Acheter au Raincy, c’est opter pour une petite ville dense (7 367,5 hab/km²) au patrimoine préservé, avec deux monuments historiques. Le marché, en léger recul (-2,9 %), offre des opportunités, surtout pour les appartements à 4 119 €/m². Avec 56,4 % de propriétaires et un taux de logements sociaux modéré (11,0 %), la commune présente un profil résidentiel équilibré, à 11,7 km de la gare TGV de Paris-Bercy.
Carte du marché immobilier au Raincy
Le Raincy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier au Raincy
7 417 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
5 263 appartements pour 2 105 maisons: le parc au Raincy relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier du Raincy, composé à 71,4 % d'appartements et 28,6 % de maisons, révèle un double visage : une majorité de logements collectifs en copropriété et un segment de maisons individuelles recherché. La forte proportion de propriétaires (56,4 %) et la faible part de résidences secondaires (1,3 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, signe de stabilité. Les 8,3 % de logements vacants, légèrement supérieurs à la moyenne nationale, peuvent signaler des opportunités de rénovation.
Évolution démographique au Raincy
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges au Raincy
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel au Raincy
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 21,7 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 19,0 %
- Professions intermédiaires 18,4 %
- Autres sans activité professionnelle 16,2 %
- Employés 14,3 %
- Ouvriers 5,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,9 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études au Raincy
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc au Raincy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 655 logements).
- Avant 1919 14,9 % 991 logts
- 1919-1945 17,6 % 1 170 logts
- 1946-1970 20,5 % 1 365 logts
- 1971-1990 22,0 % 1 461 logts
- 1991-2005 11,1 % 742 logts
- 2006-2019 13,9 % 927 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Raincy
897 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique au Raincy
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type au Raincy
Une maison médiane de 111 m² (pour atteindre le prix total type de 541 014 €) représente un investissement conséquent. Avec le revenu médian local de 28 820 €, l'achat équivaut à près de 19 années de revenus. Avec un apport de 10 % (54 100 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 950 €, soit un taux d'effort très élevé de plus de 100 % du revenu médian, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète au Raincy
- Négocier sans connaître le DPE, crucial face à 21,1 % de passoires.
- Oublier de vérifier les risques naturels (15 arrêtés catastrophes).
- Se fier à la moyenne du m², qui masque les écarts par type de bien.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un marché à 4 410 €/m².
Le saviez-vous ?
- Le Raincy est l'une des communes les plus denses de sa catégorie (rang 3/9).
- Seulement 1,3 % de résidences secondaires, signe d'une vie locale active.
- La commune dispose de 2 monuments historiques protégés.
Performance énergétique du parc au Raincy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 728 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Raincy: classe C en tête, 21,2 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc immobilier du Raincy affiche une performance énergétique globalement correcte, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 250 kWh/m²/an. Cependant, 21,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire : ces biens seront progressivement interdits à la location (2025 pour les pires, 2028, 2034). C'est aussi un levier de négociation sur le prix pour financer des travaux de rénovation.
Risques naturels et géorisques au Raincy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Mouvements de Terrain prescrit. Quinze arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Ces données, accessibles via Géorisques, impliquent de vérifier l'assurabilité du bien et l'éventuelle exposition à des désordres (retrait-gonflement des argiles). Un diagnostic précis en amont de l'achat est indispensable pour mesurer d'éventuelles contraintes constructives ou travaux de mise en sécurité.
Cadre de vie au Raincy
Le climat est tempéré (12,3°C de moyenne, 723 mm de pluie). La commune est bien dotée : 897 équipements, dont 483 services, 171 en santé et 34 en sports. La gare des Pavillons-sous-Bois à 0,6 km et l’aéroport du Bourget à 9,7 km assurent une bonne mobilité. En revanche, huit risques naturels sont recensés, dont un PPR inondation prescrit. La connectivité est excellente (fibre à 91,2 %), mais le score numérique global est faible (10/100).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 50 m², comptez environ 206 000 €. Une maison de 111 m² requiert un budget médian de 541 000 €. Les délais de vente ne sont pas instantanés, le marché étant équilibré. Le revenu médian local (28 820 €) rend l’accession difficile sans apport : il faut 7,1 ans de revenus pour un appartement type, 18,8 ans pour une maison. La baisse des prix récente peut faciliter la négociation.
À qui s'adresse Le Raincy ?
La commune s’adresse aux jeunes actifs cherchant un appartement bien connecté, et aux familles disposant d’un budget conséquent pour une maison. Les retraités (21,7 % de 60 ans et plus) y trouvent aussi des services de santé nombreux. Les amateurs de patrimoine apprécieront les monuments historiques. En revanche, les budgets très serrés ou les rechercheurs d’un marché très dynamique seront moins séduits.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Densité d'équipements (897) et services de santé
- Bonne accessibilité avec gare à 0,6 km et aéroport proche
- Patrimoine historique avec 2 monuments classés
- Parc immobilier de qualité (DPE classe C dominante)
- Connectivité fibre très élevée (91,2 %)
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-2,9 %) pouvant inquiéter
- Revenu médian modéré (28 820 €) limitant le pouvoir d'achat
- Présence de risques naturels (inondation prescrite)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Le Raincy est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat au Raincy
- Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne annuelle.
- Parc locatif stable : 8,3 % de logements vacants seulement.
- Proximité transports : gare à 0,6 km, aéroport à 9,7 km.
- 21,1 % du parc est une passoire thermique (DPE F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter au Raincy
Quel budget pour acheter au Raincy ?
Pour un appartement, prévoyez environ 206 000 € pour 50 m² (4 119 €/m²). Une maison de 111 m² coûte en médiane 541 000 €.
Le Raincy est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 23 établissements scolaires, 28,6 % de maisons et de nombreux équipements de service. Le revenu médian de 28 820 € peut toutefois limiter.
Quels sont les risques naturels au Raincy ?
La commune recense 8 risques naturels, dont un plan de prévention des risques inondation (PPRI) prescrit. Consultez le dossier d'information.
Vous envisagez d'acheter au Raincy ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie au Raincy
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.