos (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement INSEE 2022, les 996 logements de Saint-Jean-de-Fos se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (77,7 % / 13,2 % / 9,0 %). Pavillonnaire à très forte intensité: 91,9 % du parc se compose de maisons (915 unités). La commune est dans le tissu communal du Languedoc historique, en plaine, à 148 m d'altitude, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (45 km).
Côté occupation, la propriété l'emporte (72,0 %) sur la location (25,8 %).
Le parc de Saint-Jean-de-Fos combine un noyau ancien (19,8 %) et une couronne plus récente (19,5 % après 2006). Bonne tenue énergétique du parc de Saint-Jean-de-Fos: classe C en tête et consommation moyenne (166 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 65,1 % des résidences principales.
Saint-Jean-de-Fos affiche une croissance de son parc de +5,6 % depuis 2016. 49,6 % des ménages de Saint-Jean-de-Fos disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Saint-Jean-de-Fos est dans le tissu communal du Languedoc historique. Le contexte naturel (en plaine, à 148 m d'altitude, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (45 km)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Saint-Jean-de-Fos en 2026 ?
Niché dans la vallée de l'Hérault, à une trentaine de kilomètres de Montpellier, Saint-Jean-De-Fos conjugue attractivité résidentielle et dynamisme économique local. Son marché immobilier, porté par l'expansion montpelliéraine, a connu une forte appréciation ces dernières années. Est-ce le moment d'y investir en 2026 ? L'analyse des données DVF et des indicateurs territoriaux permet de trancher.
Avec un prix médian qui a grimpé de 43 % depuis 2020 avant une légère correction, le marché offre une fenêtre d'opportunité dans un environnement à risque modéré.
Verdict
➤ Investissement pertinent uniquement en stratégie de plus-value à long terme, avec une sélection rigoureuse du bien et une acceptation d'un rendement locatif modeste.
Points clés
- ✓ Correction de -0,4 % en 2024 : point d'entrée potentiel
- ✓ Parc immobilier récent et énergétiquement sain
- ✓ Dynamique démographique positive (+1,4 % sur 5 ans)
- ⚠ Rendement locatif net faible (1,8 %)
- ⚠ Solvabilité locale limitée par un revenu médian modeste
- ⚠ Risque de déclin territorial élevé
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 353 €/m², Saint-Jean-De-Fos se situe en deçà de la moyenne nationale des communes touristiques de l'arc méditerranéen.
- Le prix au mètre carré dépasse de 7 % la moyenne des communes comparables du département de l'Hérault.
- Plus accessible que le littoral montpelliérain proche, où les prix peuvent dépasser les 4 500 €/m².
Analyse du marché immobilier à Saint-Jean-de-Fos
Acheter demande un effort important : 7,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Jean-de-Fos : opportunités et risques
Investir à Saint-Jean-De-Fos en 2026 n'est pas une stratégie de rendement locatif pur. Avec un loyer médian de 8,8 €/m²/mois pour les maisons, le rendement brut de 3,4 % se mue en un rendement net estimé à 1,8 % après déduction de la taxe foncière (54,98 %), des frais de gestion et d'une vacance locative. Ce résultat est faible et ne justifie l'opération qu'avec une visée de plus-value à long terme ou dans un cadre de diversification patrimoniale.
Le principal levier réside dans la dynamique territoriale positive : la croissance démographique, la proximité de Montpellier et le développement de la construction neuve sont des soutiens structurels aux prix. Toutefois, l'investisseur doit intégrer le risque identifié par l'indice de déclin territorial (IDT), qui pointe des fragilités économiques et sociales sous-jacentes. Le taux de chômage de 11,2 % et le vieillissement de la population (indice de 171,5) sont des facteurs qui pourraient peser sur la demande future.
La stratégie gagnante consisterait donc à cibler un bien nécessitant des travaux légers dans un secteur préservé du risque inondation (PPR actif), pour bénéficier de la décote à l'achat et de la plus-value à la revente après amélioration. L'horizon doit être de minimum 8 à 10 ans pour espérer une appréciation significative, capable de compenser la faible rentabilité locative immédiate.
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Données du marché immobilier à Saint-Jean-de-Fos
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Jean-de-Fos s'établit à 2 353 €, sur la base de 19 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 55,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,8 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Jean-de-Fos Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Jean-de-Fos
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 087 €/m² à 2 353 €/m² (+12,7 %), pour 19 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 78 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
89,5 % de maisons et 10,5 % d'appartements parmi les 19 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 89,5 % de maisons et 10,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 19 | 17 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 353 € | 2 496 € | 1 851 € |
| Prix moyen/m² | 2 489 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 78 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 32 | 2 087 € |
| 2022 | 31 | 2 818 € |
| 2023 | 23 | 2 992 € |
| 2024 | 15 | 3 105 € |
| 2025 | 19 | 2 353 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saint-Jean-De-Fos est vigoureuse : 90 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une nette accélération en 2024 (21 autorisations, soit une tendance en hausse de 200 % par rapport à la période quinquennale précédente). Cette activité reflète l'attractivité résidentielle de la commune et répond à la pression démographique (+8,3 % de population en 10 ans). Toutefois, cet afflux de logements neufs, concentré sur une courte période, nécessite d'être absorbé par la demande. Pour un investisseur, cela signifie à la fois des opportunités dans le neuf, mais aussi un risque de mise en concurrence accrue pour les biens anciens à la revente ou à la location.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 32 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 322 autorisations pour 172 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Jean-de-Fos
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Jean-de-Fos (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 99 logements autorisés à à Saint-Jean-de-Fos, dont 16 en 2025 (+175 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Jean-de-Fos
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Jean-de-Fos
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net intègre des charges incompressibles. La taxe foncière à Saint-Jean-de-Fos s'élève à 54,98 % du revenu cadastral. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 %), une provision pour travaux et le risque de vacance locative (le taux de logements vacants est de 9 %). Ces éléments divisent par deux le rendement brut, comme le montre le net approximatif de 1,8 %. Source : DGFiP, INSEE.
Performance énergétique du parc à Saint-Jean-de-Fos
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 211 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Jean-de-Fos: la classe C domine, 5,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est correcte, avec une classe C dominante et seulement 5,1 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat pour un acquéreur. Cependant, attention aux biens antérieurs à 1945 (28 % du parc) qui peuvent nécessiter des rénovations pour respecter les futures interdictions de location (2034). Source : ADEME, diagnostics DPE.
Calculateur de rendement à Saint-Jean-de-Fos
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Jean-de-Fos
- Négliger la taxe foncière à 54,98 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (9 % du parc).
- Surévaluer les loyers vs. la médiane de 8,8 €/m².
- Ne pas vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché est plus actif au printemps et en début d'automne. L'été peut attirer des acheteurs séduits par l'atmosphère du village, mais les transactions sont ralenties par les vacances. Pour un vendeur, mettre en vente en mars permet de capter les projets d'installation avant l'été. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer le calendrier de vente d'un investisseur. Source : calendrier fiscal, saisonnalité observée.
Le saviez-vous ?
- 40,5 % des logements sont éligibles à la fibre.
- L'indice de vieillissement est de 171,5, population mûre.
- La commune compte 3 monuments historiques protégés.
S'installer à Saint-Jean-de-Fos : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Jean-De-Fos, c'est opter pour un cadre de vie villageois au caractère préservé, avec trois monuments historiques, tout en bénéficiant d'une relative autonomie grâce à ses 65 équipements de proximité répertoriés par l'INSEE. La commune offre ainsi deux écoles, 13 établissements de santé et 8 équipements sportifs, un niveau de service remarquable pour une population de moins de 1 800 habitants. Le climat méditerranéen, avec des températures moyennes de 14,5°C et un ensoleillement généreux, complète cette attractivité résidentielle.
Néanmoins, le territoire n'est pas sans contraintes. Il est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPR), et neuf risques naturels sont recensés. Par ailleurs, la connectivité numérique, avec seulement 40,5 % de foyers éligibles à la fibre, peut être un point de vigilance pour les télétravailleurs. Pour les actifs, la dépendance à la voiture est forte pour rejoindre les pôles d'emploi de la vallée de l'Hérault ou de Montpellier, malgré la présence de gares à moins de 30 km.
Carte du marché immobilier à Saint-Jean-de-Fos
Saint-Jean-de-Fos et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Jean-de-Fos
Le climat de Saint-Jean-de-Fos, avec une température moyenne de 14,5 °C et 938 mm de précipitations annuelles, est typiquement méditerranéen. Les hivers sont doux et les étés chauds, idéal pour un mode de vie tourné vers l'extérieur. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans les excès de sécheresse du littoral. Source : données météo territoriales.
Composition du parc immobilier à Saint-Jean-de-Fos
996 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 92,1 % du parc à Saint-Jean-de-Fos, 7,9 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est ultra-majoritairement composé de maisons (92,1 %) et de propriétaires occupants (72 %). Cette forte proportion de résidences principales et la part modérée de résidences secondaires (13,2 %) indiquent un marché ancré, stable et familial. Le faible taux de logements sociaux (0 %) souligne un caractère pavillonnaire affirmé. Source : INSEE.
Ancienneté du parc à Saint-Jean-de-Fos
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 753 logements).
- Avant 1919 19,8 % 149 logts
- 1919-1945 8,2 % 62 logts
- 1946-1970 9,4 % 71 logts
- 1971-1990 18,5 % 139 logts
- 1991-2005 24,3 % 183 logts
- 2006-2019 19,5 % 147 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Jean-de-Fos
65 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Jean-de-Fos
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Jean-de-Fos est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation actif, lié à la Haute Vallée Sud de l'Hérault. Neuf risques naturels sont recensés. Avant tout achat, consultez le dossier en mairie pour connaître les contraintes constructives et d'assurabilité sur la parcelle visée. La sismicité et le radon sont faibles. Source : Géorisques.gouv.fr.
Cas pratique : un achat type à Saint-Jean-de-Fos
Pour acquérir une maison médiane de 95 m² à 295 830 €, il faut l'équivalent de 13,5 années de revenu médian local (21 990 €). Avec un apport de 10 % (29 583 €), et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 480 €. Source : DVF 2024, INSEE.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Jean-de-Fos
- Omettre de consulter le PPR Inondation en mairie.
- Acheter sans diagnostic DPE contraignant.
- Sous-estimer les trajets vers Montpellier (28,5 km).
- Négocier sans connaître le % de passoires (5,1 %).
Points clés à retenir à Saint-Jean-de-Fos
- Prix médian des maisons à 2 496 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut moyen des maisons : 3,4 %.
- Climat méditerranéen, 14,5 °C de moyenne annuelle.
- 72 % de propriétaires occupants, marché stable.
- Stabilité des prix sur un an (-0,4 % de variation).
- Taxe foncière parmi les plus élevées à 54,98 %.
- Parc immobilier composé à 92,1 % de maisons.
- 28 % du parc construit avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Jean-de-Fos ?
À Saint-Jean-de-Fos, la valeur d'un bien est sensible à sa performance énergétique (DPE), cruciale pour le pouvoir d'emprunt. La proximité des 65 équipements de proximité (commerces, services, santé) est un vrai plus. Pour une maison, la superficie du terrain et la vue sur les vignobles ou les causses peuvent justifier une prime. L'état général (28 % du parc est antérieur à 1945) et la qualité de la rénovation pèsent lourd face à une offre neuve croissante. Source : DVF, SITADEL, BPE INSEE.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Jean-de-Fos
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
211 770 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés de la commune, comme la différence de prix entre le cœur villageois et les lotissements récents. Il ajuste l'estimation en fonction de l'état réel, souvent sous-évalué par les algorithmes basés sur le m² moyen. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, locaux ou montpelliérains à 28,5 km, et de négocier en connaissance des compromis acceptés récemment. Son expertise est décisive pour maximiser le prix sans provoquer de contre-visite. Source : DVF 2024, contexte territorial.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Oublier l'impact d'un DPE médiocre sur la valeur.
- Ne pas valoriser la proximité des 2 commerces.
- Ignorer les prix de vente des neufs en référence.
Investir à Saint-Jean-de-Fos : passer à l'action
L'analyse des chiffres fournit une photographie du marché, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, et compréhension fine des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer ces insights en opportunité concrète, en évaluant précisément le potentiel de chaque acquisition.
Les chiffres posent un diagnostic nuancé. Sa stratégie dépendra de votre capacité à identifier le bon bien au bon prix.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Saint-Jean-De-Fos grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 18 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Jean-de-Fos
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Jean-De-Fos ?
Le prix médian des maisons à Saint-Jean-De-Fos est de 2 496 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 95 m². Le prix total d'une maison type approche donc les 296 000 €.
Saint-Jean-De-Fos est-elle plus chère que ses villages voisins ?
Oui, son prix au mètre carré est supérieur à celui de la plupart de ses voisines. Il dépasse de 21 % le prix à Le Bosc (2 456 €/m²) et de 23 % celui de Brignac (2 381 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Jean-De-Fos ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 3,4 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé tombe à environ 1,8 %, ce qui est faible.
Le marché immobilier est-il en baisse à Saint-Jean-De-Fos ?
Après une forte hausse entre 2020 et 2023, le prix médian s'est stabilisé en 2024 avec une légère correction de -0,4 %. Le volume de transactions a aussi baissé, passant de 33 ventes en 2023 à 18 en 2024.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Jean-De-Fos ?
Le principal risque naturel est l'inondation (PPR actif). Par ailleurs, le taux de vacance des logements (9 %) et l'indice de déclin territorial élevé (6,4/10) indiquent des fragilités socio-économiques à surveiller.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Jean-De-Fos affiche un prix de 3 110 €/m², soit 21 % de plus que sa voisine Le Bosc (2 456 €/m²), pour des indicateurs démographiques et économiques similaires, indiquant une possible survalorisation à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Jean-de-Fos.
Communes limitrophes de Saint-Jean-de-Fos
Saint-Jean-de-Fos est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 19 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 353 €/m² à Saint-Jean-de-Fos, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian de Saint-Jean-de-Fos gagne +12,7 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 120 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -24,2 % — un retournement à surveiller.
Typologie à dominante pavillonnaire: 89,5 % des ventes concernent des maisons, à 2 496 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-Jean-de-Fos, un logement de 90 m² (224 640 €) représente 10,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,4 € (appartements) et 8,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 13,2 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 99 logements autorisés, soit 20/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Jean-de-Fos est dans le tissu communal du Languedoc historique. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (45 km), en plaine, à 148 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.