4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Fargeau-Ponthierry
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Faut-il investir à Saint-Fargeau-Ponthierry en 2026 ?
À mi-chemin entre Melun et la forêt de Fontainebleau, Saint-Fargeau-Ponthierry combine desserte ferroviaire et cadre de vie verdoyant. Cette attractivité se traduit par une démographie dynamique (+11,4 % en 5 ans) et un marché immobilier actif. Mais le verdict d'investissement en 2026 demande une analyse fine entre opportunité locative et contraintes d'accessibilité.
Avec une attractivité territoriale dans le top quart francilien et un rendement locatif au-dessus de 6 %, la commune attire les investisseurs malgré un marché légèrement déprimé.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement, en intégrant la charge de la taxe foncière et le risque rénovation, pour un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé de 6,5 % pour les appartements
- ✓ Attractivité territoriale forte et cadre de vie équipé
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée opportun
- ⚠ Accessibilité financière très faible pour les locaux
- ⚠ Parc locatif ancien avec 10,6 % de passoires thermiques
- ⚠ Exposition modérée au risque inondation (PPRI)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian légèrement inférieur à la moyenne des petites villes franciliennes.
- Dans le top quart des communes les plus attractives de Seine-et-Marne selon les indices composites.
- Rendement locatif supérieur à celui de l'immobilier parisien, pour un effort d'acquisition bien moindre.
Analyse du marché immobilier à Saint-Fargeau-Ponthierry
Le marché immobilier de Saint-Fargeau-Ponthierry affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,8 %.
Indices immobiliers de Saint-Fargeau-Ponthierry
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière est élevée, signe d'une demande soutenue et d'un marché actif, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière est élevée, signe d'une demande soutenue et d'un marché actif, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
L'opportunité locative est élevée, portée par une demande locative solide et des loyers dynamiques, idéale pour un investissement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableL'opportunité locative est élevée, portée par une demande locative solide et des loyers dynamiques, idéale pour un investissement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobilière est faible, ce qui écarte toute stratégie de location saisonnière ou de forte plus-value touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobilière est faible, ce qui écarte toute stratégie de location saisonnière ou de forte plus-value touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3041,9 — Percentile dept : 66/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 25/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 90/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 924,9 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 53,3 — Percentile dept : 11/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 19,3 — Percentile dept : 6/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 41,4 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 25/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 90/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3041,9 — Percentile dept : 34/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 25/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 59/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 924,9 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Saint-Fargeau-Ponthierry : cadre de vie et logement
Saint-Fargeau-Ponthierry, commune de 15 724 habitants en croissance, combine un cadre de vie familial et une accessibilité correcte grâce à sa gare. Avec un prix médian de 3 061 €/m², elle se positionne comme une alternative plus abordable que les villes voisines de la grande couronne. Son parc immobilier, majoritairement composé de maisons individuelles et récent pour plus d'un quart, offre un cadre de vie agréable malgré certains risques naturels et un équipement culturel limité.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-Fargeau-PonthierryInvestir à Saint-Fargeau-Ponthierry : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP et les indices composites donnent une photographie du marché. Pour passer à l'acte, il faut désormais identifier les biens qui tirent parti de cette dynamique et négocier au juste prix, en intégrant les spécificités locales comme la taxe foncière ou les risques naturels.
Les données DVF posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Fargeau-Ponthierry
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Fargeau-Ponthierry ?
Le prix médian tous biens confondus était de 3 061 €/m² en 2024. Une maison typique de 106 m² coûte environ 326 000 €, et un appartement de 47 m² environ 139 000 € selon les données DVF.
Saint-Fargeau-Ponthierry est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, elle est légèrement moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 9 % à celui de Lieusaint et de 3 % à celui de Saint-Pierre-du-Perray, tout en offrant des services et une desserte similaires.
Est-ce intéressant d'acheter pour louer à Saint-Fargeau-Ponthierry ?
Oui, l'investissement locatif en appartement y est pertinent, avec un rendement brut de 6,5 %. Le loyer médian est de 16 €/m²/mois. Il faut cependant veiller à l'état énergétique du bien, 10,6 % du parc étant considéré comme une passoire.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Fargeau-Ponthierry ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) et a connu 16 arrêtés catastrophes naturelles. Il est crucial de consulter le zonage et d'anticiper les contraintes d'assurance et d'éventuels travaux de mise en conformité énergétique.
La ville se développe-t-elle ?
Oui, la population a augmenté de 16,5 % en dix ans. Cependant, la construction neuve ralentit fortement (-68 % d'autorisations en 2024 par rapport à la moyenne quinquennale), ce qui pourrait maintenir la tension sur le parc existant.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Fargeau-Ponthierry présente un écart de valorisation attractif face à des voisines comme Lieusaint (+9 %), tout en partageant des indicateurs de desserte et d'équipements similaires, un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Fargeau-Ponthierry.
Communes limitrophes de Saint-Fargeau-Ponthierry
Saint-Fargeau-Ponthierry est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Fargeau-Ponthierry s'établit à 2 942 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Seine-et-Marne.
Marché en palier: -1,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 1 133 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 000 €/m² (surface médiane 99 m²) et celui des appartements à 2 809 €/m² (53 m²). Rapporté au revenu médian de Saint-Fargeau-Ponthierry, un logement de 99 m² (297 000 €) représente 11,6 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,0 €/m² pour un appartement et 14,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Saint-Fargeau-Ponthierry (1,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 69 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (76 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Fargeau-Ponthierry est dans la grande couronne parisienne. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 68 m)) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).