01 Le parc de logements
Le parc comprend 48 518 logements dont 42 644 résidences principales, 3 232 résidences secondaires et 2 643 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 42 644 | 87,9 % |
| Résidences secondaires | 3 232 | 6,7 % |
| Logements vacants | 2 643 | 5,4 % |
Le graphique détaille la structure des 48 518 logements: 88 % sont habités en permanence, 7 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 523 | 3,6 % |
| 1919-1945 | 3 460 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 14 832 | 35,2 % |
| 1971-1990 | 11 309 | 26,8 % |
| 1991-2005 | 6 337 | 15,0 % |
| 2006-2019 | 4 735 | 11,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 35 %, devant les constructions récentes (11 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 375 | 7,9 % |
| 2 pièces | 7 798 | 18,3 % |
| 3 pièces | 14 796 | 34,7 % |
| 4 pièces | 10 340 | 24,2 % |
| 5 pièces ou plus | 6 335 | 14,9 % |
Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 15 % de logements de cinq pièces ou plus et 26 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 43 081 | 45 754 | 48 518 |
| Rés. principales | 38 722 | 39 794 | 42 644 |
| Rés. secondaires | 1 991 | 3 330 | 3 232 |
| Vacants | 2 367 | 2 629 | 2 643 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 22 445 | 52,6 % |
| Locataires (privé) | 15 234 | 35,7 % |
| Locataires HLM | 3 724 | 8,7 % |
| Logés gratuitement | 1 240 | 2,9 % |
Occupation des résidences principales — 52,6 % appartiennent à leurs occupants, 44,5 % sont louées, avec 9 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 18 535 | 43,5 % |
| Fioul | 2 333 | 5,5 % |
| Électricité | 20 899 | 49,0 % |
| Gaz bouteille | 165 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 713 | 1,7 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (49 %), suivi par gaz de ville (43 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 407 |
| 2 à 4 ans | 9 744 |
| 5 à 9 ans | 7 512 |
| 10 ans ou plus | 19 981 |
| Total ménages | 42 644 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 12 262 |
| Sous-occupation modérée | 14 023 |
| Sous-occupation accentuée | 7 134 |
| Suroccupation modérée | 4 973 |
| Suroccupation accentuée | 241 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 314 | 24,2 % |
| 1 voiture | 23 658 | 55,5 % |
| 2 voitures ou plus | 8 672 | 20,3 % |
Équipement automobile des ménages: 24 % sans voiture, 55 % avec une voiture et 20 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 55,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1990 | 36 571 | 33 166 | 1 235 | 2 170 |
| 1999 | 38 603 | 35 448 | 948 | 2 207 |
| 2006 | 41 490 | 37 657 | 1 198 | 2 635 |
| 2011 | 43 081 | 38 722 | 1 991 | 2 367 |
| 2016 | 45 754 | 39 794 | 3 330 | 2 629 |
| 2022 | 48 518 | 42 644 | 3 232 | 2 643 |
Suivi historique du parc depuis 1990: partant de 36 571 logements, le total atteint 48 518 en 2022 (+33 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 5 190 | 5 284 | 5 131 | 6 165 | 4 997 | 2 823 |
| Dont vacants > 2 ans | 930 | 998 | 848 | 859 | 1 096 | 1 444 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 848 | 3,7 % |
| Classe B | 3 291 | 14,4 % |
| Classe C | 9 341 | 40,9 % |
| Classe D | 6 777 | 29,7 % |
| Classe E | 1 927 | 8,4 % |
| Classe F | 517 | 2,3 % |
| Classe G | 129 | 0,6 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (41 %), 59 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 717 | 33,8 % |
| Classe B | 3 278 | 14,4 % |
| Classe C | 5 323 | 23,3 % |
| Classe D | 5 011 | 21,9 % |
| Classe E | 1 187 | 5,2 % |
| Classe F | 283 | 1,2 % |
| Classe G | 31 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 34 %, 71 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 193 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 148 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 121 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 71 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 193 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 71 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 63 | 785 |
| Classe B | 141 | 3 150 |
| Classe C | 322 | 9 019 |
| Classe D | 301 | 6 476 |
| Classe E | 193 | 1 734 |
| Classe F | 64 | 453 |
| Classe G | 19 | 110 |
Les maisons affichent une classe dominante C (184 kWh/m²/an), les appartements C (162) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 508 |
| T2 | 940 |
| T3 | 1 839 |
| T4 | 1 339 |
| T5+ | 272 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 8e arrondissement de Marseille (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Marseille 8e recense 48 518 logements, dont 42 644 résidences principales (87,9 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Habitat majoritairement collectif — 88,7 % du parc en appartements contre 11,3 % en maisons. Le cadre local de Marseille 8e est une commune provençale caractéristique.
Le parc est équilibré entre propriétaires (52,6 %) et locataires (44,5 %). Le logement social occupe une place de 8,7 % dans le parc de résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (3,6 % avant 1919) et constructions récentes (11,2 % après 2006). Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 163 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 49,0 % des résidences principales.
Le parc du 8e arrondissement de Marseille a progressé de +6,0 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 24,2 % sans voiture et 20,3 % avec deux voitures ou plus.
Marseille 8e est une commune provençale caractéristique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Prix médian au m² à 4 402 € dans le 8e arrondissement de Marseille, dans un marché de 1427 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,1 %
- ⚠ 11,2 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier dans le 8e arrondissement de Marseille
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier dans le 8e arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 8e arrondissement de Marseille s'établit à 4 402 €, sur la base de 1427 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Le rendement locatif brut reste modeste (3,3 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 8e arrondissement de Marseille Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 8e arrondissement de Marseille
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 402 €/m² de prix médian pour 1 427 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +10,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
8,2 % de maisons et 91,8 % d'appartements parmi les 1 427 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (91,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 7 500 €/m² pour les maisons et 4 297 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 427 | 117 | 1 310 |
| Prix médian/m² | 4 402 € | 7 500 € | 4 297 € |
| Prix moyen/m² | 5 094 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 644 | 3 989 € |
| 2022 | 1 562 | 4 333 € |
| 2023 | 1 274 | 4 546 € |
| 2024 | 1 220 | 4 492 € |
| 2025 | 1 427 | 4 402 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 15 974 autorisations et 12 240 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 77 %.
Vacance longue durée dans le 8e arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 8e arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction dans le 8e arrondissement de Marseille: 1 421 logements autorisés sur 5 ans, 394 pour la dernière année (-63 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 8e arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 8e arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 22 830 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans le 8e arrondissement de Marseille: majorité classée C, part de passoires thermiques à 2,8 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement dans le 8e arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 8e arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 8e compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 8e arrondissement de Marseille
48 518 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 88,5 % d'appartements, 11,5 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc dans le 8e arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 42 197 logements).
- Avant 1919 3,6 % 1 523 logts
- 1919-1945 8,2 % 3 460 logts
- 1946-1970 35,1 % 14 832 logts
- 1971-1990 26,8 % 11 309 logts
- 1991-2005 15,0 % 6 337 logts
- 2006-2019 11,2 % 4 735 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Risques naturels et géorisques dans le 8e arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison dans le 8e arrondissement de Marseille
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
382 974 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 8e arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 8e arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 8e arrondissement de Marseille est de 4 402 € (données DVF, 1427 transactions). Pour une maison de 87 m² (surface médiane locale), compter environ 653 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 8e arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 8e arrondissement de Marseille est de 3,3 % (loyer de 20,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement dans le 8e arrondissement de Marseille prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Communes limitrophes du 8e arrondissement de Marseille
Marseille 8e est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression dans le 8e arrondissement de Marseille: 4 402 €/m² en médiane, +78,1 % par rapport à la médiane nationale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² dans le 8e arrondissement de Marseille a augmenté de +10,4 %. Au total, 7 127 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Marché à dominante collective dans le 8e arrondissement de Marseille: 91,8 % d'appartements dans les transactions, à 4 297 €/m² en médiane. Un bien type de 87 m² revient à environ 652 500 €, soit 23,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,1 €/m² pour un appartement et 20,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires dans le 8e arrondissement de Marseille (6,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue dans le 8e arrondissement de Marseille: 1 421 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 284 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 63 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Marseille 8e est une commune provençale caractéristique.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.