01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 859 logements dont 5 451 résidences principales, 227 résidences secondaires et 182 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 451 | 93,0 % |
| Résidences secondaires | 227 | 3,9 % |
| Logements vacants | 182 | 3,1 % |
Le graphique détaille la structure des 5 859 logements: 93 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 3 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 55 | 1,0 % |
| 1919-1945 | 21 | 0,4 % |
| 1946-1970 | 110 | 2,0 % |
| 1971-1990 | 1 422 | 26,4 % |
| 1991-2005 | 1 941 | 36,1 % |
| 2006-2019 | 1 830 | 34,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1991-2005 arrive en tête avec 36 %, devant les constructions récentes (34 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 618 | 11,3 % |
| 2 pièces | 1 021 | 18,7 % |
| 3 pièces | 1 138 | 20,9 % |
| 4 pièces | 1 221 | 22,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 452 | 26,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (27 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 192 | 5 182 | 5 859 |
| Rés. principales | 3 829 | 4 967 | 5 451 |
| Rés. secondaires | 43 | 36 | 227 |
| Vacants | 320 | 179 | 182 |
Mennecy (16 433 hab., à 11 km) présente 57,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 634 | 48,3 % |
| Locataires (privé) | 1 539 | 28,2 % |
| Locataires HLM | 1 208 | 22,2 % |
| Logés gratuitement | 70 | 1,3 % |
La répartition du parc occupé: 48,3 % de propriétaires, 50,4 % de locataires, dont 22 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 431 | 63,0 % |
| Fioul | 38 | 0,7 % |
| Électricité | 1 769 | 32,5 % |
| Gaz bouteille | 54 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 158 | 2,9 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 63 %. électricité pèse 32 %, autres sources (bois notamment) 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 797 |
| 2 à 4 ans | 1 456 |
| 5 à 9 ans | 1 185 |
| 10 ans ou plus | 2 013 |
| Total ménages | 5 451 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 900 |
| Sous-occupation modérée | 1 447 |
| Sous-occupation accentuée | 801 |
| Suroccupation modérée | 761 |
| Suroccupation accentuée | 43 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 962 | 17,6 % |
| 1 voiture | 2 455 | 45,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 034 | 37,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 45 % mono-motorisés, 37 % multi-motorisés. Par ailleurs, 77,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 287 | 260 | 5 | 22 |
| 1975 | 244 | 232 | 0 | 12 |
| 1982 | 219 | 200 | 5 | 14 |
| 1990 | 1 488 | 1 348 | 13 | 127 |
| 1999 | 2 125 | 1 922 | 12 | 191 |
| 2006 | 3 582 | 3 273 | 29 | 280 |
| 2011 | 4 192 | 3 829 | 43 | 320 |
| 2016 | 5 182 | 4 967 | 36 | 179 |
| 2022 | 5 859 | 5 451 | 227 | 182 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 287 à 5 859 logements, soit +1941 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 514 | 466 | 286 | 257 | 260 | 125 |
| Dont vacants > 2 ans | 21 | 23 | 18 | 18 | 34 | 40 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 48 | 1,7 % |
| Classe B | 23 | 0,8 % |
| Classe C | 1 501 | 53,4 % |
| Classe D | 1 116 | 39,7 % |
| Classe E | 112 | 4,0 % |
| Classe F | 8 | 0,3 % |
| Classe G | 2 | 0,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (53 %), 56 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 378 | 13,5 % |
| Classe B | 495 | 17,6 % |
| Classe C | 1 076 | 38,3 % |
| Classe D | 805 | 28,6 % |
| Classe E | 55 | 2,0 % |
| Classe F | 1 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: C concentre 38 % des diagnostics et 69 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 241 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 183 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 175 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 241 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 104 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 43 |
| Classe B | 7 | 16 |
| Classe C | 149 | 1 352 |
| Classe D | 357 | 759 |
| Classe E | 32 | 80 |
| Classe F | 2 | 6 |
| Classe G | 0 | 2 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 178 kWh/m²/an côté maisons, C à 157 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 567 |
| T2 | 265 |
| T3 | 339 |
| T4 | 304 |
| T5+ | 132 |
Faut-il investir à Lieusaint en 2026 ?
Intégrée à la communauté d’agglomération Grand Paris Sud, Lieusaint bénéficie d’une desserte exceptionnelle (gare RER, aéroport d’Orly à 16 km) et d’une démographie explosive. Cette attractivité se reflète-t-elle dans les opportunités immobilières actuelles ? L’analyse des données 2024 permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut dépassant les 6 % et une attractivité territoriale classée dans le top 20 %, Lieusaint séduit les investisseurs en quête de rentabilité dans une ville en mutation.
Verdict
➤ Investir à Lieusaint exige de cibler le locatif annuel sur des biens récents, en acceptant une faible liquidité à la revente pour un rendement net correct à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,1 % sur les appartements
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8,3/10)
- ✓ Démographie jeune et en forte croissance (+27 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible pour les locaux
- ⚠ Parc vieillissant : 34 % de logements avant 2006
- ⚠ Taux de chômage supérieur à 11 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 250 €/m², Lieusaint se positionne au-dessus de la médiane nationale pour les villes de cette taille.
- Son prix au mètre carré dépasse de 9 à 18 % ceux de communes similaires en Seine-et-Marne comme Épinay-sous-Sénart ou Mennecy.
- Le rendement locatif brut des appartements (6,1 %) est deux fois plus élevé qu'au cœur de Paris.
Analyse du marché immobilier à Lieusaint
Le marché de Lieusaint est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Lieusaint
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché dynamique où la demande dépasse l’offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché dynamique où la demande dépasse l’offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité immobilière très faible (1/10) signifie que les prix ont largement dépassé le pouvoir d’achat local, rendant le marché dépendant d’acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité immobilière très faible (1/10) signifie que les prix ont largement dépassé le pouvoir d’achat local, rendant le marché dépendant d’acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6,1/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6,1/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3371,5 — Percentile dept : 78/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 86/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 51/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 67/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1168,1 — Percentile dept : 92/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 14/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 45,0 — Percentile dept : 6/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,6 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,7 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 51/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 67/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 18/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3371,5 — Percentile dept : 23/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 51/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 18/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 7/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1168,1 — Percentile dept : 8/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Lieusaint : opportunités et risques
Investir à Lieusaint en 2026 cible principalement la location annuelle. Le rendement brut de 6,1 % sur les appartements, d’après la carte des loyers du ministère, est le principal argument. Néanmoins, la taxe foncière élevée (54,88 %) et les charges de gestion rognent ce rendement, qui chute à environ 3,3 % net. L’effort d’accessibilité est lourd pour les ménages locaux, ce qui limite la demande à la revente et reporte la liquidité du marché sur les investisseurs.
La stratégie gagnante consiste à sélectionner des biens récents (classe DPE B ou C) pour sécuriser l’actif et limiter les travaux obligatoires. La faible part de logements sociaux (31 %) et la démographie jeune garantissent une demande locative structurelle, portée par les actifs travaillant dans le bassin d’emploi de Grand Paris Sud.
Attention toutefois au risque de sur-offre dans certains quartiers neufs, avec 370 logements autorisés en 2024 seul. Une analyse micro-locale est indispensable pour éviter les biens standardisés qui pourraient peiner à se louer ou à se revendre.
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Données du marché immobilier à Lieusaint
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Lieusaint se stabilise à 3 250 €/m² en 2024, selon les données DVF, après une légère baisse de 0,6 %. Cette correction modeste suit le pic de 2022 et correspond à une normalisation du marché francilien. L’écart significatif entre le prix moyen (5 389 €) et le prix médian indique la présence de quelques biens haut de gamme ou neufs qui tirent la moyenne vers le haut.
La répartition des transactions est éloquente : les appartements représentent près de 70 % des ventes. Ce segment, porté par une offre neuve importante et une demande locative soutenue, affiche une surface médiane de 49 m². La faible part de passoires thermiques (0,3 %) est un atout face aux futures réglementations, mais elle masque un parc encore jeune, dont 34 % a été construit après 2006.
La connexion directe à la gare de Lieusaint - Moissy, à moins de 1,5 km du centre, constitue un pilier de la valorisation. Cet atout majeur explique en partie le premium de prix par rapport à des communes moins bien desservies comme Épinay-sous-Sénart.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lieusaint Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L’évolution des prix à Lieusaint sur les cinq dernières années révèle un marché résilient. Après une hausse continue jusqu’à un pic à 3 534 €/m² en 2022, une légère correction de 4 % est intervenue en 2023-2024. Cette stabilisation autour de 3 250 €/m² marque un retour à la normale après la surchauffe post-Covid. Comparée aux communes avoisinantes, Lieusaint conserve un premium de prix, justifié par sa connectivité et son parc de logements neufs. Pour un acheteur en 2026, cette phase de consolidation pourrait représenter un point d’entrée plus stable, sans attente de forte appréciation à court terme.
Évolution du marché immobilier de Lieusaint
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 147 transactions en 2025 et affiche une évolution de -1,4 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 250 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché des transactions à Lieusaint en 2024, avec 133 ventes, est marqué par la prédominance des appartements (97 ventes contre 42 pour les maisons). Ce volume, en baisse de 16 % par rapport à 2023, indique un ralentissement de l’activité, typique d’un marché en phase de consolidation. Les biens vendus sont généralement récents (surface médiane de 49 m² pour les appartements) et énergétiquement corrects (classe DPE dominante C). Ce profil suggère un marché qui attire davantage les investisseurs que les primo-accédants, ces derniers étant évincés par des prix dépassant 13 années de revenu médian local.
Répartition des ventes
34,0 % de maisons et 66,0 % d'appartements parmi les 147 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (66,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 236 €/m² pour les maisons et 3 262 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 147 | 50 | 97 |
| Prix médian/m² | 3 250 € | 3 236 € | 3 262 € |
| Prix moyen/m² | 3 236 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 194 | 3 295 € |
| 2022 | 195 | 3 508 € |
| 2023 | 157 | 3 400 € |
| 2024 | 117 | 3 300 € |
| 2025 | 147 | 3 250 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Lieusaint reste vigoureuse, avec 513 logements autorisés sur les cinq dernières années et un pic de 370 permis en 2024 seul. Cette tendance, légèrement en retrait (-7 %) par rapport au quinquennat précédent, répond à une pression démographique forte (+27 % de population en 10 ans). Cette offre nouvelle, souvent bien desservie et aux normes RT2012/RE2020, renforce l’attractivité résidentielle mais présente un risque de concentration de l’offre locative dans des segments similaires. Pour l’investisseur, il faut privilégier les biens différenciants ou bien situés par rapport à cette masse critique de neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 740 logements autorisés cumulés, 1 902 commencés: la dynamique récente affiche 340 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Lieusaint
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Lieusaint (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 613 logements autorisés à à Lieusaint, dont 170 en 2025 (+66 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Lieusaint
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lieusaint
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (6,1 % pour un appartement) au net (environ 3,3 %) n'est pas anodin. Il intègre la taxe foncière, élevée à Lieusaint avec un taux de 54,88 % sur le bâti. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété, une provision pour travaux et le risque de vacance. Dans un parc plutôt récent (34 % construit après 2006), les charges courantes de maintenance peuvent être moins lourdes, mais la taxe pèse significativement sur la rentabilité finale.
Performance énergétique du parc à Lieusaint
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 810 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Lieusaint: la classe C domine, 0,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier local est globalement performant avec une classe énergétique dominante C (161 kWh/m²/an). Seulement 0,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très faible qui limite le risque réglementaire immédiat. Pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation pourraient être nécessaires pour se conformer aux échéances de la loi Climat, notamment l'interdiction de location des passoires à partir de 2025. C'est un atout pour l'acheteur, réduisant la probabilité de frais importants de mise aux normes.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, majoritaires en transactions, offrent le meilleur rendement brut (6,1 %) et correspondent à la demande locative dominante pour des surfaces moyennes de 49 m². Le parc est récent (34 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C), limitant le risque de travaux de rénovation urgents. Les maisons, plus chères à l'achat, visent un public familial.
Quelles zones cibler à Lieusaint ?
La proximité immédiate de la gare de Lieusaint - Moissy est un atout majeur pour la valorisation locative. Les quartiers bien desservis par les commerces (191 équipements recensés) et services conviendront aux locataires. Les programmes neufs, bien que moins nombreux (-7 % d'autorisations), peuvent attirer une clientèle spécifique mais exposent à une possible sur-offre temporaire.
Calculateur de rendement à Lieusaint
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Lieusaint
Le risque de vacance locative est modéré (8 % retenu dans le calcul net). La dépendance à la conjoncture économique locale, avec un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale, est un facteur de vigilance. La taxe foncière, à 54,88 %, grève significativement la rentabilité. Enfin, seulement 0,3 % du parc est en passoire thermique (DPE F/G), limitant le risque réglementaire lié aux interdictions de location.
Cas pratique : un investissement type à Lieusaint
Pour un appartement type de 49 m² (prix médian 165 963 €), le loyer espéré est d'environ 843 € par mois (17,2 €/m²). Avec un prêt à 100 % sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 960 €. L'effort résiduel mensuel est donc de 117 € avant charges et taxe foncière. Le rendement brut de 6,1 % se transforme en un cash-flow négatif si l'apport est faible, exigeant une trésorerie de départ solide.
Erreurs à éviter quand on investit à Lieusaint
- Négliger la taxe foncière, à 54,88 % à Lieusaint.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges de copro.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Acheter sans vérifier la classe DPE et les travaux à prévoir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Lieusaint suit le rythme francilien, avec une activité plus soutenue de mars à juin. La rentrée scolaire (septembre) est aussi un moment actif pour les familles, nombreuses dans cette commune où 48,8 % de la population a moins de 30 ans. Évitez de mettre en vente pendant les vacances d'été, période de moindre activité. Pour les investisseurs, la perception des loyers en début de mois est standard, mais la taxe foncière, payable en septembre, doit être anticipée dans la trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Lieusaint a gagné 27 % d'habitants en 10 ans.
- 88,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune dispose de 700 équipements publics et privés.
S'installer à Lieusaint : cadre de vie et logement
S’installer à Lieusaint, c’est profiter d’une ville jeune – l’âge médian est de 31 ans – et parfaitement connectée. Avec 700 équipements recensés par l’INSEE, dont 191 commerces et 144 établissements de santé, la commune offre un niveau de service exceptionnel pour une ville de 14 000 habitants. La fibre est déployée à près de 90 %, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est marqué par une urbanisation récente et maîtrisée. La proximité de la gare permet un accès rapide à Paris, tandis que l’aéroport d’Orly n’est qu’à 16 km. Cet équilibre entre dynamisme urbain et facilités de déplacement explique l’attractivité résidentielle forte, notamment auprès des familles et des jeunes actifs.
Carte du marché immobilier à Lieusaint
Lieusaint et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lieusaint
Avec une température moyenne de 12,0 °C et 700 mm de pluie annuels, le climat de Lieusaint est typique de l'Île-de-France, sans excès. Les hivers sont modérés et les étés assez doux, épargnant les épisodes de gel sévère. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un climat tempéré, propice aux activités extérieures une grande partie de l'année, sans les contraintes d'un climat plus continental ou méditerranéen. Idéal pour les familles qui profitent des nombreux parcs et espaces verts de la commune.
À qui s'adresse Lieusaint ?
Lieusaint s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux petites familles recherchant un accès facile à l'emploi francilien et des services de proximité. Le faible taux de résidents de plus de 60 ans (11 %) et l'abondance de logements récents conviennent à un mode de vie moderne. Les budgets des primo-accédants peuvent être suffisants pour les appartements, mais l'accès à la maison individuelle demande un apport plus conséquent.
Avantages et limites à Lieusaint
✓ Points forts
- Démographie jeune et dynamique (+27 % habitants en 10 ans).
- Excellente desserte transports (gare RER à 1,4 km, Orly à 16 km).
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement (DPE C dominant).
- Large panel de services et commerces (700 équipements au total).
- Connectivité fibre très élevée (près de 90 % du territoire).
− À prendre en compte
- Rendement locatif net faible pour les investisseurs (environ 3,3 %).
- Taxe foncière élevée (54,88 % en 2024).
- Environnement urbain dense, peu de caractère "campagnard".
Composition du parc immobilier à Lieusaint
5 859 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (42,6 %) et collectif (57,4 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Lieusaint est mixte : 42,6 % de maisons et 57,4 % d'appartements. La part de propriétaires (48,3 %) est légèrement inférieure à la moyenne nationale, tandis que les logements sociaux représentent 31 % du parc. Ce faible taux de résidences secondaires (3,9 %) et de logements vacants (3,1 %) indique un marché occupé par des résidents principaux, favorisant une certaine stabilité. Le profil acheteur typique est souvent un jeune actif ou une famille, attiré par la proximité de la gare (1,4 km) et la dynamique démographique (+27 % en 10 ans).
Ancienneté du parc à Lieusaint
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 379 logements).
- Avant 1919 1,0 % 55 logts
- 1919-1945 0,4 % 21 logts
- 1946-1970 2,0 % 110 logts
- 1971-1990 26,4 % 1 422 logts
- 1991-2005 36,1 % 1 941 logts
- 2006-2019 34,0 % 1 830 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Lieusaint
700 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Lieusaint
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Lieusaint présente une exposition aux risques naturels très limitée. La sismicité est classée très faible et le radon faible. Un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT SOGIF) est actif, lié à la présence d'installations industrielles. Trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Pour tout achat, il est prudent de consulter le zonage du PPRT en mairie et de vérifier l'assurabilité du bien. Ces contraintes sont localisées et n'affectent pas l'ensemble du territoire communal.
Cas pratique : un achat type à Lieusaint
Acheter une maison type de 100 m² à Lieusaint représente un investissement d'environ 333 800 €. Avec un apport de 10 % (33 380 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à près de 1 700 €. Cela correspond à environ 8,4 années du revenu médian local des Lieusaintais (24 290 €/an). Pour un couple, l'effort d'épargne est conséquent mais rendu possible par la dynamique économique locale (taux d'emploi de 68,2 %).
Erreurs à éviter quand on achète à Lieusaint
- Se fier seulement au prix au m², qui masque les écarts de quartier.
- Oublier de vérifier le zonage du PPRT SOGIF en mairie.
- Négocier sans connaître le revenu médian local (24 290 €).
- Sous-estimer l'impact d'un DPE E ou F sur le futur budget.
Points clés à retenir à Lieusaint
- Prix médian : 3 250 €/m², en baisse de 0,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 6,1 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 12°C de moyenne et 700 mm de pluie.
- La proximité de la gare influence fortement la valeur.
- Une maison type coûte environ 333 800 €, deux fois plus qu'un appartement.
- Rendement net estimé : seulement 3,3 % après charges et taxes.
- Parc immobilier jeune : 34 % construit après 2006.
- Le DPE est un critère croissant avec seulement 0,3 % de passoires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lieusaint ?
À Lieusaint, la valeur d'un bien est sensible à plusieurs facteurs concrets. La proximité de la gare de Lieusaint - Moissy (à 1,4 km en moyenne) et des 191 commerces locaux ajoute un premium. Pour un appartement, l'étage (éviter le rez-de-chaussée) et la présence d'un ascenseur dans les immeubles récents (34 % du parc post-2006) sont appréciés. Pour une maison, la taille du terrain et son orientation comptent. L'état du bien et sa performance énergétique (classe DPE) pèsent de plus en plus, surtout avec seulement 0,3 % de passoires. Enfin, la vue ou la tranquillité d'une rue peu passante peuvent justifier des écarts de prix.
Estimation indicative d'une maison à Lieusaint
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
299 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un calculateur automatique utilise une moyenne au m² (3 387 € à Lieusaint) qui ne rend pas compte des micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un appartement près de la gare se valorise différemment d'un autre en bordure de zone commerciale. Il évalue l'impact réel d'une cuisine refaite à neuf ou d'une chambre sous les combles. Il connaît aussi le profil des acheteurs actifs, souvent de jeunes actifs avec un revenu médian de 24 290 €, et peut ainsi cibler la mise en avant du bien. Son estimation sert de base solide pour négocier avec des acquéreurs sérieux, évitant une surévaluation qui gèle la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Estimer sans visiter et juger de l'état réel du bien.
- Ignorer la valeur ajoutée d'une proximité avec les 12 écoles.
- Surévaluer en raison de la construction neuve voisine.
- Oublier que les acheteurs consultent les données DVF en ligne.
Investir à Lieusaint : passer à l'action
L’analyse des données DVF et des indices territoriaux est une première étape. Pour transformer ces insights en acquisition rentable, une expertise locale fine est indispensable pour identifier les biens et négocier au juste prix.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.
Évaluez la valeur réelle de votre bien à Lieusaint grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 133 ventes récentes à Lieusaint
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lieusaint
Quel est le prix au m² à Lieusaint ?
Le prix médian à Lieusaint est de 3 250 €/m² en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 3 250 €/m² pour 49 m², et les maisons à 3 236 €/m² pour 100 m² en moyenne.
Est-ce que Lieusaint est une bonne commune pour investir en locatif ?
Oui, pour un investissement locatif classique. Le rendement brut des appartements atteint 6,1 %, nettement supérieur à la moyenne francilienne. La demande locative est soutenue par la desserte en transports et la population jeune.
Lieusaint est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Lieusaint est effectivement plus chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est supérieur de 9 % à celui de Saint-Fargeau-Ponthierry et de 18 % à celui d’Épinay-sous-Sénart, justifié par une meilleure connexion aux transports.
Quel est le profil des acheteurs à Lieusaint ?
Le marché est majoritairement porté par des investisseurs, attirés par le rendement locatif. Les primo-accédants locaux sont peu présents, le prix d’une maison représentant plus de 13 années de revenu médian des Lieusaintais.
Y a-t-il beaucoup de constructions neuves à Lieusaint ?
Oui, la construction neuve est active avec 513 logements autorisés sur les 5 dernières années. En 2024, 370 permis ont été délivrés, ce qui indique une urbanisation encore dynamique, notamment autour de la gare.
Marché immobilier des communes voisines
Lieusaint affiche un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Épinay-sous-Sénart (-18 %) ou Saint-Fargeau-Ponthierry (-9 %), offrant un effet de levier moindre malgré des indicateurs locatifs supérieurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lieusaint.
Communes limitrophes de Lieusaint
Lieusaint est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Lieusaint s'échange à 3 250 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale.
Le prix médian de Lieusaint reste globalement stable sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 810 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 236 €/m² (surface médiane 92 m²) et celui des appartements à 3 262 €/m² (59 m²). Rapporté au revenu médian de Lieusaint, un logement de 92 m² (297 712 €) représente 12,3 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,2 € (appartements) et 15,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 613 logements autorisés et 89 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (81 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Lieusaint est dans la grande couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 93 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).