Le m² médian à Lieusaint s'échange à 3 387 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 3 021 à 3 877 €/m².
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Lieusaint a augmenté de +5,8 %. Sur l'ensemble de la période, 797 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 338 €/m² (surface médiane 100 m²) et celui des appartements à 3 387 €/m² (49 m²). Rapporté au revenu médian de Lieusaint, un logement de 100 m² (333 800 €) représente 13,7 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,2 € (appartements) et 15,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 513 logements autorisés et 20 commencés sur la période 2020-2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (76 % des autorisations sur 2020-2024).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Lieusaint est dans la grande couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 87 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Lieusaint
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Faut-il investir à Lieusaint en 2026 ?
Intégrée à la communauté d’agglomération Grand Paris Sud, Lieusaint bénéficie d’une desserte exceptionnelle (gare RER, aéroport d’Orly à 16 km) et d’une démographie explosive. Cette attractivité se reflète-t-elle dans les opportunités immobilières actuelles ? L’analyse des données 2024 permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut dépassant les 6 % et une attractivité territoriale classée dans le top 20 %, Lieusaint séduit les investisseurs en quête de rentabilité dans une ville en mutation.
Verdict
➤ Investir à Lieusaint exige de cibler le locatif annuel sur des biens récents, en acceptant une faible liquidité à la revente pour un rendement net correct à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,1 % sur les appartements
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8,3/10)
- ✓ Démographie jeune et en forte croissance (+27 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible pour les locaux
- ⚠ Parc vieillissant : 34 % de logements avant 2006
- ⚠ Taux de chômage supérieur à 11 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 387 €/m², Lieusaint se positionne au-dessus de la médiane nationale pour les villes de cette taille.
- Son prix au mètre carré dépasse de 9 à 18 % ceux de communes similaires en Seine-et-Marne comme Épinay-sous-Sénart ou Mennecy.
- Le rendement locatif brut des appartements (6,1 %) est deux fois plus élevé qu'au cœur de Paris.
Analyse du marché immobilier à Lieusaint
Le marché de Lieusaint est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,1 %.
Indices immobiliers de Lieusaint
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché dynamique où la demande dépasse l’offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché dynamique où la demande dépasse l’offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité immobilière très faible (1/10) signifie que les prix ont largement dépassé le pouvoir d’achat local, rendant le marché dépendant d’acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité immobilière très faible (1/10) signifie que les prix ont largement dépassé le pouvoir d’achat local, rendant le marché dépendant d’acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6,1/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6,1/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Lieusaint : cadre de vie et logement
Acheter à Lieusaint, c'est opter pour une ville jeune (âge médian de 31 ans), en croissance démographique, et bien reliée à l'Île-de-France grâce à sa gare. Le prix d'entrée est de 3 387 €/m² en moyenne. Ce cadre urbain, doté de 700 équipements, séduit par son dynamisme mais présente aussi certaines limites. Pour quel projet est-elle adaptée ?
Tout savoir pour acheter et vivre à LieusaintInvestir à Lieusaint : passer à l'action
L’analyse des données DVF et des indices territoriaux est une première étape. Pour transformer ces insights en acquisition rentable, une expertise locale fine est indispensable pour identifier les biens et négocier au juste prix.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lieusaint
Quel est le prix au m² à Lieusaint ?
Le prix médian à Lieusaint est de 3 387 €/m² en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 3 387 €/m² pour 49 m², et les maisons à 3 338 €/m² pour 100 m² en moyenne.
Est-ce que Lieusaint est une bonne commune pour investir en locatif ?
Oui, pour un investissement locatif classique. Le rendement brut des appartements atteint 6,1 %, nettement supérieur à la moyenne francilienne. La demande locative est soutenue par la desserte en transports et la population jeune.
Lieusaint est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Lieusaint est effectivement plus chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est supérieur de 9 % à celui de Saint-Fargeau-Ponthierry et de 18 % à celui d’Épinay-sous-Sénart, justifié par une meilleure connexion aux transports.
Quel est le profil des acheteurs à Lieusaint ?
Le marché est majoritairement porté par des investisseurs, attirés par le rendement locatif. Les primo-accédants locaux sont peu présents, le prix d’une maison représentant plus de 13 années de revenu médian des Lieusaintais.
Y a-t-il beaucoup de constructions neuves à Lieusaint ?
Oui, la construction neuve est active avec 513 logements autorisés sur les 5 dernières années. En 2024, 370 permis ont été délivrés, ce qui indique une urbanisation encore dynamique, notamment autour de la gare.
Marché immobilier des communes voisines
Lieusaint affiche un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Épinay-sous-Sénart (-18 %) ou Saint-Fargeau-Ponthierry (-9 %), offrant un effet de levier moindre malgré des indicateurs locatifs supérieurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lieusaint.
Communes limitrophes de Lieusaint
Lieusaint est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :