01 Le parc de logements
Le parc comprend 31 231 logements dont 26 822 résidences principales, 1 439 résidences secondaires et 2 970 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 26 822 | 85,9 % |
| Résidences secondaires | 1 439 | 4,6 % |
| Logements vacants | 2 970 | 9,5 % |
Sur les 31 231 logements recensés, 86 % sont occupés à l'année, 5 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 4 280 | 16,0 % |
| 1919-1945 | 4 686 | 17,5 % |
| 1946-1970 | 8 655 | 32,3 % |
| 1971-1990 | 3 890 | 14,5 % |
| 1991-2005 | 2 634 | 9,8 % |
| 2006-2020 | 2 639 | 9,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (32 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 16 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 833 | 18,0 % |
| 2 pièces | 8 440 | 31,5 % |
| 3 pièces | 8 680 | 32,4 % |
| 4 pièces | 3 404 | 12,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 464 | 5,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 2,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (5 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 28 404 | 30 006 | 31 231 |
| Rés. principales | 26 020 | 26 064 | 26 822 |
| Rés. secondaires | 744 | 1 431 | 1 439 |
| Vacants | 1 640 | 2 511 | 2 970 |
La part de propriétaires atteint 41,2 % à Marseille 6e Arrondissement, commune de 38 476 hab. à 2 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 264 | 34,5 % |
| Locataires (privé) | 15 229 | 56,8 % |
| Locataires HLM | 1 429 | 5,3 % |
| Logés gratuitement | 900 | 3,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 34,5 % de propriétaires face à 62,1 % de locataires (dont 5 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 704 | 32,5 % |
| Fioul | 647 | 2,4 % |
| Électricité | 17 072 | 63,6 % |
| Gaz bouteille | 97 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 302 | 1,1 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (64 %), suivi par gaz de ville (32 %) et fioul (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 345 |
| 2 à 4 ans | 7 476 |
| 5 à 9 ans | 5 067 |
| 10 ans ou plus | 8 933 |
| Total ménages | 26 822 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 9 950 |
| Sous-occupation modérée | 7 119 |
| Sous-occupation accentuée | 2 137 |
| Sous-occupation très accentuée | 856 |
| Suroccupation modérée | 6 338 |
| Suroccupation accentuée | 394 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 12 975 | 48,4 % |
| 1 voiture | 12 138 | 45,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 710 | 6,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 48 % sans voiture, 45 % à une voiture et 6 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 30,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1975 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1982 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1990 | 25 338 | 21 370 | 1 075 | 2 893 |
| 1999 | 26 384 | 22 997 | 526 | 2 861 |
| 2007 | 27 917 | 25 109 | 471 | 2 336 |
| 2012 | 28 404 | 26 020 | 744 | 1 640 |
| 2017 | 30 006 | 26 064 | 1 431 | 2 511 |
| 2023 | 31 231 | 26 822 | 1 439 | 2 970 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 0 à 31 231, soit +0 %.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 248 | 1,5 % |
| Classe B | 1 550 | 9,4 % |
| Classe C | 7 009 | 42,6 % |
| Classe D | 4 866 | 29,6 % |
| Classe E | 2 071 | 12,6 % |
| Classe F | 584 | 3,5 % |
| Classe G | 123 | 0,7 % |
Le graphique décompose les 16 451 diagnostics par étiquette énergétique: 43 % en C, 54 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 602 | 34,1 % |
| Classe B | 4 702 | 28,6 % |
| Classe C | 3 324 | 20,2 % |
| Classe D | 2 008 | 12,2 % |
| Classe E | 675 | 4,1 % |
| Classe F | 130 | 0,8 % |
| Classe G | 10 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 34 %, 83 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 212 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 198 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 100 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 212 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 242 |
| Classe B | 28 | 1 522 |
| Classe C | 78 | 6 931 |
| Classe D | 60 | 4 806 |
| Classe E | 49 | 2 022 |
| Classe F | 11 | 573 |
| Classe G | 4 | 119 |
Côté maisons, la dominante est C (192 kWh/m²/an); côté appartements, C (187).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 109 |
| T2 | 389 |
| T3 | 801 |
| T4 | 418 |
| T5+ | 45 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marseille 5e Arrondissement (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
31 231 logements sont recensés à Marseille 5e Arrondissement, avec une très forte prédominance des résidences principales (85,9 %). Habitat dominé par le collectif (97,2 %), ne laissant que 2,8 % au pavillonnaire. Pour mémoire, Marseille 5e Arrondissement est dans le paysage de la Provence classique, à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (37 km), autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
62,1 % des ménages de Marseille 5e Arrondissement louent leur résidence principale. La part HLM atteint 5,3 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc antérieur à la Première Guerre mondiale constitue 16,0 % de l'offre résidentielle communale. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (187 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le électricité est la première source de chauffage du parc (63,6 %).
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements de Marseille 5e Arrondissement a augmenté de +4,1 %. Le taux de ménages sans voiture atteint 48,4 % à Marseille 5e Arrondissement, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Marseille 5e Arrondissement appartient au tissu dans le paysage de la Provence classique, repère pour lire son marché résidentiel. Le cadre géographique à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (37 km) nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 %
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Analyse du marché immobilier à Marseille 5e Arrondissement
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Marseille 5e Arrondissement
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Marseille 5e Arrondissement s'établit à 3 458 €, sur la base de 984 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Marseille 5e Arrondissement Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marseille 5e Arrondissement
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Marseille 5e Arrondissement évolue de +12,4 %, passant de 3 077 à 3 458 €/m²; 984 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
1,4 % de maisons et 98,6 % d'appartements parmi les 984 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (98,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 346 €/m² pour les maisons et 3 444 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 984 | 14 | 970 |
| Prix médian/m² | 3 458 € | 4 346 € | 3 444 € |
| Prix moyen/m² | 3 627 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 166 | 3 077 € |
| 2022 | 1 214 | 3 427 € |
| 2023 | 986 | 3 521 € |
| 2024 | 885 | 3 421 € |
| 2025 | 984 | 3 458 € |
Fourchettes de loyers à Marseille 5e Arrondissement
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Performance énergétique du parc à Marseille 5e Arrondissement
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 451 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Marseille 5e Arrondissement est C, avec 4,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Marseille 5e Arrondissement
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S'installer à Marseille 5e Arrondissement : cadre de vie et logement
Marseille 5e Arrondissement compte 45 702 habitants sur 2,24 km².
Le territoire abrite 1 766 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Marseille 5e Arrondissement
Marseille 5e Arrondissement et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Marseille 5e Arrondissement
31 231 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Marseille 5e Arrondissement est majoritairement collectif: 97,2 % d'appartements contre 2,8 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Marseille 5e Arrondissement
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 26 783 logements).
- Avant 1919 16,0 % 4 280 logts
- 1919-1945 17,5 % 4 686 logts
- 1946-1970 32,3 % 8 655 logts
- 1971-1990 14,5 % 3 890 logts
- 1991-2005 9,8 % 2 634 logts
- 2006-2020 9,9 % 2 639 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Marseille 5e Arrondissement
1 766 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Marseille 5e Arrondissement
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Marseille 5e Arrondissement
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
276 640 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marseille 5e Arrondissement
Quel est le prix de l'immobilier à Marseille 5e Arrondissement ?
Le prix médian au m² à Marseille 5e Arrondissement est de 3 458 € (données DVF, 984 transactions). Pour une maison de 80 m² (surface médiane locale), compter environ 348 000 €.
Quel rendement locatif espérer à Marseille 5e Arrondissement ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Marseille 5e Arrondissement est de 4,5 % (loyer de 16,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Marseille 5e Arrondissement
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Résumé
Avec 3 458 €/m², Marseille 5e Arrondissement se place parmi les communes chères des Bouches-du-Rhône, au-dessus de la médiane départementale.
Hausse contenue du prix médian: +12,4 % sur la période 2021-2025. 5 235 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 98,6 % des ventes portent sur des appartements, à 3 444 €/m² pour 49 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Marseille 5e Arrondissement, un logement de 80 m² (347 680 €) représente 15,2 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Marseille 5e Arrondissement avoisinent 16,2 €/m² pour les appartements et 16,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 4,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Marseille 5e Arrondissement est dans le paysage de la Provence classique. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (37 km).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.