Le marché immobilier de Lieusaint affiche un prix médian de 3 387 €/m², selon les données DVF 2024. Cette petite ville dynamique de Seine-et-Marne, dont la population a augmenté de 27 % en dix ans, présente un marché équilibré avec 133 transactions annuelles. Le prix est en légère correction de 0,6 % sur un an. Cette page analyse les valeurs pour vous positionner efficacement.
Comment se porte le marché immobilier à Lieusaint
Avec un prix médian de 3 387 €/m², Lieusaint se situe au-dessus de plusieurs communes voisines comme Épinay-sous-Sénart (2 766 €/m²). La fourchette de prix interquartile, de 3 021 à 3 877 €/m², indique une dispersion modérée des valeurs. Le volume de transactions (133 ventes) et la faible part de logements vacants (3,1 %) indiquent une liquidité correcte. Toutefois, la baisse de 0,6 % sur un an et une construction neuve en léger repli (-7 % d'autorisations) invitent à une vigilance sur l'équilibre offre/demande.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a légèrement reculé de 0,6 % sur un an, à 3 387 €/m². Cette stabilisation, voire correction légère, intervient après une décennie de forte croissance démographique (+27 %). Elle peut refléter un marché qui digère ses hausses passées et l'impact des taux d'emprunt plus élevés. Pour un acheteur, c'est potentiellement une fenêtre de négociation plus favorable. Pour un vendeur, il faut viser un prix juste et compétitif, car les acquéreurs sont devenus plus sensibles au rapport qualité-prix, surtout avec un taux de chômage local de 11,5 %.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Lieusaint
Les appartements, avec 91 ventes sur 133, dominent les transactions. Leur prix médian est de 3 387 €/m² pour une surface type de 49 m². Les maisons, représentant 42 % du parc, se négocient à 3 338 €/m² pour 100 m² médians. Le taux de propriétaires (48,3 %) et la part de logements sociaux (31 %) dessinent un profil mixte. Les acheteurs sont probablement des ménages jeunes, l'âge médian étant de 30,8 ans.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt orienté acheteur, avec des prix en légère baisse et un délai de vente potentiellement allongé. La proximité de la gare de Lieusaint - Moissy (1,4 km) et d'Orly (16 km) soutient l'attrait, mais le niveau de prix reste un frein pour certains profils. Pour vendre rapidement, une estimation précise et une mise en avant des atouts de connectivité sont cruciales.
Vacance longue durée à Lieusaint
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Lieusaint (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 613 logements autorisés à à Lieusaint, dont 170 en 2025 (+66 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les cinq dernières années, 513 logements neufs ont été autorisés à Lieusaint, dont 370 pour la seule année 2024. Cependant, la tendance est à un ralentissement de 7 % par rapport à la période précédente. Ce volume important mais en baisse indique une attractivité confirmée, soutenue par la jeunesse de la population (âge médian de 30,8 ans), mais aussi une possible saturation à moyen terme. Pour l'acheteur, l'offre neuve reste une option, mais il faut anticiper une concurrence future à la revente si le rythme de construction reste soutenu.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Lieusaint suit le rythme francilien, avec une activité plus soutenue de mars à juin. La rentrée scolaire (septembre) est aussi un moment actif pour les familles, nombreuses dans cette commune où 48,8 % de la population a moins de 30 ans. Évitez de mettre en vente pendant les vacances d'été, période de moindre activité. Pour les investisseurs, la perception des loyers en début de mois est standard, mais la taxe foncière, payable en septembre, doit être anticipée dans la trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Lieusaint a gagné 27 % d'habitants en 10 ans.
- 88,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune dispose de 700 équipements publics et privés.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Lieusaint
- Prix médian : 3 387 €/m², en baisse de 0,6 % sur un an.
- Une maison type coûte environ 333 800 €, deux fois plus qu'un appartement.
- Le marché est stable, avec seulement 3,1 % de logements vacants.
- La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,88 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Lieusaint
Quel est le prix au m² à Lieusaint en 2024 ?
Le prix médian global à Lieusaint est de 3 387 €/m² selon les données DVF 2024. Les maisons se vendent en moyenne 3 338 €/m² et les appartements 3 387 €/m².
Le prix immobilier à Lieusaint est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en très légère baisse de 0,6 % sur un an à Lieusaint. Cette tendance, couplée à un volume stable de transactions, indique un marché qui se normalise.
Combien de temps pour vendre un bien à Lieusaint ?
Aucun délai moyen n'est disponible, mais les indicateurs (3,1 % de vacants, marché orienté acheteur) suggèrent une vente qui peut nécessiter plus de patience qu'en période de forte tension.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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