Marché haut de gamme: 6 485 €/m² à Roquebrune-Cap-Martin en médiane, +31,6 % comparé à la moyenne départementale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 5 176 et 8 629 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. Dans les Alpes-Maritimes, Roquebrune-Cap-Martin appartient au top 7 % des communes les plus chères au m².
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Roquebrune-Cap-Martin a augmenté de +6,3 %. Au total, 2 620 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,8 %.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (86,6 %), vendus autour de 6 268 €/m² en médiane. Pour 138 m² de surface médiane, compter environ 1 549 740 € — un niveau inaccessible à l'immense majorité des ménages résidents.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 24,6 €/m² pour un appartement et 19,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,7 % — dans la moyenne française. La proportion de résidences secondaires (49,9 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 681 logements autorisés, soit 136/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 95 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Roquebrune-Cap-Martin est entre montagnes et Méditerranée, sur la Riviera française. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (42 km), dans les collines, à une altitude moyenne de 240 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
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Faut-il investir à Roquebrune-Cap-Martin en 2026 ?
Entre Menton et Monaco, Roquebrune-Cap-Martin jouit d'une situation géographique exceptionnelle qui explique la tension sur ses prix. Pourtant, avec un revenu médian de 25 330 € et une population en baisse, la dynamique interne est fragile. Investir ici en 2026 implique de naviguer entre attractivité extérieure et faiblesse des indicateurs locaux.
Avec un écart de prix de 9 % par rapport à Biot voisine, Roquebrune-Cap-Martin offre un point d'entrée plus accessible sur la Côte d'Azur sans sacrifier le rendement locatif.
Verdict
➤ Un investissement locatif pertinent à condition de cibler les petits appartements et d'accepter une rentabilité modeste, dans un marché porté par l'extérieur.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,7 % pour les appartements
- ✓ Parc immobilier ancien limitant la surchauffe des prix
- ✓ Proximité immédiate de la gare de Carnoles
- ⚠ Revenu médian local bas (25 330 €)
- ⚠ Démographie en recul (-6,1 % en 5 ans)
- ⚠ Pression immobilière très élevée (IPI 7,8/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 6 485 €/m², la commune dépasse largement la moyenne nationale.
- Son prix médian se situe 21 % au-dessus de la moyenne départementale des Alpes-Maritimes.
- Le rendement locatif des appartements (4,7 %) surpasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
Le marché de Roquebrune-Cap-Martin est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Roquebrune-Cap-Martin
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (7,8/10) : le marché est tendu, privilégiez les biens nécessitant des travaux pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (7,8/10) : le marché est tendu, privilégiez les biens nécessitant des travaux pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,4/10) : les prix sont décorrélés du revenu local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,4/10) : les prix sont décorrélés du revenu local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative existe mais est concurrencée par le parc de résidences secondaires.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative existe mais est concurrencée par le parc de résidences secondaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,3/10) : la location saisonnière est une option complémentaire viable, notamment pour les biens bien situés.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,3/10) : la location saisonnière est une option complémentaire viable, notamment pour les biens bien situés.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Roquebrune-Cap-Martin : cadre de vie et logement
Acheter à Roquebrune-Cap-Martin, c'est opter pour un art de vivre méditerranéen entre mer et collines, à deux pas de Monaco. Le prix d'entrée est élevé (6 485 €/m² médian) et le parc immobilier se compose à 55 % de propriétaires. La commune, qui compte 10 monuments historiques, attire une population âgée (médiane 48,6 ans) mais offre une palette complète de services avec ses 593 équipements.
Tout savoir pour acheter et vivre à Roquebrune-Cap-MartinInvestir à Roquebrune-Cap-Martin : passer à l'action
Les chiffres DVF posent un cadre, mais la réalité du marché se joue au niveau de la rue, de l'étage et de l'exposition. Une expertise hyperlocale est indispensable pour identifier les biens qui tireront parti de la demande locative tout en limitant les risques liés au vieillissement du parc.
Ces données esquissent un potentiel. Le transformer en investissement réussi dépend d'une connaissance fine des rues et des copropriétés.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
Quel est le prix moyen au m² à Roquebrune-Cap-Martin ?
En 2024, le prix médian est de 6 485 €/m². Les appartements se négocient autour de 6 268 €/m², tandis que les maisons dépassent les 11 230 €/m², selon les données DGFiP.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements est de 4,7 %, ce qui est correct sur la Côte d'Azur. Cependant, l'accessibilité est très faible pour les locaux, signe que le marché est porté par les investisseurs, ce qui peut limiter la plus-value future.
Roquebrune-Cap-Martin est-elle plus chère que Menton ou Monaco ?
Roquebrune-Cap-Martin est généralement plus accessible que Monaco, mais son prix médian dépasse celui de nombreuses communes de l'arrière-pays azuréen. Elle se positionne comme une alternative prisée entre les deux pôles.
Quels sont les quartiers les plus recherchés ?
La proximité de la gare de Carnoles et du littoral (Cap-Martin) est très prisée pour l'accès aux transports. Le vieux village de Roquebrune, pour son charme, attire également une clientèle spécifique en quête de patrimoine.
Y a-t-il des programmes neufs à Roquebrune-Cap-Martin ?
La construction neuve est active, avec 402 logements autorisés en 2024. Ces programmes modernisent l'offre mais s'adressent souvent à une clientèle aisée, avec des prix au m² supérieurs à la médiane de l'ancien.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Biot (+9 %) ou Valbonne (+4 %) est significatif, mais Roquebrune-Cap-Martin bénéficie de indicateurs similaires (gare, littoral) et d'un rendement locatif plus élevé, offrant un effet de levier intéressant pour un investissement raisonné.
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