01 Le parc de logements
Le parc comprend 31 591 logements dont 28 912 résidences principales, 415 résidences secondaires et 2 263 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 28 912 | 91,5 % |
| Résidences secondaires | 415 | 1,3 % |
| Logements vacants | 2 263 | 7,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 31 591 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 918 | 3,2 % |
| 1919-1945 | 2 353 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 8 875 | 30,9 % |
| 1971-1990 | 7 764 | 27,1 % |
| 1991-2005 | 2 856 | 10,0 % |
| 2006-2020 | 5 931 | 20,7 % |
Structure du bâti par époque: 3 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (31 %), 21 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 688 | 9,3 % |
| 2 pièces | 5 768 | 19,9 % |
| 3 pièces | 10 562 | 36,5 % |
| 4 pièces | 7 039 | 24,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 856 | 9,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (10 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 26 303 | 28 644 | 31 591 |
| Rés. principales | 24 129 | 25 757 | 28 912 |
| Rés. secondaires | 177 | 320 | 415 |
| Vacants | 1 996 | 2 568 | 2 263 |
À Marseille 3e Arrondissement (5 km, 58 029 hab.), la part de propriétaires s'élève à 18,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 13 003 | 45,0 % |
| Locataires (privé) | 11 066 | 38,3 % |
| Locataires HLM | 3 803 | 13,2 % |
| Logés gratuitement | 1 040 | 3,6 % |
Occupation des résidences principales — 45,0 % appartiennent à leurs occupants, 51,4 % sont louées, avec 13 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 12 914 | 44,7 % |
| Fioul | 1 309 | 4,5 % |
| Électricité | 13 865 | 48,0 % |
| Gaz bouteille | 187 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 637 | 2,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 48 % au électricité, 45 % pour gaz de ville, 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 961 |
| 2 à 4 ans | 7 275 |
| 5 à 9 ans | 5 749 |
| 10 ans ou plus | 11 927 |
| Total ménages | 28 912 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 161 |
| Sous-occupation modérée | 8 488 |
| Sous-occupation accentuée | 3 801 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 332 |
| Suroccupation modérée | 4 794 |
| Suroccupation accentuée | 434 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 288 | 25,2 % |
| 1 voiture | 16 280 | 56,3 % |
| 2 voitures ou plus | 5 344 | 18,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 25 % sans véhicule, 56 % mono-motorisés, 18 % multi-motorisés. Par ailleurs, 47,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1975 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1982 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1990 | 22 183 | 20 191 | 444 | 1 548 |
| 1999 | 22 925 | 21 103 | 298 | 1 524 |
| 2007 | 24 762 | 23 179 | 181 | 1 402 |
| 2012 | 26 303 | 24 129 | 177 | 1 996 |
| 2017 | 28 644 | 25 757 | 320 | 2 568 |
| 2023 | 31 591 | 28 912 | 415 | 2 263 |
Trajectoire de long terme: 0 logements en 1968, 31 591 en 2023 (+0 %).
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 364 | 2,3 % |
| Classe B | 1 914 | 12,3 % |
| Classe C | 7 744 | 49,6 % |
| Classe D | 3 846 | 24,6 % |
| Classe E | 1 299 | 8,3 % |
| Classe F | 376 | 2,4 % |
| Classe G | 73 | 0,5 % |
Le graphique décompose les 15 616 diagnostics par étiquette énergétique: 50 % en C, 64 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 469 | 28,6 % |
| Classe B | 2 311 | 14,8 % |
| Classe C | 5 340 | 34,2 % |
| Classe D | 2 652 | 17,0 % |
| Classe E | 694 | 4,4 % |
| Classe F | 137 | 0,9 % |
| Classe G | 13 | 0,1 % |
Répartition climat du parc: C concentre 34 % des diagnostics et 78 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 229 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 181 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 157 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 124 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 125 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 83 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 229 kWh/m²/an, contre 83 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 146 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 341 |
| Classe B | 105 | 1 809 |
| Classe C | 270 | 7 474 |
| Classe D | 176 | 3 670 |
| Classe E | 125 | 1 174 |
| Classe F | 39 | 337 |
| Classe G | 18 | 55 |
Les maisons affichent une classe dominante C (186 kWh/m²/an), les appartements C (160) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 432 |
| T2 | 930 |
| T3 | 2 016 |
| T4 | 1 370 |
| T5+ | 329 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marseille 10e Arrondissement (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
31 591 logements composent le parc de Marseille 10e Arrondissement en 2023, très majoritairement occupés à l'année (91,5 %). Le parc est à très forte dominante collective: 87,4 % d'appartements pour seulement 12,6 % de maisons. À l'échelle locale, Marseille 10e Arrondissement est dans le paysage de la Provence classique, à 36 km du littoral provençal — contexte utile pour lire le parc.
Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. La part HLM atteint 13,2 % dans l'offre de résidences principales.
Construction récente dynamique: 20,7 % des logements de Marseille 10e Arrondissement ont été bâtis depuis 2006. Le parc de Marseille 10e Arrondissement se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 162 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 48,0 % des résidences principales.
Le parc de Marseille 10e Arrondissement s'est étoffé de +10,3 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). 25,2 % des ménages de Marseille 10e Arrondissement ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le profil régional — Marseille 10e Arrondissement est dans le paysage de la Provence classique — éclaire les choix d'habitat localement. Le cadre géographique à 36 km du littoral provençal nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,2 %
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Analyse du marché immobilier à Marseille 10e Arrondissement
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Marseille 10e Arrondissement
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Marseille 10e Arrondissement s'établit à 2 718 €, sur la base de 858 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Marseille 10e Arrondissement Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marseille 10e Arrondissement
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 526 €/m² → 2 718 €/m² (+7,6 %), volume annuel actuel 858 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
8,5 % de maisons et 91,5 % d'appartements parmi les 858 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 8,5 % de maisons et 91,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 858 | 73 | 785 |
| Prix médian/m² | 2 718 € | 4 797 € | 2 652 € |
| Prix moyen/m² | 2 978 € | ||
| Surface médiane | – | 70 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 019 | 2 526 € |
| 2022 | 1 072 | 2 810 € |
| 2023 | 794 | 2 758 € |
| 2024 | 729 | 2 667 € |
| 2025 | 858 | 2 718 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 14 périodes, 9 792 logements ont été autorisés et 10 552 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 108 %.
Construction neuve à Marseille 10e Arrondissement (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 971 logements ont été autorisés à à Marseille 10e Arrondissement, -48 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Marseille 10e Arrondissement
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc à Marseille 10e Arrondissement
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 616 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Marseille 10e Arrondissement: classe C en tête, 2,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Marseille 10e Arrondissement
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Marseille 10e Arrondissement : cadre de vie et logement
Marseille 10e Arrondissement compte 60 317 habitants sur 10,84 km².
Le territoire abrite 2 632 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Marseille 10e Arrondissement
Marseille 10e Arrondissement et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Marseille 10e Arrondissement
31 591 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
27 417 appartements pour 3 993 maisons: le parc à Marseille 10e Arrondissement relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Marseille 10e Arrondissement
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 28 697 logements).
- Avant 1919 3,2 % 918 logts
- 1919-1945 8,2 % 2 353 logts
- 1946-1970 30,9 % 8 875 logts
- 1971-1990 27,1 % 7 764 logts
- 1991-2005 10,0 % 2 856 logts
- 2006-2020 20,7 % 5 931 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Marseille 10e Arrondissement
2 632 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Marseille 10e Arrondissement
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Marseille 10e Arrondissement
Pour une maison de 70 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
190 260 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marseille 10e Arrondissement
Quel est le prix de l'immobilier à Marseille 10e Arrondissement ?
Le prix médian au m² à Marseille 10e Arrondissement est de 2 718 € (données DVF, 858 transactions). Pour une maison de 70 m² (surface médiane locale), compter environ 336 000 €.
Quel rendement locatif espérer à Marseille 10e Arrondissement ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Marseille 10e Arrondissement est de 4,3 % (loyer de 17,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Marseille 10e Arrondissement
Marseille 10e Arrondissement est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 718 €/m² en médiane, Marseille 10e Arrondissement s'inscrit au niveau de la médiane des Bouches-du-Rhône (3 798 €/m²) et reste +11,1 % au regard de la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +7,6 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 4 472 transactions (source DGFiP/DVF).
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (91,5 %), vendus autour de 2 652 €/m² en médiane. Un bien type de 70 m² revient à environ 335 790 €, soit 14,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Marseille 10e Arrondissement: 16,0 €/m²/mois pour un appartement, 17,1 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,2 % pour un appartement (4,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 971 logements autorisés, soit 194/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (77 % des autorisations sur 2020-2024).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Marseille 10e Arrondissement est dans le paysage de la Provence classique. La géographie joue son rôle: la commune est à 36 km du littoral provençal.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).