01 Le parc de logements
Le parc comprend 31 123 logements dont 26 643 résidences principales, 1 458 résidences secondaires et 3 022 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 26 643 | 85,6 % |
| Résidences secondaires | 1 458 | 4,7 % |
| Logements vacants | 3 022 | 9,7 % |
Sur les 31 123 logements recensés, 86 % sont occupés à l'année, 5 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 4 915 | 18,5 % |
| 1919-1945 | 4 626 | 17,4 % |
| 1946-1970 | 8 186 | 30,8 % |
| 1971-1990 | 3 691 | 13,9 % |
| 1991-2005 | 2 583 | 9,7 % |
| 2006-2019 | 2 588 | 9,7 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 18 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 921 | 18,5 % |
| 2 pièces | 8 494 | 31,9 % |
| 3 pièces | 8 537 | 32,0 % |
| 4 pièces | 3 357 | 12,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 333 | 5,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 2,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (5 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 28 332 | 29 706 | 31 123 |
| Rés. principales | 25 872 | 26 113 | 26 643 |
| Rés. secondaires | 719 | 1 339 | 1 458 |
| Vacants | 1 741 | 2 254 | 3 022 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 232 | 34,7 % |
| Locataires (privé) | 15 169 | 56,9 % |
| Locataires HLM | 1 428 | 5,4 % |
| Logés gratuitement | 814 | 3,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 34,7 % de propriétaires face à 62,3 % de locataires (dont 5 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 622 | 32,4 % |
| Fioul | 816 | 3,1 % |
| Électricité | 16 774 | 63,0 % |
| Gaz bouteille | 108 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 322 | 1,2 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (63 %), suivi par gaz de ville (32 %) et fioul (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 440 |
| 2 à 4 ans | 7 563 |
| 5 à 9 ans | 4 792 |
| 10 ans ou plus | 8 849 |
| Total ménages | 26 643 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 074 |
| Sous-occupation modérée | 6 820 |
| Sous-occupation accentuée | 2 097 |
| Suroccupation modérée | 6 451 |
| Suroccupation accentuée | 420 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 12 707 | 47,7 % |
| 1 voiture | 12 242 | 45,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 694 | 6,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 48 % sans voiture, 46 % à une voiture et 6 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 30,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1990 | 25 338 | 21 370 | 1 075 | 2 893 |
| 1999 | 26 384 | 22 997 | 526 | 2 861 |
| 2006 | 27 728 | 24 934 | 458 | 2 336 |
| 2011 | 28 332 | 25 872 | 719 | 1 741 |
| 2016 | 29 706 | 26 113 | 1 339 | 2 254 |
| 2022 | 31 123 | 26 643 | 1 458 | 3 022 |
Sur la période 1990-2022, le nombre de logements évolue de 25 338 à 31 123, soit +23 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 4 568 | 4 291 | 4 213 | 4 864 | 4 179 | 2 612 |
| Dont vacants > 2 ans | 907 | 813 | 611 | 682 | 1 100 | 1 225 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 245 | 1,6 % |
| Classe B | 1 471 | 9,5 % |
| Classe C | 6 613 | 42,6 % |
| Classe D | 4 599 | 29,6 % |
| Classe E | 1 936 | 12,5 % |
| Classe F | 543 | 3,5 % |
| Classe G | 115 | 0,7 % |
Le graphique décompose les 15 522 diagnostics par étiquette énergétique: 43 % en C, 54 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 316 | 34,2 % |
| Classe B | 4 408 | 28,4 % |
| Classe C | 3 114 | 20,1 % |
| Classe D | 1 909 | 12,3 % |
| Classe E | 640 | 4,1 % |
| Classe F | 126 | 0,8 % |
| Classe G | 9 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 34 %, 83 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 212 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 198 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 138 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 100 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 212 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 239 |
| Classe B | 23 | 1 448 |
| Classe C | 73 | 6 540 |
| Classe D | 55 | 4 544 |
| Classe E | 47 | 1 889 |
| Classe F | 8 | 535 |
| Classe G | 4 | 111 |
Côté maisons, la dominante est C (192 kWh/m²/an); côté appartements, C (187).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 109 |
| T2 | 389 |
| T3 | 801 |
| T4 | 418 |
| T5+ | 45 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 5e arrondissement de Marseille (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
31 123 logements sont recensés à Marseille 5e, avec une très forte prédominance des résidences principales (85,6 %). Habitat dominé par le collectif (97,2 %), ne laissant que 2,8 % au pavillonnaire. Pour mémoire, Marseille 5e est dans le paysage de la Provence classique, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
62,3 % des ménages du 5e arrondissement de Marseille louent leur résidence principale. La part HLM atteint 5,4 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc antérieur à la Première Guerre mondiale constitue 18,5 % de l'offre résidentielle communale. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (187 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le électricité est la première source de chauffage du parc (63,0 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements du 5e arrondissement de Marseille a augmenté de +4,8 %. Le taux de ménages sans voiture atteint 47,7 % à Marseille 5e, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Marseille 5e appartient au tissu dans le paysage de la Provence classique, repère pour lire son marché résidentiel.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir dans le 5e arrondissement de Marseille en 2026 ?
Marché fortement touristique dans le 5e arrondissement de Marseille : la pression des résidences secondaires façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,6 %
- ⚠ 11,8 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Opportunité locative forte
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier dans le 5e arrondissement de Marseille
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir dans le 5e arrondissement de Marseille : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier dans le 5e arrondissement de Marseille
Estimation sur un maison type de 79 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian du 5e arrondissement de Marseille.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir dans le 5e arrondissement de Marseille ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier dans le 5e arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 5e arrondissement de Marseille s'établit à 3 504 €, sur la base de 1036 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 5e arrondissement de Marseille Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 5e arrondissement de Marseille
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian du 5e arrondissement de Marseille évolue de +12,0 %, passant de 3 128 à 3 504 €/m²; 1 036 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
1,4 % de maisons et 98,6 % d'appartements parmi les 1 036 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (98,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 424 €/m² pour les maisons et 3 500 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 036 | 15 | 1 021 |
| Prix médian/m² | 3 504 € | 4 424 € | 3 500 € |
| Prix moyen/m² | 3 977 € | ||
| Surface médiane | – | 79 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 240 | 3 128 € |
| 2022 | 1 294 | 3 500 € |
| 2023 | 1 051 | 3 574 € |
| 2024 | 931 | 3 468 € |
| 2025 | 1 036 | 3 504 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 18 logements autorisés sur la dernière période (2024), après 736 sur 2011 — soit -97,6 %.
Vacance longue durée dans le 5e arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 5e arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à dans le 5e arrondissement de Marseille totalise 607 logements sur 5 ans, soit +9 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers dans le 5e arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 5e arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 522 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc dans le 5e arrondissement de Marseille est C, avec 4,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement dans le 5e arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 5e arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 5e compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 5e arrondissement de Marseille
31 123 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc dans le 5e arrondissement de Marseille est majoritairement collectif: 97,1 % d'appartements contre 2,9 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc dans le 5e arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 26 589 logements).
- Avant 1919 18,5 % 4 915 logts
- 1919-1945 17,4 % 4 626 logts
- 1946-1970 30,8 % 8 186 logts
- 1971-1990 13,9 % 3 691 logts
- 1991-2005 9,7 % 2 583 logts
- 2006-2019 9,7 % 2 588 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 5e arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison dans le 5e arrondissement de Marseille
Pour une maison de 79 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
276 816 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir dans le 5e arrondissement de Marseille : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien dans le 5e arrondissement de Marseille grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) dans le 5e arrondissement de Marseille
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier dans le 5e arrondissement de Marseille
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 5e arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 5e arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 5e arrondissement de Marseille est de 3 504 € (données DVF, 1036 transactions). Pour une maison de 79 m² (surface médiane locale), compter environ 349 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 5e arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 5e arrondissement de Marseille est de 4,5 % (loyer de 16,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes du 5e arrondissement de Marseille
Marseille 5e est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 504 €/m², Marseille 5e se place parmi les communes chères du département, au-dessus de la médiane départementale.
Hausse contenue du prix médian: +12,0 % sur la période 2021-2025. 5 552 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 98,6 % des ventes portent sur des appartements, à 3 500 €/m² pour 48 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian du 5e arrondissement de Marseille, un logement de 79 m² (349 496 €) représente 16,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce du 5e arrondissement de Marseille avoisinent 16,2 €/m² pour les appartements et 16,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 4,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 607 logements autorisés au permis de construire dans le 5e arrondissement de Marseille — un rythme moyen de 121 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Marseille 5e est dans le paysage de la Provence classique.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.