01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 665 logements dont 1 303 résidences principales, 1 255 résidences secondaires et 106 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 303 | 48,9 % |
| Résidences secondaires | 1 255 | 47,1 % |
| Logements vacants | 106 | 4,0 % |
Sur les 2 665 logements recensés, 49 % sont occupés à l'année, 47 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 193 | 14,8 % |
| 1919-1945 | 92 | 7,1 % |
| 1946-1970 | 144 | 11,1 % |
| 1971-1990 | 376 | 28,9 % |
| 1991-2005 | 283 | 21,8 % |
| 2006-2019 | 213 | 16,4 % |
Structure du bâti par époque: 15 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (29 %), 16 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 63 | 4,8 % |
| 2 pièces | 198 | 15,2 % |
| 3 pièces | 282 | 21,6 % |
| 4 pièces | 311 | 23,8 % |
| 5 pièces ou plus | 450 | 34,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (35 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 463 | 2 569 | 2 665 |
| Rés. principales | 1 224 | 1 257 | 1 303 |
| Rés. secondaires | 1 073 | 1 153 | 1 255 |
| Vacants | 166 | 159 | 106 |
À titre de comparaison : 15,0 % de part de propriétaires à Arzon, à 31 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 839 | 64,4 % |
| Locataires (privé) | 316 | 24,3 % |
| Locataires HLM | 101 | 7,8 % |
| Logés gratuitement | 48 | 3,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 64,3 % de propriétaires occupants, 32,0 % de locataires et 8 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,2 % |
| Fioul | 93 | 7,1 % |
| Électricité | 792 | 60,7 % |
| Gaz bouteille | 3 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 414 | 31,7 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (61 %), suivi par autres sources (bois notamment) (32 %) et fioul (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 188 |
| 2 à 4 ans | 267 |
| 5 à 9 ans | 193 |
| 10 ans ou plus | 656 |
| Total ménages | 1 303 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 297 |
| Sous-occupation modérée | 316 |
| Sous-occupation accentuée | 346 |
| Suroccupation modérée | 61 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 219 | 16,8 % |
| 1 voiture | 683 | 52,4 % |
| 2 voitures ou plus | 401 | 30,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 17 % sans voiture, 52 % à une voiture et 31 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 60,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 118 | 762 | 284 | 72 |
| 1975 | 1 340 | 825 | 373 | 142 |
| 1982 | 1 511 | 830 | 601 | 80 |
| 1990 | 1 786 | 930 | 699 | 157 |
| 1999 | 2 007 | 1 024 | 813 | 170 |
| 2006 | 2 429 | 1 202 | 1 071 | 156 |
| 2011 | 2 463 | 1 224 | 1 073 | 166 |
| 2016 | 2 569 | 1 257 | 1 153 | 159 |
| 2022 | 2 665 | 1 303 | 1 255 | 106 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 118 logements, le total atteint 2 665 en 2022 (+138 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 269 | 336 | 294 | 234 | 238 | 176 |
| Dont vacants > 2 ans | 70 | 73 | 72 | 59 | 62 | 91 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 3,3 % |
| Classe B | 77 | 10,7 % |
| Classe C | 180 | 25,1 % |
| Classe D | 240 | 33,4 % |
| Classe E | 126 | 17,5 % |
| Classe F | 45 | 6,3 % |
| Classe G | 26 | 3,6 % |
Le graphique décompose les 718 diagnostics par étiquette énergétique: 33 % en D, 39 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 225 | 31,3 % |
| Classe B | 374 | 52,1 % |
| Classe C | 100 | 13,9 % |
| Classe D | 9 | 1,3 % |
| Classe E | 2 | 0,3 % |
| Classe F | 3 | 0,4 % |
| Classe G | 5 | 0,7 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 52 %, 97 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 243 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 240 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 241 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 199 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 181 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 91 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 243 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 91 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 16 |
| Classe B | 37 | 40 |
| Classe C | 68 | 112 |
| Classe D | 108 | 132 |
| Classe E | 68 | 58 |
| Classe F | 19 | 26 |
| Classe G | 20 | 6 |
Performance comparée: maisons classées D (229), appartements classés D (208), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 14 |
| T2 | 34 |
| T3 | 37 |
| T4 | 11 |
| T5+ | 4 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Palais (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 2 665 logements du Palais, 47,1 % sont des résidences secondaires — une signature de territoire touristique. La typologie majoritaire est la maison individuelle (76,5 %), complétée par 23,5 % d'appartements. Ancrage local: la commune est au cœur de la Bretagne intérieure, en plaine, à 37 m d'altitude, à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (24 km).
64,3 % des ménages du Palais possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Côté logement social, 7,8 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Entre héritage et modernité: 14,8 % de logements d'avant 1919 et 16,4 % postérieurs à 2006. Côté DPE, le parc du Palais est dans la moyenne — classe D dominante, 217 kWh/m²/an. Mode de chauffage dominant: électricité (60,7 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+3,7 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 16,8 % de ménages sans voiture, 30,8 % à au moins deux voitures.
Le profil régional — Le Palais est au cœur de la Bretagne intérieure — éclaire les choix d'habitat localement. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 37 m d'altitude, à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (24 km), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Parmi les 249 communes du Morbihan, Le Palais se place dans le top 6 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,0 %
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ 13,6 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 6 % du Morbihan
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier au Palais
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier au Palais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Palais s'établit à 4 626 €, sur la base de 52 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Palais se positionne dans le top 6 % des communes les plus chères du Morbihan.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,2 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Palais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Palais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 661 €/m² → 4 626 €/m² (+26,4 %), volume annuel actuel 52 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 39 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
65,4 % de maisons et 34,6 % d'appartements parmi les 52 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (65,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 756 €/m² pour les maisons et 4 444 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 52 | 34 | 18 |
| Prix médian/m² | 4 626 € | 4 756 € | 4 444 € |
| Prix moyen/m² | 5 488 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 39 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 82 | 3 661 € |
| 2022 | 58 | 4 236 € |
| 2023 | 53 | 4 605 € |
| 2024 | 46 | 4 960 € |
| 2025 | 52 | 4 626 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 026 logements ont été autorisés et 620 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 60 %.
Vacance longue durée au Palais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Palais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction au Palais: 274 logements autorisés sur 5 ans, 73 pour la dernière année (+50 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Palais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Palais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc au Palais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 718 diagnostics analysés (ADEME)
Parc au Palais: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,9 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement au Palais
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Palais : cadre de vie et logement
Le Palais, commune de 2 599 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 39 m d'altitude.
Le territoire abrite 10 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 295 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Palais
Le Palais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Palais
Composition du parc immobilier au Palais
2 665 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 77,5 % de maisons, 22,5 % d'appartements sur un total de 2 665 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc au Palais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 300 logements).
- Avant 1919 14,8 % 193 logts
- 1919-1945 7,1 % 92 logts
- 1946-1970 11,1 % 144 logts
- 1971-1990 28,9 % 376 logts
- 1991-2005 21,8 % 283 logts
- 2006-2019 16,4 % 213 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services au Palais
295 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques au Palais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Palais
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
402 462 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Palais
Quel est le prix de l'immobilier au Palais ?
Le prix médian au m² au Palais est de 4 626 € (données DVF, 52 transactions). Pour une maison de 87 m² (surface médiane locale), compter environ 414 000 €.
Comment Le Palais se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Le Palais se classe au 15ᵉ rang sur 249 communes du Morbihan — dans le top 6 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer au Palais ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Palais est de 3,2 % (loyer de 12,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement au Palais prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Palais.
Résumé
Côté prix, Le Palais est un marché d'exception — 4 626 €/m² sur 52 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Morbihan. La commune figure parmi les 6 % les plus chères du Morbihan au mètre carré.
Forte valorisation observée: le m² médian du Palais gagne +26,4 % sur la période 2021-2025. Au total, 291 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -6,7 % du prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien au Palais: 4 756 €/m² pour les maisons (surface médiane 87 m²) et 4 444 €/m² pour les appartements (39 m²). Rapporté au revenu médian du Palais, un logement de 87 m² (413 772 €) représente 17,4 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,6 €/m² pour un appartement et 12,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,0 % sur un bien médian. Avec 47,1 % de résidences secondaires, Le Palais est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Construction neuve active au Palais: l'équivalent de 55 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Palais est au cœur de la Bretagne intérieure. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (24 km), en plaine, à 37 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.