Faut-il investir à Arnouville en 2026 ?
À moins de 3 km de l'aéroport du Bourget et dotée d'une gare, Arnouville conjugue proximité des pôles d'emploi franciliens et profil résidentiel de petite ville. Son marché immobilier, après plusieurs années de hausse, marque un coup d'arrêt en 2024. Ce contexte invite à un examen précis des opportunités et des risques pour un investisseur.
Avec une correction de -6,6 % en 2024 et un rendement brut sur maisons de 6,6 %, Arnouville se positionne comme un marché à fort effet de levier locatif, sous réserve d'une sélection rigoureuse.
Verdict
➤ Investir ici cible d'abord l'investisseur locatif patient, prêt à sélectionner un bien rénové et à composer avec un marché local fragile.
Points clés
- ✓ Correction récente de -6,6 % : point d'entrée favorable
- ✓ Rendement brut élevé sur maisons à 6,6 %
- ✓ Densité d'équipements et de services élevée (ICS 7,2/10)
- ⚠ Fragilité économique avec chômage à 15,5 %
- ⚠ 20,6 % de passoires thermiques : risque rénovation
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 2,7/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur de 2 % à la médiane nationale estimée.
- Arnouville se positionne au-dessous de la moyenne départementale du Val-d'Oise, avec un prix médian inférieur d'environ 15 %.
- Le rendement locatif brut des maisons (6,6 %) est le double de celui observé dans Paris intra-muros.
Analyse du marché immobilier à Arnouville
Le marché immobilier d'Arnouville affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Arnouville
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (2,7/10) indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui peut peser sur la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (2,7/10) indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui peut peser sur la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,1/10) suggère une demande locative présente mais pas tendue, avec un risque de vacance à anticiper.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,1/10) suggère une demande locative présente mais pas tendue, avec un risque de vacance à anticiper.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et recentre l'analyse sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et recentre l'analyse sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3783,9 — Percentile dept : 78/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 91/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 68/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5007,7 — Percentile dept : 93/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 9/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 67,5 — Percentile dept : 48/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 45/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 27,5 — Percentile dept : 55/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 68/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3783,9 — Percentile dept : 22/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 17/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 51/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5007,7 — Percentile dept : 7/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Arnouville : opportunités et risques
Le rendement brut sur maisons (6,6 %) est le principal argument locatif à Arnouville. Néanmoins, il doit être immédiatement nuancé par la réalité du parc : 20,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), selon les derniers DPE consolidés. Investir dans un bien mal isolé expose à des travaux obligatoires et, à terme, à des interdictions de location. La stratégie impose donc une sélection drastique sur l'état du bien, en privilégiant les biens rénovés ou, à défaut, en intégrant le coût des travaux dans le plan de financement.
La taxe foncière, à 46,6 %, pèse significativement sur la rentabilité nette, qui chute à environ 3,8 % pour les maisons après vacance et gestion. Cette charge, couplée à un taux de vacance structurel de 6 %, réduit la marge d'erreur. Par ailleurs, la faible opportunité locative (IOL 4,1/10) indique un marché locatif non tendu, où le risque de délai de relocation ou de baisse des loyers doit être pris en compte.
La vigoureuse dynamique de construction neuve (+298 % d'autorisations) apporte un élément de contexte crucial. Elle peut moderniser l'offre et attirer une nouvelle population, mais elle représente aussi une concurrence pour l'ancien non rénové. L'investisseur doit donc évaluer si son bien pourra supporter cette comparaison, en misant sur la qualité de la rénovation ou sur un prix d'acquisition suffisamment bas pour rester compétitif.
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Données du marché immobilier à Arnouville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 6,6 % en 2024, selon les données DVF, une correction significative après quatre années de hausse ininterrompue. Cette baisse intervient dans un contexte de net ralentissement du volume des transactions, qui a été divisé par deux depuis 2022. Le marché montre donc des signes de fatigue, probablement accentués par la fragilité économique locale, où le revenu médian des ménages (20 790 €) est l'un des plus bas du département.
La structure des ventes révèle un marché bipolaire. Les maisons, majoritaires (71 % du parc), s'échangent à un prix au m² accessible (3 149 €), tandis que les appartements, moins nombreux, atteignent 4 506 €/m². Cet écart s'explique par la petite taille des logements en collectif (42 m² médians), souvent des deux-pièces, qui captent une demande de primo-accédants ou d'investisseurs cherchant un ticket d'entrée modéré.
La forte pression immobilière (IPI 6,9/10) indique que le marché reste actif malgré la correction. Toutefois, l'accessibilité très dégradée (IAI 2,7/10) suggère que la demande locale est étouffée, reportant l'équilibre du marché sur les acheteurs et investisseurs extérieurs. La proximité de l'aéroport du Bourget et la gare de Villiers-le-Bel - Gonesse - Arnouville, desservie par le RER D, restent des atouts structurants pour cette demande.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Arnouville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian du m² à Arnouville a progressé de près de 13 %, culminant à 3 680 €/m². L'année 2024 marque un net infléchissement avec une correction de -6,6 %, ramenant le prix à 3 438 €/m². Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes voisines comme Villetaneuse, pourrait signaler un réajustement après des années de forte hausse ou une sensibilité accrue au contexte économique local (chômage à 15,5 %). Pour un acheteur en 2026, cette dynamique crée un environnement de négociation potentiellement favorable, mais incite à la prudence quant à la reprise immédiate de la valeur.
Évolution du marché immobilier d'Arnouville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 286 €/m² → 3 236 €/m² (-1,5 %), volume annuel actuel 106 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison médiane (88 m², 277 112 €) générerait un loyer estimé à 1 531 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans à un taux conservateur de 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisinerait 1¥75 €. Le loyer couvrirait donc environ 85 % de l'échéance, laissant à la charge de l'investisseur un effort résiduel net d'environ 220 €/mois après déduction forfaitaire des charges. Ce montage, qui demande une trésorerie mensuelle, repose sur la stabilité de la location et un rendement brut de 6,6 % qui se transforme en net estimé à 3,8 % après charges et fiscalité.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume de transactions à Arnouville a chuté de près de moitié entre le pic de 2022 (201 ventes) et 2024 (109 ventes). Cette contraction de l'activité est typique d'un marché qui passe d'une dynamique de vendeur à une phase d'attente. Les maisons, qui représentent 53 % des ventes, s'échangent à un prix médian de 3 149 €/m² pour une surface de 88 m² en médiane, soit un bien type de plain-pied ou de petite taille. Les appartements, plus chers au m² (4 506 €/m²), sont souvent de petits deux-pièces (42 m² médians). Ce profil de biens vendus indique un marché tourné vers la primo-accession et les petits investissements locatifs.
Répartition des ventes
73,6 % de maisons et 26,4 % d'appartements parmi les 106 transactions enregistrées.
73,6 % maisons, 26,4 % appartements sur 106 ventes: le collectif pèse 26,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 106 | 78 | 28 |
| Prix médian/m² | 3 236 € | 3 448 € | 2 778 € |
| Prix moyen/m² | 3 388 € | ||
| Surface médiane | – | 81 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 162 | 3 286 € |
| 2022 | 172 | 3 431 € |
| 2023 | 137 | 3 549 € |
| 2024 | 91 | 3 140 € |
| 2025 | 106 | 3 236 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Arnouville est vigoureuse : 167 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une accélération marquée en 2024 (+298 % par rapport à la période quinquennale précédente). Cette tendance traduit une volonté de répondre à la pression démographique (+4,8 % de population en 5 ans) et d'actualiser un parc vieillissant. Pour l'investisseur, cette offre nouvelle peut représenter une concurrence à la location pour l'ancien non rénové, mais aussi une opportunité d'acquisition avec des DPE performants. Elle indique également des zones en cours de renouvellement urbain, à surveiller pour leur potentiel de valorisation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 290 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 736 autorisations pour 62 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Arnouville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Arnouville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Arnouville: 308 logements autorisés sur 5 ans, 145 pour la dernière année (+806 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance à la construction neuve est très dynamique, avec une hausse de 298 % des autorisations sur les 5 dernières années, dont 43 logements en 2024. Ce volume indique la confiance des promoteurs dans l’attractivité résidentielle d’Arnouville, portée par sa démographie jeune. À court terme, cette offre nouvelle peut exercer une pression à la baisse sur les prix de l’ancien, surtout pour les appartements. À plus long terme, elle contribue à moderniser le parc et à attirer de nouveaux ménages, consolidant la valeur du territoire. Surveillez les programmes en cours de commercialisation.
Fourchettes de loyers à Arnouville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Arnouville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute sensiblement une fois les charges déduites. À Arnouville, la taxe foncière sur le bâti s’élève à 46,6 % du revenu cadastral, un taux conséquent. Il faut ensuite soustraire les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d’entretien (1 % du prix du bien annuellement) et la provision pour vacance locative, non négligeable dans un parc où 6 % des logements sont vacants. Pour un appartement, le passage de 4,8 % de rendement brut à environ 2,8 % net est donc réaliste. Intégrez ces coûts fixes dans votre plan de trésorerie.
Performance énergétique du parc à Arnouville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 856 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Arnouville: majorité classée D, part de passoires thermiques à 20,6 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 251 kWh/m²/an. Cependant, 20,6 % du parc est classé F ou G, soit une passoire thermique sur cinq logements diagnostiqués. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire immédiat : la loi Climat interdit la location des passoires à partir de 2025 pour les étiquettes G, puis 2028 pour les F. Même pour une résidence principale, des travaux de rénovation énergétique seront inévitables à moyen terme, avec un coût à anticiper dans le budget acquisition.
Calculateur de rendement à Arnouville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Arnouville
Pour un appartement type de 42 m² (prix médian 189 252 €), le loyer attendu est d’environ 760 €/mois (18,1 €/m²). Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 800 €. Le rendement brut est de 4,8 %, mais le flux net mensuel, après taxe foncière et charges, peut être légèrement négatif sans optimisation fiscale. Un investissement ici nécessite un apport solide pour équilibrer la trésorerie les premières années.
Erreurs à éviter quand on investit à Arnouville
- Négliger la taxe foncière, élevée à 46,6 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier le classement DPE avant achat.
- Sous-estimer le risque de vacance dans certains quartiers.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien connaît traditionnellement un pic d’activité au printemps (mars-juin) et à la rentrée (septembre-octobre). À Arnouville, la vente peut être plus fluide durant ces périodes, avec une offre de biens plus étoffée. À l’inverse, l’été et la fin d’année sont plus calmes, ce qui peut favoriser des négociations pour un acheteur déterminé. Pour un vendeur, anticiper la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer le calendrier de mise en vente. Aucune affluence touristique ne perturbe le marché local.
Le saviez-vous ?
- L’aéroport du Bourget n’est qu’à 2,7 km à vol d’oiseau.
- La commune compte 3 monuments historiques protégés.
- 95,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Arnouville : cadre de vie et logement
Avec 706 équipements recensés par l'INSEE pour 15 000 habitants, Arnouville offre une densité de services et de commerces remarquable pour une commune de cette taille. Les habitants bénéficient d'une autonomie quotidienne, renforcée par la desserte ferroviaire (RER D) qui relie Paris en une trentaine de minutes. Ce cadre pratique, allié à un prix de l'immobilier contenu, explique l'attrait persistant pour les jeunes ménages et actifs, comme en témoigne l'âge médian de 35,6 ans.
Le territoire présente cependant des fragilités. Le taux de chômage (15,5 %) est l'un des plus élevés du Val-d'Oise, et le revenu médian des ménages y est faible. Cette réalité socio-économique se traduit dans l'espace public et peut impacter le sentiment de sécurité ou la mixité sociale. Le parc de logements, très majoritairement individuel, dessine un paysage de petite ville pavillonnaire, où la part des logements sociaux (9 %) reste en deçà des objectifs de la loi SRU.
Carte du marché immobilier à Arnouville
Arnouville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Arnouville
5 412 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 71,1 % de maisons, 28,9 % d'appartements sur un total de 5 412 logements.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (71,1 %), ce qui dessine un marché stable et ancré, avec 72,5 % de propriétaires occupants. Le taux de résidences secondaires est infime (0,8 %) et la vacance (6,0 %) reste proche de la moyenne régionale. Cette structure indique une demande locale solide pour l’accession, surtout familiale, et une relative rareté des appartements. Le faible taux de logements sociaux (9,0 %) suggère un marché moins soumis aux variations des politiques publiques de l’habitat qu’ailleurs en petite couronne.
Ancienneté du parc à Arnouville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 984 logements).
- Avant 1919 2,4 % 121 logts
- 1919-1945 12,5 % 625 logts
- 1946-1970 32,9 % 1 639 logts
- 1971-1990 31,8 % 1 587 logts
- 1991-2005 14,7 % 733 logts
- 2006-2019 5,6 % 279 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Arnouville
706 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Arnouville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à un niveau de risque radon faible et une sismicité très faible. Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, principalement pour des inondations ou mouvements de terrain. Il est impératif de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour tout bien situé près des cours d’eau ou sur des zones identifiées. Ces contraintes peuvent impacter l’assurabilité et le coût des assurances habitation. Une vérification en mairie ou sur Géorisques est une étape préalable sérieuse à toute offre.
Cas pratique : un achat type à Arnouville
Une maison de 88 m² (prix médian 277 112 €) représente 13,3 années de revenu médian local (20 790 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 4 %, la mensualité capitale + intérêts s’élève à environ 1£100 €. À cela s’ajoutent la taxe foncière (environ 1 700 €/an) et les charges courantes. Cet effort d’endettement, proche de 35 % du revenu pour un ménage gagnant le revenu médian, est accessible pour un couple de deux actifs.
Erreurs à éviter quand on achète à Arnouville
- Ne pas consulter le dossier DPE et son audit énergétique.
- Omettre de vérifier les arrêtés catastrophes naturelles historiques.
- Ignorer la composition de la copropriété pour les apparts.
- Négocier sans connaître le prix au m² exact du secteur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Arnouville : passer à l'action
Les données DVF et INSEE offrent un diagnostic, mais l'acquisition se joue sur le terrain : identification des biens hors passoire, négociation dans un marché en correction, calcul précis de la rentabilité nette. Une expertise locale est indispensable pour saisir les nuances entre les quartiers et transformer cette analyse en investissement viable.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du bien précis et de sa localisation dans la commune.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Arnouville grâce à l'analyse fine des 109 transactions DVF de 2024.
- Analyse basée sur les ventes réelles à Arnouville
- Projections de rendement intégrant la taxe foncière locale
- Connexion avec un expert du territoire
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Arnouville
Quel est le prix immobilier moyen à Arnouville ?
En 2024, le prix médian s'établit à 3 438 €/m². Il existe un écart important entre les maisons (3 149 €/m²) et les appartements (4 506 €/m²), ces derniers étant généralement de plus petite surface.
Est-ce le bon moment pour acheter à Arnouville ?
Le marché est en correction (-6,6 % sur un an), ce qui peut créer des opportunités de négociation. Cependant, cette baisse reflète aussi des fragilités économiques locales, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Arnouville est-elle plus chère que ses voisines comme Montmagny ?
Non, les prix médians sont quasi identiques (3 444 €/m² à Montmagny contre 3 438 €/m² à Arnouville). En revanche, Saint-Brice-sous-Forêt est environ 14 % plus chère.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Arnouville ?
Le rendement brut médian est de 6,6 % pour une maison et de 4,8 % pour un appartement. Le rendement net est nettement plus faible, autour de 3,8 % pour une maison, après charges et impôts.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Arnouville ?
Deux risques majeurs : la part élevée de passoires thermiques (20,6 %) pouvant imposer des travaux coûteux, et la fragilité du marché locatif local liée à un taux de chômage élevé (15,5 %).
Marché immobilier des communes voisines
Arnouville affiche un prix médian inférieur de 14 % à celui de Saint-Brice-sous-Forêt, une commune voisine aux caractéristiques similaires, révélant un écart de valorisation qui pourrait offrir une marge de plus-value à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Arnouville.
Communes limitrophes d'Arnouville
Arnouville est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Arnouville atteint 3 236 € sur 106 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Arnouville varie peu (-1,5 %). Au total, 668 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +3,1 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 448 €/m² (surface médiane 81 m²) et celui des appartements à 2 778 €/m² (50 m²). Rapporté au revenu médian d'Arnouville, un logement de 81 m² (279 288 €) représente 13,4 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,1 €/m² pour un appartement et 17,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 62 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (88 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Arnouville est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 61 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).