01 Le parc de logements
Le parc comprend 338 logements dont 311 résidences principales, 9 résidences secondaires et 18 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 311 | 92,0 % |
| Résidences secondaires | 9 | 2,7 % |
| Logements vacants | 18 | 5,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 338 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 50 | 16,6 % |
| 1919-1945 | 18 | 6,0 % |
| 1946-1970 | 15 | 5,0 % |
| 1971-1990 | 70 | 23,2 % |
| 1991-2005 | 70 | 23,2 % |
| 2006-2020 | 79 | 26,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 2006-2020, le segment d'avant 1919 restant à 17 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 8 | 2,6 % |
| 3 pièces | 25 | 8,0 % |
| 4 pièces | 58 | 18,6 % |
| 5 pièces ou plus | 221 | 70,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 71 % du parc, contre 3 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 5,3 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 322 | 318 | 338 |
| Rés. principales | 285 | 294 | 311 |
| Rés. secondaires | 19 | 15 | 9 |
| Vacants | 19 | 10 | 18 |
À Fournets-Luisans, commune similaire à 7 km, la part de propriétaires est de 81,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 269 | 86,5 % |
| Locataires (privé) | 36 | 11,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 7 | 2,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 86,3 %, locataires 11,5 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 91 | 29,3 % |
| Électricité | 52 | 16,7 % |
| Gaz bouteille | 7 | 2,3 % |
| Autre (bois…) | 161 | 51,8 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 52 %. fioul pèse 29 %, électricité 17 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 16 |
| 2 à 4 ans | 30 |
| 5 à 9 ans | 58 |
| 10 ans ou plus | 208 |
| Total ménages | 311 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 50 |
| Sous-occupation modérée | 35 |
| Sous-occupation accentuée | 95 |
| Sous-occupation très accentuée | 135 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 | 1,6 % |
| 1 voiture | 112 | 36,0 % |
| 2 voitures ou plus | 194 | 62,4 % |
Équipement automobile des ménages: 2 % sans voiture, 36 % avec une voiture et 62 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 92,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 118 | 95 | 7 | 16 |
| 1975 | 124 | 97 | 18 | 9 |
| 1982 | 158 | 110 | 29 | 19 |
| 1990 | 179 | 147 | 22 | 10 |
| 1999 | 235 | 198 | 21 | 16 |
| 2007 | 279 | 252 | 8 | 18 |
| 2012 | 322 | 285 | 19 | 19 |
| 2017 | 318 | 294 | 15 | 10 |
| 2023 | 338 | 311 | 9 | 18 |
Trajectoire de long terme: 118 logements en 1968, 338 en 2023 (+186 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 23 | 22 | 18 | 19 | 28 | 16 | 22 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 8 | 18,2 % |
| Classe D | 10 | 22,7 % |
| Classe E | 11 | 25,0 % |
| Classe F | 9 | 20,5 % |
| Classe G | 6 | 13,6 % |
Distribution DPE sur 44 diagnostics: la majorité se situe en classe E (25 %), avec 18 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 9,1 % |
| Classe B | 7 | 15,9 % |
| Classe C | 9 | 20,5 % |
| Classe D | 7 | 15,9 % |
| Classe E | 9 | 20,5 % |
| Classe F | 5 | 11,4 % |
| Classe G | 3 | 6,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 20 %, 45 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 311 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 419 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 261 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 217 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 178 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 419 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 178 (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 6 | 2 |
| Classe D | 10 | 0 |
| Classe E | 7 | 4 |
| Classe F | 9 | 0 |
| Classe G | 6 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (307 kWh/m²/an); côté appartements, E (230).
Le parc de logements structure le marché immobilier des Combes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 338 logements dont 92,0 % de résidences principales, Les Combes présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 89,1 % de maisons. L'environnement communal: dans la tradition des communes de Franche-Comté.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages des Combes (86,3 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 16,6 % avant 1919 et 26,2 % depuis 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante E et une consommation de 297 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 34,1 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Au plan énergétique résidentiel, 51,8 % des résidences principales s'appuient sur le autres sources (bois notamment).
Progression modérée du parc: +6,3 % entre 2017 et 2023. La multi-motorisation est la norme à Les Combes: 62,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Les Combes est dans la tradition des communes de Franche-Comté.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Parmi les 457 communes du Doubs, Les Combes se place dans le top 15 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,4 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 15 % du Doubs
Analyse du marché immobilier aux Combes
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier aux Combes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Combes s'établit à 2 671 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Les Combes se positionne dans le top 15 % des communes les plus chères du Doubs.
34,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Combes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier des Combes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 671 €/m² pour 5 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 104 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 2 671 € | 2 671 € |
| Prix moyen/m² | 2 512 € | |
| Surface médiane | – | 104 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 2 922 € |
| 2022 | 8 | 2 693 € |
| 2023 | 6 | 2 346 € |
| 2024 | 1 | 1 833 € |
| 2025 | 5 | 2 671 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
112 logements autorisés cumulés, 68 commencés: la dynamique récente affiche 12 autorisations sur 2025.
Construction neuve aux Combes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à aux Combes totalise 20 logements sur 5 ans, soit +11 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers aux Combes
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle aux Combes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc aux Combes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 44 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc aux Combes est E, avec 34,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement aux Combes
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S'installer aux Combes : cadre de vie et logement
Les Combes compte 777 habitants sur 17,58 km². Le climat local affiche 8,1 °C de moyenne annuelle et 1 586 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 17 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Combes
Les Combes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Combes
Composition du parc immobilier aux Combes
338 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier aux Combes est composé très majoritairement de maisons (89,1 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc aux Combes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 301 logements).
- Avant 1919 16,6 % 50 logts
- 1919-1945 6,0 % 18 logts
- 1946-1970 5,0 % 15 logts
- 1971-1990 23,3 % 70 logts
- 1991-2005 23,3 % 70 logts
- 2006-2020 26,2 % 79 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services aux Combes
17 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques aux Combes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi du Doubs amont PPRN Approuvé approuvé le 01/06/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison aux Combes
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
277 784 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Combes
Quel est le prix de l'immobilier aux Combes ?
Le prix médian au m² aux Combes est de 2 671 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 104 m² (surface médiane locale), compter environ 278 000 €.
Comment Les Combes se situe-t-elle dans le Doubs ?
Les Combes se classe au 70ᵉ rang sur 457 communes du Doubs — dans le top 15 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer aux Combes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Combes est de 6,4 % (loyer de 14,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier des Combes est-il énergétiquement dégradé ?
34,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes des Combes
Les Combes est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² aux Combes s'établit à 2 671 € sur 5 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Doubs (2 250 €/m²).
Sur la période, seules des maisons ont été vendues aux Combes à un niveau significatif — 2 671 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian des Combes, un logement de 104 m² (277 784 €) représente 7,3 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce des Combes avoisinent 13,4 €/m² pour les appartements et 14,2 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 2,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 20 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 80 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Les Combes est dans la tradition des communes de Franche-Comté.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).