Le prix médian du mètre carré aux Lilas s'établit à 6 753 € en 2024 selon les données DVF. Le marché, avec 200 transactions annuelles, est majoritairement composé d'appartements (178 ventes) dont la surface médiane est de 42 m². Après plusieurs années de hausse, un repli de 5,8 % sur un an est à noter, marquant une phase de correction. La commune, densément peuplée (près de 24 000 hab/km²), présente un parc où les maisons individuelles sont minoritaires (9,9 %).
Comment se porte le marché immobilier aux Lilas
Les chiffres DVF 2024 montrent un marché en correction, avec une baisse des prix de 5,8 % sur un an. Cette tendance s'inscrit dans un contexte national de remontée des taux. Le volume de 200 transactions annuelles indique une liquidité modérée. Les appartements, dominants, se négocient à 6 616 €/m² en médiane, tandis que les maisons, plus rares (22 ventes), atteignent 7 780 €/m². La fourchette interquartile (5 555 – 7 770 €/m²) révèle une dispersion des prix de l'ordre de 40 %, signe d'un marché segmenté selon l'état et la localisation des biens.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction des prix de -5,8 % sur un an intervient après une période de forte hausse. Elle reflète un ajustement du marché francilien face à la hausse des taux d'intérêt. Cette baisse peut représenter une opportunité d'achat pour les profils solides, dans un contexte démographique toujours porteur (+1,9 % de population en 5 ans). Pour les vendeurs, elle signifie qu'il faut soigner la présentation et le prix de son bien, les acheteurs étant devenus plus sélectifs. Le marché n'est pas en chute libre mais entre dans une phase de consolidation.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier aux Lilas
Le parc immobilier lilasien est à 90,1 % constitué d'appartements, reflet d'une densité record de 24 000 habitants au km². Seulement 1,9 % des logements sont des résidences secondaires. Le taux de logements vacants (8 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant indiquer une certaine fluidité. Les acquéreurs sont majoritairement des ménages franciliens, attirés par la proximité de Paris (4,2 km de la gare de l'Est) et un taux de propriétaires de 38,4 %, inférieur à la moyenne française.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché glisse vers un équilibre, voire une légère domination des acheteurs, portée par la baisse des prix et un taux de vacance de 8 %. La vente d'une maison, produit rare, reste relativement aisée. Pour les appartements, la concurrence est plus forte avec 178 ventes annuelles. La construction neuve est atone (6 logements autorisés en 2024), ce qui, à terme, pourrait limiter l'offre. L'évolution démographique positive (+1,9 % en 5 ans) soutient la demande structurelle.
Vacance longue durée aux Lilas
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve aux Lilas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 156 logements autorisés à aux Lilas, dont 2 en 2025 (-51 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La tendance à la construction neuve est à la baisse, avec une autorisation de seulement 6 logements en 2024 et un recul de 54 % sur 5 ans. Ce ralentissement, dans une commune déjà dense, limite le risque de sur-offre à court terme et maintient une pression à la hausse sur les prix de l'ancien. Cela confirme aussi les difficultés à produire du neuf dans un territoire urbanisé. Pour l'acheteur, l'offre en neuf restera marginale, orientant la demande vers la rénovation de l'existant.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier aux Lilas suit le rythme francilien, avec une activité accrue au printemps (mars-juin) et à la rentrée (septembre-octobre). L'hiver est plus calme, pouvant offrir des opportunités de négociation. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été. Acheter en fin d'année permet parfois de profiter de biens moins concurrentiels, mais l'offre est aussi réduite. Le moment idéal dépend de votre projet : vendre au printemps maximise la visibilité, acheter en hiver peut permettre un meilleur prix.
Le saviez-vous ?
- Les Lilas est la commune la plus dense de sa catégorie en Seine-Saint-Denis.
- Seulement 1,9 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune dispose de 13 établissements scolaires pour 1 km².
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers aux Lilas
- Prix médian à 6 753 €/m², en baisse de 5,8 % sur un an.
- Écart important entre maison (7 780 €/m²) et appartement (6 616 €/m²).
- Coût total type : 277 900 € pour un appartement, 614 600 € pour une maison.
- Revenu médian local de 25 490 €, l'un des plus élevés du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix aux Lilas
Quel est le prix moyen d'un appartement aux Lilas ?
Le prix médian d'un appartement aux Lilas est de 6 616 €/m² pour une surface typique de 42 m², soit un budget médian d'environ 278 000 € (source DVF 2024).
Le prix de l'immobilier aux Lilas baisse-t-il ?
Oui, les données DVF indiquent une correction de -5,8 % sur un an. Le prix médian global est passé sous les 6 800 €/m², une tendance à surveiller pour les vendeurs.
Combien coûte une maison aux Lilas ?
Une maison se vend en médiane 7 780 €/m² aux Lilas. Pour une surface médiane de 79 m², le budget médian approche les 615 000 €. Seulement 22 maisons ont été vendues en 2024.
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