01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 953 logements dont 2 635 résidences principales, 64 résidences secondaires et 254 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 635 | 89,2 % |
| Résidences secondaires | 64 | 2,2 % |
| Logements vacants | 254 | 8,6 % |
Parmi les 2 953 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 350 | 13,3 % |
| 1919-1945 | 183 | 7,0 % |
| 1946-1970 | 262 | 10,0 % |
| 1971-1990 | 596 | 22,7 % |
| 1991-2005 | 567 | 21,6 % |
| 2006-2019 | 671 | 25,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 13 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 22 | 0,8 % |
| 2 pièces | 184 | 7,0 % |
| 3 pièces | 542 | 20,6 % |
| 4 pièces | 937 | 35,5 % |
| 5 pièces ou plus | 951 | 36,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (36 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 461 | 2 690 | 2 953 |
| Rés. principales | 2 169 | 2 331 | 2 635 |
| Rés. secondaires | 78 | 86 | 64 |
| Vacants | 214 | 274 | 254 |
À 22 km, Poussan (6 797 hab.) enregistre 63,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 829 | 69,4 % |
| Locataires (privé) | 591 | 22,4 % |
| Locataires HLM | 152 | 5,8 % |
| Logés gratuitement | 63 | 2,4 % |
Visualisation des quatre statuts — 69,4 % de propriétaires occupants, 28,2 % de locataires et 6 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 396 | 15,0 % |
| Fioul | 173 | 6,6 % |
| Électricité | 1 708 | 64,8 % |
| Gaz bouteille | 42 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 317 | 12,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 65 % au électricité, 15 % pour gaz de ville, 12 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 363 |
| 2 à 4 ans | 571 |
| 5 à 9 ans | 423 |
| 10 ans ou plus | 1 278 |
| Total ménages | 2 635 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 426 |
| Sous-occupation modérée | 818 |
| Sous-occupation accentuée | 749 |
| Suroccupation modérée | 91 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 244 | 9,3 % |
| 1 voiture | 1 222 | 46,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 169 | 44,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 9 % sans, 46 % à une voiture, 44 % multi-motorisés. Par ailleurs, 75,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 908 | 806 | 30 | 72 |
| 1975 | 1 034 | 876 | 58 | 100 |
| 1982 | 1 242 | 987 | 174 | 81 |
| 1990 | 1 536 | 1 250 | 155 | 131 |
| 1999 | 1 703 | 1 472 | 93 | 138 |
| 2006 | 2 164 | 1 873 | 117 | 175 |
| 2011 | 2 461 | 2 169 | 78 | 214 |
| 2016 | 2 690 | 2 331 | 86 | 274 |
| 2022 | 2 953 | 2 635 | 64 | 254 |
Trajectoire de long terme: 908 logements en 1968, 2 953 en 2022 (+225 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 283 | 240 | 244 | 206 | 275 | 147 |
| Dont vacants > 2 ans | 74 | 71 | 58 | 60 | 64 | 70 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 77 | 8,8 % |
| Classe B | 124 | 14,2 % |
| Classe C | 424 | 48,6 % |
| Classe D | 152 | 17,4 % |
| Classe E | 75 | 8,6 % |
| Classe F | 17 | 1,9 % |
| Classe G | 3 | 0,3 % |
La classe C domine avec 49 % des diagnostics, et 72 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 394 | 45,2 % |
| Classe B | 257 | 29,5 % |
| Classe C | 174 | 20,0 % |
| Classe D | 29 | 3,3 % |
| Classe E | 14 | 1,6 % |
| Classe F | 4 | 0,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (45 %), et 95 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 187 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 186 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 137 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 133 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 124 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 63 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 63 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 187 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 72 | 5 |
| Classe B | 72 | 52 |
| Classe C | 252 | 172 |
| Classe D | 88 | 64 |
| Classe E | 40 | 35 |
| Classe F | 8 | 9 |
| Classe G | 3 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (142 kWh/m²/an), les appartements C (164) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 39 |
| T3 | 71 |
| T4 | 47 |
| T5+ | 15 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-André-de-Sangonis (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Saint-André-de-Sangonis totalise 2 953 logements dont 89,2 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Profil pavillonnaire affirmé: 81,5 % de maisons individuelles pour 18,5 % d'appartements. Ce contexte résidentiel — Saint-André-de-Sangonis est caractéristique des communes languedociennes, en plaine, à 70 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 39 km environ — cadre la lecture du parc local.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 69,4 % de propriétaires, 28,2 % de locataires. Le logement social occupe une place de 5,8 % dans le parc de résidences principales.
La structure par époque du parc est contrastée — 13,3 % avant 1919 et 25,5 % depuis 2006. Le parc de Saint-André-de-Sangonis se classe bien côté DPE: C en tête et 150 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Côté énergie, le électricité chauffe 64,8 % des résidences principales.
Saint-André-de-Sangonis affiche une croissance de son parc de +9,8 % depuis 2016. 44,4 % des ménages de Saint-André-de-Sangonis disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Saint-André-de-Sangonis est caractéristique des communes languedociennes — éclaire les choix d'habitat localement. Saint-André-de-Sangonis est en plaine, à 70 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 39 km environ, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Saint-André-de-Sangonis en 2026 ?
Au cœur de la vallée de l'Hérault, Saint-André-De-Sangonis combine une attractivité résidentielle croissante (+14,4 % de population en 10 ans) et une économie locale en mutation, avec un taux de chômage de 13,5 %. Son marché immobilier, après un pic en 2023, a connu une correction marquée en 2024. Cette conjoncture crée-t-elle une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur ? L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec une correction de -13,1 % en 2024 et un prix médian inférieur de 20 % à ses voisines directes, Saint-André-De-Sangonis présente un point d'entrée stratégique pour un investisseur aguerri.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif pour les appartements, à privilégier en stratégie de moyen terme avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Correction récente de -13,1 %
- ✓ Rendement brut apparts à 6,5 %
- ✓ Dynamique démographique solide (+14,4 % en 10 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,5 %)
- ⚠ Pression touristique faible
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'accessibilité (IAI 5,5/10).
- Rendement locatif brut bien supérieur à celui du littoral montpelliérain (environ 3-4 %).
Analyse du marché immobilier à Saint-André-de-Sangonis
Acheter demande un effort important : 8,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-André-de-Sangonis : opportunités et risques
Investir à Saint-André-De-Sangonis en 2026 se justifie principalement par une stratégie de rendement locatif sur les petits appartements. Le rendement brut de 6,5 % pour les appartements, calculé d'après la carte des loyers du Ministère du Logement, est attractif pour la région, même s'il faut en déduire des charges conséquentes (taxe foncière à 58,3 %, gestion, vacance) pour aboutir à un net d'environ 3,3 %. La faiblesse de la pression touristique (IPTI à 2,3/10) et le taux modeste de résidences secondaires (2,2 %) orientent clairement vers de la location annuelle, ciblant les actifs ou jeunes ménages attirés par le cadre de vie et la proximité des services.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 13,5 % et un revenu médian de 21 660 €. Le marché locatif est donc en partie porté par des demandeurs extérieurs à la commune, ce qui accroît sa dépendance à l'attractivité résidentielle du territoire. Par ailleurs, la taxe foncière, relativement élevée, grève significativement la rentabilité nette et doit être intégrée au calcul dès l'acquisition.
La stratégie de plus-value, soutenue par un indice d'opportunité territoriale élevé (IOT 6,4/10), est pertinente à moyen ou long terme. La correction de 2024 a créé un point d'entrée plus favorable, et la dynamique démographique positive (+14,4 % en 10 ans) devrait continuer de soutenir la demande. Néanmoins, cette plus-value sera conditionnée par la capacité de la commune à maintenir ses équipements et son attractivité, dans un contexte de finances communales présentant une dette de 1 156 € par habitant.
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Données du marché immobilier à Saint-André-de-Sangonis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier saint-andréen, d'après les données DVF 2024, est entré dans une phase de correction après une hausse soutenue. Le prix médian global a reculé de 13,1 % en un an, une baisse significative qui ramène les valorisations au niveau de 2020. Cette correction s'explique par le retour à l'équilibre après la surchauffe post-Covid et par le resserrement des conditions de crédit. Le volume des transactions (72 ventes) reste néanmoins soutenu pour une commune de cette taille, signe que l'intérêt pour le territoire ne se dément pas.
La structure du parc, composé à 81,7 % de maisons selon l'INSEE, induit une dualité marquée entre le segment individuel et l'immobilier collectif. Les appartements, moins nombreux, affichent un prix médian nettement inférieur (2 162 €/m² contre 2 778 €/m² pour les maisons), ce qui en fait le segment le plus accessible et le plus intéressant pour un investissement locatif. La surface médiane des biens vendus (93 m² pour les maisons, 50 m² pour les appartements) confirme le profil résidentiel et familial dominant.
Enfin, l'analyse de la fourchette de prix (1 879 - 3 161 €/m²) révèle une dispersion importante. Cette amplitude laisse entrevoir de réelles opportunités de négociation sur les biens en haut de gamme, d'autant que le taux de vacance (8,6 %) et la part de logements sociaux (6 %) restent modérés, limitant les effets de bord négatifs sur la valorisation du parc privé.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-André-de-Sangonis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-André-De-Sangonis sur cinq ans, selon les données DVF, révèle un cycle classique de surchauffe et correction. Après une hausse continue de 2020 à 2023, avec un pic à 2 857 €/m² cette année-là, le marché a connu un repli sévère de -13,1 % en 2024, ramenant le prix médian (2 723 €/m²) près de son niveau de 2020. Cette correction est plus marquée pour les maisons, dont le prix médian a légèrement baissé par rapport au pic, tandis que les appartements restent sur une tendance plus stable. Comparée à des communes voisines comme Pézenas ou Lodève, Saint-André-De-Sangonis montre une volatilité plus forte, signe d'un marché moins ancré. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique indique une phase de possible consolidation, où la négociation retrouve sa place.
Évolution du marché immobilier de Saint-André-de-Sangonis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 723 €/m² de prix médian pour 66 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +12,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent un effort d'investissement modéré pour un rendement correct. Pour acquérir une maison type de 93 m² à 248 775 €, une mensualité de crédit estimée (sur 20 ans à 3,5 %) avoisinerait 1 180 €. Le loyer médian de 11,9 €/m²/mois générerait environ 1 107 € de recettes, ne couvrant pas totalement la mensualité. L'effort net mensuel serait donc d'environ 73 €, pour un rendement brut de 5,4 %. Pour un appartement de 50 m² (109 450 €), la mensualité est d'environ 520 € et le loyer de 590 €, dégageant un cash-flow positif avant charges. Cela illustre une meilleure viabilité locative immédiate pour les petits appartements.
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
84,8 % de maisons et 15,2 % d'appartements parmi les 66 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (84,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 778 €/m² pour les maisons et 2 162 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 66 | 56 | 10 |
| Prix médian/m² | 2 723 € | 2 778 € | 2 162 € |
| Prix moyen/m² | 2 649 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 124 | 2 412 € |
| 2022 | 94 | 2 710 € |
| 2023 | 83 | 2 857 € |
| 2024 | 65 | 2 484 € |
| 2025 | 66 | 2 723 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-André-De-Sangonis, avec 279 logements autorisés sur les 5 dernières années, témoigne d'une attractivité résidentielle réelle, portée par la croissance démographique. Cependant, la tendance est au ralentissement (-4 % par rapport à la période précédente), avec seulement 24 logements autorisés en 2024. Ce décrochage pourrait indiquer une prudence des promoteurs face à la correction des prix ou une saturation des terrains constructibles. Cette modération de l'offre neuve est plutôt un signal positif pour l'investisseur en l'ancien, limitant le risque de sur-offre à court terme. Elle confirme aussi que la pression démographique (+6 % en 5 ans) continue de soutenir la demande, notamment pour les maisons individuelles.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 418 autorisations et 1 112 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 78 %.
Vacance longue durée à Saint-André-de-Sangonis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-André-de-Sangonis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-André-de-Sangonis: 307 logements autorisés sur 5 ans, 40 pour la dernière année (+34 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-André-de-Sangonis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-André-de-Sangonis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,30 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ moitié du brut, intègre des charges incompressibles. À Saint-André-de-Sangonis, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,3 %. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), la vacance locative (le taux de logements vacants est de 8,6 %) et une provision pour travaux. Pour un appartement, le rendement net chute ainsi à environ 3,3 %. Prévoyez ces charges pour une vision réaliste de votre rentabilité.
Performance énergétique du parc à Saint-André-de-Sangonis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 872 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-André-de-Sangonis: majorité classée C, part de passoires thermiques à 2,3 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local est plutôt performant, avec une classe énergétique C dominante (150 kWh/m²/an). Seulement 2,0 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas qui réduit le risque réglementaire immédiat. Cependant, avec la loi Climat, les logements classés E devront être rénovés d'ici 2034. Pour un achat, privilégier un bien déjà en classe C ou mieux est un gage de valeur et de moindres travaux obligatoires.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégier les appartements de petite surface (médiane 50 m²) pour maximiser le rendement brut, ou les maisons avec jardin pour cibler les familles. Le parc est majoritairement ancien (20,3 % antérieur à 1945), mais 25,5 % des logements ont été construits après 2006, offrant des biens énergétiquement performants (DPE dominant C). Attention aux 2,0 % de passoires thermiques (F/G), soumises à des interdictions de location progressives.
Quelles zones cibler à Saint-André-de-Sangonis ?
Le centre-bourg, avec ses 286 équipements et commerces, est le plus attractif pour la location au long terme. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant modérée (279 logements autorisés sur 5 ans). La proximité de la gare TGV de Sète (30,6 km) peut constituer un atout pour attirer des locataires actifs mobiles.
Calculateur de rendement à Saint-André-de-Sangonis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-André-de-Sangonis
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 8,6 % dans la commune. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 13,5 %) expose également aux retournements conjoncturels. Enfin, la taxe foncière relativement élevée (58,3 %) grève le rendement net. L'investisseur doit vérifier attentivement le DPE pour éviter les passoires thermiques, sous peine de lourdes travaux.
Cas pratique : un investissement type à Saint-André-de-Sangonis
Pour un appartement type de 50 m² à Saint-André-de-Sangonis, comptez environ 109 450 € à l'achat. Au loyer médian de 11,8 €/m², cela génère 590 € par mois, soit un rendement brut de 6,5 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois) et des charges, le rendement net approche 3,3 %, nécessitant un léger effort mensuel si vous avez un crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-André-de-Sangonis
- Négliger la taxe foncière, élevée à 58,3 % à Saint-André.
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 8,6 %).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (11,8 €/m² en appart).
- Ne pas vérifier le classement DPE et les futures obligations.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-André-de-Sangonis suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement propice aux visites et transactions. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être actif, mais attention au paiement de la taxe foncière en septembre, qui peut influencer le calendrier des vendeurs. L'été, marqué par la chaleur et les vacances, ralentit souvent l'activité, offrant parfois des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- La commune a vu sa population croître de 14,4 % en 10 ans.
- Seulement 2,2 % des logements sont des résidences secondaires.
- Le taux de chômage local (13,5 %) dépasse la moyenne nationale.
S'installer à Saint-André-de-Sangonis : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-André-De-Sangonis, c'est choisir une petite ville dynamique de la vallée de l'Hérault, bien équipée avec 286 commerces et services selon la Base Permanente des Équipements de l'INSEE. La commune offre un cadre de vie agréable, avec une température moyenne de 15°C et un ensoleillement généreux, typique de l'arrière-pays méditerranéen. Le taux de propriétaires (69,4 %) est élevé, signe d'un territoire ancré et familial, où la vie associative et locale est riche.
Les résidents bénéficient d'une bonne accessibilité, avec Montpellier à moins de 40 km et la gare TGV de Sète à 30 km, facilitant les déplacements professionnels ou loisirs. La connexion numérique est correcte (fibre à 70,5 %), adaptée au télétravail. Il convient toutefois de noter la présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) sur la Haute Vallée Sud de l'Hérault, une réalité à intégrer dans le choix du secteur et de l'assurance du bien.
Carte du marché immobilier à Saint-André-de-Sangonis
Saint-André-de-Sangonis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-André-de-Sangonis
Le climat méditerranéen de Saint-André-de-Sangonis, avec une température moyenne de 15,0 °C et seulement 701 mm de précipitations annuelles, est un atout majeur. Il séduit les acheteurs en quête d'environnement agréable, avec des hivers doux et un ensoleillement généreux. Ce profil climatique convient particulièrement aux familles et aux actifs attirés par un cadre de vie extérieur, tout en nécessitant une attention aux risques d'inondation liés aux épisodes cévenols.
À qui s'adresse Saint-André-de-Sangonis ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux primo-accédants cherchant une maison avec jardin à un prix accessible, ainsi qu'aux retraités en quête de calme et de services de proximité. Le faible taux de logements sociaux (6,0 %) et la dominance de propriétaires occupants (69,4 %) dessinent un environnement résidentiel stable. Les actifs travaillant dans le bassin de Montpellier ou de Béziers peuvent aussi y trouver un compromis prix/qualité de vie, malgré des trajets quotidiens.
Avantages et limites à Saint-André-de-Sangonis
✓ Points forts
- Prix plus abordable que les communes côtières de l'Hérault.
- Environnement familial avec 81,7 % de maisons et 6 écoles.
- Dynamisme démographique (+14,4 % de population en 10 ans).
- Accès aux services essentiels (286 équipements).
- Parc immobilier énergétiquement correct (DPE dominant C).
− À prendre en compte
- Exposition au risque inondation (PPR actif).
- Marché immobilier en baisse (-13,1 % sur un an).
- Taux de chômage local élevé (13,5 %).
Composition du parc immobilier à Saint-André-de-Sangonis
2 953 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-André-de-Sangonis: 81,7 % de maisons, 18,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (81,7 %), signe d'un marché familial et ancré. Le taux élevé de propriétaires (69,4 %) et la faible part de résidences secondaires (2,2 %) indiquent une stabilité et une demande locale solide. Le taux de vacance à 8,6 % peut signaler à la fois un potentiel de rénovation et un marché sélectif où l'état du bien est crucial pour une vente rapide.
Ancienneté du parc à Saint-André-de-Sangonis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 629 logements).
- Avant 1919 13,3 % 350 logts
- 1919-1945 7,0 % 183 logts
- 1946-1970 10,0 % 262 logts
- 1971-1990 22,7 % 596 logts
- 1991-2005 21,6 % 567 logts
- 2006-2019 25,5 % 671 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-André-de-Sangonis
286 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-André-de-Sangonis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-André-de-Sangonis est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation actif, lié à la Haute Vallée Sud de l'Hérault. La sismicité et le radon sont classés faibles. Cela implique des contraintes constructives et, pour certains biens, une assurance obligatoire spécifique. Consulter le zonage du PPR en mairie est une étape incontournable avant tout achat, afin de connaître les éventuelles restrictions ou obligations de travaux de protection.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-André-de-Sangonis
- Oublier de consulter le zonage du PPR Inondation avant l'offre.
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon le type de bien.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (20,3 % d'avant 1945).
- Négliger la vérification de l'assurabilité du bien.
Points clés à retenir à Saint-André-de-Sangonis
- Prix médian à 2 484 €/m², en baisse de 13,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif : 6,5 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen avec 15 °C de moyenne et 701 mm de pluie.
- Écart important entre maisons (2 778 €/m²) et appartements (2 162 €/m²).
- Taxe foncière élevée, à 58,3 % sur le bâti en 2024.
- Parc immobilier très majoritairement constitué de maisons (81,7 %).
- État énergétique globalement bon, seulement 2 % de passoires.
- Revenu médian local de 21 660 €, inférieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-André-de-Sangonis ?
À Saint-André-de-Sangonis, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise et de son état. La proximité des commerces (29 équipements) et des écoles (6 établissements) est valorisante. Pour une maison, la taille du terrain et l'exposition au soleil sont déterminantes. Le DPE devient un facteur clé : un logement classé C vaut plus qu'un classé D, les acheteurs anticipant les futures obligations de rénovation. Enfin, l'absence de contraintes liées au PPR Inondation est un atout majeur pour la valorisation.
Estimation indicative d'une maison à Saint-André-de-Sangonis
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
245 070 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en correction (-13,1 %), une estimation au plus juste est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables. Une surévaluation peut conduire à une vacance prolongée, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche. Les données DVF révèlent que le prix au m² varie du simple au double selon le quartier, l'année de construction et la performance énergétique (DPE dominant C). Seul un outil calibré sur le territoire, prenant en compte les 11 risques naturels recensés et la fiscalité locale (taxe foncière à 58,3 %), peut fournir une valorisation fiable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés de la commune, comme la différence de prix entre le centre-village et les lotissements récents. Il peut ajuster l'estimation en fonction de l'état réel, des vices cachés ou des atouts invisibles sur les bases de données. Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux et de négocier efficacement. Face à un parc où 25,5 % des logements sont post-2006, son expertise pour distinguer la valeur du neuf versus l'ancien rénové est précieuse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur la moyenne du m² sans pondérer par l'état et la localisation.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-13,1 %).
- Ignorer les contraintes du PPR qui peuvent dévaluer un bien.
Investir à Saint-André-de-Sangonis : passer à l'action
Les indicateurs composites et les données DVF dessinent un cadre, mais un investissement réussi se concrétise sur le terrain. Identifier le bon bien, au bon prix, dans le bon secteur nécessite une connaissance intime des micro-marchés de la commune. Pour transformer cette analyse en acquisition stratégique, le recours à un expert local est décisif.
Les chiffres posent le diagnostic, mais l'opportunité réelle se joue sur la sélection du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-André-De-Sangonis grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 72 ventes réelles en 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-André-de-Sangonis
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-André-De-Sangonis ?
En 2024, le prix médian est de 2 484 € par mètre carré. Une maison type de 93 m² coûte environ 248 775 €, tandis qu'un appartement de 50 m² se situe aux alentours de 109 450 €.
Le marché est-il en baisse à Saint-André-De-Sangonis ?
Oui, les prix ont connu une correction de -13,1 % en 2024 après un pic en 2023. Cette baisse ramène les valorisations près de leur niveau de 2020, créant potentiellement des opportunités d'achat.
Saint-André-De-Sangonis est-elle plus chère que Pézenas ?
Non, Saint-André-De-Sangonis est légèrement moins chère. En 2024, son prix médian (2 484 €/m²) est inférieur de 3 % à celui de Pézenas (2 569 €/m²), tout en offrant des rendements locatifs comparables.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut est estimé à 6,5 % pour les appartements et 5,4 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (taxe, gestion, vacance), le rendement net approche respectivement 3,3 % et 2,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-bourg et des commerces pour la location, et les zones pavillonnaires récentes pour une résidence familiale. Tenez compte du PPR Inondation dans votre choix définitif.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-André-De-Sangonis affiche un prix médian inférieur de 20 % à Montagnac et de 27 % à Cournonterral, un écart de valorisation qui offre un fort effet de levier pour un investisseur visant la plus-value sur des indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-André-de-Sangonis.
Communes limitrophes de Saint-André-de-Sangonis
Saint-André-de-Sangonis est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-André-de-Sangonis s'établit à 2 723 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Hérault.
Sur 2021-2025, le prix médian de Saint-André-de-Sangonis progresse de +12,9 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 432 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +9,6 % sur le prix médian.
Le marché de Saint-André-de-Sangonis est dominé par les maisons individuelles — 84,8 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 778 €/m² pour 90 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-André-de-Sangonis, un logement de 90 m² (250 020 €) représente 11,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,8 €/m² pour un appartement et 11,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Saint-André-de-Sangonis: 307 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 61 par an.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-André-de-Sangonis est caractéristique des communes languedociennes. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 39 km environ, en plaine, à 70 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.