4 angles pour comprendre le marché immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Roquebrune-Cap-Martin en chiffres
Faut-il investir à Roquebrune-Cap-Martin en 2026 ?
Entre Menton et Monaco, Roquebrune-Cap-Martin jouit d'une situation géographique exceptionnelle qui explique la tension sur ses prix. Pourtant, avec un revenu médian de 25 330 € et une population en baisse, la dynamique interne est fragile. Investir ici en 2026 implique de naviguer entre attractivité extérieure et faiblesse des indicateurs locaux.
Avec un écart de prix de 9 % par rapport à Biot voisine, Roquebrune-Cap-Martin offre un point d'entrée plus accessible sur la Côte d'Azur sans sacrifier le rendement locatif.
Verdict
➤ Un investissement locatif pertinent à condition de cibler les petits appartements et d'accepter une rentabilité modeste, dans un marché porté par l'extérieur.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,7 % pour les appartements
- ✓ Parc immobilier ancien limitant la surchauffe des prix
- ✓ Proximité immédiate de la gare de Carnoles
- ⚠ Revenu médian local bas (25 330 €)
- ⚠ Démographie en recul (-6,1 % en 5 ans)
- ⚠ Pression immobilière très élevée (IPI 7,8/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 6 485 €/m², la commune dépasse largement la moyenne nationale.
- Son prix médian se situe 21 % au-dessus de la moyenne départementale des Alpes-Maritimes.
- Le rendement locatif des appartements (4,7 %) surpasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
Le marché de Roquebrune-Cap-Martin est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Roquebrune-Cap-Martin
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (7,8/10) : le marché est tendu, privilégiez les biens nécessitant des travaux pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (7,8/10) : le marché est tendu, privilégiez les biens nécessitant des travaux pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,4/10) : les prix sont décorrélés du revenu local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,4/10) : les prix sont décorrélés du revenu local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative existe mais est concurrencée par le parc de résidences secondaires.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative existe mais est concurrencée par le parc de résidences secondaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,3/10) : la location saisonnière est une option complémentaire viable, notamment pour les biens bien situés.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,3/10) : la location saisonnière est une option complémentaire viable, notamment pour les biens bien situés.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6933,6 — Percentile dept : 91/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 19,2 — Percentile dept : 93/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 49,9 — Percentile dept : 75/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -6,1 — Percentile dept : 21/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1203,7 — Percentile dept : 93/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 19,2 — Percentile dept : 7/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 24,9 — Percentile dept : 15/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 43/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 45,0 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 49,9 — Percentile dept : 75/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -6,1 — Percentile dept : 21/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 41/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6933,6 — Percentile dept : 9/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 49,9 — Percentile dept : 75/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 41/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 27/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1203,7 — Percentile dept : 7/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Roquebrune-Cap-Martin : cadre de vie et logement
Acheter à Roquebrune-Cap-Martin, c'est opter pour un art de vivre méditerranéen entre mer et collines, à deux pas de Monaco. Le prix d'entrée est élevé (6 485 €/m² médian) et le parc immobilier se compose à 55 % de propriétaires. La commune, qui compte 10 monuments historiques, attire une population âgée (médiane 48,6 ans) mais offre une palette complète de services avec ses 593 équipements.
Tout savoir pour acheter et vivre à Roquebrune-Cap-MartinInvestir à Roquebrune-Cap-Martin : passer à l'action
Les chiffres DVF posent un cadre, mais la réalité du marché se joue au niveau de la rue, de l'étage et de l'exposition. Une expertise hyperlocale est indispensable pour identifier les biens qui tireront parti de la demande locative tout en limitant les risques liés au vieillissement du parc.
Ces données esquissent un potentiel. Le transformer en investissement réussi dépend d'une connaissance fine des rues et des copropriétés.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Roquebrune-Cap-Martin à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse fine du marché.
- Analyse basée sur 492 transactions réelles
- Évolution des prix et tendance locative
- Connexion avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
Quel est le prix moyen au m² à Roquebrune-Cap-Martin ?
En 2024, le prix médian est de 6 485 €/m². Les appartements se négocient autour de 6 268 €/m², tandis que les maisons dépassent les 11 230 €/m², selon les données DGFiP.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements est de 4,7 %, ce qui est correct sur la Côte d'Azur. Cependant, l'accessibilité est très faible pour les locaux, signe que le marché est porté par les investisseurs, ce qui peut limiter la plus-value future.
Roquebrune-Cap-Martin est-elle plus chère que Menton ou Monaco ?
Roquebrune-Cap-Martin est généralement plus accessible que Monaco, mais son prix médian dépasse celui de nombreuses communes de l'arrière-pays azuréen. Elle se positionne comme une alternative prisée entre les deux pôles.
Quels sont les quartiers les plus recherchés ?
La proximité de la gare de Carnoles et du littoral (Cap-Martin) est très prisée pour l'accès aux transports. Le vieux village de Roquebrune, pour son charme, attire également une clientèle spécifique en quête de patrimoine.
Y a-t-il des programmes neufs à Roquebrune-Cap-Martin ?
La construction neuve est active, avec 402 logements autorisés en 2024. Ces programmes modernisent l'offre mais s'adressent souvent à une clientèle aisée, avec des prix au m² supérieurs à la médiane de l'ancien.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Biot (+9 %) ou Valbonne (+4 %) est significatif, mais Roquebrune-Cap-Martin bénéficie de indicateurs similaires (gare, littoral) et d'un rendement locatif plus élevé, offrant un effet de levier intéressant pour un investissement raisonné.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roquebrune-Cap-Martin.
Communes limitrophes de Roquebrune-Cap-Martin
Roquebrune-Cap-Martin est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 6 390 €/m² à Roquebrune-Cap-Martin en médiane, +29,7 % comparé à la moyenne départementale. Dans les Alpes-Maritimes, Roquebrune-Cap-Martin appartient au top 7 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Roquebrune-Cap-Martin a augmenté de +11,8 %. Au total, 2 638 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (89,7 %), vendus autour de 6 227 €/m² en médiane. Pour 138 m² de surface médiane, compter environ 1 539 804 € — un niveau inaccessible à l'immense majorité des ménages résidents.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 24,6 €/m² pour un appartement et 19,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,7 % — dans la moyenne française. La proportion de résidences secondaires (49,9 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 688 logements autorisés, soit 138/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 95 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Roquebrune-Cap-Martin est entre montagnes et Méditerranée, sur la Riviera française. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (42 km), dans les collines, à une altitude moyenne de 240 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).