01 Le parc de logements
Le parc comprend 49 500 logements dont 43 490 résidences principales, 3 436 résidences secondaires et 2 575 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 43 490 | 87,9 % |
| Résidences secondaires | 3 436 | 6,9 % |
| Logements vacants | 2 575 | 5,2 % |
Le graphique détaille la structure des 49 500 logements: 88 % sont habités en permanence, 7 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 684 | 3,9 % |
| 1919-1945 | 3 470 | 8,1 % |
| 1946-1970 | 15 008 | 35,1 % |
| 1971-1990 | 11 469 | 26,9 % |
| 1991-2005 | 5 857 | 13,7 % |
| 2006-2020 | 5 226 | 12,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 35 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 524 | 8,1 % |
| 2 pièces | 7 817 | 18,0 % |
| 3 pièces | 15 153 | 34,8 % |
| 4 pièces | 10 437 | 24,0 % |
| 5 pièces ou plus | 6 558 | 15,1 % |
Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 15 % de logements de cinq pièces ou plus et 26 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 43 672 | 46 423 | 49 500 |
| Rés. principales | 38 943 | 40 444 | 43 490 |
| Rés. secondaires | 2 244 | 3 187 | 3 436 |
| Vacants | 2 485 | 2 792 | 2 575 |
À Marseille 13e Arrondissement (18 km, 95 112 hab.), la part de propriétaires s'élève à 46,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 23 125 | 53,2 % |
| Locataires (privé) | 15 259 | 35,1 % |
| Locataires HLM | 3 665 | 8,4 % |
| Logés gratuitement | 1 441 | 3,3 % |
Occupation des résidences principales — 53,2 % appartiennent à leurs occupants, 43,5 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 19 453 | 44,7 % |
| Fioul | 2 038 | 4,7 % |
| Électricité | 21 095 | 48,5 % |
| Gaz bouteille | 205 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 698 | 1,6 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (49 %), suivi par gaz de ville (45 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 435 |
| 2 à 4 ans | 10 059 |
| 5 à 9 ans | 7 982 |
| 10 ans ou plus | 20 013 |
| Total ménages | 43 490 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 12 586 |
| Sous-occupation modérée | 14 076 |
| Sous-occupation accentuée | 7 331 |
| Sous-occupation très accentuée | 4 347 |
| Suroccupation modérée | 5 109 |
| Suroccupation accentuée | 231 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 429 | 24,0 % |
| 1 voiture | 24 090 | 55,4 % |
| 2 voitures ou plus | 8 971 | 20,6 % |
Équipement automobile des ménages: 24 % sans voiture, 55 % avec une voiture et 21 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 56,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1975 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1982 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1990 | 36 571 | 33 166 | 1 235 | 2 170 |
| 1999 | 38 603 | 35 448 | 948 | 2 207 |
| 2007 | 42 104 | 38 317 | 1 417 | 2 370 |
| 2012 | 43 672 | 38 943 | 2 244 | 2 485 |
| 2017 | 46 423 | 40 444 | 3 187 | 2 792 |
| 2023 | 49 500 | 43 490 | 3 436 | 2 575 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 0 logements, le total atteint 49 500 en 2023 (+0 %).
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 907 | 3,8 % |
| Classe B | 3 532 | 14,7 % |
| Classe C | 9 744 | 40,7 % |
| Classe D | 7 061 | 29,5 % |
| Classe E | 2 048 | 8,5 % |
| Classe F | 546 | 2,3 % |
| Classe G | 132 | 0,6 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (41 %), 59 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 170 | 34,1 % |
| Classe B | 3 465 | 14,5 % |
| Classe C | 5 555 | 23,2 % |
| Classe D | 5 206 | 21,7 % |
| Classe E | 1 248 | 5,2 % |
| Classe F | 294 | 1,2 % |
| Classe G | 32 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 34 %, 72 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 193 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 148 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 121 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 112 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 71 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 193 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 71 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 67 | 840 |
| Classe B | 154 | 3 378 |
| Classe C | 338 | 9 406 |
| Classe D | 328 | 6 733 |
| Classe E | 200 | 1 848 |
| Classe F | 66 | 480 |
| Classe G | 19 | 113 |
Les maisons affichent une classe dominante C (184 kWh/m²/an), les appartements C (162) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 508 |
| T2 | 940 |
| T3 | 1 839 |
| T4 | 1 339 |
| T5+ | 272 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marseille 8e Arrondissement (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Marseille 8e Arrondissement recense 49 500 logements, dont 43 490 résidences principales (87,9 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Habitat majoritairement collectif — 88,9 % du parc en appartements contre 11,1 % en maisons. Le cadre local de Marseille 8e Arrondissement est une commune provençale caractéristique, à 39 km du littoral provençal.
Le parc est équilibré entre propriétaires (53,2 %) et locataires (43,5 %). Le logement social occupe une place de 8,4 % dans le parc de résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (3,9 % avant 1919) et constructions récentes (12,2 % après 2006). Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 163 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 48,5 % des résidences principales.
Le parc de Marseille 8e Arrondissement a progressé de +6,6 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages est classique: 24,0 % sans voiture et 20,6 % avec deux voitures ou plus.
Marseille 8e Arrondissement est une commune provençale caractéristique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Côté topographie, Marseille 8e Arrondissement se trouve à 39 km du littoral provençal, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,1 %
- ⚠ 11,1 années de revenu médian pour 70 m²
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Analyse du marché immobilier à Marseille 8e Arrondissement
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Marseille 8e Arrondissement
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Marseille 8e Arrondissement s'établit à 4 363 €, sur la base de 1374 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Le rendement locatif brut reste modeste (3,3 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Marseille 8e Arrondissement Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marseille 8e Arrondissement
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 363 €/m² de prix médian pour 1 374 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +10,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
7,9 % de maisons et 92,1 % d'appartements parmi les 1 374 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (92,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 7 421 €/m² pour les maisons et 4 276 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 374 | 109 | 1 265 |
| Prix médian/m² | 4 363 € | 7 421 € | 4 276 € |
| Prix moyen/m² | 4 836 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 583 | 3 948 € |
| 2022 | 1 518 | 4 300 € |
| 2023 | 1 246 | 4 523 € |
| 2024 | 1 183 | 4 453 € |
| 2025 | 1 374 | 4 363 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 15 974 autorisations et 12 240 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 77 %.
Construction neuve à Marseille 8e Arrondissement (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Marseille 8e Arrondissement: 1 421 logements autorisés sur 5 ans, 394 pour la dernière année (-63 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Marseille 8e Arrondissement
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc à Marseille 8e Arrondissement
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 23 970 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Marseille 8e Arrondissement: majorité classée C, part de passoires thermiques à 2,8 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Marseille 8e Arrondissement
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Marseille 8e Arrondissement : cadre de vie et logement
Avec 84 683 habitants concentrés sur 18,55 km² (4 565 hab/km²), Marseille 8e Arrondissement affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 5 256 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Marseille 8e Arrondissement
Marseille 8e Arrondissement et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Marseille 8e Arrondissement
49 500 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 88,8 % d'appartements, 11,2 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Marseille 8e Arrondissement
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 42 714 logements).
- Avant 1919 3,9 % 1 684 logts
- 1919-1945 8,1 % 3 470 logts
- 1946-1970 35,1 % 15 008 logts
- 1971-1990 26,9 % 11 469 logts
- 1991-2005 13,7 % 5 857 logts
- 2006-2020 12,2 % 5 226 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Marseille 8e Arrondissement
5 256 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Marseille 8e Arrondissement
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Marseille 8e Arrondissement
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
388 307 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marseille 8e Arrondissement
Quel est le prix de l'immobilier à Marseille 8e Arrondissement ?
Le prix médian au m² à Marseille 8e Arrondissement est de 4 363 € (données DVF, 1374 transactions). Pour une maison de 89 m² (surface médiane locale), compter environ 660 000 €.
Quel rendement locatif espérer à Marseille 8e Arrondissement ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Marseille 8e Arrondissement est de 3,3 % (loyer de 20,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Marseille 8e Arrondissement prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Marseille 8e Arrondissement
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Résumé
Marché sous pression à Marseille 8e Arrondissement: 4 363 €/m² en médiane, +78,4 % par rapport à la médiane nationale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Marseille 8e Arrondissement a augmenté de +10,5 %. Au total, 6 904 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Marché à dominante collective à Marseille 8e Arrondissement: 92,1 % d'appartements dans les transactions, à 4 276 €/m² en médiane. Un bien type de 89 m² revient à environ 660 469 €, soit 21,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,1 €/m² pour un appartement et 20,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Marseille 8e Arrondissement (6,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Marseille 8e Arrondissement: 1 421 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 284 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 63 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Marseille 8e Arrondissement est une commune provençale caractéristique. Le cadre géographique (à 39 km du littoral provençal) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.