01 Le parc de logements
Le parc comprend 22 744 logements dont 19 694 résidences principales, 1 592 résidences secondaires et 1 458 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 19 694 | 86,6 % |
| Résidences secondaires | 1 592 | 7,0 % |
| Logements vacants | 1 458 | 6,4 % |
Sur les 22 744 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 7 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 533 | 12,9 % |
| 1919-1945 | 5 071 | 25,8 % |
| 1946-1970 | 7 278 | 37,0 % |
| 1971-1990 | 2 918 | 14,8 % |
| 1991-2005 | 880 | 4,5 % |
| 2006-2019 | 972 | 4,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 37 %, devant les constructions récentes (5 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 458 | 7,4 % |
| 2 pièces | 5 550 | 28,2 % |
| 3 pièces | 7 164 | 36,4 % |
| 4 pièces | 3 513 | 17,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 009 | 10,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 10 % du parc, contre 36 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 21 873 | 22 212 | 22 744 |
| Rés. principales | 19 429 | 19 219 | 19 694 |
| Rés. secondaires | 876 | 1 321 | 1 592 |
| Vacants | 1 568 | 1 672 | 1 458 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 10 175 | 51,7 % |
| Locataires (privé) | 7 847 | 39,8 % |
| Locataires HLM | 1 155 | 5,9 % |
| Logés gratuitement | 518 | 2,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 51,7 %, locataires 45,7 % — la part HLM s'établit à 6 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 874 | 40,0 % |
| Fioul | 919 | 4,7 % |
| Électricité | 10 548 | 53,6 % |
| Gaz bouteille | 102 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 251 | 1,3 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (54 %), suivi par gaz de ville (40 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 248 |
| 2 à 4 ans | 4 004 |
| 5 à 9 ans | 3 368 |
| 10 ans ou plus | 10 075 |
| Total ménages | 19 694 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 990 |
| Sous-occupation modérée | 6 583 |
| Sous-occupation accentuée | 2 465 |
| Suroccupation modérée | 2 119 |
| Suroccupation accentuée | 167 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 286 | 31,9 % |
| 1 voiture | 10 945 | 55,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 463 | 12,5 % |
Motorisation des ménages: 32 % n'ont aucune voiture, 56 % en ont une et 13 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 37,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1990 | 20 839 | 17 646 | 1 130 | 2 063 |
| 1999 | 21 212 | 18 440 | 922 | 1 850 |
| 2006 | 21 788 | 18 920 | 967 | 1 901 |
| 2011 | 21 873 | 19 429 | 876 | 1 568 |
| 2016 | 22 212 | 19 219 | 1 321 | 1 672 |
| 2022 | 22 744 | 19 694 | 1 592 | 1 458 |
Suivi historique du parc depuis 1990: partant de 20 839 logements, le total atteint 22 744 en 2022 (+9 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 827 | 3 060 | 2 804 | 2 887 | 2 822 | 1 826 |
| Dont vacants > 2 ans | 636 | 668 | 614 | 596 | 732 | 931 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 178 | 1,6 % |
| Classe B | 905 | 8,4 % |
| Classe C | 3 687 | 34,1 % |
| Classe D | 4 118 | 38,1 % |
| Classe E | 1 379 | 12,8 % |
| Classe F | 393 | 3,6 % |
| Classe G | 141 | 1,3 % |
Distribution DPE sur 10 801 diagnostics: la majorité se situe en classe D (38 %), avec 44 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 628 | 24,3 % |
| Classe B | 2 726 | 25,2 % |
| Classe C | 2 149 | 19,9 % |
| Classe D | 2 474 | 22,9 % |
| Classe E | 632 | 5,9 % |
| Classe F | 151 | 1,4 % |
| Classe G | 41 | 0,4 % |
Répartition climat du parc: B concentre 25 % des diagnostics et 69 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 205 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 194 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 171 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 131 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 106 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 90 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 205 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 90 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 48 | 130 |
| Classe B | 108 | 797 |
| Classe C | 264 | 3 423 |
| Classe D | 276 | 3 842 |
| Classe E | 176 | 1 203 |
| Classe F | 65 | 328 |
| Classe G | 19 | 122 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 193 kWh/m²/an côté maisons, D à 191 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 57 |
| T2 | 267 |
| T3 | 534 |
| T4 | 258 |
| T5+ | 79 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 7e arrondissement de Marseille (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Marseille 7e dispose de 22 744 logements, dont 19 694 résidences principales (86,6 %). L'appartement domine nettement le parc (82,6 %), la maison individuelle ne représentant que 17,4 %. Marseille 7e est dans les collines de la Provence intérieure.
Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 51,7 % vs 45,7 %. Au plan locatif social, 5,9 % des résidences principales sont en HLM.
Selon le recensement, 12,9 % des logements datent d'avant 1919 — une part significative du parc du 7e arrondissement de Marseille. DPE: classe D en tête et 191 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par électricité (53,6 % des résidences principales).
Le parc du 7e arrondissement de Marseille se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 31,9 % à Marseille 7e, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Ancrée régionalement, la commune est dans les collines de la Provence intérieure: les attentes résidentielles s'y calquent.
Le détail du parc (19 694 résidences principales du 7e arrondissement de Marseille) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier du 7e arrondissement de Marseille a bondi de +5,7 % en un an, signal rare sur une commune de 0 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,3 %
- ⚠ 13,9 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier dans le 7e arrondissement de Marseille
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier dans le 7e arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 7e arrondissement de Marseille s'établit à 5 354 €, sur la base de 807 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
Le rendement locatif brut reste modeste (3,3 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 7e arrondissement de Marseille Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 7e arrondissement de Marseille
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 4 468 €/m² à 5 354 €/m² (+19,8 %), pour 807 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
15,6 % de maisons et 84,4 % d'appartements parmi les 807 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 15,6 % de maisons et 84,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 807 | 126 | 681 |
| Prix médian/m² | 5 354 € | 8 256 € | 5 094 € |
| Prix moyen/m² | 6 251 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 963 | 4 468 € |
| 2022 | 888 | 5 000 € |
| 2023 | 763 | 5 130 € |
| 2024 | 679 | 5 064 € |
| 2025 | 807 | 5 354 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 196 autorisations et 1 824 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 83 %.
Vacance longue durée dans le 7e arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 7e arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à dans le 7e arrondissement de Marseille totalise 253 logements sur 5 ans, soit -21 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers dans le 7e arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 7e arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 801 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc dans le 7e arrondissement de Marseille est D, avec 4,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement dans le 7e arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 7e arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 7e compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 7e arrondissement de Marseille
22 744 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc dans le 7e arrondissement de Marseille est majoritairement collectif: 82,5 % d'appartements contre 17,5 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc dans le 7e arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 652 logements).
- Avant 1919 12,9 % 2 533 logts
- 1919-1945 25,8 % 5 071 logts
- 1946-1970 37,0 % 7 278 logts
- 1971-1990 14,8 % 2 918 logts
- 1991-2005 4,5 % 880 logts
- 2006-2019 4,9 % 972 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 7e arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison dans le 7e arrondissement de Marseille
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
535 400 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 7e arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 7e arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 7e arrondissement de Marseille est de 5 354 € (données DVF, 807 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 826 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 7e arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 7e arrondissement de Marseille est de 3,3 % (loyer de 22,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement dans le 7e arrondissement de Marseille prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Communes limitrophes du 7e arrondissement de Marseille
Marseille 7e est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du 7e arrondissement de Marseille figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 5 354 €/m² en 2026, soit +116,6 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Dynamique haussière marquée: +19,8 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 dans le 7e arrondissement de Marseille. 4 100 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,7 %.
Le marché est principalement collectif: 84,4 % des ventes portent sur des appartements, à 5 094 €/m² pour 57 m² en surface médiane. Un bien type de 100 m² revient à environ 825 600 €, soit 30,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce du 7e arrondissement de Marseille avoisinent 18,4 €/m² pour les appartements et 22,7 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,3 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 7,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 51 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (79 % des autorisations sur 2020-2024).
Côté contexte, Marseille 7e est dans les collines de la Provence intérieure, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).