01 Le parc de logements
Le parc comprend 24 176 logements dont 20 980 résidences principales, 1 356 résidences secondaires et 1 840 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 20 980 | 86,8 % |
| Résidences secondaires | 1 356 | 5,6 % |
| Logements vacants | 1 840 | 7,6 % |
Le graphique détaille la structure des 24 176 logements: 87 % sont habités en permanence, 6 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 9 705 | 46,3 % |
| 1919-1945 | 5 330 | 25,4 % |
| 1946-1970 | 3 287 | 15,7 % |
| 1971-1990 | 1 173 | 5,6 % |
| 1991-2005 | 409 | 2,0 % |
| 2006-2019 | 1 068 | 5,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 46 %, devant les constructions récentes (5 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 457 | 21,2 % |
| 2 pièces | 6 777 | 32,3 % |
| 3 pièces | 6 375 | 30,4 % |
| 4 pièces | 2 288 | 10,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 082 | 5,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 5 % du parc, contre 54 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 2,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 22 959 | 24 032 | 24 176 |
| Rés. principales | 19 539 | 20 907 | 20 980 |
| Rés. secondaires | 677 | 1 377 | 1 356 |
| Vacants | 2 743 | 1 748 | 1 840 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 214 | 24,9 % |
| Locataires (privé) | 14 709 | 70,1 % |
| Locataires HLM | 610 | 2,9 % |
| Logés gratuitement | 447 | 2,1 % |
La répartition du parc occupé: 24,9 % de propriétaires, 73,0 % de locataires, dont 3 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 591 | 21,9 % |
| Fioul | 194 | 0,9 % |
| Électricité | 15 984 | 76,2 % |
| Gaz bouteille | 86 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 125 | 0,6 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (76 %), suivi par gaz de ville (22 %) et fioul (1 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 308 |
| 2 à 4 ans | 6 175 |
| 5 à 9 ans | 3 847 |
| 10 ans ou plus | 6 651 |
| Total ménages | 20 980 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 146 |
| Sous-occupation modérée | 4 621 |
| Sous-occupation accentuée | 1 234 |
| Suroccupation modérée | 5 691 |
| Suroccupation accentuée | 796 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 14 219 | 67,8 % |
| 1 voiture | 6 165 | 29,4 % |
| 2 voitures ou plus | 597 | 2,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 68 % sans, 29 % à une voiture, 3 % multi-motorisés. Par ailleurs, 13,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1990 | 21 258 | 17 322 | 578 | 3 358 |
| 1999 | 22 646 | 18 851 | 421 | 3 374 |
| 2006 | 23 040 | 19 945 | 641 | 2 454 |
| 2011 | 22 959 | 19 539 | 677 | 2 743 |
| 2016 | 24 032 | 20 907 | 1 377 | 1 748 |
| 2022 | 24 176 | 20 980 | 1 356 | 1 840 |
Trajectoire de long terme: 21 258 logements en 1990, 24 176 en 2022 (+14 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 4 792 | 4 778 | 4 858 | 5 516 | 4 902 | 3 181 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 412 | 1 431 | 1 221 | 1 178 | 1 541 | 1 908 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 80 | 0,5 % |
| Classe B | 1 184 | 8,0 % |
| Classe C | 6 618 | 44,7 % |
| Classe D | 4 670 | 31,5 % |
| Classe E | 1 619 | 10,9 % |
| Classe F | 495 | 3,3 % |
| Classe G | 149 | 1,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 45 % des logements et 53 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 887 | 33,0 % |
| Classe B | 5 040 | 34,0 % |
| Classe C | 2 778 | 18,8 % |
| Classe D | 1 571 | 10,6 % |
| Classe E | 399 | 2,7 % |
| Classe F | 120 | 0,8 % |
| Classe G | 20 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (34 %), et 86 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 198 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 179 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 154 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 171 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 131 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 198 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 131 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 77 |
| Classe B | 11 | 1 173 |
| Classe C | 16 | 6 602 |
| Classe D | 21 | 4 649 |
| Classe E | 18 | 1 601 |
| Classe F | 6 | 489 |
| Classe G | 1 | 148 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 198 kWh/m²/an côté maisons, C à 192 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 913 |
| T2 | 394 |
| T3 | 469 |
| T4 | 235 |
| T5+ | 45 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 1er arrondissement de Marseille (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc du 1er arrondissement de Marseille rassemble 24 176 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (20 980 unités). Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 99,6 % contre 0,4 %. Le cadre local de Marseille 1er est dans la tradition provençale.
La location prévaut à Marseille 1er, avec 73,0 % de locataires pour 24,9 % de propriétaires. Le parc social représente 2,9 % des résidences principales.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 46,3 % du parc remonte à avant 1919. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 192 kWh/m²/an. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 76,2 % des résidences principales.
Peu de variation du parc résidentiel du 1er arrondissement de Marseille entre 2016 et 2022 (+0,6 %). 67,8 % des ménages du 1er arrondissement de Marseille ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Marseille 1er appartient au tissu dans la tradition provençale, repère pour lire son marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Prix médian au m² à 3 216 € dans le 1er arrondissement de Marseille, dans un marché de 658 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,5 %
- ⚠ 13,6 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Opportunité locative forte
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier dans le 1er arrondissement de Marseille
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier dans le 1er arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 1er arrondissement de Marseille s'établit à 3 216 €, sur la base de 658 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Le rendement locatif brut reste modeste (2,6 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 1er arrondissement de Marseille Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 1er arrondissement de Marseille
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian du 1er arrondissement de Marseille évolue de +14,5 %, passant de 2 808 à 3 216 €/m²; 658 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
0,6 % de maisons et 99,4 % d'appartements parmi les 658 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 99,4 % des mutations, pour un prix médian de 6 404 €/m² (maisons) contre 3 203 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 658 | 4 | 654 |
| Prix médian/m² | 3 216 € | 6 404 € | 3 203 € |
| Prix moyen/m² | 3 482 € | ||
| Surface médiane | – | 76 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 841 | 2 808 € |
| 2022 | 836 | 3 088 € |
| 2023 | 674 | 3 233 € |
| 2024 | 571 | 3 125 € |
| 2025 | 658 | 3 216 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 248 autorisations et 1 378 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 61 %.
Vacance longue durée dans le 1er arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 1er arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction dans le 1er arrondissement de Marseille: 420 logements autorisés sur 5 ans, 100 pour la dernière année (+51 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers dans le 1er arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 1er arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 815 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans le 1er arrondissement de Marseille: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,3 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement dans le 1er arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 1er arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 1er compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 1er arrondissement de Marseille
24 176 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 99,6 % d'appartements, 0,4 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc dans le 1er arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 971 logements).
- Avant 1919 46,3 % 9 705 logts
- 1919-1945 25,4 % 5 330 logts
- 1946-1970 15,7 % 3 287 logts
- 1971-1990 5,6 % 1 173 logts
- 1991-2005 2,0 % 409 logts
- 2006-2019 5,1 % 1 068 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 1er arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison dans le 1er arrondissement de Marseille
Pour une maison de 76 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
244 416 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 1er arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 1er arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 1er arrondissement de Marseille est de 3 216 € (données DVF, 658 transactions). Pour une maison de 76 m² (surface médiane locale), compter environ 487 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 1er arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 1er arrondissement de Marseille est de 2,6 % (loyer de 14,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement dans le 1er arrondissement de Marseille prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Communes limitrophes du 1er arrondissement de Marseille
Marseille 1er est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian dans le 1er arrondissement de Marseille s'échange à 3 216 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Le prix médian du 1er arrondissement de Marseille gagne +14,5 % entre 2021 et 2025. Au total, 3 580 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
L'appartement domine nettement le marché du 1er arrondissement de Marseille (99,4 % des ventes), avec un prix médian de 3 203 €/m². Un bien type de 76 m² revient à environ 486 704 €, soit 29,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,7 €/m² pour un appartement et 14,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires dans le 1er arrondissement de Marseille (5,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 420 logements autorisés, soit 84/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 75 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Marseille 1er est dans la tradition provençale.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.