4 angles pour comprendre le marché immobilier à Lieusaint
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Lieusaint en chiffres
Faut-il investir à Lieusaint en 2026 ?
Intégrée à la communauté d’agglomération Grand Paris Sud, Lieusaint bénéficie d’une desserte exceptionnelle (gare RER, aéroport d’Orly à 16 km) et d’une démographie explosive. Cette attractivité se reflète-t-elle dans les opportunités immobilières actuelles ? L’analyse des données 2024 permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut dépassant les 6 % et une attractivité territoriale classée dans le top 20 %, Lieusaint séduit les investisseurs en quête de rentabilité dans une ville en mutation.
Verdict
➤ Investir à Lieusaint exige de cibler le locatif annuel sur des biens récents, en acceptant une faible liquidité à la revente pour un rendement net correct à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,1 % sur les appartements
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8,3/10)
- ✓ Démographie jeune et en forte croissance (+27 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible pour les locaux
- ⚠ Parc vieillissant : 34 % de logements avant 2006
- ⚠ Taux de chômage supérieur à 11 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 387 €/m², Lieusaint se positionne au-dessus de la médiane nationale pour les villes de cette taille.
- Son prix au mètre carré dépasse de 9 à 18 % ceux de communes similaires en Seine-et-Marne comme Épinay-sous-Sénart ou Mennecy.
- Le rendement locatif brut des appartements (6,1 %) est deux fois plus élevé qu'au cœur de Paris.
Analyse du marché immobilier à Lieusaint
Le marché de Lieusaint est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Lieusaint
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché dynamique où la demande dépasse l’offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché dynamique où la demande dépasse l’offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité immobilière très faible (1/10) signifie que les prix ont largement dépassé le pouvoir d’achat local, rendant le marché dépendant d’acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité immobilière très faible (1/10) signifie que les prix ont largement dépassé le pouvoir d’achat local, rendant le marché dépendant d’acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6,1/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6,1/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3371,5 — Percentile dept : 78/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 86/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 51/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 67/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1168,1 — Percentile dept : 92/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 14/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 45,0 — Percentile dept : 6/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,6 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,7 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 51/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 67/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 18/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3371,5 — Percentile dept : 23/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 51/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 18/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 7/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1168,1 — Percentile dept : 8/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Lieusaint : cadre de vie et logement
Acheter à Lieusaint, c'est opter pour une ville jeune (âge médian de 31 ans), en croissance démographique, et bien reliée à l'Île-de-France grâce à sa gare. Le prix d'entrée est de 3 387 €/m² en moyenne. Ce cadre urbain, doté de 700 équipements, séduit par son dynamisme mais présente aussi certaines limites. Pour quel projet est-elle adaptée ?
Tout savoir pour acheter et vivre à LieusaintInvestir à Lieusaint : passer à l'action
L’analyse des données DVF et des indices territoriaux est une première étape. Pour transformer ces insights en acquisition rentable, une expertise locale fine est indispensable pour identifier les biens et négocier au juste prix.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.
Évaluez la valeur réelle de votre bien à Lieusaint grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 133 ventes récentes à Lieusaint
- Projection de rendement et évolution des prix
- Mise en relation avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Lieusaint
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Lieusaint
Quel est le prix au m² à Lieusaint ?
Le prix médian à Lieusaint est de 3 387 €/m² en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 3 387 €/m² pour 49 m², et les maisons à 3 338 €/m² pour 100 m² en moyenne.
Est-ce que Lieusaint est une bonne commune pour investir en locatif ?
Oui, pour un investissement locatif classique. Le rendement brut des appartements atteint 6,1 %, nettement supérieur à la moyenne francilienne. La demande locative est soutenue par la desserte en transports et la population jeune.
Lieusaint est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Lieusaint est effectivement plus chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est supérieur de 9 % à celui de Saint-Fargeau-Ponthierry et de 18 % à celui d’Épinay-sous-Sénart, justifié par une meilleure connexion aux transports.
Quel est le profil des acheteurs à Lieusaint ?
Le marché est majoritairement porté par des investisseurs, attirés par le rendement locatif. Les primo-accédants locaux sont peu présents, le prix d’une maison représentant plus de 13 années de revenu médian des Lieusaintais.
Y a-t-il beaucoup de constructions neuves à Lieusaint ?
Oui, la construction neuve est active avec 513 logements autorisés sur les 5 dernières années. En 2024, 370 permis ont été délivrés, ce qui indique une urbanisation encore dynamique, notamment autour de la gare.
Marché immobilier des communes voisines
Lieusaint affiche un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Épinay-sous-Sénart (-18 %) ou Saint-Fargeau-Ponthierry (-9 %), offrant un effet de levier moindre malgré des indicateurs locatifs supérieurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lieusaint.
Communes limitrophes de Lieusaint
Lieusaint est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Lieusaint s'échange à 3 250 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale.
Le prix médian de Lieusaint reste globalement stable sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 810 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 236 €/m² (surface médiane 92 m²) et celui des appartements à 3 262 €/m² (59 m²). Rapporté au revenu médian de Lieusaint, un logement de 92 m² (297 712 €) représente 12,3 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,2 € (appartements) et 15,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 613 logements autorisés et 89 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (81 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Lieusaint est dans la grande couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 87 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).