Le m² médian au Pian-Médoc s'échange à 3 278 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale. La fourchette centrale des ventes (2 693 à 3 678 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Marché en palier: +0,9 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 413 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -8,3 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 3 278 €/m². Le bien médian (116 m² à 380 248 €) équivaut à 14,1 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés au Pian-Médoc: 14,1 €/m²/mois pour un appartement, 12,7 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,6 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 208 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 42 par an en moyenne.
Côté contexte, Le Pian-Médoc est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 25 m d'altitude en moyenne.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir au Pian-Médoc en 2026 ?
Correction marquée sur le marché au Pian-Médoc : -8,3 % en un an, dans un contexte de seulement 58 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 13 % du Gironde
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier au Pian-Médoc
Le marché immobilier du Pian-Médoc affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers du Pian-Médoc
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,3
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir au Pian-Médoc : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier au Pian-Médoc
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Données du marché immobilier au Pian-Médoc
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Pian-Médoc s'établit à 3 278 €, sur la base de 58 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (2 693–3 678 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Le Pian-Médoc se positionne dans le top 13 % des communes les plus chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie au Pian-Médoc
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché au Pian-Médoc
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée au Pian-Médoc
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Pian-Médoc (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 208 logements ont été autorisés à au Pian-Médoc, -42 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Pian-Médoc
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Pian-Médoc
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,82 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc au Pian-Médoc
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 571 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Pian-Médoc: classe C en tête, 2,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement au Pian-Médoc
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Pian-Médoc : cadre de vie et logement
Le Pian-Médoc compte 7 292 habitants, à 25 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 289 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Pian-Médoc
Le Pian-Médoc et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au Pian-Médoc
2 950 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
2 844 maisons pour 91 appartements: le parc au Pian-Médoc est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc au Pian-Médoc
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 693 logements).
- Avant 1919 2,7 % 72 logts
- 1919-1945 1,5 % 40 logts
- 1946-1970 6,6 % 178 logts
- 1971-1990 44,0 % 1 184 logts
- 1991-2005 14,3 % 384 logts
- 2006-2019 31,0 % 835 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services au Pian-Médoc
289 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Pian-Médoc
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRIF sur la commune Pian-Médoc PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir au Pian-Médoc : passer à l'action
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) au Pian-Médoc
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Pian-Médoc
Quel est le prix de l'immobilier au Pian-Médoc ?
Le prix médian au m² au Pian-Médoc est de 3 278 € (données DVF, 58 transactions). Pour une maison de 116 m² (surface médiane locale), compter environ 380 000 €.
Comment Le Pian-Médoc se situe-t-elle dans le Gironde ?
Le Pian-Médoc se classe au 69ᵉ rang sur 533 communes du Gironde — dans le top 13 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer au Pian-Médoc ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Pian-Médoc est de 4,6 % (loyer de 12,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Le Pian-Médoc est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :