Acheter à Lieusaint, c'est opter pour une ville jeune (âge médian de 31 ans), en croissance démographique, et bien reliée à l'Île-de-France grâce à sa gare. Le prix d'entrée est de 3 387 €/m² en moyenne. Ce cadre urbain, doté de 700 équipements, séduit par son dynamisme mais présente aussi certaines limites. Pour quel projet est-elle adaptée ?
Carte du marché immobilier à Lieusaint
Lieusaint et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Lieusaint
5 859 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (42,6 %) et collectif (57,4 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Lieusaint est mixte : 42,6 % de maisons et 57,4 % d'appartements. La part de propriétaires (48,3 %) est légèrement inférieure à la moyenne nationale, tandis que les logements sociaux représentent 31 % du parc. Ce faible taux de résidences secondaires (3,9 %) et de logements vacants (3,1 %) indique un marché occupé par des résidents principaux, favorisant une certaine stabilité. Le profil acheteur typique est souvent un jeune actif ou une famille, attiré par la proximité de la gare (1,4 km) et la dynamique démographique (+27 % en 10 ans).
Évolution démographique à Lieusaint
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Lieusaint
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Lieusaint
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 23,7 %
- Professions intermédiaires 22,5 %
- Autres sans activité professionnelle 19,5 %
- Ouvriers 12,0 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,6 %
- Retraités 9,6 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,0 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Lieusaint
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Lieusaint
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 379 logements).
- Avant 1919 1,0 % 55 logts
- 1919-1945 0,4 % 21 logts
- 1946-1970 2,0 % 110 logts
- 1971-1990 26,4 % 1 422 logts
- 1991-2005 36,1 % 1 941 logts
- 2006-2019 34,0 % 1 830 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Lieusaint
700 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Lieusaint
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Lieusaint
Acheter une maison type de 100 m² à Lieusaint représente un investissement d'environ 333 800 €. Avec un apport de 10 % (33 380 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à près de 1 700 €. Cela correspond à environ 8,4 années du revenu médian local des Lieusaintais (24 290 €/an). Pour un couple, l'effort d'épargne est conséquent mais rendu possible par la dynamique économique locale (taux d'emploi de 68,2 %).
Erreurs à éviter quand on achète à Lieusaint
- Se fier seulement au prix au m², qui masque les écarts de quartier.
- Oublier de vérifier le zonage du PPRT SOGIF en mairie.
- Négocier sans connaître le revenu médian local (24 290 €).
- Sous-estimer l'impact d'un DPE E ou F sur le futur budget.
Le saviez-vous ?
- Lieusaint a gagné 27 % d'habitants en 10 ans.
- 88,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune dispose de 700 équipements publics et privés.
Performance énergétique du parc à Lieusaint
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 810 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Lieusaint: la classe C domine, 0,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier local est globalement performant avec une classe énergétique dominante C (161 kWh/m²/an). Seulement 0,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très faible qui limite le risque réglementaire immédiat. Pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation pourraient être nécessaires pour se conformer aux échéances de la loi Climat, notamment l'interdiction de location des passoires à partir de 2025. C'est un atout pour l'acheteur, réduisant la probabilité de frais importants de mise aux normes.
Risques naturels et géorisques à Lieusaint
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Lieusaint présente une exposition aux risques naturels très limitée. La sismicité est classée très faible et le radon faible. Un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT SOGIF) est actif, lié à la présence d'installations industrielles. Trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Pour tout achat, il est prudent de consulter le zonage du PPRT en mairie et de vérifier l'assurabilité du bien. Ces contraintes sont localisées et n'affectent pas l'ensemble du territoire communal.
Cadre de vie à Lieusaint
Lieusaint bénéficie d'un climat doux (12 °C de moyenne) et d'une bonne connectivité numérique (fibre à 89 %). La gare de Lieusaint - Moissy, à 1,4 km, et la proximité de l'aéroport d'Orly (16 km) facilitent les déplacements. La commune offre une gamme complète de services avec 263 commerces et services, 144 établissements de santé et 23 équipements sportifs. L'environnement est plutôt urbain, avec une densité de 1 168 hab/km². La vigilance s'impose sur les 6 risques naturels recensés, même si la sismicité est très faible.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 49 m², il faut compter environ 166 000 € (3 387 €/m²). Une maison de 100 m² représente un investissement médian de 333 800 €. Ces prix placent Lieusaint au-dessus de plusieurs voisines comme Mennecy (2 995 €/m²). Le marché étant orienté acheteur, des négociations sont possibles. La vente peut nécessiter plusieurs mois, compte tenu du volume d'offres et de la légère baisse des prix.
À qui s'adresse Lieusaint ?
Lieusaint s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux petites familles recherchant un accès facile à l'emploi francilien et des services de proximité. Le faible taux de résidents de plus de 60 ans (11 %) et l'abondance de logements récents conviennent à un mode de vie moderne. Les budgets des primo-accédants peuvent être suffisants pour les appartements, mais l'accès à la maison individuelle demande un apport plus conséquent.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Démographie jeune et dynamique (+27 % habitants en 10 ans).
- Excellente desserte transports (gare RER à 1,4 km, Orly à 16 km).
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement (DPE C dominant).
- Large panel de services et commerces (700 équipements au total).
- Connectivité fibre très élevée (près de 90 % du territoire).
− À prendre en compte
- Rendement locatif net faible pour les investisseurs (environ 3,3 %).
- Taxe foncière élevée (54,88 % en 2024).
- Environnement urbain dense, peu de caractère "campagnard".
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Lieusaint est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Lieusaint
- Climat tempéré avec 12°C de moyenne et 700 mm de pluie.
- Parc immobilier jeune : 34 % construit après 2006.
- Gare à 1,4 km pour des liaisons rapides vers Paris.
- Population jeune, avec 48,8 % de moins de 30 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Lieusaint
Quel budget pour acheter une maison à Lieusaint ?
Le prix médian des maisons à Lieusaint est de 3 338 €/m². Pour une surface médiane de 100 m², le budget à prévoir est d'environ 333 800 €.
Lieusaint est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 12 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs et un parc de logements comportant 42,6 % de maisons. La jeunesse de la population (âge médian 31 ans) en fait un environnement familial.
Quels sont les risques naturels à Lieusaint ?
La commune est soumise à 6 risques naturels recensés et dispose d'un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT). La sismicité est très faible et le radon faible.
Vous envisagez d'acheter à Lieusaint ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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