01 Le parc de logements
Le parc comprend 31 865 logements dont 29 675 résidences principales, 441 résidences secondaires et 1 750 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 29 675 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 441 | 1,4 % |
| Logements vacants | 1 750 | 5,5 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 31 865.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 570 | 5,3 % |
| 1919-1945 | 2 788 | 9,5 % |
| 1946-1970 | 9 707 | 33,0 % |
| 1971-1990 | 7 223 | 24,5 % |
| 1991-2005 | 3 433 | 11,7 % |
| 2006-2020 | 4 713 | 16,0 % |
Structure du bâti par époque: 5 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (33 %), 16 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 533 | 1,8 % |
| 2 pièces | 4 240 | 14,3 % |
| 3 pièces | 10 959 | 36,9 % |
| 4 pièces | 8 575 | 28,9 % |
| 5 pièces ou plus | 5 367 | 18,1 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 18 %, les T1-T2 16 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 27 777 | 29 333 | 31 865 |
| Rés. principales | 26 051 | 27 175 | 29 675 |
| Rés. secondaires | 303 | 286 | 441 |
| Vacants | 1 423 | 1 872 | 1 750 |
Pour référence, Marseille 3e Arrondissement (5 km) affiche 18,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 18 301 | 61,7 % |
| Locataires (privé) | 7 295 | 24,6 % |
| Locataires HLM | 3 459 | 11,7 % |
| Logés gratuitement | 620 | 2,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 61,7 % de propriétaires occupants, 36,2 % de locataires et 12 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 13 144 | 44,3 % |
| Fioul | 1 734 | 5,8 % |
| Électricité | 13 624 | 45,9 % |
| Gaz bouteille | 127 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 1 046 | 3,5 % |
Le électricité équipe 46 % des résidences principales, devant gaz de ville (44 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 702 |
| 2 à 4 ans | 6 062 |
| 5 à 9 ans | 5 672 |
| 10 ans ou plus | 15 238 |
| Total ménages | 29 675 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 893 |
| Sous-occupation modérée | 10 015 |
| Sous-occupation accentuée | 5 423 |
| Sous-occupation très accentuée | 3 403 |
| Suroccupation modérée | 1 781 |
| Suroccupation accentuée | 204 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 084 | 13,8 % |
| 1 voiture | 16 367 | 55,2 % |
| 2 voitures ou plus | 9 224 | 31,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 14 % sans, 55 % à une voiture, 31 % multi-motorisés. Par ailleurs, 60,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1975 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1982 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1990 | 23 435 | 21 642 | 458 | 1 335 |
| 1999 | 24 738 | 23 189 | 331 | 1 218 |
| 2007 | 26 689 | 25 165 | 291 | 1 233 |
| 2012 | 27 777 | 26 051 | 303 | 1 423 |
| 2017 | 29 333 | 27 175 | 286 | 1 872 |
| 2023 | 31 865 | 29 675 | 441 | 1 750 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 0 à 31 865 logements, soit +0 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 487 | 3,7 % |
| Classe B | 1 395 | 10,5 % |
| Classe C | 5 972 | 45,1 % |
| Classe D | 3 541 | 26,7 % |
| Classe E | 1 344 | 10,2 % |
| Classe F | 414 | 3,1 % |
| Classe G | 87 | 0,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 45 % des logements et 59 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 029 | 22,9 % |
| Classe B | 1 947 | 14,7 % |
| Classe C | 4 577 | 34,6 % |
| Classe D | 2 558 | 19,3 % |
| Classe E | 862 | 6,5 % |
| Classe F | 237 | 1,8 % |
| Classe G | 30 | 0,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 35 %, 72 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 219 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 176 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 151 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 118 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 115 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 77 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 219 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 77 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 107 | 380 |
| Classe B | 240 | 1 155 |
| Classe C | 523 | 5 449 |
| Classe D | 489 | 3 052 |
| Classe E | 288 | 1 056 |
| Classe F | 146 | 268 |
| Classe G | 39 | 48 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 187 kWh/m²/an côté maisons, C à 159 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 37 |
| T2 | 595 |
| T3 | 1 582 |
| T4 | 1 134 |
| T5+ | 190 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marseille 12e Arrondissement (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
31 865 logements sont recensés à Marseille 12e Arrondissement, avec une très forte prédominance des résidences principales (93,1 %). Le collectif l'emporte très largement: 70,4 % d'appartements pour 29,6 % de maisons. Marseille 12e Arrondissement est une commune provençale caractéristique, dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 33 km environ.
Le parc penche vers la propriété occupante (61,7 %), le locatif étant minoritaire (36,2 %). Au plan locatif social, 11,7 % des résidences principales sont en HLM.
16,0 % des logements de Marseille 12e Arrondissement datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Sur le plan énergétique, de Marseille 12e Arrondissement, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 162 kWh/m²/an. Le électricité équipe 45,9 % des logements occupés à titre principal.
Le parc de Marseille 12e Arrondissement s'est étoffé de +8,6 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). La motorisation des ménages est classique: 13,8 % sans voiture et 31,1 % avec deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune provençale caractéristique. Le cadre géographique dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 33 km environ nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Prix médian au m² à 3 707 € à Marseille 12e Arrondissement, dans un marché de 903 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
- ⚠ 10,1 années de revenu médian pour 70 m²
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Analyse du marché immobilier à Marseille 12e Arrondissement
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Marseille 12e Arrondissement
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Marseille 12e Arrondissement s'établit à 3 707 €, sur la base de 903 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Marseille 12e Arrondissement Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marseille 12e Arrondissement
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 903 transactions en 2025 et affiche une évolution de +7,9 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 3 707 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
24,0 % de maisons et 76,0 % d'appartements parmi les 903 transactions enregistrées.
24,0 % maisons, 76,0 % appartements sur 903 ventes: le collectif pèse 76,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 903 | 217 | 686 |
| Prix médian/m² | 3 707 € | 5 545 € | 3 356 € |
| Prix moyen/m² | 4 001 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 074 | 3 434 € |
| 2022 | 1 088 | 3 669 € |
| 2023 | 807 | 3 611 € |
| 2024 | 735 | 3 636 € |
| 2025 | 903 | 3 707 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 10 880 autorisations et 9 072 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 83 %.
Construction neuve à Marseille 12e Arrondissement (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 103 logements ont été autorisés à à Marseille 12e Arrondissement, -61 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Marseille 12e Arrondissement
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc à Marseille 12e Arrondissement
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 240 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Marseille 12e Arrondissement: classe C en tête, 3,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Marseille 12e Arrondissement
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Marseille 12e Arrondissement : cadre de vie et logement
Marseille 12e Arrondissement compte 64 399 habitants sur 14,10 km².
Le territoire abrite 3 117 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Marseille 12e Arrondissement
Marseille 12e Arrondissement et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Marseille 12e Arrondissement
31 865 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
22 361 appartements pour 9 447 maisons: le parc à Marseille 12e Arrondissement relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Marseille 12e Arrondissement
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 29 434 logements).
- Avant 1919 5,3 % 1 570 logts
- 1919-1945 9,5 % 2 788 logts
- 1946-1970 33,0 % 9 707 logts
- 1971-1990 24,5 % 7 223 logts
- 1991-2005 11,7 % 3 433 logts
- 2006-2020 16,0 % 4 713 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Marseille 12e Arrondissement
3 117 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Marseille 12e Arrondissement
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Marseille 12e Arrondissement
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
363 286 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marseille 12e Arrondissement
Quel est le prix de l'immobilier à Marseille 12e Arrondissement ?
Le prix médian au m² à Marseille 12e Arrondissement est de 3 707 € (données DVF, 903 transactions). Pour une maison de 98 m² (surface médiane locale), compter environ 543 000 €.
Quel rendement locatif espérer à Marseille 12e Arrondissement ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Marseille 12e Arrondissement est de 4,2 % (loyer de 19,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Marseille 12e Arrondissement ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Marseille 12e Arrondissement.
Communes limitrophes de Marseille 12e Arrondissement
Marseille 12e Arrondissement est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Marseille 12e Arrondissement: 3 707 €/m² en médiane, +51,6 % par rapport à la médiane nationale.
Progression modérée: ++7,9 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 4 607 transactions (source DGFiP/DVF).
Typologie urbaine marquée: 76,0 % des transactions de Marseille 12e Arrondissement concernent des appartements, autour de 3 356 €/m². Rapporté au revenu médian de Marseille 12e Arrondissement, un logement de 98 m² (543 410 €) représente 18,7 années de ressources brutes.
Loyers observés à Marseille 12e Arrondissement: 17,2 €/m²/mois pour un appartement, 19,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 1 103 logements autorisés au permis de construire à Marseille 12e Arrondissement — un rythme moyen de 221 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 81 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Marseille 12e Arrondissement est une commune provençale caractéristique. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 33 km environ.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.