01 Le parc de logements
Le parc comprend 215 logements dont 105 résidences principales, 103 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 105 | 48,8 % |
| Résidences secondaires | 103 | 47,9 % |
| Logements vacants | 7 | 3,3 % |
Parmi les 215 logements du parc, 49 % assurent la fonction de résidence principale, contre 48 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 32 | 30,5 % |
| 1919-1945 | 13 | 12,4 % |
| 1946-1970 | 14 | 13,3 % |
| 1971-1990 | 28 | 26,7 % |
| 1991-2005 | 15 | 14,3 % |
| 2006-2019 | 3 | 2,9 % |
Structure du bâti par époque: 30 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (30 %), 3 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 10 | 9,5 % |
| 3 pièces | 16 | 15,2 % |
| 4 pièces | 33 | 31,4 % |
| 5 pièces ou plus | 46 | 43,8 % |
Distribution par taille: 10 % de petits logements (T1-T2), 44 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 191 | 204 | 215 |
| Rés. principales | 92 | 96 | 105 |
| Rés. secondaires | 87 | 88 | 103 |
| Vacants | 12 | 20 | 7 |
La part de propriétaires atteint 41,1 % à Taurinya, commune de 328 hab. à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 75 | 71,4 % |
| Locataires (privé) | 25 | 23,8 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 5 | 4,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 71,4 %, locataires 23,8 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 1,0 % |
| Fioul | 7 | 6,7 % |
| Électricité | 20 | 19,0 % |
| Gaz bouteille | 2 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 75 | 71,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 71 % au autres sources (bois notamment), 19 % pour électricité, 7 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 20 |
| 2 à 4 ans | 18 |
| 5 à 9 ans | 9 |
| 10 ans ou plus | 58 |
| Total ménages | 105 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 15 |
| Sous-occupation modérée | 15 |
| Sous-occupation accentuée | 15 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 | 4,8 % |
| 1 voiture | 57 | 54,3 % |
| 2 voitures ou plus | 43 | 41,0 % |
Motorisation des ménages: 5 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 41 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 67,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 114 | 69 | 12 | 33 |
| 1975 | 136 | 83 | 23 | 30 |
| 1982 | 161 | 82 | 57 | 22 |
| 1990 | 199 | 100 | 65 | 34 |
| 1999 | 167 | 92 | 40 | 35 |
| 2006 | 188 | 88 | 87 | 13 |
| 2011 | 191 | 92 | 87 | 12 |
| 2016 | 204 | 96 | 88 | 20 |
| 2022 | 215 | 105 | 103 | 7 |
Trajectoire de long terme: 114 logements en 1968, 215 en 2022 (+89 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 25 | 25 | 23 | 28 | 25 | 27 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 5,1 % |
| Classe C | 4 | 10,3 % |
| Classe D | 7 | 17,9 % |
| Classe E | 13 | 33,3 % |
| Classe F | 11 | 28,2 % |
| Classe G | 2 | 5,1 % |
Distribution DPE sur 39 diagnostics: la majorité se situe en classe E (33 %), avec 15 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 12,8 % |
| Classe B | 18 | 46,2 % |
| Classe C | 10 | 25,6 % |
| Classe D | 1 | 2,6 % |
| Classe E | 2 | 5,1 % |
| Classe F | 3 | 7,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 46 % des diagnostics et 85 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 289 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 290 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 211 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 100 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 100 kWh/m²/an pour les logements 1989-2000, près de 290 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 1 |
| Classe C | 2 | 2 |
| Classe D | 4 | 3 |
| Classe E | 12 | 1 |
| Classe F | 11 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Performance comparée: maisons classées E (298), appartements classés D (193), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montferrer (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La vocation saisonnière du parc de Montferrer est nette: 47,9 % des 215 logements sont des résidences secondaires. Au plan typologique, la maison (78,6 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (21,4 %). Montferrer se situe dans un environnement au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée, perchée à 700 m, en contexte de moyenne montagne, dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 41 km environ.
Selon l'INSEE, 71,4 % des résidences principales de Montferrer sont occupées par leurs propriétaires, 23,8 % par des locataires.
Le parc de Montferrer porte la trace d'une construction ancienne: 30,5 % des logements sont antérieurs à 1919. Côté DPE, de Montferrer, le parc fait moins bien que le repère national: E et 279 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 33,3 %. 71,4 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Montferrer a augmenté de +5,4 %. 41,0 % des ménages de Montferrer disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Montferrer est au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée — éclaire les choix d'habitat localement. Topographie et environnement: perchée à 700 m, en contexte de moyenne montagne, dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 41 km environ — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (105 résidences principales de Montferrer) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Montferrer a bondi de +19,4 % en un an, signal rare sur une commune de 218 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,6 %
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- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (147ᵉ rang sur 225 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +19,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Montferrer
Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Montferrer
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Montferrer s'établit à 1 742 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
33,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montferrer Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Montferrer
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 093 €/m² → 1 742 €/m² (-16,8 %), volume annuel actuel 7 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
71,4 % de maisons et 28,6 % d'appartements parmi les 7 transactions enregistrées.
Sur 7 transactions enregistrées, 71,4 % portent sur des maisons (2 000 €/m²) et 28,6 % sur des appartements (1 278 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 5 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 742 € | 2 000 € | 1 278 € |
| Prix moyen/m² | 1 945 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 2 093 € |
| 2022 | 7 | 2 557 € |
| 2023 | 2 | 3 546 € |
| 2024 | 4 | 1 459 € |
| 2025 | 7 | 1 742 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 10 autorisations pour 6 démarrages effectifs.
Construction neuve à Montferrer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Montferrer totalise 0 logements sur 5 ans, soit -100 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montferrer
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montferrer
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Montferrer
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 39 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Montferrer est E, avec 33,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Montferrer
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Montferrer : cadre de vie et logement
Montferrer compte 218 habitants, à 870 m d'altitude. Le climat local affiche 12,8 °C de moyenne annuelle et 1 042 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 11 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Montferrer
Montferrer et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montferrer
Composition du parc immobilier à Montferrer
215 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Montferrer est composé très majoritairement de maisons (80,9 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Montferrer
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 105 logements).
- Avant 1919 30,5 % 32 logts
- 1919-1945 12,4 % 13 logts
- 1946-1970 13,3 % 14 logts
- 1971-1990 26,7 % 28 logts
- 1991-2005 14,3 % 15 logts
- 2006-2019 2,9 % 3 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Montferrer
11 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montferrer
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Montferrer
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
191 620 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montferrer
Quel est le prix de l'immobilier à Montferrer ?
Le prix médian au m² à Montferrer est de 1 742 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 110 m² (surface médiane locale), compter environ 220 000 €.
Comment Montferrer se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Montferrer se situe au 147ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 225 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Montferrer ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Montferrer est de 5,0 % (loyer de 8,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Montferrer est-il énergétiquement dégradé ?
33,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montferrer.
Communes limitrophes de Montferrer
Montferrer est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 742 €/m² à Montferrer contre 2 405 €/m² pour les Pyrénées-Orientales.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Montferrer se replie de -16,8 %. 28 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +19,4 %.
Marché mixte à Montferrer: maisons à 2 000 €/m² et appartements à 1 278 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (110 m² à 220 000 €) équivaut à 13,0 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Montferrer avoisinent 9,1 €/m² pour les appartements et 8,4 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,6 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 47,9 % de résidences secondaires, Montferrer est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Montferrer est au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 41 km environ, perchée à 700 m, en contexte de moyenne montagne) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).