01 Le parc de logements
Le parc comprend 523 logements dont 429 résidences principales, 58 résidences secondaires et 36 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 429 | 82,0 % |
| Résidences secondaires | 58 | 11,1 % |
| Logements vacants | 36 | 6,9 % |
Sur les 523 logements recensés, 82 % sont occupés à l'année, 11 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 50 | 12,1 % |
| 1919-1945 | 14 | 3,4 % |
| 1946-1970 | 30 | 7,3 % |
| 1971-1990 | 106 | 25,7 % |
| 1991-2005 | 95 | 23,0 % |
| 2006-2019 | 118 | 28,6 % |
La période 2006-2019 concentre 29 % du parc, tandis que 12 % datent d'avant 1919 et 29 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 24 | 5,6 % |
| 3 pièces | 58 | 13,5 % |
| 4 pièces | 95 | 22,1 % |
| 5 pièces ou plus | 252 | 58,7 % |
Le parc compte 4,8 pièces en moyenne par logement, avec 59 % de logements de cinq pièces ou plus et 6 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 476 | 490 | 523 |
| Rés. principales | 377 | 398 | 429 |
| Rés. secondaires | 56 | 53 | 58 |
| Vacants | 43 | 39 | 36 |
Camoël, commune de taille similaire à 13 km, affiche 45,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 323 | 75,3 % |
| Locataires (privé) | 87 | 20,3 % |
| Locataires HLM | 17 | 4,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 0,5 % |
La répartition du parc occupé: 75,3 % de propriétaires, 24,2 % de locataires, dont 4 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 50 | 11,7 % |
| Électricité | 237 | 55,2 % |
| Gaz bouteille | 11 | 2,6 % |
| Autre (bois…) | 131 | 30,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 55 % au électricité, 31 % pour autres sources (bois notamment), 12 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 45 |
| 2 à 4 ans | 67 |
| 5 à 9 ans | 76 |
| 10 ans ou plus | 241 |
| Total ménages | 429 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 49 |
| Sous-occupation modérée | 79 |
| Sous-occupation accentuée | 103 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 25 | 5,8 % |
| 1 voiture | 179 | 41,7 % |
| 2 voitures ou plus | 225 | 52,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 42 % à une voiture et 52 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 86,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 184 | 148 | 23 | 13 |
| 1975 | 195 | 150 | 29 | 16 |
| 1982 | 228 | 176 | 39 | 13 |
| 1990 | 261 | 207 | 41 | 13 |
| 1999 | 287 | 231 | 41 | 15 |
| 2006 | 397 | 300 | 52 | 45 |
| 2011 | 476 | 377 | 56 | 43 |
| 2016 | 490 | 398 | 53 | 39 |
| 2022 | 523 | 429 | 58 | 36 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 184 à 523, soit +184 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 36 | 41 | 42 | 62 | 40 | 31 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 | 12 | 15 | 13 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 7,2 % |
| Classe B | 5 | 4,0 % |
| Classe C | 40 | 32,0 % |
| Classe D | 46 | 36,8 % |
| Classe E | 14 | 11,2 % |
| Classe F | 9 | 7,2 % |
| Classe G | 2 | 1,6 % |
Distribution DPE sur 125 diagnostics: la majorité se situe en classe D (37 %), avec 43 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 35 | 28,0 % |
| Classe B | 65 | 52,0 % |
| Classe C | 12 | 9,6 % |
| Classe D | 6 | 4,8 % |
| Classe E | 1 | 0,8 % |
| Classe F | 6 | 4,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 52 % des logements relèvent de la classe B, 90 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 234 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 251 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 219 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 149 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 185 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 83 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 251 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 83 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0 |
| Classe B | 5 | 0 |
| Classe C | 34 | 6 |
| Classe D | 34 | 12 |
| Classe E | 11 | 3 |
| Classe F | 9 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (193 kWh/m²/an); côté appartements, D (201).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 7 |
| T3 | 7 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Guerno (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 523 logements dont 429 résidences principales, 58 résidences secondaires et 36 vacants, Le Guerno combine plusieurs fonctions résidentielles. La maison individuelle domine très largement, avec 92,5 % du parc. Ancrage local: la commune est dans la tradition du bocage breton, à basse altitude (26 m), dans un relief de plaine, à 37 km du littoral de Loire-Atlantique.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages du Guerno (75,3 %). 4,0 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Le parc du Guerno combine un noyau ancien (12,1 %) et une couronne plus récente (28,6 % après 2006). Le parc du Guerno présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 194 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 55,2 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +6,7 % à son parc résidentiel. La multi-motorisation est la norme à Le Guerno: 52,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition du bocage breton. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (26 m), dans un relief de plaine, à 37 km du littoral de Loire-Atlantique, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Correction marquée sur le marché au Guerno : -6,7 % en un an, dans un contexte de seulement 14 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,5 %
- ✓ Correction des prix récente
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Morbihan (101ᵉ rang sur 249 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier au Guerno
Acheter demande un effort important : 6,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier au Guerno
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Guerno s'établit à 2 259 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Guerno Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Guerno
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 079 €/m² → 2 259 €/m² (+8,7 %), volume annuel actuel 14 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 104 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 14 |
| Prix médian/m² | 2 259 € | 2 259 € |
| Prix moyen/m² | 2 141 € | |
| Surface médiane | – | 104 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 14 | 2 079 € |
| 2022 | 12 | 2 115 € |
| 2023 | 13 | 3 017 € |
| 2024 | 13 | 2 422 € |
| 2025 | 14 | 2 259 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 12 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 160 autorisations pour 138 démarrages effectifs.
Vacance longue durée au Guerno
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Guerno (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 30 logements autorisés à au Guerno, dont 6 en 2025 (-19 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers au Guerno
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Guerno
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,82 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc au Guerno
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 125 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE au Guerno: la classe D domine, 8,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement au Guerno
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Guerno : cadre de vie et logement
Le Guerno compte 989 habitants, à 72 m d'altitude. Le climat local affiche 12,3 °C de moyenne annuelle et 887 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 31 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Guerno
Le Guerno et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Guerno
Composition du parc immobilier au Guerno
523 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 94,5 % du parc au Guerno, 5,5 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc au Guerno
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 413 logements).
- Avant 1919 12,1 % 50 logts
- 1919-1945 3,4 % 14 logts
- 1946-1970 7,3 % 30 logts
- 1971-1990 25,7 % 106 logts
- 1991-2005 23,0 % 95 logts
- 2006-2019 28,6 % 118 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services au Guerno
31 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Guerno
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Guerno
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
234 936 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Guerno
Quel est le prix de l'immobilier au Guerno ?
Le prix médian au m² au Guerno est de 2 259 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 104 m² (surface médiane locale), compter environ 235 000 €.
Comment Le Guerno se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Le Guerno se situe au 101ᵉ rang du Morbihan sur 249 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer au Guerno ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Guerno est de 5,5 % (loyer de 10,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Guerno.
Communes limitrophes du Guerno
Le Guerno est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² au Guerno ressort à 2 259 € (source DVF, 14 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Morbihan.
Sur 2021-2025, le prix médian du Guerno progresse de +8,7 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 66 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -6,7 % du prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 259 €/m² pour une surface médiane de 104 m². Rapporté au revenu médian du Guerno, un logement de 104 m² (234 936 €) représente 10,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,2 € (appartements) et 10,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires au Guerno (11,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 6 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (80 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Guerno est dans la tradition du bocage breton. Contexte physique: à 37 km du littoral de Loire-Atlantique, à basse altitude (26 m), dans un relief de plaine.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).