Faut-il investir au Bourget en 2026 ?
En Seine-Saint-Denis, a quelques kilometres de Paris, Le Bourget mise sur sa desserte exceptionnelle (aeroport, gare, metro) pour attirer investisseurs et habitants. Mais avec un revenu median de 17 230 € et un taux de chomage de 17 %, la dynamique immobiliere repose largement sur la demande exterieure. Faut-il investir ici en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 6,4 %, Le Bourget se positionne comme un marche a fort potentiel de cash-flow, malgre une fragilite socio-economique marquee.
Verdict
➤ Investir a Le Bourget exige une selection rigoureuse du bien et une gestion active pour mitiger les risques locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif : 6,4%
- ✓ Pression immobiliere elevee : marche actif
- ✓ Dynamique de construction neuve : +91% de permis
- ⚠ Fragilite territoriale tres elevee : indice 7,7/10
- ⚠ Revenu median bas : solvabilite locale limitee
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median au m² (3 369 €) se situe dans la fourchette basse des communes d'Île-de-France, offrant un point d'entree accessible.
- Il depasse de 11 % la mediane departementale de Seine-Saint-Denis, refle tant une attractivite relative.
- A 8 km de Paris, le prix reste trois fois inferieur a celui de la capitale, un ecart qui soutient la demande locative.
Analyse du marché immobilier au Bourget
Le marché immobilier du Bourget affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,3/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers du Bourget
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Un score de 5,8/10 indique un marche actif, porte par la demande exterieure et la proximite des transports.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUn score de 5,8/10 indique un marche actif, porte par la demande exterieure et la proximite des transports.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Avec 3,5/10, l'accessibilite est moderee : les prix ont depasse la capacite d'achat locale, le marche depend des acheteurs externes.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAvec 3,5/10, l'accessibilite est moderee : les prix ont depasse la capacite d'achat locale, le marche depend des acheteurs externes.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Un indice a 5/10 indique une demande locative reelle mais freinee par le pouvoir d'achat local, necessitant une gestion rigoureuse.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUn indice a 5/10 indique une demande locative reelle mais freinee par le pouvoir d'achat local, necessitant une gestion rigoureuse.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
La pression touristique est elevee (7,3/10) en raison de l'aeroport d'affaires, ouvrant des opportunites pour de la location courte duree.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéLa pression touristique est elevee (7,3/10) en raison de l'aeroport d'affaires, ouvrant des opportunites pour de la location courte duree.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3908,6 — Percentile dept : 56/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 15,9 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 82/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,3 — Percentile dept : 11/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7962,5 — Percentile dept : 56/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 15,9 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 30,3 — Percentile dept : 32/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,5 — Percentile dept : 71/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 65,1 — Percentile dept : 61/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 82/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,3 — Percentile dept : 11/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 75/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3908,6 — Percentile dept : 44/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 82/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 75/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 100/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7962,5 — Percentile dept : 44/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir au Bourget : opportunités et risques
Investir au Bourget en 2026 peut se justifier pour son rendement locatif brut attractif (6,4 %), nettement superieur a la moyenne francilienne. La pression locative est reelle, portee par une population jeune (age median de 37,4 ans) et la presence d'emplois lies a l'aeroport. Neanmoins, le rendement net, apres deduction de la taxe fonciere (35,59 %), des frais de gestion et des vacances locatives, chute a environ 4,1 %.
Le parc de logements anciens represente un risque a considerer. Selon les DPE, 10,2 % des residences sont des passoires thermiques (classes F ou G), soumises aux interdictions de location a venir. Un investisseur doit donc privilegier les biens renoves ou anticiper un budget travaux consequent pour se mettre en conformite avec la loi Climat et Resilience.
La strategie la plus adaptee semble etre la location annuelle classique, en ciblant les petits appartements bien situes pres de la gare. La location saisonniere, profitant de la proximite de l'aeroport d'affaires, est egalement envisageable mais plus volatile. L'horizon d'investissement doit etre moyen terme (5-10 ans), le temps que les operations de renouvellement urbain et la dynamique metropolitaine consolident la valeur du patrimoine.
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Données du marché immobilier au Bourget
DVF, loyers, permis, analyse expertLes donnees DVF 2024 confirment la resilience des prix au Bourget, avec un median global stable autour de 3 369 €/m², en leger retrait par rapport au pic de 2023. Cette stabilite est a relativiser au regard du volume de transactions, en baisse constante depuis 2021 (131 ventes en 2024 contre 188 il y a trois ans), signe d'un marche qui se normalise apres la periode de frenesie post-Covid.
Compare aux communes alentour, le positionnement tarifaire du Bourget est intermediaire. Il se vend 19 % plus cher qu'a Arnouville, mais reste 14 % moins onereux qu'a Soisy-sous-Montmorency. Cet ecart s'explique en partie par la desserte exceptionnelle de la commune, dotee d'une gare RER et a proximite immediate de l'aeroport d'affaires Paris-Le Bourget, un atout pour la location.
Le contexte socio-economique, cependant, tempere cet optimisme. Avec un revenu median de 17 230 € et un taux de chomage de 17 %, la demande locale est structurellement faible. Le marche immobilier depend donc largement des acheteurs et investisseurs exterieurs, attires par les rendements et la connectivite. Cette dependance expose a une plus grande volatilite en cas de retournement economique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Bourget Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, les prix medians au m² au Bourget ont connu une progression moderee, passant de 3 740 € a 3 369 €, soit une hausse de 4,4 % sur cinq ans. Cette trajectoire masque une annee 2023 record (3 968 €/m²) suivie d'un leger repli en 2024 (-1,6 %). Comparee a ses voisines, la commune affiche un prix superieur a Arnouville (-19 %) ou Montmagny (-12 %), mais reste plus accessible que Soisy-sous-Montmorency (+14 %). Pour un acheteur en 2026, cette stabilite relative offre une visibilite, mais la fragilite du tissu economique local invite a la prudence.
Évolution du marché immobilier du Bourget
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 369 €/m² de prix médian pour 108 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +0,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 88 transactions ont ete enregistrees au Bourget, un volume en baisse par rapport aux annees precedentes (188 en 2021). Le marche est tres majoritairement compose d'appartements (88 ventes, mediane a 3 356 €/m²) contre seulement 23 maisons (3 690 €/m²). La surface mediane vendue est de 44 m² pour les appartements et 78 m² pour les maisons, traduisant une demande orientee vers les petits logements. Cette structure montre un marche liquide pour les biens d'entree de gamme, porte par les investisseurs, tandis que le segment des maisons reste plus confidentiel.
Répartition des ventes
18,5 % de maisons et 81,5 % d'appartements parmi les 108 transactions enregistrées.
Sur 108 transactions enregistrées, 18,5 % portent sur des maisons (3 690 €/m²) et 81,5 % sur des appartements (3 356 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 108 | 20 | 88 |
| Prix médian/m² | 3 369 € | 3 690 € | 3 356 € |
| Prix moyen/m² | 4 297 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 160 | 3 359 € |
| 2022 | 157 | 3 500 € |
| 2023 | 110 | 3 728 € |
| 2024 | 115 | 3 724 € |
| 2025 | 108 | 3 369 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction au Bourget est vigoureuse : 764 logements ont ete autorises sur les cinq dernieres annees, avec une tendance en hausse de 91 % par rapport a la periode precedente. Cependant, seulement 8 permis ont ete delivres en 2024, indiquant un possible ralentissement. Cette offre neuve, couplee a une legere baisse demographique (-1,3 % sur 5 ans), pourrait a terme attenuer la pression sur les loyers. Pour l'investisseur, il convient de surveiller l'equilibre entre offre et demande, notamment dans les secteurs en renouvellement urbain.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 64 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 062 autorisations pour 1 896 démarrages effectifs.
Vacance longue durée au Bourget
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Bourget (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 760 logements autorisés à au Bourget, dont 32 en 2025 (+76 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Bourget
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Bourget
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut est un indicateur théorique. Pour obtenir le net, déduisez systématiquement la taxe foncière, élevée à Le Bourget avec un taux de 35,59 % sur le bâti. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, les travaux d'entretien et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 11,5 %). Ces éléments peuvent réduire le rendement brut de plus d'un tiers, comme le montre la différence entre le 6,4 % brut et le 4,1 % net approximatif pour les appartements.
Performance énergétique du parc au Bourget
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 376 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE au Bourget: la classe C domine, 10,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante est C (203 kWh/m²/an), un profil plutôt vertueux pour un parc ancien. Seulement 10,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ce faible pourcentage réduit le risque de dépréciation brutale à court terme. Cependant, la loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028. Pour les propriétaires-occupants, la vente de ces biens pourrait devenir plus difficile. Un DPE défavorable représente donc un risque réglementaire et financier à anticiper.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande familiale majoritaire. Les petites surfaces (studio, T1) peuvent aussi trouver preneur, mais sont plus sensibles à la vacance. Le parc est ancien à 87 %, donc attention au DPE : 10,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Le neuf, bien que minoritaire (17 % du parc construit après 2006), peut offrir une meilleure performance énergétique et un loyer légèrement supérieur.
Quelles zones cibler au Bourget ?
La proximité immédiate de la gare Le Bourget et du centre-bourg constitue le point le plus attractif pour la location, assurant une bonne liquidité. Les quartiers plus périphériques, bien que moins chers, pourraient présenter un risque de vacance plus élevé. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne se détache des données, mais la dynamique de construction neuve (+91 % d'autorisations sur 5 ans) mérite surveillance pour éviter une sur-offre locative.
Calculateur de rendement au Bourget
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Risques à connaître avant d'investir au Bourget
Le risque de vacance est réel, avec un taux de logements vacants de 11,5 % et une vacance locative estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. La taxe foncière est élevée (35,59 %), pesant sur la rentabilité. La part non négligeable de passoires thermiques (10,2 %) expose à des travaux de rénovation obligatoires d'ici 2028. Enfin, la dépendance à la conjoncture économique locale, avec un tissu d'entreprises modeste (1 200 actives), est un facteur de sensibilité.
Erreurs à éviter quand on investit au Bourget
- Négliger la taxe foncière, très élevée à 35,59 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les charges.
- Oublier le taux de vacance local de 11,5 %.
- Acheter sans vérifier la classe DPE (risque d'illégalité locative).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme francilien : reprise en mars-avril, ralentissement estival, petite flambée de septembre à octobre avant la torpeur hivernale. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en décembre-janvier peut permettre de négocier, les vendeurs étant souvent plus motivés. Pensez à l'impact de la taxe foncière, payable en septembre, sur la trésorerie des vendeurs investisseurs, qui peuvent être plus enclins à céder un bien juste après cette échéance.
Le saviez-vous ?
- La ville s'étend sur seulement 2 km², l'une des plus petites de Seine-Saint-Denis.
- L'aéroport Paris-Le Bourget, à 4 km, est le premier aéroport d'affaires d'Europe.
- Le revenu médian local (17 230 €) est le 7e sur 9 dans sa catégorie de villes.
S'installer au Bourget : cadre de vie et logement
Avec une densite de pres de 8 000 hab./km², Le Bourget offre le cadre d'une petite ville francilienne active. Les 664 equipements recenses par l'INSEE, dont 72 commerces, 78 services de sante et 26 equipements sportifs, assurent une autonomie relative au quotidien. La connexion fibre est excellente (87,1 % des logements), un atout pour les teletravailleurs.
La vie locale beneficie de la proximite immediate de Paris (15 minutes en RER) et de la presence de l'aeroport, qui anime l'economie mais genere aussi des nuisances sonores. Le parc de logements comprend 23 % de logements sociaux et seulement 15,2 % de maisons, refletant un habitat majoritairement collectif. Pour les familles, l'offre scolaire est correcte avec 11 etablissements, mais la fragilite sociale (taux de pauvrete eleve) peut etre un frein.
Carte du marché immobilier au Bourget
Le Bourget et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Bourget
Avec une température moyenne annuelle de 12,1°C et des précipitations de 616 mm, Le Bourget connaît un climat océanique altéré, similaire au bassin parisien. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce climat tempéré convient à une large majorité, sans contrainte spécifique. Il est adapté aux actifs recherchant une faible amplitude thermique pour leurs déplacements quotidiens, notamment vers l'aéroport voisin ou Paris, et aux familles appréciant des saisons marquées mais sans extrêmes.
À qui s'adresse Le Bourget ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou investisseurs ayant des budgets serrés et prioritisant l'accès à Paris. Les familles y trouveront des services de base mais un environnement très dense, avec seulement 15 % de maisons individuelles. Les profils plus aisés lui préféreront souvent des communes voisines comme Soisy-sous-Montmorency. La forte proportion de locataires (65 %) et la jeunesse de la population (39 % a moins de 30 ans) créent une ambiance urbaine et populaire.
Avantages et limites au Bourget
✓ Points forts
- Excellente accessibilité : gare à 500 m, Paris en 8 min
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Équipements et commerces nombreux (664 au total)
- Parc de logements globalement performant (DPE classe C dominante)
- Dynamisme démographique relatif (+1,4 % sur 10 ans)
− À prendre en compte
- Densité très élevée (près de 8 000 hab/km²)
- Environnement socio-économique fragile (taux de chômage 17 %)
- Très peu d'habitat individuel (15 % de maisons)
Composition du parc immobilier au Bourget
7 309 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (84,8 %) sur un total de 7 309 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement composé d'appartements (84,8 % des logements), ce qui est typique d'une ville dense de Seine-Saint-Denis. Seulement 15,2 % sont des maisons, un produit rare. La part de propriétaires (34,9 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif important et une population plutôt jeune et mobile. Un taux de vacance de 11,5 % indique une certaine fluidité mais peut aussi refléter des biens en attente de réhabilitation. La faible part de résidences secondaires (1,7 %) confirme un marché axé sur la résidence principale.
Ancienneté du parc au Bourget
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 218 logements).
- Avant 1919 3,3 % 207 logts
- 1919-1945 9,7 % 606 logts
- 1946-1970 30,8 % 1 918 logts
- 1971-1990 30,4 % 1 889 logts
- 1991-2005 9,1 % 566 logts
- 2006-2019 16,6 % 1 032 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Bourget
664 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Bourget
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le Bourget est exposé à 9 risques naturels recensés, avec une sismicité très faible et un radon faible. Trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Ces données, accessibles sur Géorisques, impliquent de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) avant tout achat, notamment pour vérifier d'éventuelles contraintes de construction ou d'assurance. Ce n'est pas un territoire à haut risque, mais une due diligence standard reste nécessaire pour certains secteurs, comme pour toute commune de la métropole.
Erreurs à éviter quand on achète au Bourget
- Se fier au prix médian seul, sans vérifier l'état du bien.
- Oublier de consulter le PPR pour les risques naturels.
- Négliger la copropriété : charges et travaux votés.
- Sous-estimer le coût des travaux de mise aux normes.
Points clés à retenir au Bourget
- Prix médian au m² : 3 369 € (DVF 2024).
- Rendement brut appartements : 6,4 %.
- Climat : 12,1°C de moyenne annuelle.
- Facteur clé : proximité de la gare (0,5 km).
- Écart maison/appartement : +45 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : taux de 35,59 %.
- Parc : 84,8 % d'appartements.
- DPE : seulement 10,2 % de passoires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Bourget ?
Au Bourget, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport à la gare (0,5 km) et aux commerces (72 équipements recensés). Pour un appartement, un bon état général et un DPE supérieur à D sont des atouts majeurs face à une réglementation plus stricte. La présence d'un balcon ou d'une place de parking peut justifier un surplus. Pour les rares maisons, la superficie du terrain est un levier important. La proximité des 11 établissements scolaires est un critère pour les familles. À l'inverse, un bien nécessitant des travaux lourds verra son prix décoté sensiblement par rapport au médian de 3 369 €/m².
Estimation indicative d'une maison au Bourget
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
296 472 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de baisse des prix (-1,6 % sur un an) et d'offre nouvelle significative (764 logements autorisés sur 5 ans), une estimation trop optimiste peut conduire à une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, sous-estimer son bien représente une perte sèche. Les données DVF révèlent des disparités importantes : une maison peut valoir 70 % de plus qu'un appartement au m². Seule une analyse croisant toutes ces données (typologie, DPE, localisation, transactions comparables) permet de fixer un prix de vente aligné sur la demande réelle, assurant à la fois rapidité et optimisation du gain. L'expertise locale est ici déterminante.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un expert local connaît les micro-marchés. Il sait qu'un appartement rénové près de la gare vaut plus qu'un appartement identique près de la zone aéroportuaire (4 km). Il évalue précisément l'impact d'une cuisine équipée, d'une vue dégagée ou de charges de copropriété élevées. Son estimation, fondée sur des visites et des comparables récents, est crédible auprès des acheteurs et permet une négociation solide. Enfin, il peut identifier le bon acheteur parmi les 1 200 entreprises actives et les nombreux employés de la zone, maximisant vos chances de vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Surestimer son bien à cause de la rareté des maisons.
- Comparer avec un neuf sans ajuster le prix.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la vue ou du bruit de l'aéroport.
Investir au Bourget : passer à l'action
L'analyse chiffree pose le cadre, mais la reussite d'un investissement se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, gestion locative. Notre reseau de professionnels connait les specificites du Bourget et peut vous aider a transformer ces donnees en opportunite concrete.
Les donnees DVF dessinent un marche complexe. Pour identifier le bien qui correspond a votre strategie, l'analyse d'un expert local est cruciale.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien au Bourget grace aux dernieres transactions DVF 2024 et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 131 ventes reelles de 2024
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait Le Bourget
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier au Bourget
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Bourget
Quel est le prix moyen de l'immobilier au Bourget ?
Le prix median global est de 3 369 €/m² en 2024. Il varie de 3 015 € a 6 007 €/m² pour la fourchette centrale des 50 % des transactions. Les appartements se negocient autour de 3 356 €/m² et les maisons a 3 690 €/m².
Le Bourget est-elle une commune chere par rapport a ses voisines ?
Le Bourget est plus chere que Arnouville (-19 %) et Montmagny (-12 %), mais moins chere que Soisy-sous-Montmorency (+14 %). Son positionnement est donc intermediaire dans le secteur, justifie par sa desserte transport.
Quel rendement locatif peut-on esperer au Bourget ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est de 6,4 %. Apres deduction des charges (taxe fonciere, gestion, vacances), le rendement net estime est d'environ 4,1 %.
Est-ce le bon moment pour acheter un bien au Bourget ?
Les prix ont legerement baisse en 2024 (-1,6 %) apres un pic en 2023, ce qui pourrait representer une opportunite d'entree. Cependant, la fragilite economique locale et le taux de chomage eleve incitent a la prudence et a une selection rigoureuse du bien.
Quels sont les quartiers a privilegier pour investir au Bourget ?
Les secteurs les plus demandes sont generalement ceux proches de la gare du Bourget (RER B) et du centre-ville, pour leur accessibilite. La proximite de l'aeroport peut aussi generer une demande locative specifique, notamment pour de la courte duree.
Marché immobilier des communes voisines
Le Bourget presente un ecart de valorisation significatif avec ses voisines : 19 % plus cher qu'Arnouville mais 14 % moins cher que Soisy-sous-Montmorency, ce qui cree un effet de levier interessant pour un investisseur visant la rentabilite.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Bourget.
Communes limitrophes du Bourget
Le Bourget est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du Bourget est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 369 €/m² en 2026, soit -12,7 % de plus que la médiane de la Seine-Saint-Denis (3 858 €/m²).
Le prix médian du Bourget reste globalement stable sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 650 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -9,5 %.
Le marché est principalement collectif: 81,5 % des ventes portent sur des appartements, à 3 356 €/m² pour 49 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian du Bourget, un logement de 88 m² (324 720 €) représente 18,8 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,4 € (appartements) et 17,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,0 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 760 logements autorisés au permis de construire au Bourget — un rythme moyen de 152 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 99 % des logements autorisés.
Le marché immobilier du Bourget s'interprète dans un contexte plus large — Le Bourget est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (43 m), dans un relief de plaine.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).