01 Le parc de logements
Le parc comprend 29 927 logements dont 26 135 résidences principales, 1 014 résidences secondaires et 2 777 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 26 135 | 87,3 % |
| Résidences secondaires | 1 014 | 3,4 % |
| Logements vacants | 2 777 | 9,3 % |
Sur les 29 927 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 677 | 14,2 % |
| 1919-1945 | 5 500 | 21,3 % |
| 1946-1970 | 9 835 | 38,0 % |
| 1971-1990 | 2 777 | 10,7 % |
| 1991-2005 | 1 763 | 6,8 % |
| 2006-2019 | 2 319 | 9,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (38 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 14 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 568 | 9,8 % |
| 2 pièces | 7 287 | 27,9 % |
| 3 pièces | 10 486 | 40,1 % |
| 4 pièces | 4 204 | 16,1 % |
| 5 pièces ou plus | 1 591 | 6,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 6 % du parc, contre 38 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 2,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 27 099 | 27 937 | 29 927 |
| Rés. principales | 24 389 | 24 802 | 26 135 |
| Rés. secondaires | 378 | 578 | 1 014 |
| Vacants | 2 332 | 2 558 | 2 777 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 10 908 | 41,7 % |
| Locataires (privé) | 11 975 | 45,8 % |
| Locataires HLM | 2 782 | 10,6 % |
| Logés gratuitement | 470 | 1,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 41,7 % de propriétaires occupants, 56,5 % de locataires et 11 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 555 | 40,4 % |
| Fioul | 777 | 3,0 % |
| Électricité | 14 383 | 55,0 % |
| Gaz bouteille | 79 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 342 | 1,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 55 % au électricité, 40 % pour gaz de ville, 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 490 |
| 2 à 4 ans | 6 808 |
| 5 à 9 ans | 5 344 |
| 10 ans ou plus | 10 493 |
| Total ménages | 26 135 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 141 |
| Sous-occupation modérée | 7 956 |
| Sous-occupation accentuée | 2 319 |
| Suroccupation modérée | 4 157 |
| Suroccupation accentuée | 563 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 082 | 42,4 % |
| 1 voiture | 12 881 | 49,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 172 | 8,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 42 % sans, 49 % à une voiture, 8 % multi-motorisés. Par ailleurs, 32,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1990 | 25 142 | 22 067 | 645 | 2 430 |
| 1999 | 25 582 | 22 889 | 483 | 2 210 |
| 2006 | 26 421 | 23 868 | 294 | 2 260 |
| 2011 | 27 099 | 24 389 | 378 | 2 332 |
| 2016 | 27 937 | 24 802 | 578 | 2 558 |
| 2022 | 29 927 | 26 135 | 1 014 | 2 777 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1990 à 2022: 25 142 logements à l'origine, 29 927 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 649 | 3 621 | 3 501 | 3 695 | 3 565 | 2 249 |
| Dont vacants > 2 ans | 645 | 637 | 647 | 621 | 836 | 1 096 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 91 | 0,7 % |
| Classe B | 1 131 | 8,7 % |
| Classe C | 5 335 | 41,2 % |
| Classe D | 4 090 | 31,6 % |
| Classe E | 1 707 | 13,2 % |
| Classe F | 482 | 3,7 % |
| Classe G | 126 | 1,0 % |
Distribution DPE sur 12 962 diagnostics: la majorité se situe en classe C (41 %), avec 51 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 950 | 22,8 % |
| Classe B | 3 510 | 27,1 % |
| Classe C | 3 535 | 27,3 % |
| Classe D | 2 106 | 16,2 % |
| Classe E | 683 | 5,3 % |
| Classe F | 142 | 1,1 % |
| Classe G | 36 | 0,3 % |
Émissions CO₂: 27 % des logements relèvent de la classe C, 77 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 212 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 193 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 167 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 121 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 118 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 89 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 212 kWh/m²/an, contre 89 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 124 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 89 |
| Classe B | 23 | 1 108 |
| Classe C | 115 | 5 220 |
| Classe D | 104 | 3 986 |
| Classe E | 77 | 1 630 |
| Classe F | 33 | 449 |
| Classe G | 8 | 118 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (208 kWh/m²/an) et appartements en classe C (183).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 97 |
| T2 | 463 |
| T3 | 1 276 |
| T4 | 754 |
| T5+ | 239 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 4e arrondissement de Marseille (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Marseille 4e dispose de 29 927 logements, dont 26 135 résidences principales (87,3 %). Le parc est à très forte dominante collective: 94,4 % d'appartements pour seulement 5,6 % de maisons. Pour mémoire, Marseille 4e est dans la tradition provençale, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Parc à orientation locative marquée: 56,5 % de locataires, 41,7 % de propriétaires occupants. Part du parc social: 10,6 % des résidences principales.
Le parc ancien pèse 14,2 % — une proportion significative de logements antérieurs à 1919. Le parc du 4e arrondissement de Marseille se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 184 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le électricité équipe 55,0 % des logements occupés à titre principal.
Le parc du 4e arrondissement de Marseille s'est étoffé de +7,1 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). 42,4 % des ménages du 4e arrondissement de Marseille ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition provençale.
Le détail du parc (26 135 résidences principales du 4e arrondissement de Marseille) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Prix médian au m² à 2 973 € dans le 4e arrondissement de Marseille, dans un marché de 1043 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,3 %
- ⚠ 10,3 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Opportunité locative forte
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier dans le 4e arrondissement de Marseille
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier dans le 4e arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 4e arrondissement de Marseille s'établit à 2 973 €, sur la base de 1043 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,3 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 4e arrondissement de Marseille Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 4e arrondissement de Marseille
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian du 4e arrondissement de Marseille évolue de +12,1 %, passant de 2 653 à 2 973 €/m²; 1 043 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
3,9 % de maisons et 96,1 % d'appartements parmi les 1 043 transactions enregistrées.
3,9 % maisons, 96,1 % appartements sur 1 043 ventes: le collectif pèse 96,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 043 | 41 | 1 002 |
| Prix médian/m² | 2 973 € | 4 380 € | 2 939 € |
| Prix moyen/m² | 3 483 € | ||
| Surface médiane | – | 76 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 267 | 2 653 € |
| 2022 | 1 282 | 2 875 € |
| 2023 | 1 023 | 2 949 € |
| 2024 | 869 | 2 870 € |
| 2025 | 1 043 | 2 973 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 26 logements autorisés sur la dernière période (2024), après 510 sur 2011 — soit -94,9 %.
Vacance longue durée dans le 4e arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 4e arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 331 logements ont été autorisés à dans le 4e arrondissement de Marseille, -48 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 4e arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 4e arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 962 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE dans le 4e arrondissement de Marseille: classe C en tête, 4,7 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement dans le 4e arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 4e arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 4e compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 4e arrondissement de Marseille
29 927 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
28 101 appartements pour 1 672 maisons: le parc dans le 4e arrondissement de Marseille relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc dans le 4e arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 25 872 logements).
- Avant 1919 14,2 % 3 677 logts
- 1919-1945 21,3 % 5 500 logts
- 1946-1970 38,0 % 9 835 logts
- 1971-1990 10,7 % 2 777 logts
- 1991-2005 6,8 % 1 763 logts
- 2006-2019 9,0 % 2 319 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 4e arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison dans le 4e arrondissement de Marseille
Pour une maison de 76 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
225 948 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 4e arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 4e arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 4e arrondissement de Marseille est de 2 973 € (données DVF, 1043 transactions). Pour une maison de 76 m² (surface médiane locale), compter environ 333 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 4e arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 4e arrondissement de Marseille est de 4,5 % (loyer de 16,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes du 4e arrondissement de Marseille
Marseille 4e est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 973 €/m² en médiane, Marseille 4e s'inscrit au niveau de la médiane du département (3 867 €/m²) et reste +20,3 % au regard de la médiane nationale.
Progression modérée: ++12,1 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 5 484 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +3,6 %.
Typologie urbaine marquée: 96,1 % des transactions du 4e arrondissement de Marseille concernent des appartements, autour de 2 939 €/m². Un bien type de 76 m² revient à environ 332 880 €, soit 16,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés dans le 4e arrondissement de Marseille: 15,5 €/m²/mois pour un appartement, 16,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires dans le 4e arrondissement de Marseille (3,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 66 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (65 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Marseille 4e est dans la tradition provençale.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.